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房屋买卖谈判的技巧和误区

房屋买卖过程,无论是对于买家或卖家,都不仅仅是一个金额数字的问题,它还涉及到如何将愿望和现实平衡。房屋买卖交易双方很容易将个人感情(感觉)因素带进交易谈判中,很多卖家都认为自己的房子很完美,比同类物业更好,更有价值;而很多买家在初步选定某个房子并书面出价时,以低于叫价很多的金额出价,虽然个人很喜欢这个房子,但希望能拿到所谓的抄底价;卖家看到出价后觉得自己受到侮辱,告知买家经纪不愿还价的同时,心中已对此买家很反感,即使买家重新提出一个合理的价位,卖家在其负面印象心理影响下,可能拒绝接受,结果形成一个双输的局面。

房屋买卖的谈判,很大程度上是一个双方心理交战。而任何一方如果希望达到理想的结果(最好是双赢),基本的谈判策略仍然是“知己知彼,百战百胜”。知己的部分比较简单,在自己预算的范围内,在你选定的区域内初步过滤物业,约时间看房比较,然后锁定比较满意(合适)的物业。在知彼的部分,当然我们首先要对此房屋周围类似物业最近的成交价进行比较,判断此物业是否属于合理叫价,并以此作为自己出价的基础,但更为重要的是,买家和他们的经纪,应该要努力分析观察卖家的售房动机(求取高额利润,还是迫于压力),因为不同的动机,将决定最后议价的空间。你如果对一个叫价合理,经济上无压力的卖家物业,以低于叫价10%的金额出价,结果可能是不欢而散;相反,如果卖家是因为无力继续交付房贷,面对即将被银行接管拍卖的危机,虽然你的出价低于要价很多,但如果仍然可以减少损失,好过被银行拍卖,在时间紧迫的情况下,卖家极可能忍痛出售。如何观察分析卖家的售房动机有很多种途径和技巧,具体从何处着手,取决于买家和他们经纪的经验(触觉)。我注意到有几个同行发表过几篇关于谈判策略的文章,但内容多注重理论。有经验的专业经纪,通过资料的收集分析,应该可以了解物业的一些记录,并以此作为分析卖家售房动机的材料,以下两点是在观察卖家动机和心态时的实用技巧。

一.在看房时发现卖房的动机。基本上,空置的物业有尽快卖出的压力和必要,即使卖家无经济压力,空置物业的成本(贷款,维护,地税,租金损失),仍会对卖家形成尽快售出的压力。有一个地方大家要留意,装饰漂亮,家具齐备的房屋,也可能是空置物业,它可能是卖家刻意制造的一个环境氛围,测试的方式很简单,你只要打开冰箱,如果是空的或很少食品,基本上可以确定房屋已经空置。通常而言,空置的时间越长,卖家尽快售出的压力越大。即使是有人住的物业,如果有数个房间空置,或有大件家具搬出的迹象(床和大衣柜搬出通常会留下痕迹),可能表明业主已搬出。另外,如果地下室有一些整齐排放的大量包装箱,也可能是卖家正准备搬家的迹象。

二.在与业主接触中了解卖房原因。在大部分情况下,买家可能不会有与卖家直接接触的机会。作为专业的经纪,我们也不能鼓励和设法直接接触卖家。但我们在看房时,卖家有时会留在家中,而且很多人主动介绍房屋的情况。在这种情况下,如果买家和他们的经纪有技巧的引导话题,尽量让卖家多说,买家可能发现到很多他们一般无法了解的情况(包括房屋状况和卖房动机);而买家和他们的经纪应该尽量少说,一方面不要让卖家认为你对房屋非常有兴趣,而且,言多必有失,对买卖双方都可能发生。当然,我们也不可能完全依赖卖家自己的说法作为决策的唯一依据,可信度也是需要酌情判断的。

最近因为房屋供求关系的因素,某些区域的物业又出现了多个买家同时出价竟争的情况。买家对于这种情况的态度有所不同,有的担心会因此超过合理价位,因此放弃参加;而有的买家如果觉得喜欢,会参与竞争,甚至愿意以较高的价格争取。我个人认为,在买家和他们的经纪充分分析评估它们的市价和将来升值空间之后,可以在确定自己底价的前提下参与竞争。但是,无论是竞价还是单一的出价,价格金额本身并不一定是决定卖家是否接受的单一因素,卖家完全可能选择一个价格较低,但成交条件较佳的买家。在多个买家竞价的情况下,买家可能以免去验房和贷款条件的方式竞争。我个人的推荐是,如果买家的情况许可,还可以让卖家选择交房的时间,因为很多卖家都有下一个住所和财务安排衔接的问题,你如果提供卖家这方面的便利,可能有出奇制胜的效果。

总而言之,房屋买卖谈判过程不同于一般的商业交易,它涉及到个人感情的因素。有的买家可能过于理性,将买家的房屋结构配置科学解析后,罗列大量房屋的缺点,认定某个物业价格只能是多少,并因此要求经纪将此要求和分析转达卖家,以此作为议价的基础,结果是卖家觉得受辱,拒绝与买家谈判;而有的卖家坚持认为自己的物业比周围的同类物业更好,不愿对成交价弹性考虑。我认为,房屋买卖谈判的成功之道,在于买卖双方将个人情感和理智(逻辑)之间做出适当的平衡,过于冲动或理智,都可能使交易失败,或产生对某一方不利的交易。平衡双方情绪,促成合理(双赢)的交易结果,是专业经纪的努力目标。

加拿大楼花按揭贷款是怎么回事?

“楼花”虽然是香港同胞发明的词,但现在全世界华人都知道是什么含义了。“楼花”通常与“炒”这个词同时出现,所以给人一种不安全感。虽然听着有点“悬”但还有很多人津津乐道,甚至一试身手。在加拿大,参与楼花交易的华人移民越来越多,原因是买楼花,交割后自住的人,不仅用昨天的价格买了今天的房子,同时也享受了一手房带来的满足感;另外,“炒楼花”,即,不交割的买家,利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理,以小搏大,货真价实地赚到了丰厚现金收入。无论是投资还是自住方面的收益都令参与楼花交易的华人受益匪浅,所以才会口碑相传,带动了越来越多的华人参与楼花买卖。然而,即使经验的丰富的楼花交易者,也很少有人知道,在加拿大有楼花按揭这种金融工具。这种贷款的最大好处是用今天的利率在未来从银行借款。眼下的利率水平是加拿大有史以来最低的时候,如果能把现在的利率留住3年,三年后用现在的价格和利率去完成买房交易,岂不快哉?

Jack两年前以21.9万的价格购买了Yonge和Finch上的“蒙娜丽莎”公寓楼花,共支付了首付款4.4万元,他在今年5月的一次银行贷款知识讲座中得知,该银行可以续作楼花按揭贷款,利率比二手房按揭贷款利率还低,今年10月交割时,银行的评估价达到29万元,3年期按揭贷款固定利率居然在3%以内。这令周围的朋友都羡慕不已,也让Jack对楼花投资更加充满信心。这种楼花投资的成功案例不胜枚举,但任何成功的人或事都很难复制,这就是所谓的“两只脚不会踏入同一条河流”的道理。然而,成功的经验是可以参考的。Jack总结此次楼花投资的心得时,以下经验值得大家借鉴:

l 选择自己熟悉的地区。买楼花,地点最重要。Jack的自住房就在“蒙娜丽莎”附近,他自己觉得这个地方生活非常方便,无论再售还是出租都会有可观的收益。地产经纪曾向他推荐过无数个楼花项目:downtown金融街,湖景房,北面豪华镇屋等,但他自己始终认为买自己熟悉的地方最保险。

l 考虑楼层和房价:很多人都认为楼层和房价是不需要考虑的,因为楼层越高,每尺的房价就越高,因此不用考虑。Jack认为,从银行评估的房价来看,低楼层的房价不够理想,因为楼层太低影响市场流动性。Jack选择的楼层是整个condo的中间层。

l 做好交收的准备,以投资而不是投机的心态买卖楼花。很多人买楼花的时候希望在最终交收之前卖掉,赚取现金。Jack认为这种想法很悬,一旦楼花无法出手而自己又没有钱交收,有可能损失买房定金;如果被迫降价也会损失资金的时间价值。因此,Jack早早申请了楼花按揭贷款,保证了新房一定能够交收。由于利率好,租金收入超过按揭月供款和管理费等全部成本,Jack最终决定持有房产,赚取租金收入的同时等待楼价继续上涨。

开发商在发售新的楼盘时,会把购房者的买房保证金存入一个托管账户,并要求购买者申请按揭贷款证明其借款能力。当发售一定数量后,开发商会以这些资料为依据向银行申请建筑贷款,当项目进展的一定阶段后,银行会发放建筑贷款。因此在加拿大,消费者购买楼花的保证金并不会直接用于房屋建设,消费者也不必担心在中国常见的“烂尾楼”情况。即使建筑项目失败,买房者的定金不会受到损失。

上述体制决定了,购买楼花的消费者一定要证明自己不仅可以支付保证金,而且有能力申请到按揭贷款。很多消费者不知道银行有楼花按揭贷款,购买楼花时只是向银行申请一个预授信(pre-approval),但此类批复的有效期只有3-4个月,仅能起到证明借款能力的作用。楼花按揭贷款是一中鲜为人知的按揭贷款。华人消费者更是对此知之甚少,因为大多数人不相信有银行肯贷款支持买卖楼花。不要忘了,北美最发达的行业就是金融业,很多金融产品都是我们出国之前闻所未闻的。楼花按揭贷款产品之所以鲜为人知有以下原因:

l 承做楼花按揭贷款的商业银行数量较少,只有主要商业银行才有此类产品;

l 承做楼花按揭贷款的银行通常不会通过贷款经纪销售此类产品;

l 贷款对象是有一定限制的,要么是本银行客户,要么开发商和楼盘是本银行认可的。

楼花按揭贷款的审批条件与正常的按揭贷款相同,需要借款人证明自己的还款能力。如果是没有收入的新移民,需要满足本行按揭贷款新移民政策。以新移民为例,如果签订楼花买卖协议,并提交按揭贷款申请时,属于新移民,例如,登陆5年内,首付款30%,则可以获得批准,即使房屋在3年后交收,届时借款人已经登录超过5年,则还是适用于新移民政策。

楼花按揭贷款给消费者带来最大的实惠就是,n年后房屋买卖交割时,可以享受现在的利率。银行之所以能够为客户长时间保留利率,是因为银行使用了利率掉期的衍生工具来对冲利率风险,这种做法会占用银行的部分资金,因此,楼花按揭贷款并不是什么人都可以申请到。

购买楼花的消费者在很多售楼现场都可以看到商业银行推广楼花按揭贷款的银行工作人员。大多数楼盘都有指定的商业银行合作伙伴。如果大家不知道去哪里找到可以承做楼花按揭贷款的银行,最好向售楼处咨询,也可以向自己的开户银行确认是否承做,以及各档期的利率。

售前装修

卖房策略之售前装修很重要 宁攸贤

相亲找对象,要打扮得漂亮点,这卖房找买主,又何偿不是如此?所以说售前装修很重要,适当的装修布置能使房屋卖得快而且价格好。售前装修可以从功能、维护、装饰等几个方面进行。

一 房屋功能方面的装修:

屋顶太旧漏雨,暖气炉太老不能正常工作,地库潮湿渗水,上下水管漏水,电路明显不够负荷,门窗老化密封不严。这些是房屋功能性方面的问题,会严重影响到房屋的出售和价格,一定要进行修缮。装修的结果可以保持和恢复房屋的市场价值,卖出时能收回投入的成本,但不要期望有太多的利润,因此,在这方面采用标准的装修即可。

二 房屋维护方面的修饰:

室外:冬天门前及时铲雪,夏天修剪草坪清理杂草,秋天清扫树叶,春天种养花草。修补门前车道的裂缝,修复破损的台阶,清理前门外窗剥落的油漆,清除屋沿落水管中的树叶,在房屋基础外墙边垫高铺碎石,修补内外墙裂纹。

室内:修补破损墙壁,清理地毯污渍,修理滴水的龙头,钉好松动的踢脚线,拧紧摇晃的扶手,换下烧坏的灯泡,调整变形的橱柜门。将厨房和卫生间油渍污迹彻底清除,打理得窗明几净。

房屋维护方面的修饰花钱不多,但花时间多。修饰后的房屋会给买家带来这样第一印象:这个房屋保养得不错的。有了好的第一印象,买家会将房屋看的更仔细些,会从正面来寻求房屋的更多优点。而这些优点,在将来的买卖合同谈判中,给卖家带来利益是不可简单地量化的。

三 房屋的装饰:

房屋的装饰属于锦上添花的工作。粉刷墙壁,买几幅漂亮的画挂上,撤掉一些不必要的家具和摆设,清理储柜,在向阳的窗前摆上些绿色植物,餐桌上再放一盆鲜花,重新布置和整理房间,让房间显得更宽敞,同时突出某种格调和品位。买家看房时十有八九会情不自禁地被这些装饰吸引,增加对房屋的好感。

合同谈判

卖房策略之——合同谈判悠着点

宁攸贤

卖房过程的精彩之处在哪里?——合同谈判。
说得对,谈“Offer”当然是最激动人心的啦。即便是身经百战的老经纪,都会慎重对待、充分准备;对一生卖不了几次房子的卖家来说,当然会心情激动。激动之余,各人的心态又不相同:
1 如果Offer出价低,卖方会觉得买方没诚意,自己受到了侮辱而拒绝回个价;
如果买家一味出低价,脱离实际行情,很多情况下会吃闭门羹。有时卖家即使回个价,也是敷衍了事,失去了与买家谈下去的兴趣。谈判的结果自然是徒劳无益。说起来买卖双方都失去了成交的机会,卖方更是耽误了时间。
因此,对于低价Offer,也建议卖方要认真对待,表现出自己的诚意。这种诚意,会使自己在谈判中占有有利位置;这种诚意,买方不一定马上领会,但买方经纪大都能领会。如果再一回合,仍然感受不到买家的诚意,那就是鸣金收兵的时候了。还有一种情况就是,买方担心出价高过卖方的底价,就出个低价,这本身是在刺探虚实,其实买方是很想买这个房字。卖方认真回他一个价,买方也就会认真对待了。
2 卖方一下子回个底价,一锤子买卖,不成就算了;
生活中大家都喜欢为人直爽的人,但在合同谈判中,“为人直爽”则不大讨人喜欢呢。因为人们在谈判桌上都会下意识地对很容易得到的东西产生怀疑心理,买方大都会认为卖方仍有讨价的空间,总希望卖方再作些让步。这样一来,卖方会处在左右为难的境地:不让吧,怕对方搁不下面子因而不买帐,坏了买卖;让吧,自己又吃亏了。所以说,在谈判桌上,一下子就亮出底牌,是必输无疑的。
3 成交要快、价格要高,Offer里的条件要少;
老实说,这只有在抢Offer的情况下,才容易做到。通常说来,买卖双方最在乎的都是成交价格,但一个好的交易又不单单是由成交价来衡量的。Offer里条件的多少,交房时间的长短,都是影响交易好坏与成败的重要因素。
如果在没有抢Offer的情况下,买方取消了贷款条件甚至取消了验房条款,但价格偏低,这是不是好Offer?一定是。这说明买方很有诚意,喜欢这间房,是想通过牺牲贷款、验房等条件的利益来换取一个较低的成交价。这样的Offer通常都值得卖方接受。
买方出了一个合适的价格,但要求一个长的交房时间(例如6个月以上),这是不是好Offer?不一定。如果你的房子将会空置4个月以上,那就要仔细算算,去掉4个月的空置费,买方给的那个价格还值不值?
是否接受一个Offer,除了价格,还要考虑交房的时间,Offer里的条件,条款等因素。
4 这么多买家抢Offer,这房子一定要吊起来卖;
或者是房子状况好,或者是叫价低,或者是经纪工作做得好,总之是卖家你运气好,有这么多买家看上了你卖的房。这情形让卖家乐得合不上嘴,心里暗暗想:这房子一定要吊起来卖,不多卖3万5万决不罢休。但是先别高兴太早,遇到抢Offer的情形,卖家也要冷静,一定要与自己的经纪配合好。如果期望值过高,要求过分,也会“鸡飞蛋打”,让煮熟的鸭子飞了。
每间上市的房屋要卖得出去,大都是随行就市,成交价接近市场价格。抢Offer时的成交价也极少完全背离市场价格。在这种对卖家有利的情形里,卖家可能做到的有:首先让买家取消Offer里的条件;然后尽可能高于市场价成交。通常第一条都能做得到,但对于第二条,究竟能在多高的价位成交,通常就要由卖方经纪见机行事,采取不同的策略。这里要说的是,在抢Offer的情形里,业内对卖方经纪的行为有要求,也由不得卖方随心所欲,卖方是在保障各个买方公平竞争的基础上得到一个好Deal。
如果卖方要求过分或手段过激,各个买方会感到卖方逼人过甚,通通撤掉Offer的情形也是发生过的。

卖房时的细节与卖个好价钱

卖房时的细节与卖个好价钱

刘晓红

在卖房时,有些很小的细节都会使成交价少几千块钱甚或使交易告吹。为什么会这样?人是感情的动物,当他/她买房时,首先考虑的是买一个住的地方,然后才是投资什么之类的。因此在看房时他/她的问题是如何住?是否够用及是否舒服?因此在卖房时必须将其连结起来。比如壁橱(在北美可以说每个女人都有远超出他需要的衣服,所以为了少听丈夫抱怨被挤得没有地方,有个大点的壁橱对女人而言是房子的Plus)。如果打开壁橱里边填得满满的,她的第一印象就会是:地方太小,放不下我的衣服。但同样大小的壁橱,里边若井井有条、空间摆放有序,那么印象就是空间满大的。
维修应尽早做。大家可能都知道象BestBuy这样的家电商对于已打开包装箱的产品是要降价的。有时是展品,有时是客人买后又退了回来,产品在功能上是没有问题的,但不要说卖原价了就是降价降得不够也少有人去买。为什么?大家心中的问题是为什么箱已打开?别人退回来的?有问题吧!要不然为什么退回来?卖房时也一样,如果你的纱窗破个洞、窗户关不紧、厨房柜子少个把手,这些都是很小的问题,几十块钱就能搞定。但如果你认为买家不会看到或不在意的话你就大错特错了。当买家看到这些问题时,他/她不是想修个纱窗多少钱,想的却是会不会有更大的问题隐藏在里边,这么小的问题房主都没有修,那大的问题就更不愿花钱了!那么这房子的保养就更成问题了。砍价是必不可少的!对卖家而言最好的情况,也是在合约里被要求修这修那。既然早晚都得修,那么为什么不早点修且塑个好形像呢?

出售HOUSE要诀-

当你看到一个似乎是你梦想之屋的售屋广告——房子位於好区、离工作的地方又近、邻近有很多活动、休闲设施、售价亦很合理。但是当你实际参观房屋後,美梦可能因此破碎了,因房子闲置已久,草坪杂草丛生及堆满杂物的後院。

只要能记住以下的诀窍,其实出售一栋闲置的房子并不像你想像中的困难。

*了解第一印像的重要性。不管即将出售的房子是闲置的还是有人住的,如何在潜在买主入屋参观时就能给人家好印像是很重要的,这也是你的房屋是否能成功售出的最主要关键之一。

* 整修大门。大门是买主最先看到的几个重点之一,视需要上漆或修理。

* 如果闲置房子种有草地,一定要记得修剪。雇用人定期保养草地是必需的。如果设有自动洒水系统,一定要记得打开开关,定时浇水。如果没有这样的系统,务必请邻居定期帮浇水。

*如果房屋上市的时候是在秋季,记得一定要清扫落叶。同理,如果你住在冬季会下雪的地方,一定要定时淫除车道及大门的积雪。

*一定要定时回来整理房屋四周环境。如拔拔杂草、种些小花等。

*巡视一下屋内各房间的墙是否有掉漆的现像。尤其当家具移走後更容易有这样的情形发生。

*虽说屋内墙上漆上鲜亮的颜色,更容易搭配家具,但是当家中空无一物时,这样的漆面却容易令人觉得突兀,所以空屋最好是漆上中性的颜色较好。

*当家里所有的东西都搬走後,一定要请专业人员来清理地毯。地板的状况是大部分买主很重视的一项,如果连地板都维护工作都做不好,很难想像房屋其他的维护工作能做得多好。

*在潜在买主入内参观之前,家中的各各角落,如窗户、火炉等一定要清洁乾净。

*如果可以的话尽量在空屋内放置家具,这样屋内可使用的空间会比没有放置家具时感觉较大些。而且当潜在买主入屋参观时还能有地方坐。

*当然你一定不希望你的空屋成为小偷光顾的对像。所以务必设置自动开关的灯并停止订阅报纸。

*房子闲置时,确认一下你所投保的房屋保险是否有对空屋的特别限制。有的保险公司会对闲置三十天以上的房屋不提供任何的保险计划。

销售空屋并非件难事,只要你愿意花点心思注意一些小事项,相信你也可以轻易卖出房子。
(水晶奶茶)

准备卖房时,如何挑选房产经纪?

准备卖房时,如何挑选房产经纪?


韩建国

如何以最快的速度把房产卖一个最好的价格是每一个屋主最关心的问题,要想实现这个目标,选择一个优秀专业的房产经纪是至关重要的一步。那么屋主应从那几个方面进行测试从而做出判断呢?
首先,你要给经纪机会阐述她/他自己的理念。看看针对你房子的特点,他将会制定怎样的 STRATEGY 能把你的房子卖出高价?
2 让经纪对当前房产市场的状况做一个综合的分析。当然在面试前屋主自己也要搜集一下相关信息,这样你才能判断一个经纪是否对市场有敏锐的洞察力和敏感度。一个优秀的经纪一定要对地产市场有充分的了解和观察。
3了解应得到哪些方面的服务。比如:如何花钱为你的房产做广告;在那些媒体上做广告;是否要做 open house;如何定期为你报告客户反馈;是否帮你布置装饰房间;是否为你做专业的 paper work 以及网上视觉 virtual tour。
4观察一下这个经纪的英文水平如何。因为一旦你的房子被推上市场,面对的买家和经纪不一定讲中文,英语将必定是谈判时使用的语言,一个英语不流利的经纪很难在谈判时占主动,也就可能会在很多方面很难为你据理力争。
5了解一下这个经纪的谈判技巧。广告上人人都说自己是谈判高手,作为屋主应该知道通过面试来判断一个经纪是否是谈判专家。比如面试时注意他的言谈举止是否得体、说话口气是否坚定自信、谈话技巧是否专业等等。
6如果有必要,确认一下这个经纪是否能够对你提供必要的“培训”。比如指导屋主如何回答看房经纪及其客人提出的问题。
7不要再佣金上太过于计较。优秀的经纪为你提供的是专业的全方位服务,合理的佣金是经纪应得的酬劳,也是人人都应该遵守的市场规则。成功优秀的经纪都会坚持原则,只有缺乏经验不专业的经纪才会利用压低佣金来偷抢市场,“便宜没好货”的道理,无论买东西或是买服务都是一样的。
8了解一下这个经纪的工作经历。大部分经纪实半路出家转行过来的,其中有不少在从事房产经纪之前在其他大公司从事销售方面的工作,有多年的销售经验的人自然具备更专业的推销能力。
希望以上建议会对所有的屋主在选经纪时提供一些帮助。当然只有一个专业的经纪是不够的,还需要屋主在许多方面大力配合。因为一个房产的成功销售,是买家、卖家、买方经纪和卖方经纪相互配合的结果。

炒楼花

定义

一幢大楼,连影子都没有,只有个图纸,典型的“空中楼阁”,便开始出售。这种理念,就叫楼花。这一理念产生于香港,是由霍英东先生于1950年代首次提出的。在台湾则称为预售屋。为什么叫“楼花”?如果把已建成的物业看做是果实,那未建成的当然就是“花”了。

所谓“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。

地产发展项目以楼花方式发售,对开发商最有利,在现金流方面而言,先收钱,房子卖的差不多了才开工,一年几载之后才交货,风险很小。而对买家而言,楼花价格一般比建成后的便宜,签约时,买方只需先付小部分的订金作为首期。从签约到物业建成,一般需几年的时间。在一个持续上升的市场环境下,该物业也随着升值。待物业全部建成后,以现货推出市场,回报自然可观。但是,回报高,风险也大。除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外,还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼及缩水楼等潜在风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题。Closing date很有可能因为种种原因而被拖延,如这次多伦多的One Bloor项目,就有可能因开发商资金困难而流产。如果一拖好几年,正好遇上市场变化,房价下跌,买家则面临重大损失。

开发商给的优惠(Builder ‘s Incentives)

为了吸引买家,开发商在售楼花时,往往会推出一些优惠条件来促销。这些优惠包括:

Deposit Incentive

一般情况下,购买期房是在一段时间内交付房价的20-25%来作为押金,然后等房子盖好以后,押金自然就变成首付,之后银行给你房屋按揭。那么这20%-25%的Deposit如何支付?一般开发商要求在9-12月内以每次房价5%分4 - 5次来付清。经济好的时候,融资容易,25%的Deposit不是难事;金融危机以后,信贷紧缩,借钱可谓难上加难。为了竞争,许多发展商都由原来的25%降到15%来吸引买家,然后把剩下的10%转移到房子盖好以后再一次性付清。这种方法比较适合投资者,因为买期房很多都是为了等房子盖好后转手赚中间的差价,目前只不过是用一点钱把单位hold住,而且这钱由原来的25%降到15%,对投资者来说这是非常有利的Incentive。

Free Parking and Locker

目前市面上的Condo大部分Parking 和 Locker 是分开来卖的,也就是说您买的单位价格是不包含停车位和储藏柜的,如果您要的话是要另外付钱购买的。一个Parking的价格大概在$35000左右,Locker的价格大概在$4000左右。而且因为数量有限,很多的小户型是不允许买Parking的。因为Downtown车多人多,停车费是非常贵的,所以拥有一个停车位是非常可贵的。在经济萧条的情况下,开发商会做出非常大的让步,一般购买1+1以上的户型都会送一个Parking和一个Locker作为优惠吸引买家。以后房子盖好想转手卖的时候,同样大小,同样价格的单位,有Parking和Locker一定会比没有的好卖。

Free Upgrade Kitchen or Bathroom

精装,一般这边的公寓都是装修好的,包括洗衣机、干衣机、冰箱、炉子、微波炉等这些日用电器都是Standard,包括在买房的价格里面。为了满足高端用户的需要,开发商一般会有option, 一种是Standard,另一种是Upgrade,就是装修升级,例如大理石桌面、德国电器、硬木地板等。当然这些是需要另外加钱的,一般在$15000左右,但也确实给房子增加了价值。房市低迷的情况下,开发商干脆送免费Upgrade来吸引买家。

买楼花注意事项

由于买楼花所要承担的风险是难以预见的,所以在认购前,有必要慎重考虑,必须注意:

1) 保持理智,不要只相信发展商华丽的广告。

2) 查清楚发展商的商誉,了解其背景及口碑。

3) 有足够的时间到展销处细心研究,清楚查看包括建筑蓝图,物业平面图、周围环境及四周的发展计划等。

4) 与你的律师一同彻底审核买卖合约。

经纪佣金

在多伦多,开发商给楼花买卖的佣金一般是4%,也有4.5%的,经纪为客人买1套50来万的单元,就可以拿到2万左右的佣金。有人觉得经纪卖楼花赚钱很容易,其实也不是那么容易。首先要过排队关。排队,你一要有时间,二要有体力和耐力。排在大街上,白天太阳晒,夜晚蚊虫咬,一般也就能睡2-3个小时的觉,有的甚至通宵不睡。人多房少,有时候排完了也拿不到房子。有的热门项目,提前好几个星期就得排队,如果你请人排队,还要付很高的费用。再说佣金也不是一次到位就给你的,90天后,付一半佣金。剩下一半要等到Final Closing以后。如果这个项目3年半完工,那经纪就得等3年半才能拿到剩下的一半。3年多的漫长跨度,中间可能会发生很多事,需要经纪随时来处理,特别是在交接期。所以说这笔佣金是一个长期的承诺,远非一次就能搞定的。

而且,这个钱还要交公司管理费,还要上税。

另外,预售之后,开发商都要给买家10天的Cooling Period,如果在这段时期内买家又不想要了,可以退。他这一退,也就意味着经纪的队白排了。所以说这里面有很多不确定因素。

街头排长队的做法,不仅影响交通,对身体也没什么好处。其实应该还有更好的办法。但开发商为了制造轰动效应,往往不愿意多做考虑。恒基兆业在士嘉堡推出的CENTRO大厦,采用的就是抽签方式,在规定时间段内,什么时候去都可以,留一张名片,就可以离开,最后通过抽名片方式来决定,这种方法就科学的多。

期房黑市

有一些期房投资者,在跟开发商签署期房购房合同以后,就有意在房屋产权交割以前找到下家,加价出售。有人把这种交易形式叫楼花转让(Assignment)。部分期房Condo,发展商容许将期房合约在产权交割前转让,但在转名时收取转名费(Assignment fee),一般约$3000至$5000。同时对转让发生的允许时间也有相应的规定;而又有一些地产开发商, 在签署的原始合约中明文规定,此合同在产权交割前,不允许转让。如果接手的买家和第一个买家之间的转手协议没有通过开发商,也就是房屋买卖的原始卖方的同意,合同成交但不能在开发商那里登记转名,就属于楼花黑市转让的范畴了。

新的Tarion规定编辑本段回目录

安省新屋保修计划对期房及新房的转让有了进一步严格的规定。对期房的投资者来说必须了解这个新规定。

规定如下:当一个期房的投资人从开发商那里买下一个新房,自己并没有居住而转售给第三方,该投资者必须按照Tarion的规定登记。登记的程序并不复杂,费用也并不高:$350。但是如果转让方没有按规定登记,可能面对的处罚是:$25,000罚金,或上限为一年的坐监,或两罚并重罚。

卖房九招

如果你正在考虑卖房子,并在挂出卖房标志前确保房子十全十美,以下加拿大房屋按揭公司所提供的实用贴士,不妨参考。

⑴首先,别再把这座房子当成你热爱的家,而应该开始将它当作一个即将进入竞争激烈市场的产品,然后客观审视你的房子,找出它的优点和缺点,并覑手改进。
⑵修砌好路缘,让买主有一个好的第一印象。其次是修整车道,将院子,门窗等收拾干净。
⑶检查屋顶、烟囱和外墙,发现问题立即修好。
⑷确保房屋内部整洁,新漆过墙,无异味,并将所有的灯都打开。
⑸彻底清洁厨房和洗手间,让里面的设施光洁如新,同时修理好漏水处,将镜子、橱柜等擦干净。
⑹在起居室、卧室和书房里,将家庭物件减少到最小程度,如此可给买主空间,想像他们的物品在其中的陈设方式。
⑺确保地基和地下室的结构完好,没有裂缝和水的渗漏痕舻,如果你将地下室作为储藏室使用,在售房前,要将储藏室整理好。
⑻将车库等设施内破损的物件扔掉,将车库地上的油污擦干净。
⑼如果你已委讬房产经纪,在展示房屋时可避免在场,如此可帮助未来的买主将此想像成自己的新家

自售房产要领

若是您想节省支付给经纪人的佣金自己售房,那请看下面几条注意事项。

1. 定价准确

卖出房屋的秘诀不是屋里闪闪发光的不锈钢器具,也不是厨房的花岗岩石板,而是定价。然而定价低了,就会少赚几千元,定价高了又要为几个月卖不出去烦恼。房地产经纪人是定价方面的专家,因为他们掌握你所在社区已售各种类型房屋的资料。要想知道他们是如何定价的,可以登陆Realtor.ca查询,参考同类型房屋的售价。

如果想尽快脱手,可以把房屋要价放低。当安省Stratford的工人Ed Enns去年秋天出售自己的三居室平房时,他参考了附近两栋同类型待售房屋的标价。它们一套标价169,000元,另一套166,000元。“我决定再降500元吸引人流。”他说。看到房子卖不出去,他又把要价降到164,500元,很快就找到了买家。

2. 寻求帮助

自己卖房并不意味着单打独斗。许多网上房地产服务提供草坪宣传牌,房屋开放参观牌以及把你的房屋带上图片挂到网上的一揽子服务,收费大概在300到800元。一些服务商,像亚省的ComFree.com、萨斯喀彻温省的SkHomes4Sale.com、渥太华的Grapevine.ca都是专注特定市场,PropertySold.ca和PropertyGuys.com则是全国性的网站。一旦找到买家,就可花500到1,000元请个律师帮你处理法律上的事务和书面工作。

3. 每周末房屋开放

没有什么比把房屋开放更能把参观者变成购买者了,美国密歇根州房地产经纪人,《Sell it Yourself》的作者Ralph R. Roberts说。把一些传单塞到附近街道居民的信箱里,说不定有的邻居的亲戚就想搬过来。通常,他们是最好的买家了。

4.自卖自夸

帕特里西娅-布鲁克斯在网上和房屋开放参观之际都极力强调自己房屋的特色。“你的房屋是产品,你必须对自己的产品有信心,如果害羞,那还是让经纪人帮你卖吧。”她说。

5.保护你的佣金

聪明的买家知道你不用付经纪人佣金后往往压价,这时别让他得逞。但如果是一位房地产经纪人给你带来的买家,你还是要付2.5%的佣金。这时有个选择:如果你还要买新房,可以直接让这位经纪人代理,这样他(她)可能不会收你卖房佣金,而收取买房佣金。

卖房切勿提供不实资料

卖屋勿提供不实资料
每逢大雨,很多房屋地库都会有渗水的情况出现,为屋主带来金钱和财物的损失,虽然每次渗水后都做好维修,但是地库渗水的原因很多,所以问题仍然存在。

在决定购买房屋时,必须要向业主和地产经纪了解房屋有否曾被水渗漏,同时亦要聘请专业人士检查房屋。

胡小姐就有这样不幸的经历,虽然得到赔偿,但是需要赔上时间和精神去处理。

地库漏水

胡小姐是首次置业,她计划购买一间已完成地库而分门出入的房屋,既可自住又可以分租,减轻每月按揭供款,这是非常理想的计划。

地产经纪介绍了一间单层连地库的平房给胡小姐。业主是一位老太太,由于想迁近儿子,所以将房屋出售。

该房屋屋顶通往地下去水道靠近地库,所以曾多次出现渗水,其后业主已作维修,在几次大雨后并没有出现漏水情况,便以为问题已经解决,经与地产经纪商议后,决定在卖屋资料写上房屋并没有渗水及出现霉菌问题。

误导买家

胡小姐在签合约前﹐要求作一次检查,经纪介绍了一位验屋师为胡小姐检查房屋内外及地库,当时并没有任何潜在及隐藏问题,于是便买下该房屋。胡小姐很快已将地库租出。

一年后的夏天﹐雨量特别多,胡小姐的地库出现漏水,情况愈来愈严重,租客被迫要搬离地库。

清理积水后,地库四周的墙壁浮起水泡﹑以及有霉菌出现,胡小姐除了需要清理霉菌和消毒外,还要更换地库地板及部分木板墙,为了防止同样情况再发生,屋顶的去水渠也要重新移位,胡小姐需要支付一大笔的维修费。

胡小姐认为﹐前业主在卖屋时提供资料有失实和误导,所以便控告前业主追讨赔偿。

刻意隐瞒

在这案件上,法官会基于前业主在提供卖屋资料时﹐是否认为是资料真确或是故意隐瞒提供虚假资料,实际上,前业主是知道地库有多次水渗问题,虽然地库已维修,但是屋顶去水道仍然存在,所以地库渗水的情况是有可能再发生。

卖屋资料上列明并没有水渗,但基于前业主曾提醒胡小姐要定时清理去水道,法官认为前业主是属于不小心过失及疏忽,并不存在隐瞒。

裁决

因卖屋的资料并没有说房屋曾水渗,反而说房屋以前并没有水渗,所以裁定前业主需要赔偿胡小姐的损失。从这事件可知﹐卖方在出售房屋时﹐必须将所知的资料列明,否则亦属于疏忽,需付上责任。

房屋自售

• 房屋自售的优点 • 房屋自售的弊病 • 适合选择房屋自售的人群 • 购买自售房的过程 • 房屋自售相关网站

所谓的房屋自售就是屋主不利用房地产经纪人的服务,从给房子定价,市场推广到签订买卖合约,直至过户都由屋主自行操作完成的一种房地产销售方式。房屋自售的英文是For Sale By Owner,简称FSBO。FSBO这一缩写已经在房地产中被当成一个特定名词来使用。

房屋自售的优点

一、 买卖双方能省去中介服务费

通过地产经纪来买卖房屋,买卖双方都要支付给中介一定比例的服务费。但是自售房屋交易,就可以省去这笔费用。

二、没有来自经纪的压力

对于买方来说,可以不受任何干扰和压力的情况下,客观地作出自己的决定。而同时私售的房屋因为没有了中间人的哄抬行为,也就较少有那种令人烦恼的“抢”offer的情况。买方,卖方大家可以坐下来,清茶一杯,慢慢地谈出一个好deal,何乐而不为呢?

房屋自售的弊病

一、很难准确定价

房地产市场上,房子卖不出去最重要的一个原因,就是卖方把价格定得过高。卖房者既然准备私售,当然会通过各种渠道,做一些Homework,了解一些信息。但这些信息可能不会是及时和准确的。由于对房地产市场没有全面的了解,自售者往往很难根据市场行情制定出合理的价格。

既然你选择私售,那你唯一的目标,就是既要卖出好价钱,又能省下佣金。而买者之所以选择你的私售房,他唯一的目标,就是要以市场价减去佣金的价格来买下你的房子,因为你没有找经纪,你省了佣金,所以在卖出的时候自然就要便宜一些。你自售又不降价,那他何必不去找有经纪的房子?

一个想卖到高价,一个想买到低价,两方面都很主观,所以很难达成共识。如何准确定价,既屋有所值,又能卖得出去,专业的地产经纪就能做的全面客观些。经纪每天的工作就是做市场调查,搜集信息,对市场行情了如指掌。另外,每个经纪都会专注于某个地区或某个领域的生意,对于这些地区或领域的市场价格有长期的了解,能够更准确地为你的房产定一个合理的价格。

二、很难卖到好价钱

房产市场很大,大多地区随时都有数以万计的房产在市场上挂牌出售,如何推销你的房产,提高曝光率,有很多的学问,同时也需要成本。房屋私售,一般只是在门前或路边插一个牌子,在免费的网站上发几条信息,又有几人能看到?即使花钱把房子放在ByTheOwner.com上,曝光度还是有限。本来能看到你的房子的人就不多,这不多的人中想买房子的又有几个?想买能看中你房子的又有几个?要想房子卖高价,必须有人抢OFFER。这么低的曝光率,想形成抢OFFER的局面,恐怕很难。如果只有一个买家,那有很大可能你只能卖个低价。

通过地产经纪来卖房,情况就不一样了。你的房子首先会放到MLS上,MLS资源共享,大多地区有2万多地产经纪,也就是说,这2万多人都在为你卖房子。每个经纪把你的房子告诉1个客人,就有2万人知道你的房子了。知道你房子的人越多,卖的就越快,价格也会卖的更好,因为很可能有几家来抢OFFER。

三、很难及时出手

即使是在资源共享的MLS专业网站上,一般的房产少则一周,多则数月才能卖掉。房屋私售,由于不能准确定价,曝光率也不够,你的房子有可能长时间无人问津。这期间,利率、房市都可能朝不利于你的方向转变,到时候不但不能省下佣金,很可能鸡飞蛋打,把房子烂在手里。

四、时间精力耗不起

你的房子推出市场后,会有人不时打电话来询问,或上门看房,这些人不一定都是很严肃地想要买房子的人,只是随便看看。有的人约好了可能中途变卦,让你白等一场。无穷无尽的解释,没完没了的约看,你的生活会被弄成一团糟。而通过经纪来卖房,他们会通过考察客户的财务状况和购房兴趣,帮你筛选掉那些在客观上不会成为买家的人。

五、烦不胜烦的法律事务

售房过程中,你会碰到各种各样的法律事务:OFFER如何下,合同如何签,定金如何收,这些都需要专业人士来处理。你可能每一项都要去咨询,等你拿着OFFER去找律师,一两天就过去了,本来对你的房产有兴趣的买家,可能又发现了新的目标,弃你而去了。如果通过经纪,这些事务就由经纪一手包办了,既能提高效率,又能避免不必要的法律纠纷,减少不必要的损失。

六、谈判技巧要求高

买方置市场上大批别的房产于不顾,就是看中了你是私售。他相信,没有经纪为你把关,他一定能狠狠地砍你一刀。面对这样一个野心勃勃的对手,你是否做好了与他面对面争锋相对的准备了?或许一个专业的地产经纪在谈判方面会更专业、更有技巧,能为你争取更多的利益。

七、安全无保障

你是否了解每一个来看房子的人,你会记录每一个人的资料吗?他们来了,顺手牵羊,在你家“do some shopping”,你找谁去?或看完房后,记住了你家的位置,趁你不在家的时候,又来光顾,你怎么办?房屋私售,安全问题是一个很大的隐患。如果你是通过经纪卖房,来人都预先经过经纪甄选,而且任何时候来看房的人都有经纪陪同在场,出现问题的可能性很小。

适合选择房屋自售的人群 编辑本段回目录

一、 熟悉房屋买卖交易过程及相关法律手续的人。

这类人对整个房屋买卖的繁琐过程了如指掌,很有研究,且对于各种需要办理的法律手续,准备的法律文书都很熟涅。他们可以运用自己掌握的这些知识为自己买或者卖房,不至于花费大量时间精力还始终一头雾水,不得要领。

二、专职包租公、弹性工作时间人士、退休的老年人。

这类人群要么赋闲在家,要么时间可以自己掌握,他们想把房子卖掉,又有时间在家里接电话,等着买主登门看房,如果是正常上班的人,很难有时间做这一切。

三、对佣金很敏感的,想省下佣金的人。

一想到要付给房地产经纪人佣金,心里就不平衡。这样的人就可以考虑选择自售房屋

四、想大赚一笔的人。

有些FSBO者,存在天真的想法,不按市场价格来出售,往往定价远远高于市场价,同时又不想付佣金,如果有人来买,就可以大赚一笔。

五、目前并不急于出售的人。

这样的人可以通过自售房屋试探一下市场,看一看,如果有人喜欢就卖,不然就不卖。

购买自售房的过程编辑本段回目录

一、聘请一名专业房产律师,咨询各种自售房交易的收费项目。

标准的房产交割应该在1000刀左右。下面的服务是额外收费的:准备OFFER(sales agreement), power of attorny(夫妻一方可以替另外一方签字的委托书)

二、与卖方房主谈妥交易细节

1、Conditions, 一般验房和贷款两项必不可少,如果房主答应修理房子,也一定要写入OFFER。每一个Condition是一个条款,并说明满足条件的最后日期。

2、双方敲定最后的价格和closing日期。如果你是第一次买房子可能没有经验,你需要特别小心。其实最重要的是你能够找出房子的缺点(你能接受的,例如窗户屋顶炉子地毯需要更换、地下室漏水,不一而足),并以此和房主坎价。可以参考要价的10%以下的价格开始坎。

3、房子的基本信息,地址和Legal Description是不可少的。这些可以问房主。房主的property tax bill应该会有这些信息。将以上这些信息写下来,尽量写得详细和严谨,让律师看完修改以后直接写入合同,一式四份。

三、签订买房合同

将准备好了的买房合同签上买方名字,交给房主。房主的律师过目后,可能就一些条款提出修改,经买方同意后,直接在Offer上改好,并在修改的地方双方签Initial。双方同意offer里面的所有条款后,卖方房主签字,并找一个证人,在witness一栏签字,合同即生效。

四、验房和贷款

你应该在offer 规定的日期内做好验房和贷款,然后让律师给出waive condition 的文档,附在合同后面,说明所有的condition已经满足。这时你就等着closing了。

房屋自售相关网站编辑本段回目录

免费网站:www.craigslist.ca

www.kijiji.ca

www.forsaledirect.ca

www.torontohomelistings.com

www.51.ca (中文)

www.yorkbbs.ca (中文)

收费网站:www.mls.ca

www.bytheowner.com

www.propertysold.ca

www.propertyguy.com

在加国买房您需与哪些专业人士打交道?

买房是个人的事情,但从选房、申请贷款到最终买到房子,这一过程涉及的人数之多简直让人惊奇。每一阶段您都要咨询不同的专业人士,从中获得足够的信息以做出明智决定。让我们看一下买房过程中,您需要向哪些专业人士打交道。

 

·房产代理商(The real estate agent)

 

房产代理商会根据您的要求(包括居住地点、可接受的房价范围)为您提供可选的房屋,之后他将代表您与卖房者交易协商,从中抽取佣金。房产代理商随处可见,您不必急于一时,最好花些时间挑选一位感觉不错的房产代理商,也可以请亲朋好友推荐一位。代理商的佣金通常为房屋价格的3%~6%,一般视市场情况来定。

 

·房屋按揭经纪人(Mortgage Broker)

 

移民购房贷款大多习惯直接找银行,实际上通过房屋按揭经纪人办理贷款更方便可靠。由于各银行及贷款公司的按揭利率经常变化,在不同时期推出不同的优惠计划,按揭经纪对市场行情最了解,他们将根据您当前的收入、资产状况,决定办理何种类型的贷款业务。

 

挑选一名可靠的按揭经纪人,最好确定他是加拿大按揭顾问与贷款人协会(canadian institute of mortgage brokers and lenders,简称CIMBL)成员,拥有合格按揭贷款职业者(Accredited Mortgage...Professional,简称AMP)头衔。

按揭经纪的费用由银行或贷款公司支付,无需客户付任何费用,银行方面也不会因此增加客户贷款的费用。

·贷款机构

银行、信用机构、按揭公司都可以向买房者提供贷款。贷款前请算好自己需要的贷款额,金融机构将对您的收入、债务、职业、信用历史记录及即将购买的房产价值进行评估,然后才能决定是否提供贷款。

 

很多新移民买房是先看房,定下房子,签订买房合同后才急急忙忙与银行商洽贷款事项,最后发现以自己的经济能力根本拿不到贷款。因此,买房前要做的首要大事就是:评估自身购房经济能力,申请预先批准贷款(Pre-approved Mortgage)。

 

·律师

 

买房时您需要找一位可靠的律师(在魁北克通常称为公证人)代表自己处理相关事宜,并在律师的指导帮助下顺利完成房地产交易。在此过程中,律师将帮您核查买卖协议,确保所有的文件内容没有漏洞,完整无误,具有法律效力。

 

假如您找不到合适的律师,最好通过亲朋好友或当地的法律机构介绍。

 

·地产查验人员

 

地产查验人员为您测量房屋面积、边界,确保您的房屋使用范围及权限。

·验房师

验房是买房前至关重要的一环,它决定了所买房屋是否安全,存在哪些隐患,房屋不同部分、物件的使用寿命,多长时间需进行维护,维护及维修费用大约多少等等。验房师将对房屋进行全面的质量检验,尽量准确地测出房屋的当前状态,让屋主对房屋有一个清晰的认识。

 

一名合格的验房师会对屋内水管、电线、空调、火炉、电器、屋顶以及房屋的结构稳定性进行全面测试。

 

·房产估价师

 

房产估价师将参考房屋所在地的其它类似房屋售价,以及房屋自身情况进行估价,您必须找到一位能代表您自身利益的房产估价师。

 

·按揭保险人(Mortgage insurer)

 

按揭保险也叫贷款人保险(creditor insurance), 是由银行和借贷款机构提供。当按揭贷款人去世时,由借贷款机构支付所欠按揭贷款。

 

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