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You are here 购售导读 购房札记 谈多伦多房产投资

谈多伦多房产投资

这里我完全从一个买房人的角度,而且是门外汉的眼光来讨论多伦多房子的投资。为什么想到投资房子,我前面提到,如果从可靠的投资收入的角度来说,房租是一个较好的投资。我自己买过好几次自住的房子,升值的比例都比市场高一些,所以也就有一些自信。当然因为从没买过房子作为投资,所以这里我的分析是理论上的,有经验的朋友欢迎指出不当之处。当然我正准备在年底左右买入两个condos, 所以也不纯粹是纸上谈兵。

先讲一个故事,是我的中介告诉的,不知真假。一对福建夫妇找他买房子,给他打电话说:“我们没钱,只好买一个大房子。”中介有些没有反应过来,没钱怎么买大房子?那对夫妇解释道:“我们现在花六百元一个月租地下室住,如果我们买一个大学附近的大房子,出租每个房间,我们自己住主卧,房租可以抵消一切的费用,还有一些收益。”中介问你们的首付怎么来,他们告诉他说他们可以向他们同乡以银行的利息借贷。有一些人可能看不起偷渡的福建人,其实他们和我们一样,追求更美好的生活,只是他们没钱没技术,只好偷渡。偷渡是需要勇气的,我是没有这勇气。这对夫妇如果不用这种方法,那他们可能永远买不起房子。我这里讨论的不是这种投资,但对于一些人也是一种方法。如果家里有小孩,那得找到好的房客,毕竟小孩的安全是最重要的。

如果看多伦多的历史房价,可以看到房价平均每年以大约5%的价格增长。从1985年到1989年,房价飞涨,接着的五年房价大跌,价格又回到5%的直线上。2008年房价跌了10%,去年大涨又回到5%的线上。如果历史继续的话,我们可以相信多伦多的房价在将来的长时间仍会以5%涨。短期房价可能大涨大跌,但多伦多长期房价的走势还是明确的。有些人认为多伦多的房价会步美国的房价泡沫破灭的后尘,我认为这比较没有道理。美国佛罗里达州,阿拉斯加,加州这些地方在2007年之前好几年房价以两位数的速度飞涨,有些地方三年内房价翻倍,就和多伦多1989年之前的几年情况一样。多伦多从1995年开始,房价基本上是温和增长,应该说没有大的泡沫。后面我们就以房价每年5%的增长率来讨论投资房价的回报。当然我们这里讨论的是长期投资,而不是短期的炒房。而且Location 很重要, 有的Location 增长比5%高,有的Location 甚至是负增长。

多伦多长期房价看涨的一个理由是:每年加拿大三分之一的移民选择多伦多,这些移民迟早都会买房子。你或许会说这些移民相对于多伦多的总人口来说比例太小,其实考虑到每年也就一小部分房子出售,如果假定没有移民房市产是一个买卖双方平衡的市场,那么这些移民的涌入就打破平衡。加拿大从90年代向移民大量开放之后,房价就没有大的下跌。

另外常常担心的问题是:房子租不出去怎么办?房客不交房租怎么办?多伦多房子的空置率大约是2%,就是说你的房子平均50个月有一个月租不出。没有数据告诉我们多少房客不交房租,我相信是很小的比例,原因很简单:在北美你的credit 是跟随你一辈子的,除非credit 差的人破罐子破摔,否则很少人会因为几个月的房租破坏自己的credit。 而credit history是很容易查到的,在租房子给一个人之前都得check 他的credit。那为什么网上老有这种故事呢?因为老老实实交房租的人是不会有故事的,就那么几个例外的倒是制造了很多故事,经过反复的加工,越来越吓人。凡投资都有风险,但有的风险是被夸大了。

我们看一下两个我自己有兴趣的地点:多伦多大学附近的condos 和Mississauga Square one. 多伦多大学附近的condos应该是最安全的投资,升值的潜力也不小,但是用租金来衡量的话,房价相对来说是高的。比如,多伦多大学附近的 Bay St 的 1+1 的condo 出售的价格是33万左右,房租大约是1600. 考虑到condo fee 300左右,税250,以利息5%,30年的贷款来说的话,至少首付13万房租才可以完全抵消费用。那么十年之后,这13万的投资回报是:3.5万元的本金, 加上20 万的房价增长(以5%的年增长率来计算)。当然这是估计了,condo fee 会增加,房租也会增长,而且房租的绝对增长值应该说大过condo fee 的增长值。这里投资的优点是:绝对的保值,房子也肯定可以租出去,房客也是高素质,而且我相信房价的增长会比多伦多的平均高一些。缺点也是明显的:为了保持收支平衡,首付较高,至少三分之一。

Mississauga Square One 的condo 用租金来衡量的话,房价比多伦多大学附近便宜,比如3515 KARIYA DR 2 bedroom 的 condo 卖26万左右,房租是1500,condo fee 大约是350,税大约是 200,你需要6万的首付就可以保持收支平衡。十年之后,这6万的投资回报是:3.5万元的本金, 加上15万的房价增长(以5%的年增长率来计算)。回报率比多伦多附近的回报率高。相比起来,投资的优点是:首付较低。缺点是:房子肯定没有多伦多大学附近容易租出去,而且在房市下降期保值不如多伦多大学的condos. 当然升值的潜力可能也差些,但这一点倒是有可能例外,比如 Mississauga 可能造地铁,那square one 的房子肯定比downtown 涨的快,因为起点低一半。你可能会觉得Mississauga subway是个天方夜谭,但从十到二十年的时间的角度来看,并非不可能。想想Mississauga 三十年前还是个农村呢。

我在这里只是选择两个我知道些的例子来说明:市场是公平的,保值好升值潜力大的好区房价肯定贵,反之也对,这也是我自己放难之处。投资房子应该也跟投资股票一样,找现在没热但将来会热起来的地方,这就需要大量功课。如果有人对多伦多的房子投资有什么看法和建议,不妨分享一下。

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