Wednesday, Jan 24th

Last update12:41:40 PM GMT

RSS
You are here 购售导读 购房导读

房屋买卖谈判的技巧和误区

房屋买卖过程,无论是对于买家或卖家,都不仅仅是一个金额数字的问题,它还涉及到如何将愿望和现实平衡。房屋买卖交易双方很容易将个人感情(感觉)因素带进交易谈判中,很多卖家都认为自己的房子很完美,比同类物业更好,更有价值;而很多买家在初步选定某个房子并书面出价时,以低于叫价很多的金额出价,虽然个人很喜欢这个房子,但希望能拿到所谓的抄底价;卖家看到出价后觉得自己受到侮辱,告知买家经纪不愿还价的同时,心中已对此买家很反感,即使买家重新提出一个合理的价位,卖家在其负面印象心理影响下,可能拒绝接受,结果形成一个双输的局面。

房屋买卖的谈判,很大程度上是一个双方心理交战。而任何一方如果希望达到理想的结果(最好是双赢),基本的谈判策略仍然是“知己知彼,百战百胜”。知己的部分比较简单,在自己预算的范围内,在你选定的区域内初步过滤物业,约时间看房比较,然后锁定比较满意(合适)的物业。在知彼的部分,当然我们首先要对此房屋周围类似物业最近的成交价进行比较,判断此物业是否属于合理叫价,并以此作为自己出价的基础,但更为重要的是,买家和他们的经纪,应该要努力分析观察卖家的售房动机(求取高额利润,还是迫于压力),因为不同的动机,将决定最后议价的空间。你如果对一个叫价合理,经济上无压力的卖家物业,以低于叫价10%的金额出价,结果可能是不欢而散;相反,如果卖家是因为无力继续交付房贷,面对即将被银行接管拍卖的危机,虽然你的出价低于要价很多,但如果仍然可以减少损失,好过被银行拍卖,在时间紧迫的情况下,卖家极可能忍痛出售。如何观察分析卖家的售房动机有很多种途径和技巧,具体从何处着手,取决于买家和他们经纪的经验(触觉)。我注意到有几个同行发表过几篇关于谈判策略的文章,但内容多注重理论。有经验的专业经纪,通过资料的收集分析,应该可以了解物业的一些记录,并以此作为分析卖家售房动机的材料,以下两点是在观察卖家动机和心态时的实用技巧。

一.在看房时发现卖房的动机。基本上,空置的物业有尽快卖出的压力和必要,即使卖家无经济压力,空置物业的成本(贷款,维护,地税,租金损失),仍会对卖家形成尽快售出的压力。有一个地方大家要留意,装饰漂亮,家具齐备的房屋,也可能是空置物业,它可能是卖家刻意制造的一个环境氛围,测试的方式很简单,你只要打开冰箱,如果是空的或很少食品,基本上可以确定房屋已经空置。通常而言,空置的时间越长,卖家尽快售出的压力越大。即使是有人住的物业,如果有数个房间空置,或有大件家具搬出的迹象(床和大衣柜搬出通常会留下痕迹),可能表明业主已搬出。另外,如果地下室有一些整齐排放的大量包装箱,也可能是卖家正准备搬家的迹象。

二.在与业主接触中了解卖房原因。在大部分情况下,买家可能不会有与卖家直接接触的机会。作为专业的经纪,我们也不能鼓励和设法直接接触卖家。但我们在看房时,卖家有时会留在家中,而且很多人主动介绍房屋的情况。在这种情况下,如果买家和他们的经纪有技巧的引导话题,尽量让卖家多说,买家可能发现到很多他们一般无法了解的情况(包括房屋状况和卖房动机);而买家和他们的经纪应该尽量少说,一方面不要让卖家认为你对房屋非常有兴趣,而且,言多必有失,对买卖双方都可能发生。当然,我们也不可能完全依赖卖家自己的说法作为决策的唯一依据,可信度也是需要酌情判断的。

最近因为房屋供求关系的因素,某些区域的物业又出现了多个买家同时出价竟争的情况。买家对于这种情况的态度有所不同,有的担心会因此超过合理价位,因此放弃参加;而有的买家如果觉得喜欢,会参与竞争,甚至愿意以较高的价格争取。我个人认为,在买家和他们的经纪充分分析评估它们的市价和将来升值空间之后,可以在确定自己底价的前提下参与竞争。但是,无论是竞价还是单一的出价,价格金额本身并不一定是决定卖家是否接受的单一因素,卖家完全可能选择一个价格较低,但成交条件较佳的买家。在多个买家竞价的情况下,买家可能以免去验房和贷款条件的方式竞争。我个人的推荐是,如果买家的情况许可,还可以让卖家选择交房的时间,因为很多卖家都有下一个住所和财务安排衔接的问题,你如果提供卖家这方面的便利,可能有出奇制胜的效果。

总而言之,房屋买卖谈判过程不同于一般的商业交易,它涉及到个人感情的因素。有的买家可能过于理性,将买家的房屋结构配置科学解析后,罗列大量房屋的缺点,认定某个物业价格只能是多少,并因此要求经纪将此要求和分析转达卖家,以此作为议价的基础,结果是卖家觉得受辱,拒绝与买家谈判;而有的卖家坚持认为自己的物业比周围的同类物业更好,不愿对成交价弹性考虑。我认为,房屋买卖谈判的成功之道,在于买卖双方将个人情感和理智(逻辑)之间做出适当的平衡,过于冲动或理智,都可能使交易失败,或产生对某一方不利的交易。平衡双方情绪,促成合理(双赢)的交易结果,是专业经纪的努力目标。

加拿大楼花按揭贷款是怎么回事?

“楼花”虽然是香港同胞发明的词,但现在全世界华人都知道是什么含义了。“楼花”通常与“炒”这个词同时出现,所以给人一种不安全感。虽然听着有点“悬”但还有很多人津津乐道,甚至一试身手。在加拿大,参与楼花交易的华人移民越来越多,原因是买楼花,交割后自住的人,不仅用昨天的价格买了今天的房子,同时也享受了一手房带来的满足感;另外,“炒楼花”,即,不交割的买家,利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理,以小搏大,货真价实地赚到了丰厚现金收入。无论是投资还是自住方面的收益都令参与楼花交易的华人受益匪浅,所以才会口碑相传,带动了越来越多的华人参与楼花买卖。然而,即使经验的丰富的楼花交易者,也很少有人知道,在加拿大有楼花按揭这种金融工具。这种贷款的最大好处是用今天的利率在未来从银行借款。眼下的利率水平是加拿大有史以来最低的时候,如果能把现在的利率留住3年,三年后用现在的价格和利率去完成买房交易,岂不快哉?

Jack两年前以21.9万的价格购买了Yonge和Finch上的“蒙娜丽莎”公寓楼花,共支付了首付款4.4万元,他在今年5月的一次银行贷款知识讲座中得知,该银行可以续作楼花按揭贷款,利率比二手房按揭贷款利率还低,今年10月交割时,银行的评估价达到29万元,3年期按揭贷款固定利率居然在3%以内。这令周围的朋友都羡慕不已,也让Jack对楼花投资更加充满信心。这种楼花投资的成功案例不胜枚举,但任何成功的人或事都很难复制,这就是所谓的“两只脚不会踏入同一条河流”的道理。然而,成功的经验是可以参考的。Jack总结此次楼花投资的心得时,以下经验值得大家借鉴:

l 选择自己熟悉的地区。买楼花,地点最重要。Jack的自住房就在“蒙娜丽莎”附近,他自己觉得这个地方生活非常方便,无论再售还是出租都会有可观的收益。地产经纪曾向他推荐过无数个楼花项目:downtown金融街,湖景房,北面豪华镇屋等,但他自己始终认为买自己熟悉的地方最保险。

l 考虑楼层和房价:很多人都认为楼层和房价是不需要考虑的,因为楼层越高,每尺的房价就越高,因此不用考虑。Jack认为,从银行评估的房价来看,低楼层的房价不够理想,因为楼层太低影响市场流动性。Jack选择的楼层是整个condo的中间层。

l 做好交收的准备,以投资而不是投机的心态买卖楼花。很多人买楼花的时候希望在最终交收之前卖掉,赚取现金。Jack认为这种想法很悬,一旦楼花无法出手而自己又没有钱交收,有可能损失买房定金;如果被迫降价也会损失资金的时间价值。因此,Jack早早申请了楼花按揭贷款,保证了新房一定能够交收。由于利率好,租金收入超过按揭月供款和管理费等全部成本,Jack最终决定持有房产,赚取租金收入的同时等待楼价继续上涨。

开发商在发售新的楼盘时,会把购房者的买房保证金存入一个托管账户,并要求购买者申请按揭贷款证明其借款能力。当发售一定数量后,开发商会以这些资料为依据向银行申请建筑贷款,当项目进展的一定阶段后,银行会发放建筑贷款。因此在加拿大,消费者购买楼花的保证金并不会直接用于房屋建设,消费者也不必担心在中国常见的“烂尾楼”情况。即使建筑项目失败,买房者的定金不会受到损失。

上述体制决定了,购买楼花的消费者一定要证明自己不仅可以支付保证金,而且有能力申请到按揭贷款。很多消费者不知道银行有楼花按揭贷款,购买楼花时只是向银行申请一个预授信(pre-approval),但此类批复的有效期只有3-4个月,仅能起到证明借款能力的作用。楼花按揭贷款是一中鲜为人知的按揭贷款。华人消费者更是对此知之甚少,因为大多数人不相信有银行肯贷款支持买卖楼花。不要忘了,北美最发达的行业就是金融业,很多金融产品都是我们出国之前闻所未闻的。楼花按揭贷款产品之所以鲜为人知有以下原因:

l 承做楼花按揭贷款的商业银行数量较少,只有主要商业银行才有此类产品;

l 承做楼花按揭贷款的银行通常不会通过贷款经纪销售此类产品;

l 贷款对象是有一定限制的,要么是本银行客户,要么开发商和楼盘是本银行认可的。

楼花按揭贷款的审批条件与正常的按揭贷款相同,需要借款人证明自己的还款能力。如果是没有收入的新移民,需要满足本行按揭贷款新移民政策。以新移民为例,如果签订楼花买卖协议,并提交按揭贷款申请时,属于新移民,例如,登陆5年内,首付款30%,则可以获得批准,即使房屋在3年后交收,届时借款人已经登录超过5年,则还是适用于新移民政策。

楼花按揭贷款给消费者带来最大的实惠就是,n年后房屋买卖交割时,可以享受现在的利率。银行之所以能够为客户长时间保留利率,是因为银行使用了利率掉期的衍生工具来对冲利率风险,这种做法会占用银行的部分资金,因此,楼花按揭贷款并不是什么人都可以申请到。

购买楼花的消费者在很多售楼现场都可以看到商业银行推广楼花按揭贷款的银行工作人员。大多数楼盘都有指定的商业银行合作伙伴。如果大家不知道去哪里找到可以承做楼花按揭贷款的银行,最好向售楼处咨询,也可以向自己的开户银行确认是否承做,以及各档期的利率。

加拿大购房费用细评估

买房涉及资金巨大,尤其是移民后的购房更要做足功课。加拿大是一个与中国的制度程序差异很大的国家,每一步都有专门的机构参与,其买房步骤和相关费用还需认真把握。

  

加拿大房价行情

加拿大住宅类型主要有:独立房屋(建筑在所属土地上的单一房屋)、半独立房屋(房屋一侧同另一所相似的房屋相连)、镇屋(两侧都和相似的房屋相连)以及共管公寓(共同管理的镇屋或公寓大厦)。加拿大按揭及房屋公司在2009年第四季度住房市场报告中对2009和2010年各省及平均房价做出了评估和预测,卑诗省继续成为全国房价最高的省份。

在加拿大买房主要步骤为:取得银行的贷款额度确认→联系房地产经纪人看房子→房产的选择→关于房产购置方面的税收政策→主要的合同条款→房产估价和房屋查验→安排房屋保险→法律文件的准备。

  

取得银行的贷款额度确认

在加拿大,新移民一般首付款可以为房产成交价的25~30%,其余部分可向银行或其他金融机构申请贷款。贷款额度因个人经济状况和收入而定。审批贷款的首要考虑因素是用于支付贷款、地产税和水电费的总额不超过年家庭总收入的32%,其次是全部债务一般不超过年家庭总收入的40%。例如,如果一个家庭的年收入为4万加元,贷款利率为5%,那么银行贷款额度约为20.6万加元。按照75%的贷款额计算,这个家庭可买一套价位在28万加元左右的房子,首付大约6.9万加元,月供约为1230加元。

  对于新移民来说,如在加拿大尚无固定收入,银行对其首付款要求有可能为35%左右。如购房者收入稳定,只是暂时拿不出25%的首付款,一些银行会允许只支付最低为5%的首付款。此种情况下,银行会要求提供一种额外的贷款保险以规避购房者的违约风险。其保费一般在总贷款额的0.75%~3.75%,取决于买房者的首付款与房价的比例。

  

房产购置的税收政策

  

在加拿大购置房产,需考虑房产购置税和商品购置消费税。房产购置税对新、旧房子均适用,商品购置消费税仅适用于新建造的房子。

  

房产购置税 

该税对20万加元以下部分征收1%的税率,以上部分税率为2%。首次购置房产可退税。欲享受该税优惠需满足以下条件:申请免税者须是加拿大公民或移民,如在购置房产时不符合条件,但在房产登记后的一年内成为加拿大公民或移民,须在登记后的18个月内提交免税申请才有效。免交该税的申请人,必须在房产注册前连续居住了一年以上,或在6年内住满了2年。免税申请人不得在加拿大任何地方曾购买过房屋或申请过免税。购置者银行贷款不应少于房价的70%,且贷款期限在一年以上。购置者应在房产注册后的一年内迁入购置的房子。购置的房产(土地面积)不应超过1.24英亩。

  

商品购置消费税 

如果购房者买的是全新的房子,须缴纳约为7%的商品购置消费税。如房价在35万加元以下,大约可享受36%的免税。

  

购房合同的主要条款

  

除房产地点、所有权、成交价格等方面的规定外,以下条款也要加以注意。

  

房子的设施情况

 

合同中应明确说明,房子买卖成交包括哪些设施。

  

解除条件 

解除条件一般有利于买方。比如该条款可规定合同的执行取决于买方能否从银行取得贷款或验房师的报告结果等。

  

房产过户日

 

它标志着房子的所有权从卖方转移到买方。

  

买方入住日 

可和房产过户日同,也可不同。一般晚于房产过户日几天。

  

费用调整日 

一般和买方入住日相同,主要用来计算市政管理费及地产税等在买卖方之间分担的问题。

  

房产估价和房屋查验

  

联系购房贷款时,银行一般会要求提供一份房产估价报告,目的在于确定房产价值。房产估价费用大约为200加元。一般贷款银行会承担此项费用。

  

房产查验是为全面了解房屋的结构、设施等情况。查验项目包括:房体结构、地基、外墙、内墙、屋顶、门、窗、厨房、卫生间、洗衣房、锅炉房、汽车间设施以及汽车房里的中心配电盘和中央吸尘等。验房师费用通常为250~350加元,根据房子的大小而定。

  

购买房屋保险

  

加拿大政府没有规定住宅物业必须购买保险,很多人购买是因为提供按揭服务的银行要求为房屋买保险,银行要确保其利益得到保护后才肯贷款。购房者需注意切勿为减轻保费而申报假资料,因为一旦发生意外,保险公司会派专员调查,如发现资料不实,保险公司有权拒绝赔款或减低赔款额。如果业主又在原房屋基础上做了增建部分,也要向保险公司声明。否则,一旦出事有可能遭到拒赔。保费一般为贷款额的0.5%~2.5%。

  

准备法律文件

  

联系律师或公证人准备法律文件是房屋买卖中的最后一个环节。一般要在合同规定的产权过户日之前一周内安排好。在产权过户日之前3~4天,律师会根据房屋买卖合同的成交价格和其他相关费用作出费用调整单,并通知买方在签字前需准备的款项。如夫妻双方均为买主,双方都要签字。签字后的文件将送到省房产注册办公室备案。

  

支付款项及付款形式

  

合同成立后,买方需支付的第一笔款项是房产购置合同押金。一般为成交价的5%,也可能低一些。如果此时距产权过户日还有一个月以上的时间,卖方经纪人也许会接受买方的私人支票。支票写给卖方经纪人公司,进入公司的信托账户。如已不足一个月,卖方经纪人也许会要求买方提供银行本票。该5%的押金连同利息将作为买方首付款的一部分,在产权过户日时提交给卖方的律师或公证人。

律师或公证人的费用调整单是买方需支付的第二笔款项。这笔款项包括除银行贷款外的由买方支付的首付款和政府税收等。一般要求买方要以现金或银行本票的形式支付。买卖双方的律师或公证人根据费用调整单履行各自的手续。买方的律师或公证人作为执行合同的承诺人将银行贷款以及首付款等提交给卖方律师或公证人。他们则按照承诺把产权转让给买方。律师或公证人的费用一般在700~1000加元。

加拿大贷款购房十大注意事项

关于贷款购房,多数建议是指导我们应该如何去做,但在这儿我要说一下买房贷款的十大禁忌,也是消费者经常犯的错误。

第一.不要选错房贷。

现在有多种类型的房贷可供选择,比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率(initial interest rates)、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。

  

第二.不要将批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个概念混为一谈。

在地产界二者一直存在很大争议。事实上,在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释,它们的意思没法界定。

  有一种说法是,预获资格(pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡(pre-approval),就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实,在一定条件下,给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。

  因此,如果与贷款机构谈判,事先一定问明他们对批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个名词如何定义,要获得贷款还有何种要求。

  

第三.不要申请太多信用卡帐户。

信用卡过多就等于说信用记录很差,即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。

  

第四.申请贷款时不要谎报信息。

房贷申请时过于夸大工资数额,被发现后,贷款机构虽不会因此起诉你,但会收回贷款。

  

在房贷申请表上的各项未填好前,不要签名,因为贷款机构总是言过其实,以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。

第五.还不起贷款时不要四处躲藏。

很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实,贷款机构有很多方式来处理这种情况,比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做,而是找贷款人谈一下面临的困境,除非你躲起来,让贷款机构别无选择。

  

第六.不要为了省钱跳过验房这一步。

验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子,告诉你屋顶、地下室是否漏水,房内的机械设备是否能用,使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300~400元因小失大。

  

第七.不要随便找个房产代理机构卖掉房子。

各个房产机构是不同的,咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子,你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人,房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。

  

第八.不要随随便便找个房屋装修商。

好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的,也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老客户、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。

  

第九.不要第一次就支付大额装修费。

如果装修商要你首付三分之一的费用,其中一定有诈。最坏的情况是,不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足,不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何,都不要付现金。

  

第十.不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约。

当你还清贷款后,将契约付之一炬的确很爽,毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做,找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。

加拿大买房十大误区

不管你买的是小家庭的小屋子,还是尊贵地区的高级豪宅,你在买房时其实或多或少都会面临同样的问题,也容易走入同样的误区。特别是在今天的市场中,只要房子被登出来哪怕几个小时或几天,买家都更有可能会犯错误。他们往往会想:"如果我现在不买下这个房子,将来可能会再买不到同样的房子……"其实,他们并没有做足功课而已,下面十点,是大多数买家通常会犯的十大错误:

  

1.没有做预算

  买房如果超出了实际的价格范围,就可能使其他的重要投资受到损坏,比如养老保险,孩子的教育投资等等,还不谈其他的娱乐开支。房屋按揭经纪通常会告诉你能"借"多少钱,但这个数额往往并不是你能"承受"的金额。如果你有好几个孩子或者你们比较爱好旅游,那怎么办呢?所以我们应该考虑购买房屋会给我们每个月的花消带来多大影响,一定要考虑整个月的详细开支。所以多数专家会建议一个家庭的总负债不应该超过他们总收入的36%。

  

2.选择了错误的按揭

  许多买家都忙于寻找一个可以解决房屋按揭的金融机构,因为卖家往往会考虑那些按揭已经PRE-APPROVED了的买主,这样就忽略了按揭本身的各类选项。我们可以选择浮动利率、短期固定利率和长期固定利率,那么它们的差别是很大的。但要记住短期的按揭每月还款要高于长期的按揭,一个15年期的按揭每月供款要比30年的按揭大约高25%。

  

3.选择了错误的社区

  一些区的房价非常贵,所以我们要买那些承受得起的房子,但这并不是说我们要买最便宜的屋。地产界的名言是"LOCATION,LOCATION,LOCATION",可见地点的重要性。如果这个区不好,你不仅会很不开心,而且将来会很难卖的出一个好价钱。所以要多听多看,了解社区有什么资源,提供什么服务等等。不要忘记了学校,要打听一些考试成绩的排名,升大学的比率,老师的比例等等信息,多和附近的一些家长聊一聊。

  

4.你并不知道到底房子值多少钱

  最好的方法知道你所要购买的房子价格是否公平,是比较同一区域内的相似结构的房子的价格。你可以通过你的房产经纪了解到这些信息,包括过去一些年份在这个区买卖房屋的成交价格。

  

5.你选择了一个不好的地产经纪

  选择了一个错误的经纪是一件很头疼的事情。你需要的经纪应该是能够为你服务,而且知道你确实的需要以及了解你的财务能力的人。来自朋友的介绍一般能帮助你找到一个较放心的经纪,或者比较两三个经纪,然后选定一个,不要同时选多个。参考一下他们过去的业绩,对你想买房子的区域的了解程度等等。

  

6.没有去了解周边环境

  如果你像大多数买家那样,在周末的时候忙着去看新出来的卖盘。那么你知道你想入住的区域平常或天黑后是什么情况吗?那里的所谓交通便利,会24小时车水马龙吗?周末会经常有各种喧闹的聚会吗?要得到这些问题的答案,只有亲自在不同的时间段,比如晚上、周末及非周末的时间,去到社区了解才行。记住:在决定购买之前,尽可能多的了解周边环境及邻居。

  

7.没有请专业人士验屋

  给大家的底线是没有验屋就不要买房。毕竟,任何人都不想买一个电力系统老化或地库漏水等毛病的房子。即使是新屋,你也需要知道所有的施工是否都完成得合适。一个典型的验房通常不超过300元,包括了检查水、暖、电、结构、屋顶等等方面。哪些通常不包括呢?白蚁、氡、石棉、霉、铅等一般不包。一般的验屋师都会告诉你那些要检验,哪些不。一般人看房子的角度和验房师所看的角度完全不同,这一点很重要。

  

8.忘记了考虑RESALE

  买家很容易在看房的过程中忘了将来要如何卖掉房子。其实,在你浏览房子的时候,尝试用卖主的心态来看看那幢房子,哪里大了,哪里不够用等等。所以在买房子的时候一定要记住卖房子的那一天。

  

9.你在那个区里买了最贵的房子

  你买了你梦寐以求的房子固然是一件很高兴的事,但如果那间房子是那个区中最贵的一个,那么就可能有点问题了。很简单,你的房子是50万买的,你当然希望周围的房子也和你的一样是50多万。当你看到你的邻居房子只值15万时,你的心情一定又很沮丧了。所以一般专家会建议:当您所购买的房屋价格超过邻居的50%时,你最好放弃。

  

10.忘记了交割日的开支

  当到了交割日,而你却发现没钱时,是一件多么糟糕的事。要记住,交割日的开支可能会占到房屋购买价格的2%。可能有没有付的律师费、相关税费、银行费用、搬家等等,这一点千万不要疏忽。

小银行的房屋贷款是否安全?

在加拿大,贷款机构分为两类,(1)金融机构(2)私人或政府。金融机构包括银行,信用社,保险公司和金融公司,他们是最主要的房屋按揭贷款资金的来源。而私人或政府部门的贷款则属于第二类借贷,主要针对那些无法在金融机构获得房屋贷款的人。

对银行来说,按照加拿大银行手册的标准,又分为三级。一级银行在业务运作上持有最大的自由度,二级银行次之,三级银行当然拥有最小自由度,一般来说,三级银行不能接受储蓄。

加拿大的五大一级银行有:TD, CIBC, BMO, Scotia Bank, Royal Bank,他们都是大家最信赖的银行。为了和这些银行竞争,其他的银行就要用更低的利率,或者更宽松的贷款条件来吸引客户。但是很多人对小银行心存惧心,觉得它们信用度低,这是因为,和那些大银行比起来,小银行没有随处可见的分行,没有多种语言服务。但是,小银行的房屋贷款到底有什么特点呢?

首先,小银行因为运营成本低,所以有能力提供比大银行更低的利率,但是这个不见得就是风险。因为加拿大是个法制健全的社会,所有的银行,无论大小,都必须严格遵守加拿大银行守则,而且处在公众监督下,因而,银行不管乱来也无法乱来。有的人会问,从小银行做房屋贷款是否风险会更大?其实,如果仔细考虑一下贷款的实质,就不会问这个问题了。因为我们从小银行申请房屋贷款,是从小银行借钱,而不是你把钱存到小银行做投资。小银行只会担心你是否有能力还钱,在这点上,大小银行其实是一样的。

其次,在寻找银行贷款时,我们需要详细了解该房屋贷款的具体合同条款,对这个产品的优点缺点都要透彻了解后才能在合同上签字。最适合自己的房屋贷款,才是最好的,而不是银行越大,它的房屋贷款就会越好。

再者,你能拿到多少房贷,一个很重要的因素,是你的信用记录(CreditScore)。在加拿大和美国,每个人都会有一个信用记录,你在银行开账户申请信用卡,或者贷款买车,都会涉及到你的信用记录。你一向准时还款的,随着时间的积累,信用记录会很高,因为你在银行就容易拿到房屋贷款,并且银行业愿意给你更好的利率。

从以上分析,我们可以知道,从小银行做房屋贷款,不见得就是风险高,不安全。相反,在详细了解了你的贷款需求和按揭产品的优缺点后,一般来说,从小银行贷款反而能拿到比大银行更低的利率。

记住,最适合你自己的按揭产品,才是最好最安全的贷款,和银行大小没多大关系。

温哥华市中心CoalHarbour区公寓的历来价格变化

在溫哥華市中心Coal Harbour區, 公寓大樓的市場價格有何變化?



從1997年到目前為止,13年的時間,市場價格上升了130%

在1997年一房約623平方英呎的公寓,售價$178,000,但現今的售價是$413,000

其每平方英呎價格從$285上漲到$662

某些公寓的售價從1997年到目前為止,上升了165%

從2003年到目前為止,7年的時間,房價上升約100%

在2003年9月兩房約897平方英呎的公寓,售價$316,000,但在2010年5月的售價是$600,000

其每平方英呎價格從$350上漲到$670

在2003年8月兩房加一書房约1157平方英呎的公寓,售價$394,000但在2010年5月的售價是$780,00

其每平方英呎價格從$340上漲到$674,其售價在7年間上漲一倍。

最近,在 The Fairmount全海景單位約2700平方英呎的公寓售價約$2,000每平方英呎,但沒有海景的公寓其售價只是大約$700平方英呎。

為什麼要買在Coal Harbour 區 ?

CoalHarbour區可再申請建築大樓的土地有限.因此在未來的房價和其他區相比,只會上漲而已。在奧運會期間,溫哥華的美景透過大眾傳播媒體以CoalHarbour 為背景展現給全世界的人,中國政府最近也評估加拿大是為合適旅遊地區,亦即在未來會有更多的遊客來到溫哥華,而且中國東方航空公司也宣佈將會有班機每天從上海到溫哥華。

誰是買家?

約70%是本地的買家.他們大部份是年輕,有工作的夫婦,通常他們是頭 一次置產及投資

約30%是來自海外的買家.在高科技的高峰期,許多海外的買家是來自美國。

在過去大約8年期間,中國的買家佔了大部份市場,而來自伊朗和南韓的買家也佔多數。

出租

一房加一書房約615平方英呎,租金約每月$1700($2.76每平方英呎)

兩房約1050平方英呎,租金約每月$2700($2.57每平方英呎)

三房約1340平方英呎,租金約每月$3600($2.68每平方英呎)

地产投资其实并不好玩—-杨洪谈地产投资的八大弊端

地产投资其实并不好玩

–杨洪谈地产投资的八大弊端

早些时候, 在美国的CNNMoney.com网站上,有人以Stock vs Real Estate为题, 比较形象的以擂台赛的形式将股票投资与地产投资做了一个综合性的对比. 得出的结论是股票投资与地产投资各有利弊。 但地产投资究竟有哪些弊端,这些弊端都会给投资人带来哪些风险,在那篇文章中,并没有更详细的介绍。作为地产投资的专业研究者, 地产Broker杨洪在“地产投资的秘密系列”前三篇文章中,谈了很多投资房地产的“利”,今天,杨洪将为我们详细谈谈房地产投资的八大弊端。

弊端一:房地产投资是一种高成本投资

首先,我们必须清醒的认识到:房地产投资最大的不足之处,在于其投资的高成本。在不同的地产投资层次中,只针对房地产的买卖而言(这里不谈地产项目的开发),在房产交易过程和日常维护中都要发生大量的成本。让我们来看看, 都有哪些成本及费用:

买入成本。在买房过程中,为了顺利获得你所购买的物业的产权,除了你要支付的房款以外,你还要支付产权保险(Title Insurance)、估价费(Appraisals)、验房费(Home Inspection)、律师费(Lawyer Fee)、地产转让税(Land Transfer Fee)等, 如果你是从地产商那里买的新建房,则还要算上入住费(Occupancy Fee)。这些费用加起来,大约要占房价的1.5%左右。

卖出成本。卖房过程中,你要支付经纪的佣金、Mortgage Discharge Fee、律师费等,约占房价的4.5%左右。

维护成本。任何一处房产,如果没有必要的维护, 是不可能保值甚至增值的。平时最基本的费用有:水电费、管理费(Condo)、地税、房屋保险、Mortgage Interest,房屋的维修保养及装饰等。如果出租,还要支出广告费或者经纪费、以及潜在的纠纷可能发生的费用。

以上几种费用,综合起来,要占到房价的8-10%。

弊端二:房地产投资是长周期投资

房地产投资的高成本决定了它必然是一个长周期投资。根据上一条关于成本与费用的计算,即使按照市场正常每年5%的上涨趋势,一个投资周期至少要在2-3年以上才可能保本。所以房地产投资一般都必须保证有3-5年甚至以上这样一个合理的周期。因为周期长,转手频率慢,想要变现就比较难,不象股票,今天买,明天就可以抛。

弊端三:Overall增值回报率低于股票投资

根据美国两位教授对1978—2004年股票投资和房产投资的Incremental Return所做的数字模型研究,在美国住宅类房地产投资的年回报率为8.6%,商业地产略高,为9.5%;而股票的回报率则高达13.4%。总体来说,如果不利用杨洪经常提到的杠杆原理(Leverage)放大投资回报率, 仅就增值回报率而言,房产投资的回报率要低于股票投资。

弊端四:市场准入的门槛远远高于股票投资

投资股票,几百或几千块钱你也可以试一试,投资房地产,动辄几万几十万甚至上百万。由于投资额较大,因此对资金、专业知识、风险承受能力等都有较高要求。

弊端五:房地产投资有较强的信息不对称性

信息的不对称性在房地产投资中尤为突出。房地产投资需要多方面的专业知识,一般投资者很难具备。瞬息万变的市场有很多隐性信息,不是专业人士则很难获得。这些因素都会造成信息的不对称性,从而影响投资成功。

为了说明这一点,杨洪举例说,前一段时间,在多伦多DownTown, 一个交通不错但有一点背街的地段,一位大陆投资移民用近300万购买了几间连在一起的商铺。在购买这片商铺的时候,买家看到的是每一间铺面都已经出租出去,租金也挺高。他直接找到卖方经纪。卖方经纪其实就是卖家股东之一,卖方经纪根据现在看上去不错的租金及铺面出租率,给买家算出一个非常可观的租金投资回报率。于是买家毫不犹豫就买了下来。房产顺利交接,看上去皆大欢喜。可是,交接不到两个月,问题来了,原来的六间铺面实际上只有两间相对临近大街的最小铺面是真正的商家租客,而其他的几间大铺面,实际上以前空置了很长时间,在卖方售房期间,卖家几个股东将这几间空铺位,免费送给几个朋友临时经营,等交割完成,原来房主的朋友立即就撤走了。新的房主由于既不懂英文,更不懂这里的法律规定。在购买的时候,虽然找了律师进行交割,律师是完全尽职的。但是律师不可能知道以前这片商铺的基本状况及市场行情。卖家甚至虚构出看上去和真的一样的租赁合同及租金支票,律师根本无从查实。在没有熟悉真实情况,了解规范操作程序的买方经纪人的帮助下,这种由卖方假造的虚假繁荣,误导买家的案例其实很多。而买家如果之后起诉卖家或卖方地产经纪人,还会花费更多的时间及精力,得不偿失!

弊端六:房地产投资牵涉面广,牵扯精力大

房地产投资牵涉到很多专业服务,你需要找了解市场的经纪人进行交易,找验屋师把关房屋结构质量,找银行或贷款经纪人申请贷款,找律师处理交割及法律事务,请会计师处理税务方面的事物等等。牵涉面越广,出现问题的概率越大,牵扯的精力也就越多。

弊端七:房地产投资的多变性

首先,我们了解了地产投资是有不同的层次的;那么在同一层次的基础上。我们还要清醒的认识到,地产投资还有明显的区域性,不同的地区,其地产的走势可能完全不同。就象现在美国和加拿大不同的城市之间,由于经济发展状况、贷款利率、人口构成、自然环境、供求关系、税收政策等等因素的不同造成地产的具体走势也不尽相同;即使在同一城市,不同的街区,你会发现房屋的走势也不相同;具体到同一街区,由于房屋的新旧、具体方位、建材等的不同,你会发现,受欢迎的程度仍然不相同;更有甚者,对一栋Condo大楼来说,不同户型、不同大小、不同朝向,不同楼层、不同的窗外景观,甚至是不同的房间号码,都会影响到房屋的具体投资回报率!

其实还有一点是值得单独提到的。 对CONDO投资而言,买入的时间的把握及卖出时间的掌握,十分十分的重要。这也就是为什么, 投资在同一栋楼的人, 得到的投资回报率, 相差可能会十分悬殊!

弊端八:房地产投资是典型的个性化投资

对投资的客体而言,由于每一个地产或房产都是一个实体,其地理环境、具体方位、房型结构、甚至装饰建材都具有明显的不可替代性和不可比性。虽然在很多的方面,每一类的房屋都有一定的对比原则,但“穿衣带帽,各有所好”这句话在地产投资的选择上其实还是非常明显的。对不了解房地产市场变化趋势和没有太多一线经验的投资者来说,很容易将自己的偏好,或道听途说来的信息作为判断地产投资好坏的依据。这一点其实是很危险的。

与此同时, 对投资的主体而言,投资者本人对市场的了解,经济实力,其为人性格,对时机的把握,更重要的是投资者所选择的为其提供专业服务的各类人员的专业素质及经验的不同,都在相当大的程度上影响着投资的成败!

说了这么多的弊端,是不是说,房地产投资不可为呢?杨洪认为,恰恰相反,房地产投资不仅可为,而且大有可为,了解不足,正是为了更好地规避风险。房地产投资的魅力是显而易见的,从本质上讲,房地产具有保值升值的本质属性。简单归纳,它有如下五个方面的优势。

(一)房地产投资的真正魅力,在于地产投资可以以最低成本加最低风险地利用别人的钱(OPM: Other People’s Money)为你生钱,因为你能利用世界上信贷成本最低的Mortgage来最大限度地扩大投资规模。当然,你一样也可以借钱炒股票,但炒股票借来的钱,借贷成本要高于Mortgage。

(二)地产投资是实物,看的见摸的着,即使楼市再不济,房子还在那儿放着,还有再增值的机会,永远不会血本无归,不会象股票,没了就没了。股票并非实体的本质属性决定了投资股票的高风险性。

(三)房地产投资的收益,包括“增值收益”(Incremental Return)和“运作收益”(Operational Return)。即使短时期内不能实现“增值收益”,还可以把房子租出去,在抵扣了各种维护成本以外获得合理的“运作收益”。

(四)房地产投资在税收上具有明显优势,有许多的花费是可以抵税的。举个简单的例子, 在加拿大, 在每年年初报税的时候,你会发现,自住房的地税和贷款利息是不能抵税的。而投资房的许多费用都是可以用来抵税的,不仅仅是地税和贷款的利息部分!

(五)房地产投资操作上透明度高。房子是实物,又有经纪、验屋师、律师为你把关,风险较小;不象股票,都是纸上谈兵。

综合起来, 杨洪最后提到,无论哪一种投资,都会有其优势及劣势。房地产投资,并不适宜所有的人,同样是投资地产,不同的Level,适合不同的人去做。了解自己,找准自己的位置其实才是最重要的!知己知彼,才能百战不殆!

多伦多是目前世界上Condo投资风险最小的城市

大多伦多—-目前投资房地产最具优势的地方

当下, 分析地产现况的文章很多。很多人经常与习惯性的将加拿大的房地产与美国的地产联系起来。同时,人们还容易将加拿大的几个大城市与多伦多地区做横向比较。

但是我们能不能在看到现象的同时,探循一下其中规律性的东西呢?

2007年首季度可谓美国经济的“多事之春”。随着美国房市不断下跌,房贷市场的信用状况日趋恶化。美国第二大次级按揭贷款企业——新世纪金融公司(

New Century Financial

)因资不抵债而面临破产,被纽约证交所停止股票交易,终于推倒了第一块多米诺骨牌。受此影响,美国股市的金融股不断下挫。随后,房贷风暴愈演愈烈,20多家次级房贷公司宣布破产,由起初导致股票市场大跌,到现在引发整个金融信用环境恶化。毫无疑问,次级房贷危机将进一步导致美国房市衰退,从而导致美国股市继续下跌,进而导致更大的经济金融危机。目前,次级房贷问题已经令全球投资人对美国的房地产和金融业产生了担忧,他们手握大把的热钱,开始寻找下一块投资热土。

相比于美国房市的肃杀凄凉,一衣带水的邻邦加拿大却是“风景这边独好”,房产市场和时下的天气一样,一派春风得意。一至三月,各项指标连创新高,以至于各机构纷纷预测:今年又将是个红红火火的地产好年。

有鉴于此,对多伦多地产投资颇有研究的恒生地产BROKER

杨洪先生萌生了一个想法,他要在他的“地产投资秘密系列文章”之中,写一篇给全世界所有的地产投资人,对他们说:现在投资房地产,多伦多最适合。

多伦多是目前世界上Condo投资风险最小的城市

杨洪所提出的地产投资理论的第三个核心就是风险控制原理:一个地产投资的成败的衡量标准就是这个投资是否能给我们带来两个方面收益的平衡:

一个方面:价格上涨(Capital Appreciation)所给我们带来的增值型收益(Incremental Return), 同时利用期货的杠杆原理(OPM),

将这一回报的比率放大;另一个方面就是:用来控制风险的租金收入(Rental Income)所能给我们带来的持有型收益(Operational Return)。也就是说,

在任何一个时间点地产投资人都要有思想准备,地产的价格在未来的某一段时间会走下坡路,就是我们通常所说的要未雨绸缪。

而多伦多的Condo投资就是能够最好平衡这两个收益的选项之一!

让我们从以下几个方面来分析一下为什么:

多伦多的房产投资大多是理性投资

在过去的几年里,

多伦多的地产市场与美国许多地方的地产市场是完全不同的。这里面主要有三个方面的原因:一,消费习惯的不同:美国许多的人是不怎么存钱的,即使有一定收入的家庭也更注重休闲娱乐,享受生活。如果买房,许多人选择非常高比率的贷款,这就是为什么现在会有如此之多第二贷款公司破产的原因。而多伦多的购房者大多比较保守,

通常是攒足了25%的Down Payment, 才会下决心买房。

另外第二个不同是贷款的计算方法不同;第三是加拿大和美国两个国家的税收制度不同。后两者的不同造成了在美国的许多地方出现了大量的冒险型投资。而多伦多这几年则大部分是实际需求性购买。地产泡沫没有其他一些地方明显。

多伦多是世界上最特别的一个移民城市

目前,以人均比例而言,加拿大所吸纳的移民为全球最多。据经济合作与开发组织(OECD)的数据,2000至2004年间,每千名加拿大人中的净移民人数达6.5人,全球最高;澳洲则以6.2人居第二。

2007年3月,加拿大统计局公布的五年一度的人口普查资料显示,2001年到2006年,加拿大人口从3000万增至3161万,增长率达5.4%,居包括美国在内的西方八大工业国之首。外来移民成为加拿大人口增长的主力。过去五年来,平均每年抵加的移民人数约24万人,五年超过120万人。而同期加拿大新增人口总计160万人。其中自然增长的人口只占40万,移民新增人口达四分之三。

除移民外,非移民亦十分中意安省,每年都有上百万非移民申请来加拿大,包括访客、学生和临时劳工,其中大部分都想来安省。

这次普查结果还显示,2006年三分之二的加拿大人住在南部加美边境沿线,80%的人口居住在33个主要城市及其周围,47%的西部地区居民集聚在西部三个省份的省会城市,乡村及小城镇人口比率不到20%。从2001年开始,农村的人口数量迅速的减少,到2006年,生活在郊区的人口总数还不到加拿大总人口数的五分之一,仅为600万。其郊区人们涌入城市的速度也在加快,较之前增长了4.7%,城市化进程仍在继续。

抵达加拿大的移民中,多数选择在安省安家,安省中又以大多地区为首选。据专家预计,截止到2030年,加拿大人口增长可能更要依赖于移民,其中有接近一半的移民将选择定居在安大略省。

移民、非移民、省际流动人口和城市化进程,为大多地区房市繁荣提供保障。

如果说,纽约是世界的经济、金融、文化和艺术的中心。那么在那里什么样的地产行业最发达?酒店业。因为去那里的流动人口大多数是去参观访问,逗留数日,然后起程。而多伦多的流动人口就不同了,大量的是移民,留学生及工作签证的劳工。包括每年回流30%的移民在内,这种人口的流动性相对就慢了许多,通常周期在2—3年之间。这就给住宅出租型投资提供了机会。

多伦多的Condo

公寓租售比是世界上最高的城市之一

租金与售价之间的比率是衡量一个地区Condo市场风险大小最重要的标准之一。举例而言:温哥华的房价是多伦多的150%,而房租水平仅为多伦多的80%!在多伦多,选择一个好地段的Condo,30万元的套房可以出租到$2000.00。租售比为1:150,远远优于国际通用的1:200原则。如果我们再计算一下世界上其他一些城市的租售比,我们就会有自己的判断了。比如说在北京的四环线以内,一套价值60 万的公寓能否租到¥3000?在纽约的Manhattan,一套100万的两室一厅,是租不到$4000.00的。法国的Paris, 英国的London等等许多的城市,

都是由于前几年地产市场价格的暴涨,其租售比已经远远的恶化到1:250甚至1:300。

加拿大经济连续16年保持增长势头

加拿大经济形势一片大好。根据满地可银行利时证券的一份年度指标报告,加国于二零零六年的经济表现杰出,居七大工业国之首。这项指标综合了通货膨胀、失业率、预算和经常帐盈余或赤字,以及经济成长等因素。如果一个国家能达到零失业率、无通膨,预算或经常帐都有盈余,国民生产毛额也能达到长期趋势水准,最高可得一百分。加拿大拿到九十一点八分,排名第二的日本九十一点六,其他国家都不到九十分,美国只有八十三点九分。这也是加国连续第二年夺冠。加拿大能在这项评比中胜出,主要是政府无论是预算或经常帐都有盈余。事实上,除了加国之外,其他七大工业国家(G7)06年都未能达成财政盈余的目标。而加拿大2006财政年度头9个月财政盈余就达73亿元。

进入2007年,加国经济发展势头仍然强劲,2月失业率再创6.1%的历史新低。近日,安省政府发表財政预算案,又承诺三年内将最低工资逐步升到每小时10.25元。

利率仍保持40年来低水平

从2005年9月至今,加拿大中央银行经过多次加息,使利率从2.5%的43年最低升至4.25%。现在的利率水准,相比89年的12.5%,仍处在低水平。

在以后的篇幅里,

杨洪将详细讲述外国人在多伦多买房的程序及如何计算地产投资收益。

房产地产市场的无规律性和其特有的内在循环定律(一)

当今房地产市场从去年的意外上涨,一直持续到今年四月份左右渐渐停止。购房人群和投资外加投机人群都经历了一场犹如过山车一般的惊喜和失落。加拿大特别是多伦多房产市场似乎已经让人们失去了理性推测的可能性。未来市场的走向众说纷纭,各种报刊杂志充斥着许许多多稀奇古怪的杂谈怪论。如果我们翻阅去年市场上升时的报章,大家会发现一个字“涨”,各家学说几乎无一例外地告诉买家,现在不买为时晚矣。于是乎,抢Offer成了必然。加价加个3-4万司空见惯,更有甚者加了50%。



买家在当时即使花出了大把银子,多数还是暗自庆幸自己赶上了“末班车”。时隔大半年,抢Offer已经成了昨日黄花,现在见面就杀价,要价下降个五千到一万并非少数。在去年我和合作伙伴Susie Huang的每周讲座上,我们就已经预测到了上述市场的走向。许多买房人士对于这种转瞬即逝的价格起伏似乎大惑不解,到底多伦多的地产市场将向何处去,是现在所有对购买房产有兴趣的人士的问题。



现在翻开报纸,从5月份开始,各大银行纷纷出台预测报告,一会儿说上涨会持续,不到几周功夫又说可能下降,总之让人神魂颠倒,不知所以。人们不禁要问,地产市场究竟有无规律可循?其实这个问题看似复杂,实际非常简单。关键是你如何评估市场,以什么作为评判的标准。否则任何的分析都是没有基础的和盲目的。



那么我们应当从什么方面入手,用理性而不是猜测来推断市场的走向呢?我个人认为房产市场的决定性因素并不在于几个单独的毫无关联的数据能够起到主导作用。许多同购房者行为相关的数据分析,以及经济市场的宏观数据分析才能让我们拨开云雾,通过表象看清实质。那么现在市场的实质是什么呢?我认为多伦多房产市场仍然没有摆脱一个大循环的衰退周期,我们仍然处于一个相对衰退的市场之内。

读者可能会问,从去年到今年4月底的上涨难道是衰退吗?答案当然不是。可是这次上涨只是非常短暂的,她是以加拿大历史上“超低利率”作为支撑平台刺激市场引起的反弹所造成的结果。所以她也不可能是长期和持久的。因为支持市场的因素不可能单单是利率的原因。本文以及以后的文章会详细分析所有影响房产市场的客观和主观因素,期望能够为读者打开一扇透析市场的窗户,澄清一些市场上的传闻,让购房者清晰地看到自己在市场中的位置。本人认为只有科学而不是猜测地看待市场,运用自己的专业知识才能客观准确地把握市场方向,从而为客人带来实际效益。



地产市场的周期理论是在70年前,Homer Hoyt所建立的理论体系。在1933年,他研究了芝加哥过去100年的土地价格后,发现地产市场有一个非常明显的价格涨落的循环。她就是现在人们基本上都了解的地产周期理论。这个周期包括:修复,快速上涨和衰退三个阶段。先让我们看看多伦多地产市场的历史价格图表。从1985年到1996年是一个循环周期。她的修复期只用了一年时间,也就是1985年。从1986年到1989年快速上涨了四年,涨幅高达175%。从1990年到1996年处于衰退期,跌幅达30%。



现在的地产循环用了13年,在1997年开始处于修复阶段。1999年到2007年处于快速上涨阶段,涨幅84%。从2008年开始处于衰退期。如上所述,2009年的上升只是一个插曲,所以她无法支撑整个大环境。我们仍然处于衰退的某个阶段。可是这种衰退究竟何时停止,我们无法预测。但是有一点可以肯定,房产的价格仍然会一路上扬,那些做壁上观的看客可能失去这次衰退期大好的购房机会,在下次快速上涨的阶段由于房产价格已经被极大地抬高,而无力购房。随着加拿大整个经济形势的不确定性和南边美国经济的一蹶不振,多伦多的房产市场将出现一个两极分化的趋势。



现在我们可以预见到随着多伦多高端市场的炒作,中国大陆投资移民的涌入,以及其他各个族裔富有阶层的大量移民,多伦多高端市场将会硝烟弥漫,如火如荼。相反那些仅仅依靠有限收入维持开支的家庭,将不得不转向低层次的房产。由于低层次的房价已经被抬高,对于收入相对不足的购房者是一个打击。迫使他们购入老龄和低价位,房屋质量相对较差的房产。而这些质量差的房产将由于购房人无力进行大规模的装修而更加破败。对于老龄的Condo,由于管理费用和维修费用的上涨,价格将无法同一般房产竞争,从而造成竞争性的弱化。



对于平均价格40万左右的房产人群,将不得不面对高端价格的挤压,促使更多的人向更高价位的房产移动,以确保自己的住房价值有所保障。由于加拿大失业率的居高不下,许多的人将负担起更多的债务。这次的衰退很难说是短时间的。但由于股票,基金在这次经济衰退中受到重创,人们的投资点大都放在了贵金属和房产上。这就是为什么现在许多不错的房产价格始终不下跌的原因之一。



我在和Susie Huang女士的房产买卖和投资讲座上提到过资金是向低处流动的。如同流水,哪里投资效益好,投资起点低人们就会向那里蜂拥而去。纵观加拿大几大城市,多伦多的房产价格相当具有诱惑性。拥有众多人口,被称为安省经济引擎的多市房产的平均价格才区区45万,难怪大陆投资移民大呼便宜,就连温哥华的移民都感觉便宜得无法想像。所以从长远来看,GTA的价格必然上涨,而且不是小幅度的。



读者要问那么什么是衡量房产市场的尺度呢?究竟那些数据可以作为评判的标准呢?请看下期文章,我将详细分析有关数据,另外天下地产将会举办大型的房产讲座,我们会有提前的通告,有兴趣的朋友切勿错过。



天下地产提供免费咨询服务,欢迎致电:(416)843 - 3528

房地产市场的无规律性和其特有的内在循环定律(二)

上期文章我们提到了多伦多地产市场近20年来的特有发展和循环规律。许多朋友打电话询问面对当今的市场走向,购房人应当如何应对。针对这个问题,我将逐步在本次的系列文章中回答读者的提问。有一点可以非常明确地告诉大家,期望多伦多的房产市场象美国那样大起大落是不现实的预期。

如果我们对比一下美加两地的历史,人文,经济和市场活动运作的特点,我们不难发现这两个国家的极大不同。首先,加拿大是在早期以保皇党为主要移民成员起家的移民国家,他们有着对皇室效忠的忠诚和行为上的自我节制的特点。上街看看加拿大人走路的步伐是属于沉稳,绅士型的步调;而美国人,特别是大都市的上班族,他们是以小步,快速超越型的速度在街上“奔跑”。为什么会有如此大的不同呢?美国早期的移民是以清教徒的身份出现在美洲大陆上的,他们是被英国的传统教派赶出来的。从踏入美国土地的那一天起,他们就已经同他们的过去决裂了。为了生存,如果还是迈着绅士步伐,不紧不慢地做事,用不了几天他们就无法生存了。历史成就了美国人开拓,进取的精神。

可是这种玩命的方式也会时不时给美国人一个下马威。这次的经济危机就是一个例子。绞尽脑汁的推销各种神乎其神的贷款方式,无节制地推销各种房产,创造一个不存在的一片大好的地产形势,这样的地产市场在加拿大很难形成。因为我们不是美国。加拿大受益于保守的行为方式,不但躲过了次贷危机,还小有斩获,地产市场小小上扬了一阵子。

从另一个方面来看,大量的投资移民的涌入,广阔的未曾开发的土地,新一代对于房产的渴望,老龄化人口出卖房产转向老人公寓的人群逐年增多,单亲家庭,特别是单亲母亲的购房人群的增长,所有这一切都在支撑着多伦多地产市场的结构稳定性。这就是为什么我在上期文章中陈述了在这次房产调整期,无所作为,等待便宜再便宜的房产的客人将会失去这次,可能是不会再重复发生的历史机遇。

多伦多的地产市场近十年翻了一翻,可是就是这样我们的平均房价还是只有45万。对某些人来讲这是一个抓准机会再上一个台阶的机会,对于还没有购房的人群,在现在市场喘息的间隙中,可以找到价格适中的房产。如果这次的大循环中的衰退是一个短时间的过程,那么我们将要面对的是另一拨修复,上涨的循环期。

现在市场上充斥着“等等再等等”的舆论,许多购房人也受到感染,手握现金不敢出手。那么我们回过头来看看今年初的地产景象。许多房产的交接是通过抢Offer实现的。加价的时候,人们可是非常没有理智的,加个3-4万不是问题,不加钱似乎就是对不起自己。时隔6个月,现在仍然有抢Offer的房产,可是大多数人都捂着口袋,生怕多出了一分钱。这个特有的现象说明了房地产市场运作中人们的心理变化起到了相当大的作用。我在每月的讲座中经常提醒客人,无论市场好坏,总是有非常好的房产在出卖,而且由于各种各样的原因,这类房产总是能够谈出好价钱。

举个例子,在今年初,地产还没有降温的时候,我的一个客人同我配合,一举拿下一处物业,价格砍下了将近6万,房子是4年新的独立屋,屋内状况相当优秀。有人会问,凭什么杀下这么多?很简单,我和客人研究了对方的不利因素,集中攻击,快速出手,不但我的客人赢得漂亮,对方还一直感谢我们帮了大忙。这是一个绝对的双赢局面。所以在市场好的时候,照样可以杀价,市场不好的时候,还会有抢Offer,事在人为。关键在你是否懂得地产的奥妙,是否做到知己知彼,百战不殆,而且要是真正的谈判高手。随大流,永远是被动的。

话又说回来了,从什么样的数据可以分析地产市场,让我们能够清晰地看出实质,避免受到各种舆论的误导呢?在当今信息爆炸的时代,怎样才能足不出户,将市场掌握于股掌之内呢?我认为,没有对地产长期的研究,学习各家之长,理性地看待市场的变化,就不会为客人带来实际利益。

从大的方面来讲,以下几个关键的数据是说明整个地产市场的运作状况的晴雨表。它们是:人口的迁移和结构变化,失业率,新物业开工率,投资回报率,收入状况,贷款的松紧,住房负债情况,出租市场数据,物业的空置利率等等。在以下的几篇文章中,我将逐步分析以上数据,希望让读者了解当今市场的走向,为购买物业或者投资起到借鉴的作用。

首先让我们来看看多伦多人口的迁移和结构变化。加拿大的总人口将从2009年的三千四百万增加到2036年的四千万。其中安大略省的人口将增加三百万,届时安省的总人口将达到加拿大人口的40.5%。这个数字告诉我们一个发人深省的事实,我们安省,特别是大多地区将面临人口的巨大膨胀,就如同年初我在一片文章中讲述的一样,人口的涌入将刺激房市的上涨。

再看人口结构的变化,整个加拿大将被迫面临老龄化的巨大压力。人口中老龄人口将在25年之内翻倍,达到人口的1/4。据统计,即使移民加倍进入加拿大,也无法改变老龄百分比上升的事实。这就为我们购房人群带来了一个无法忽视的契机。老龄人口在走向最终进入养老机构的进程中,必然要出卖自己的房产。购入这些社区完善,室内装修早已完成的物业,是一个事半功倍的利好举措。又是一个双赢的局面。

我在下几篇文章中将详细分析其他有关数据,希望有兴趣的朋友同我一起了解今后多伦多房产市场的趋势。另外天下地产将会定期举办大型的房产讲座,我们会有提前的通告,有兴趣的朋友切勿错过。



天下地产提供免费咨询服务,欢迎致电:(416)843 - 3528

加拿大买房:房屋货款及保险材料清单

不论您正有意购买新居,或为目前的房子再行贷款或转移贷款,在完成房屋贷款的最后过程中,必须填妥有关文件。准备齐全所有必需文件,有助您轻松快捷地办妥手续。

购置新居

请备妥以下有关您所购买之物业的资料:

●买卖协议(Purchase and Sale Agreement),包括附表及宽免条款

●附有物业照片的电脑多重放盘系统登记(MLS listing)

●您的代表律师/公证人的姓名、地址和电话号码

请备妥以下有关您的财务资料:

●首期付款的证明,即等同从下列一或多个来源所付的首期付款金额:

储蓄账户和/或存款

流动资产或其他资产

馈赠证明书

出售其他物业所得之款项

已置物业

请备妥以下有关您目前已拥有之物业的资料:

●近期的房屋贷款结单

●最新的屋主保险保单(Homeowner Insurance Policy)

物业法定说明可参阅:

买卖协议正本(Original Purchase Agreement)

物业税单(Property Tax Statement)

物业价值:可参阅以下文件以助您估计物业价值:

近期的物业税务评估(Property Tax Assessment)及/或

电脑多重放盘系统登记中之同区可对比房屋售价(Neighbourhood Sales Comparables)

其他所需文件/资料

入息证明:

●若以月薪或时薪受僱者(不论全职或固定兼职),请提供以下一项证明:

僱主以公司信纸发出的入息证明信,当中须列明您的姓名、薪水或时薪、及发信人的姓名和职位

最新的工资单

每月薪金直接转账的银行账户之最新结单副本

●若是自僱人士或按合约受聘者,及/或您希望将花红、超时工作薪金、赏金或公司分红计算在内,请提供在过往两年由加拿大税务局发出的评税通知书 (Notice of Assessments)

●如果您的收入来源不在上述之列,请联络您的银行,查询所需入息证明。

在填报房屋贷款申请表时一些常见问题

●您目前拥有的资产或储蓄金额

●您目前的债务(请确保您清楚自己的欠余金额和每月还款额)

●您目前所拥有的危疾/人寿保险保障

●有关物业的一些明确资料:

每年的物业税项(或估计税额)及暖气开支

如果物业是大厦单位,需缴交予大厦法团的相关费用您居所的总面积

土地的总面积

财产保险为财产提供保障

无论你是租住房屋还是自己拥有房屋,你将希望购买财产保险以保障你的家及全部财产。

财务保障

财产保险能够在下列情况下提供财务保障:

如果你的家居或财产受到例如火灾等损坏。

如果你的财产被盗,无论是从你家中被盗, 还是在你旅行期间。

如果有人在到访你家时受伤。

你可能还想另外为某些特别贵重的物品购买保险,例如首饰、毛皮制品、电脑和音响设备等,以减低因被盗及损坏所带来的损失。

房客与业主保险

物业保险主要有两种:

房客保险(tenants insurance)是为租住公寓或房屋的人士设立的。这种保险有时也称为家庭财产保险(contents insurance),除保障你的财产外,若有访客在你家中受伤时,亦为你提供财务保障。它并不保障你所居住的建筑物,因为业主才需对自己的物业负有责任。

业主保险(homeowners insurance)是为购买了房屋或共管住宅的的人士设立的。这种保险既保护住宅建筑物,也保障屋内财产,同时还保障你有访客于你物业受伤时所要承担的财务责任。

本清单只供参考之用,并不旨在以此作为确认房屋贷款取得批核的依据。阁下的独特情况可能需要提交与上述不同的文件或其他额外所需资料。

房屋买卖的程序及注意事项

购买房产是您在加拿大开始安居乐业的最大的一笔投资之一, 同时又是一个非常繁琐和需要专业帮助的过程。(下面介绍购买现房的流程,而新房和期房的买卖则有另一套程序,另作说明) 一般说来买到您理想的房屋需要经过如下主要阶段:

PurchaseProcedure.jpg

PurchaseProcedure.jpg

2010-9-14 00:53 上传下载附件 (551.07 KB)



加拿大商業租賃導讀(1)

商業租賃是商業地產經紀需要掌握的基本功,但絕大多數房地產經紀因利潤薄,難度大,都不願踏足此界.筆者在地產實踐中深感此方面的通俗讀物太少,且大多數租賃的讀本都出於律師之手,更多站在業主的立場,使得商業租客在租賃過程中基本處於劣勢. 在加拿大,大型的商場或Shopping Mall 大多由國際大財團控制,許多商家(Tenant)在租賃過程由于對商業租約的無知,根本利益不能都到根本保障.筆者從本期起,將圍繞商業租約向讀者介紹商業租賃的基本知識. 這裡需要指出的是: 筆者的此次寫作主要受惠於著名的加拿大商業租賃律師Walter H. Posner 的著作,本結合當前華人商家的實際需要而作.讀者在這裡需要明白的是,筆者的未來的系列文章更多是站在地產經紀的角度來寫,涉及更深的法律問題,讀者需要咨詢專業法律工作者.

在開始進入主要內容之前, 讀者需要明白我未來系列的寫作主要分為以下幾部份:(1)商業租賃的基本步驟(2)商業租約的主要內容(3)商業租賃的談判技巧(4)商業租賃詞彙A to Z(5)商業租賃法律介紹

最後需要指出的是,筆者的這些習作都是“好奇“的產物而非經驗的產物.因為大多數有經驗的人士卻是“述而不作“或是無瑕把其上升到一個文字的高度. 不過筆者相信,文字的作品使人們更多保留並享受專門的知識,最終擴大讀者和作者的視野.

商業租賃的基本步驟

為了直觀說明商業租賃的基本步驟,我們從租客的角度來看下面的一個流程表(圖一).

選址

談判

簽租約

裝修

入住

在这几个基本过程中,商业选址是最关键的一环.对零售商业选址而言, “ Location! Location!! Location!!!” 是零售商业经营成败的关键. 办公楼或工业选址则有别的标准,笔者将在今后的文章中论述.

在加拿大,零售商业(Retail Business)的范围不仅指服装鞋帽及杂货的零售生意,而且也指各类餐饮生意,中医诊所和药店等.为了帮助创业者或生意扩张者选址, 麦当劳选址的五大法则可对一般零售商业的选址具有启发性.

(1)针对目标消费群

麦当劳经营定位于年轻人、儿童和家庭成员,所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。

(2)着眼于今天和明天。麦当劳选点,要求20年不变。

(3)讲究醒目

设点一定要在一楼或二楼的临街店堂,要有透明落地玻璃窗,让路上行人感到麦当劳的文化氛围。

(4)不急于求成

黄金地段的租金往往过高,当房主要价超过投资心理价位时,麦当劳一般不急于求成。

(5)优势互动

麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的”沃尔玛”等知名百货企业来开店中店,这样既可为百货企业带来客源,又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。对刚刚处于创业的商业租客来说,如何找到自己满意的地点呢?一般来说有以下几个途径:(1)满街跑,看看店门有否挂上For Lease的牌子.(2)通过专做商业租赁的地产经纪提供信息.(3)通过报纸网站广告栏目查询.

商業租約的谈判内容当地点选定之后,接下来就是和业主(Landlord展开)谈判了,其中以商业租约和价钱为主要谈判内容.我们先来看商业租约的谈判:商业租约(Lease Agreement)是整个租赁过程中核心的环节,也是建立未来业主和承租人间的关系准则。一不小心,生意经营可能会陷入不利的地步。比如一中餐馆老板艰辛创业三年,好不容易在市场上站住脚跟。结果当年和业主签约时没有要求Option的条款,结果业主在第四年续约时大肆加价,使餐馆的利润降低。下面我们从业主和承租人间不同的期望来谈商业租约的主要内容,首先我们从业主在商业租约里的期待谈起:就一般的商业租约而言,业主(landlords)希望商业租约(rent lease)写得使自己这方容易收到租金,并且方便自己把不能交租的人赶出去,或者,在发现有更好的获利存在的时候,也方便把人赶出去。为了完成这种目的,在标准的商业租约里,业主通常有如下的条款让承租人签署:

1)商业租约期限条款(lease Term Clauses):商业租约总是有一个限定的时间长度,通常是五年,有时更长,有时更短,取决于两方面的同意。通常,业主希望获得长时间的商业租约期限。因为在长时间的商业租约里,当生意周围的环境变化,生意变坏的时候,业主可以用一个特定租金栓住承租人。相反,承租人通常希望获得尽可能短时间的商业租约,这样,她/他便于在租约到期时就搬出去。

2)加租条款(Rent Increase Clauses):由于维持和管理保持一个购物中心开销的原因,业主通常希望在商业租约里包括每年按一定百分比增涨租金的条款。

3)维修条款(Maintenance Clauses):这类条款通常是承租人和业主之间的注意焦点。这类条款指明哪一方对出租的某些部分的维修负责。通常,条款要求承租人要让租下的地方保持干净,并保持窗户在良好维护状态,保持墙面状态。通常,业主假定要对下水管道、暖气和空调保持良好状态负责。

4)违约条款(Default Clauses):这类条款说明各方在条款违反时候另一方的权利。

5)限制性条款(Restrictive Covenants):绝大多数商业租约里包括着和商业有关的规则,比如承租人可以或者不可以在租下的地方运作生意,以及做生意时能够使用的标志(包括标志的形式和文字等)。更进一步,限制性条款通常要求承租人限定生意开业的时间,或者要求承租人遵守当地的法律。

6)转租条款(Sub-Leasing Clauses):这类条款阻止承租人在没有经过业主书面许可前把租到的地方再转租出去。业主写上这类条款是为了预防承租人从所租地方的转租上获利,却没有与业主分享所获。

7)税与公共费用条款(Tax/Utility Clauses):业主除了要承租人支付所有或部分水电冷热空调费以外,通常希望承租人支付一部分地税。

8)书面生效条款(Integration Clauses):这类条款允许业主在口头许诺而不打算遵守上这类非道德的行为中脱身。这项条款通常在契约的最后一条,承租人经常忘记了仔细阅读。

通过商业租约承租人可在租约中体现其想要得到的主要权益: 承租人在一个商业租约中的目标,除了限制或者排除业主想要的一些条款,是想保持租金的稳定;以尽少的钱得到所租的地方;并且让业主在建筑物的任何部分损坏时出面修理。为了达到这些目的,承租人通常坚持以下条款:

1)固定租金条款(Fixed Rate Clauses):假如业主能同意,这类条款固定租金或者固定公共设施水电的支付,未来以低百分比增长。在房地产行情里,当周围有更多的办公室和商店适合出租的新建筑群,业主通常会同意这类条款。

2)装修条款(Build Out Clauses):出租的地方通常仅提供承租人一个水泥地面和四壁墙。承租人得为了适应生意,支付新的内墙、地毯、地面等装置。这些花费可能会很高。不过,当在房地产“疲软”的时候,在这类条款下,业主经常有意愿为出租的地方支付“装修” 费用。因为业主只打算支付这类条款中特别确切的部分,承租人可以把要求的条款写得尽量细节化。

3)免租金条款(Rent Free Clauses):这类条款允许承租人在租约合同开始时,免交数月租金。特别是在不抢手的地方,业主都可能提供这类条款。因为承租人这段时间在装修所租的地方,业务不能开展,没有收入,这个条款对新生意经营者有极大益处。

4)无竞争条款(Non-Competition Clauses):这类条款对竞争激烈的生意,比如对餐馆和零售业是极重要的。因为条款阻止业主在同一个建筑或购物中心出租地方给他的承租人可能的竞争者。管理好的Shopping Mall 连菜单都不能重复.

5)补救条款(Cure Clauses):这类条款给承租人一个特定时间,以照料或纠正在商业租约中他可能有的任何失误。最常见类型的照料条款包括:假如承租人迟付了本月租金,业主同意给额外的时间(通常是5到10个工作日)。

以上仅从承租人(Tenant)一般的利益大概来谈商业租约,在具体实践中找一个有经验的律师来起草或审核租约是非常重要的.

投资内参: 拥有大量物业–麦当劳盈利靠地产数十年来,人们深信麦当劳的赚钱秘诀在于管理和推广特许经营店。其实,麦当劳的地产发展策略为公司带来更大的收益。严格来说,麦当劳是由两家公司组成的,分别是快餐店和地产公司麦当劳的多数特许店必须租赁由公司提供的餐厅。每个餐厅由选址、设计、建成都由公司的地产部负责。作为特许店经营者可以说是不用担心开店的一切准备工作,到时交妥费用(比如,7500美元按金)便可开张营业,另外每个月交占营业额4%的特许经营费和占营业额的10%作为租项。显而易见,公司的租项收入比经营费更大,所以公司增加盈利的秘诀在于不断投资开新店。在美国13000麦当劳分店中,属公司物业的占52%。相比其竞争对手的Tricon(拥有Pizza、KFC、Teco Bell等),在它21000家分店中,属于公司物业的只有8%。现在估计麦当劳手上的物业市值大约是69亿美元。麦当劳物业发展公司的作用是盖建分店租与特许经营商,通常租约长达20年。再利用长租约带来的稳定收益折算为现值作为公司资产入帐,所以新店愈多,资产愈大。这个会计游戏在以前是创举。结果随着公司的“资产”扩大,借贷能力越来越强,分店数目便得以倍增。由1968年起的5年内,麦当劳新增的分店数目由每年开100增至500家。1975年,麦当劳公布业绩,在严重衰退的当年,盈利仍增32%。如此,麦当劳建立了一个赚钱的形象,却很少人知道其大部份收入来自地产

作者:石冰讀者可來E-mail給作者免費訂閱每期文章,請注明“我要閱讀”,作者會每周把最新的專欄文章E-mail給你。訂閱E-mail: 该E-mail地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护,您必须启用浏览器的Java Script才能看到。

加拿大买房让我伤透脑筋 人生大事不得其门而入

(一)

  买房子, 是人生活中的一件大事, 一笔大的投资; 更是一个费时, 劳心的过程. 买好了, 住的安心,省心; 否则, 今天一个问题, 明天一个麻烦, 会令人不堪其扰, 无心工作, 心情烦躁. 试想, 当你买完房子, 却发现不得其门而入; 当你好不容易进去, 却发现厨房的电器是坏的; 当你装修完房子正高兴时, 却发现屋顶开始漏雨; 当你急匆匆一次次跑去共管公司要人来修理时, 却发现没什么人理你; 当你买完房子交地税时, 却发现前屋主欠了一大笔地税, 而这要算到你的头上, 当你花了一大笔钱铺好了全新的实木地板, 几个月后却发现地板大范围开裂….这一大堆的麻烦该怎么办? 要怎么样才能避免这些麻烦? 这些都是我第一次买房子时经历过的麻烦事儿. 听听我的买房故事, 大家可千万别犯我曾经犯过的错误! 因为我的错误都让我付出了代价!

  在多伦多, 我经历了从选居住区, 找房产经纪, 选房, 看房, 到重新进行市内装修, 买电器, 家具的全过程. 正如我说的,其间所犯的错误, 都让我付出了带价, 交了学费. 可以说, 我是在错误中学习, 在教训中明白. 说起来好笑, 当我想买房子时, 除了对要花多少钱心里有个大概的数外, 其它的并没有什么具体的概念, 对房产更是一窍不通. 根本不知道在这买房子还要年年交地产税, 单元房还要月月交管理费, 也不知道要找一位自己的房产经纪来帮助我买房. 有一天经过多大附近, 正好碰到有一所房子在做Open House, 也就是公开向公众展示所卖的房子, 于是我便跑进去看. 一位名叫Grace的女士接待了我,告诉我说她是卖方的经纪, 并问我有没有自己的经纪, 要买什么样的房子, 在哪个居住区? 我说, 就想住在市中心附近, 具体要买什么样的房子还没决定, 也没有找什么经纪人. 因为看到外边Open House的牌子, 所以近来看一下. 于是Grace告诉我说, 在这里无论买房还是卖房, 最好都要找一位自己的房产经纪, 把你的需要告诉经纪, 经纪会先帮你选出符合要求的房子, 然后你再从中挑选, 这要比你自己到处跑去找房子省事的多, 而且经纪还能帮你了解你想买的房子的情况, 周围房子的成交价格, 从而让你以合理的价格买到的理想的房子. 而且你买房子找经纪, 绝大多数是不用付费用的, 因为经纪的佣金是卖房子的人付的. 听了Grace的介绍, 我发现找经纪这个主意还不错. 于是决定回家后要研究一下, 找个经纪. Grace带我参观了房子, 并给了我一份房子的介绍. 说实话, 那是我第一次看那种介绍房子的表格, 一读之下, 好多地方都不大明白. 通过Grace的解释, 我才第一次知道半独立屋和共管镇屋的区别; 象她所展示的房子, 虽然看起来是半独立屋, 但事实上却是共管镇屋, 月月要交管理费, 房子是屋主所有, 但土地却不是. 那也是我第一次知道在这买房子还要年年交地税, Condo, 也就是单元房, 还有这种共管镇屋都要月月叫管理费.

  告别了Grace, 回到家我立刻开始研究报纸, 要给自己找位经纪. 但是广告真是好多呀! 我实在不知道要找哪一位. 后来想想反正我想买市中心的房子, 不如看看那些经纪名下列的房子, 谁有市中心的房子就找谁. 打了一连串的电话, 终于找出一位谈起来感觉还不错的女士, 于是把我的想法告诉她. 她说要查些资料, 选出符合条件的房子会打电话告诉我. 两天后, 她打电话说已帮我选了两套房子, 两套Condo, 要带我去看看. 我一听, 说太好了, 什么时间可以去看? 她说, 今天就可以, 我过来接你去看. 半个小时后, 我坐上她的车, 开始了我的买房之旅

  (二)

  昨天说到我坐上那位房产经纪女士的车, 开始了我的买房之旅. 她说先带我去看位于Yonge和College两街交界附近的两套Condo. 途中聊天, 她告诉我说她已经做了六年多的地产经纪. 走进第一套Condo, 我很自然的问, 这房子有多少平米? 她说, 这里房子不用平米而用平尺计量. 我问, 那平米和平尺是怎么换算的? 这房子有多少平尺? 她想了想说, 哎呀, 好久不用这个换算了, 大概一平米等于九点多平尺. 然后看了看手中的资料, 说这里没写这房子有多大, 你就大概看一下, 估计一下啦. 再说在这里, 大家都是看是不是喜欢这房子, 在加拿大很少有房子有精确的平尺数. 我很诧异的说, 难到加拿大人买房子, 都不问问合多少钱一平尺? 都没有房型图? 她说, 加拿大人都是看房子, 喜欢的话就买, 都不大在意房子究竟有多少平尺. 虽然未加评论, 但她看我的眼神, 就好象我问了一个蠢问题. 于是乎, 我选择不再发问, 老老实实的看完两套Condo. 我已无心再看, 恰巧她接到一个电话, 不知对方说了什么, 她告诉我说有点而急事, 问我其他的房子能否改天在看? 我一听, 正合我意. 于是匆匆结束了这次的看房之旅.

  回家之后, 打越洋电话告知老爸我的经历; 老爸的建议就是要我换一位经纪. 之后, 我婉拒了那位女经纪. 过了一段时间, 朋友帮我介绍了一位西人经纪约翰, 做这一行已经很多年, 拥有自己的经纪公司, 建筑公司; 非常开朗, 健谈, 是那种很具亲和力, 很快能和人成为朋友的人, 但却总是忙的要命. 约翰很爽快的答应帮我买房, 但由于他总是忙的分身乏术, 每次看房, 都要等他排时间. 有时, 我都想到要再找一位别那么忙, 能专注帮我的经纪, 但又不好意思说出口. 后来, 他干脆教会我怎样找房, 预约, 看房. 如果看到中意的, 就告诉他, 之后的事就交给他来做好了. 就是在这种情况下, 我找到了我的目标–一套位于顶层的Condo, 于是打电话请约翰来帮我看. 约翰看过之后说, 房子内部状况不大好, 我买过来之后要重新再装修, 但地点, 房型, 价格都不错; 我不买, 也会很快被别人买走. 听了他的分析, 我说, 那好, 马上帮我下Offer. 于是, 约翰当场就帮我写了Offer, 上面唯一的条件就是我的律师要检查共管公司的文件. 我签了文件后, 去到银行申请贷款; 一周后, 银行通知我说贷款批下来了. (后来我才知道, 我的Offer有毛病, 而我签的Offer在closing 之前就给我带来了问题.)

  我下的Offer第二天就被卖方接受, 双方约定50天后的6月30日交房. 约翰问我有没有自己的律师? 我说没有. 他帮我推荐了一位从业差不多30年的律师Douglas. 三周后, 约翰陪我去见律师. Douglas看起来不苟言笑, 他告诉我说, 他已检查了共管公司的文件, 没有问题; 帮我做了Title Insurance. 给了我一份清单, 列出了扣除定金后我该付的全部费用, 要我在6月30日之前开出支票交给他. 我可以在30日下午6点之前拿到钥匙. 他问我还有什么问题? 我完全没有什么概念, 因为是第一次买房, 哪里知道律师该帮我做什么? 总认为这是在加拿大, 是个法治社会, 专业律师肯定清楚该做些什么. 他说我听, 就这么简单. 因而我说, 没什么问题了. 于是, Douglas说, 那我就帮你进行房产登记了. 就这样, 我们之间的谈话一共进行了十几分钟.

  因为想到房子要装修, 因而我又开始翻报纸, 找装修公司的广告, 打了一串电话, 敲定了两家到现场估价. 打电话给约翰, 请他帮我和卖方预约时间时, 他说, 哎, 这有点儿麻烦, 卖方不让你进去, 你就不能去. 因为合约上没有写上这样的条款. 我说, 那怎么办? 能不能和卖方好好商量一下? 约翰说, 那只能试试了. 反复沟通了几次, 用了十几天的时间, 卖方先是坚决不准, 后来终于松口, 说只给半个小时的时间. (瞧, 不设条件的代价.)

  终于在7月1日上午拿到钥匙, 兴冲冲地跑去新家, 却发现我根本无法进大楼, 因为卖方只给了一把Condo Unit的门钥匙, 根本没给我大楼的门钥匙. 法定节日里哪儿都不上班, 哪儿也找不到人, 无耐我只好打道回府. 接下来的两天, 恰好是周六, 日, 仍旧是找不到人. 好不容易等到4日周一开始上班后, 打电话给我的律师Douglas, 却得知他已经度假去了. 没有办法, 我只好去到Condo管理公司的办公室, 看他们是否能帮我解决. 办公室的人告诉我说, 这种情况从没有发生过, 你的律师该知道Condo的钥匙里该包括大楼的门钥匙, 他怎么没查看, 也没帮你要. 管理办公室说可以给我大楼的钥匙, 但我要先证明我是新的屋主, 而且每要一把钥匙, 都要付费. 我问, 我的律师没有发律师信给你们吗? 他们说, 到目前为止, 我们没有收到任何律师信. 我说, 我现在找不到律师, 他度假去了. 我该怎么办? 或许管理办公室的人觉得我看起来不象骗子, 因而答应先卖给我钥匙, 等我联络到律师后, 要他尽快传真律师信. 好不容易, 我终于走进了新买的Condo. 但还来不及松一口气, 就又出问题了.

  (三)

  当我终于打开新买的Condo, 看到的是前房主搬离后留下的零乱, 地毯上到处是破纸碎屑, 太阳房内留下了一盆儿巨大的叫不上名字的植物, 一边的枝杈还用绳子吊在屋顶上, 我试了试, 根本挪不动. 再到厨房查看, 除了冰箱还在工作外, 洗碗机, 炉子, 烤箱都是坏的. 我急了, 马上打电话找约翰, 向他抱怨这一切; 他说, 等律师Douglas度假回来后, 他会帮我向Douglas反映情况, 并要我自己也打电话和Douglas说明这一切. 他说我自己可以先请人把电器修好, 把那盆烂植物搬走, 把这些费用加在一起, 再加上我买大门钥匙的钱一起列一张明细单据, 请我的律师寄给前房主的律师, 要前房主支付这笔费用. 他的话让我的心里踏实了些. (但不久后, 我就知道了这根本是不可能的, 因为我下的Offer里根本就没有加上这些保护自己的条款.)

  一个星期以后, 我到Condo管理办公室去询问, 得知他们竟然还没有受到我的律师信, 来通知他们我的房主身份. 我一听, 顿时觉得气的要命, 抄起电话打到Douglas所在的事务所去Complain, 最后终于转接到Douglas的秘书Sandra的线上. 她说, 她在6月30日已经将信寄出. 我问她, 现在已经十几天过去了, 我的Condo管理办公室为什么还没有收到? 这么长的时间都够一封信飞跃千山万水了, 更何况你寄的只不过是一封本地的信. 不管怎样, 我现在人就在管理办公室, Manager就在这里, 请你立刻解决我的问题, 把律师信传真过来. 终于, 这封证明我是新屋主的律师信在我的立等催促下传真到了管理办公室.

  解决了这个问题, 我开始找人修电器, 找了几个维修点儿, 才知道要修好这几样电器可一点儿也不便宜. 我向几个朋友说起此事, 其中的一位也是刚刚找了经纪要买房. 她说要帮我问问她的经纪, 看看这钱能不能由前屋主出. 第二天, 她电话告知我说, 她的经纪觉得我从前屋主那儿要不出钱来, 因为我根本没有设保护自己的条款. 于是, 我再次打电话给约翰, 问他这到底是怎么回事? 约翰说, 他以前从没有遇到过电器坏了这种事, 所以觉得不用加这样的条款. 他还是会让我的律师给对方发信, 希望问题能得到解决. 他的话让我意识到我大概只能自认倒霉, 甭再指望从前屋主那儿要什么钱. 至于Douglas到底给对方律师发没发信, 我就不得而知了. 虽然他寄给我一封信, 据说是他给对方律师信的拷贝, 但鉴于后来发生的事情, 使我对他和他的秘书所说的话都要打上一个问号. 再说, 我自始至终也没有接到对方或对方律师的任何回复.

  既然知道要自己担负所有的费用, 经过计算, 比价, 我决定干脆换一套新的电器. 再加上屋子的内部也要重新装修, 和我找的装修商讨论的结果就是: 为了给我自己一个赏心悦目的居所, 只好加大预算, 彻底重装. 由于图省事, 我和装修商讲的是他包工, 包料, 我只要选好地板, 墙砖, 地砖, 油漆, 橱柜, 台面的颜色就好了, 倒是很省心. (当然, 后来我知道当时省心的代价就是以后的费心!) 经过差不多两个月, 我的屋子终于彻底改变了旧貌, 换了新颜. 而鉴于我的买房经历, 我决定一定要让自己明白这方面的知识. 因而, 我跑去学地产经纪的专业课.

  住在新居刚刚高兴了没几天, 9月底的一场大雨让我发现卧室紧邻窗边的屋顶开始漏雨. 我赶紧冲到管理办公室去, 要求他们派人来修. 办公室的人说会派人先来看看情况. 几天之后, 他们派人来拍照, 说回去研究看看怎么办. 就在他们研究的过程中, 又下了几场雨; 眼见得我的屋顶在不断的漏雨, 而日子一天天过去, 时进腊月, 没人理我. 其间, 我虽数次去管理办公室, 每次都是填了表格就没有了下文. 最后被告知: 明年春天整棟大楼的屋顶将重铺, 要等到工程完工后, 才能修我的屋顶. 我说, 那我就要一直眼睁睁地看着我的屋顶漏雨, 看着我新装修的屋子损坏? 对方的回答是, 我只能等. 回家后, 我越想越气愤, 打电话找朋友出主意, 说来也巧, 这位朋友的好友刚好是位律师, 听了我的情况后, 帮我写了一封律师信, 我把信给到管理办公室之后, Manager很快就带人前来查看, 几天之内就做了临时的补救, 说一时半会儿应不会再漏了, 并强调完成大楼的屋顶工程后, 马上就来帮我把漏雨的地方再做一次. 历时两个多月, 这个麻烦终于解决, 我长抒了一口气. 那知道, 更大的麻烦还在后头等着我呢!

  (四)

  上回说到在朋友的好友–也就是那位律师的帮助下, 终于解决了屋顶的漏雨问题. 本以为这回没事了, 生活该安定下来了; 哪知不久后的一天, 当我邀请几位朋友来家里参观我的装修时, 其中的一位看出了我新装的engineer地板有问题, 他走到客厅和太阳房的连接处说, 你们到这里来感觉一下, 看看有什么不同? 几位朋友都过去试了试, 说这地板好象有点儿发憔, 走过这儿的时候, 感觉脚下不实, 有点儿忽悠忽悠的; 大家再在屋子里到处走走, 发现过厅也有这个问题. 几位朋友都说, 你赶紧找你的装修商, 让他来fix这个问题. 朋友走后, 我立即打电话给装修商, 问他这到底是怎么回事? 他说, 这不是大问题, 回头他会找时间过来帮我看一下. 两周过去了, 装修商还没有等来, 我就又发现了新的问题:有些地板条的表面开始开裂, 就象被刀子划了一样, 数了数大概有一, 二十片. 于是再催装修商, 要他尽快来看. 终于, 他来看过之后说, 这应该不是大问题, 并说, 你这屋里温度有多高? 我说, 大约24度. 他说, 是不是温度有点儿高呀, 要不你再把温度调低一些, 观察一段时间看看; 得知我要去休假, 他说, 你先休假去, 等你回来以后, 我再安排时间过来帮你修.

  送走了装修商, 我按他所说的将室内温度调到22度. 心想既然他说问题不大, 那我就先去按计划休假, 有什么事回来再说. 于是我打道回国去过春节. 当我过完元宵节回来时, 屋里地板的状况让我大吃一惊! 此时表面开裂的地板条已经超过百片, 有些木板条的表面变成了象树皮一样, 遍布着密密麻麻的裂痕, 我抄起电话打给装修商, 要他赶紧过来看看! 听了我的描述, 他说要和厂家联系, 带厂家的人一起来. 在等待解决地板的问题期间, 朋友又提醒了我另外一件事, 那就是我的Condo的年度地税问题. 因为朋友说他起他收到市里税务部门的通知单, 要赶紧去交, 不然的话可要按月记息加交罚金和管理费的. 我说, 我怎么一直没有接到单子, 通知我交地税? 他说, 你赶紧打电话问问吧. 第二天一早, 我就开始拨打市地产税务部的电话, 拨了无数次, 终于拨通. 当我报上自己的地址和名字时, 对方查了半天, 说这个地址还没有评估, 可能会在晚些时候才会寄出税单, 让我再等等. 放下了电话, 我的心放下了一些. 于是一边等待装修商和厂家来解决地板问题, 一边继续忙着上班, 上课, 念书, 因为我的地产经纪证书课已接近尾声.

  时进四月, 我终于考完试, 拿完证, 于是把这个消息告诉好友们, 大家都说, 你该庆祝一下! 我说, 哪儿有那个心情, 每天看着我家的地板, 愁都愁死了. 大家说, 有这么严重? 于是纷纷跑来我家查看. 一看之下, 他们说, 没来的时候, 我们还以为你在夸张呢, 不过这一看, 还真是问题严重. 一位朋友提起说, 你不是还留有一些多出来的新地板条吗? 你看过没有, 那些新的没用过的地板条有没有表面开裂的情况发生? 一句话提醒了我, 我跑去Locker, 拿出我收好的一包新地板条, 大家打开一看发现, 这些新的地板条竟也已表面开裂, 与我室内的地板一样. 其中的一位朋友说, 你的这个地板质量绝对有问题, 要让你的装修商和地板生产商负责更换! 另外几位朋友也热心地帮我出主意…正在此时, 装修商打电话来通知我说第二天上午要带厂家的人过来查看. 因而我对朋友们说, 先听听装修商和厂家的意见, 之后再决定我要怎么做.

  第二天上午, 终于等来了装修商和厂家的一位高先生. 进屋后, 高先生开始拿出仪器边测量边说, 你这地板保护的真好, 竟然没有任何的刮痕和划痕! 我说, 是啊, 除了地板本身的裂痕以外! 我的装修商拿出相机, 边对着地板拍照边说, 这地板是有点儿问题! 看着厂家的高先生不停的摆弄他的仪器, 我问, 你这是在干什么? 他说, 在测我屋子里的湿度. 看着他记下数据后, 我问, 这屋子里的湿度是多少? 他说, 大约40%. 我说, 你觉得这地板为什么会表面开裂? 他说, 可能是你这屋里太干了, 我也说不好, 我要回去向老板汇报. 这样, 我给你留张名片, 有什么事我回去问完老板后再说. 我问, 你这地板是什么地方产的? 他说, 是我们自己在中国的厂子生产的. 我说, 我的工程是全包给我的装修商的, 所有的材料都是由他向你们买的. 我只对我的装修商, 由他来对你们厂家. 有什么结论, 你们直接和我的装修商联系吧.

  送走了他们, 接到朋友的电话, 问我厂家来查看的结果, 并告诉我他们帮我咨询的结果, 都说是地板的质量有问题. 为了了解究竟, 当天下午, 我带着两条开裂的地板走访了Homedepot 和Rona, 向那里的专业人员去讨教. 看了我带去的开裂的地板, 他们问我, 厂家怎么说? 我说, 他们觉得是我的屋子太干燥了. 他们再问, 你屋子的湿度是多少? 我说, 厂家今天测量的结果是40%. 他们说, 40%的湿度怎么能说是太干燥呢? 这是正合适的水平. 接着, 他们拿出本地大的地板厂的数据, 一般推荐的湿度都是35%–45%. 当两家的专业人员得知我所展示给他们的地板条是新的, 从未用过的时候, 他们更确定是地板质量有问题, 让我找厂家负责任.

  当天晚上, 我接到厂家的电话. 那位高先生一开口就把我吓了一跳: 你的地板之所以开裂, 是由于你Abuse的结果, 跟我们厂家没关系, 我们什么也不负责. 我一听, 说, Abuse这个词太可怕了, 我承受不起, 也请你查完字典搞明白含义后再用. 再说, 上午你说过的话你自己应该还没忘吧! 你不是觉得我的地板保护的太好了, 一点儿刮划的痕迹也没有吗? 他说, 是保护的很好, 但就是你的屋子太干燥了, 所以地板才会表面开裂. 我说, 你测量的结果是40%, 我已经去Homedepot 和Rona, 去问过那里的专业人员, 他们的结论是: 地板质量有问题, 我屋子的湿度很正常. 这位高先生一听, 急忙反驳我说, Homedepot, Rona的人懂什么? 你怎么能问他们呢? 我们的地板比他们的好多了! 我说, 但是他们的地板装上后10年, 20年不会开裂, 而你们的装上几个月之后就成了老树皮了! 你们这样的地板, 我不信就没有别人反映! 他说, 最主要的是你选的这种深色, 加上你住顶层, 室内光线特别亮, 而你的地板又保护的特别好, 所以才会看的这么明显, 清楚; 如果是浅色的, 或者屋子不那么亮, 又或者地板保护的没有你的那么好, 有些刮痕, 划痕, 那地板表面的裂痕也就看不太明显了, 当然, 也有些人是视而不见. 我一听, 简直是气不打一处来, 我说, 你我之间是话不投机半句多, 没什么可谈的! 你有话直接跟我的装修商说去! 放下电话, 我越想越气, 于是打电话向我的一位好朋友抱怨, 正好他正在和另外两位朋友吃饭, 其中一位是位律师, 一位是建筑商, 同时经营地板生意. 他们几个也正在说我的事情. 他们说, 你的地板我们都看了, 应当是加工的过程中少了工序. 你让你的装修商告诉厂家, 要么解决, 要么就上法庭! 我说, 我就希望我的地板问题得到解决. 他们说, 是呀, 你要保护自己的利益, 所以才要你就这么跟装修商说, 让他这样告诉厂家呀! 并且, 朋友们让我准备好所有的合同, 收据, 发票, 准备好打官司. 于是, 我请我的装修商转达我的意思. 一个多星期以后, 我的装修商电话告知我说, 厂家改口了, 原来他们一直说是他们自己在中国的厂子生产的, 现在又说不是他们自己生产的, 是替厂家经销的, 要和厂家商量一下, 看看怎么办. 我说, 反正是我对你, 你对他们, 虽然我是不想打官司, 但如果没有其他的解决方法, 我只好用法律来保护自己的权益. 我的装修商说, 会尽全力和对方讨论出解决的方法. 我说, 好, 那我等着.

  直到这四月间, 我仍是未收到交年度地产税的通知, 于是我又打电话到市地税部门询问, 得到的答复和上次一样. 放下电话, 我越想越觉得不对, 因而干脆自己跑到CityHall去查问. 在那里, 一位名叫Sharon的女士接待了我, 刚开始时, 她查的结果和我被电话告知的结果一样,我的房子还没被评估. 我说, 请你再查一查, 我的那个楼又不是新楼, 怎么可能没有评估? 如果真象你讲的, 请帮我写成文字, 我的朋友说了, 晚交地税是要按月收罚金和管理费的. 听了我的要求, Sharon说, 你等一下, 我再查查. 一会儿, 她告诉我说, 你的地址查到了, 因为在税务部门计算机系统内的地址是和你平常的邮寄地址有些不同的, 你又没有我们的通知单子, 因而没有税号, 所以一般查的结果, 就会显示没有被评估; 我把你所住的大楼的两个门牌号连起来之后就查到了. 你是刚买的房子吗? 我说, 我是去年六月60日买的. 她说, 怎么这屋主的名字不是你, 而是另外一个名字? 她告诉我名字, 我一听, 是前任屋主的名字. 我说, 我的律师没有通知你们吗? Sharon回答说, 很显然没有, 不然我们早改过来了. 接着, 她从系统里打印出一张通知单给我看, 我一看, 上面不但是前屋主的名字, 而且金额是我应交的金额的近两倍. 我问Sharon, 怎么这数额不对? 她查了一下, 说因为前屋主本身欠税, 加上罚金, 管理费, 另外, 因为她们没有接到我律师的通知, 不知到我是新屋主, 所以过去九个月以来, 仍将所有的税单都邮寄给了前屋主. 这一切累积起来, 变成了我今天要交两倍的金额. 听完Sharon的解释, 我想了想, 决定先填写屋主更新的表格, 交清所有的税款+欠款, 罚金, 管理费, 回去后再跟我的律师理论去. 随后的日子里, 我和我的律师Douglas开始了唇枪舌剑的大斗法

  (五)

  在 CityHall交清了所有的税款, 罚金, 管理费, 包括前屋主所欠的部分. 这时, 由于人不多, 旁边的工作人员也走过来, 了解我的问题. 他们说, 我的律师在帮我买房过户时, 应该帮我向市税务部核实房子的税务状况, 并在房子过户完毕时通知税务部. 税务部门接到律师信后, 就会在他们的系统里进行Update, 这之后的税单才会寄给新屋主. 我说, 你们也看到了, 直到今天在你们的系统里, 我的房子的屋主名字还不是我. 他们说, 这你要找你的律师了. 我用手机拨通Douglas的办公室电话, 接电话的是Sandra. 我说了事情的经过, Sandra轻描淡写地说, 这是卖方律师的责任, 你回头把卖方欠税的数额告诉我, 我们给他们发律师信. 我说, 是哪方律师的责任问题我想和Douglas本人讨论; Douglas在哪儿, 我要和他本人谈. Sandra说, 他没在, 相信我, 你跟他谈也没有用的, 是卖方律师的责任, 你就把卖方欠税的数额告诉我, 我给他们发信就行了. 我说, 我一会儿会发邮件和传真信给Douglas; 信里, 我会告诉你数额和我的要求. 她说, 不用发信了, 你只要在电话里告诉我数额就够了. 我说, 那远远不够, 我想一切还是落在文字上好. 还有, 我想告诉你一个好消息, 我已经完成地产经纪的培训和考试, 有了执照了. 下午, 我会发信把我的要求告诉Douglas.

  走出了CityHall, 回到家第一件事: 给Douglas发第一封信. 我在这封信里向他陈述了所有的事实, 请他就为什么提供给我错误的Adjustment Letter和为什么没有发信通知市税务部门房主已经更改了尽快向我做出解释. 第二天上午, 我打电话到Douglas的办公室, 接听的仍旧是Sandra. 我问:你收到我的邮件和传真信了吗? 她说, 收到了. 我现在就在打给卖方律师和给保险公司的信, 一会儿forward给你一份. 我说, 这不是卖方律师的责任, 是买方律师的, 也就是Douglas的责任! 查对房子的税务状况是买方律师所要进行的多项核查工作中的一项. 我希望尽快和他约个时间谈一谈. Sandra说, 你和他谈也解决不了问题, 这就是卖方律师的问题. 我说, 我会找到Douglas, 和他直接对话的. 于是我透过朋友, 找出Douglas的直线电话, 拨通之后, 仍是进入留言系统, 我说, 我想你应该接到我的邮件和传真了! 刚刚我和你的秘书通了电话, 她的解释让我无法接受, 因为我也完成了地产经纪的专业课程, 我的所学告诉我, 这是买方律师的责任. 请你抽时间给我回个电话, 给我一个解释.

  大约十几分钟之后, Douglas的电话来了. 我问, 你看到我的传真了吗? 他回答说看到了. 我说, 所以你知道我现在遇到的麻烦了? 他语气一转, 骤然开始质问起我来, 说, 你为什么现在才来找我? 去年秋天你怎么没来找我? 今年一月你怎么没来找我? 为什么事情过去9个月了才来找我? 我说, 请你不要用这种语气跟我讲话. 因为我昨天才发现, 所以马上来找你. 而这一切的麻烦是由于你的过错导致的! 他说, 这跟我没有关系, 是卖放律师的错误. 我说, 如果我没有接受地产的培训, 没有这方面的专业知识, 你这样跟我说, 我还真不知道怎么回答你. 可现在我很清楚这是你的错误. 作为买方的律师, 你该帮我查清房子的税务状况, 那是你职责的一部分. 正因为你没做, 所以你才会不知道卖方欠税, 才会提供给我错误的税务清单, 而由于你没有通知市税务部门, 所以在他们的系统里屋主的名字才仍是之前的卖方而不是我的名字, 因此才造成我过去9个月以来收不到税务通知单. 我说, 我很愿意一条一条的把买方律师的职责再复述给你听一遍! 他粗鲁的打断我的话说, 我做这一行已经30多年了, 不用你告诉我该怎么做! 我说, 既然你已经做了30多年了, 那你更应该知道作为买方律师的职责, 你帮我查了房子的税务了吗? 他说, 我帮你买了Title Insurance, 在这种情况下, 我是不需要查房子的税务状况的. 我说, title insurance不能作为你不尽职责的借口, 它是用来防备一些不可预见的事情的. 作为律师, 你该比我更清楚这一点. 而且, 因为你没有通知市税务部门, 才导致我今天的一切麻烦. 我说, 请你不要逃避你的责任, 指责我, 要是我买房子的时候, 一切程序都清楚, 那我就不叫First time home buyer了, 那我自己不就都把手续办了, 还请专业律师做什么? 不等我说完, Douglas挂断了我的电话…

  当天下午, 我收到Sandra forward给我的三封信, 除了给卖方律师的和给保险公司的, 另外有一封据她说是在我买房子交接的当天寄给市税务部的律师信, 通知税务部说屋主已经换成我了. 我立即带着这封信再次到CityHall, 接待我的刚好又是Sharon, 看了我带去的信, Sharon说, 请你问问你的律师, 他们是发的传真还是寄的Courier, 如果是发传真, 那请他们拿出传真的确认记录; 如果是寄的Courier, 那请他们拿出签收记录. 我马上打电话给Sandra, 她告诉我说, 是寄的平信, 没有记录. 又说, 我们寄信, 他们没有退回来, 那就是收到了, 哪用什么记录? 我说, 只可惜税务部不同意你的说法; Sharon在一旁听了我们的对话说, 谁都可以打出这么一封信, 然后告诉我们说是某年某月某日发给我们的信, 也许她是刚刚写的呢! 所以, 我们要的是证据, 证明你的律师确实发给我们这样一封信了. 如果他能拿出证据来证明, 那就是我们的错误, 我们会免除你所有的罚金和管理费; 如果他不能证明确实寄了这封信, 那就是你的律师的责任了.

  回到家后, 我看到Sandra forward 给我的另一封信, 信是一律师的口吻写给税务部的, 说我的律师在我买好房子的当天给税务部寄了通知, 信没有被退回, 但为什么屋主的名字没有被更新? 我心想, 又是一封不痛不痒的的没用的信! 于是, 我发出了给Douglas的第二封信. 信中我说, 我不管你要怎样和卖方律师, 保险公司, 以及市税务部之间打交道, 作为我的律师, 你没有尽到应当尽的责任是显而易见的, 信中我把相关的规定条款一一列出,又把所有的明细帐列出单子, 我说我只是想尽快解决我的问题, 虽然我不想牵扯进任何第三方, 但是我要保护自己的利益不受损. 把信传真给Douglas 的同时, 我也将它forward给我的一位朋友, 因为我的这位朋友和Douglas所在律师事务所的合伙人之一是多年的好友, 所以我请他帮忙转达我的意愿. 事情在我的朋友和朋友的好友的居中调停下, 终于有了结果, 几天后, 朋友来电告知我说, Douglas秘书Sandra说, 因为我有Title Insurance, 所以保险公司最终会Cover的, 但因为这是一个长时间的过程, 所以, 他们会先把支票开给我, 然后再和保险公司, 市里去deal. 大约一周后, 我收到Douglas签发的支票

  (六)

  和我的律师解决了问题, 剩下的就是我的地板了. 这地板问题还真是个难理清的事情, 上回我和大家说过了我的装修工程是全部包工包料给我的装修商的. 包括地板, 地砖, 墙砖, 厨房和卫生间的台面, 橱柜, 油漆, 镜子, 灯等等所有的主材, 辅材在内的全部材料都是由我的装修商来帮我挑选的, 有些材料象地板, 地砖, 墙砖, 台面儿之类的我挑了挑颜色, 其它的象镜子, 灯, 洗手池, 水龙头, 淋浴室的门等等都是我的装修商来帮我挑选搭配的, 而他挑的除了地板之外的全部材料都是非常不错的, 而且整个工程做的非常精心, 工程完成后, 连专业的建筑商来我家看完后, 都觉得他的装修活儿非常好. 而且他和他的太太人都非常好, 和我也成了朋友. 谁会想到之后地板会出这样的问题? 而我又不能直接对地板厂商, 因为不是我自己直接去买的, 我这里也没有厂家的发票, 因而, 我只能找我的装修商, 再由装修商去找厂家. 而厂家最先是把责任推得干干净净, 说是我Abuse了地板; 继而又说是由于我挑选的地板是深色的, 又住顶层, 家里光线太好了, 地板又保护的太好, 无任何刮痕擦痕, 因此地板表面的裂痕才看得特别清楚; 接着又由一开始说地板是他们自己在中国的厂子生产的, 改为是为中国的厂子经销的, 要和中国的生产厂家研究解决办法. 就这样一个说法拖一阵子, 直到我和我的律师的账都了结了, 地板的问题还依然如故.

  那一阵子, 地板简直成了我的心病, 记得只要是走进一套房子, 我总要仔细观察一下人家的地板, 看看到底有没有什么表面裂缝之类的问题, 七八十套房子看下来, 也没有发现有哪家的地板象我家的地板一样, 木板条表面裂缝. 回家后, 经常打电话向我的装修商告知我观察的结果, 并顺便请他再催厂家. 上回我也和大家说了, 有朋友出主意让我干脆出律师信表明立场, 在某某时间段内不解决我的问题, 那我就要用法律手段维护自己的利益. 虽然我倒是告知了我的装修商, 可终究还是没发律师信, 因为我的律师信只能发给我的装修商, 而不能直接发给厂家; 而我又知道我的装修商在不断的找厂家商量解决办法, 并且大家又都是不错的朋友, 所以说, 这是一笔很难理清的账. 经过装修商一再地找厂家, 两个月后, 厂家终于拿出了个解决办法: 由他们提供新的地板条, 请我的装修商为我更换所有有裂痕的地板条. 装修商来电告知我结果, 我说, 你最知道这地板的状况, 如果你觉得这样的解决办法可行, 那就这样办; 如果你觉得不可行, 那你认为该怎么办, 我没意见. 我的装修商说, 这个办法行不通. 因为Engineer的木地板在安装时是下面掂隔音垫, 上面扑地板, 每一片和每一片之间都是双边双重抹胶相互粘在一起, 别说你那儿已经有超过百片需要更换, 就是只有几片, 要更换起来都非易事. 我说, 那你觉得怎么办好? 装修商说, 我会要求他们退钱. 能退多少退多少. 不行你以后再选别家的地板再换. 我说, 那就这样吧. 因为我知道我这地板的问题已经注定是一笔理不清的账了. 因为当初是我自己图省事, 一切交给装修商去办的, 而出了这样的问题, 是他也不愿意看到的, 再加上他也一直在力求帮我解决问题, 我还能怎样?

  说到这儿, 我第一次买房子经历的麻烦事儿算是都和大家唠叨了一遍, 相信您对整个买房子的过程和其中要注意的地方也有了个大概的了解. 只希望大家别再遇上我已经交过学费的麻烦事儿. 今天我还碰到几位朋友, 说, 李靖, 你还真能写, 你是不是把买房子的过程中所有的麻烦事儿都给讲出来了? 我说, 错, 我只是和大家聊聊我自己亲身经历的麻烦. 大家或许也看到了, 有朋友发帖子讲, 去年买的房子, 到了今年年初想拿房子到银行办抵押贷款, 才发现前屋主的几十万贷款竟然在自己的名下! 相比之下, 我碰上的前屋主欠税就是小问题了. 之所以和大家说说我的麻烦事儿,不过是给您提个醒, 在买房子这样儿的大事上, 多留个意, 每一步都多问问究竟, 避免任何可能遇到的麻烦和问题. 衷心祝愿大家都能拥有一个可心, 温馨的家。

加拿大买房及房屋日常维护费用

多伦多买房和养房的主要费用:

一、购房费用

1.首期款 ( Down-payment )

买房可以向银行贷款。但首期款要自己先付。通常是房价的20%,对于没有工作的新移民,这是最少的,而且通常会要求30%,不同的银行有不同的规定。如果你有一份很好的工作,最低可以降到5%,但你必须购买加拿大按揭贷款保险计划或GE 按揭保险,根据贷款金额和首期付款比例计算保险费,费用一般在数千元。保险费加在贷款金额中分期支付,首期要在交屋的前几天准备好.如果是50万价格的房子需要准备首付款$125000. 对于有RRSP帐户存款的家庭, 可以利用联邦政府的HBP 计划,从RRSP帐户中借出钱来作首期房款.一个家庭可提取高达4万元的RRSP作买房首期款,分15年还清,不必交税不付利息。

2. 贷款 (Mortgage) Mortgage的还贷期最长为35 年,但利息可不是一谈35 年,可分一年、三年或五年,如果你觉得现在利息高,就选短的期限,甚至可以选open 的,即浮动利率,反之可选长的期限。还款期限越长,每月向银行付的贷款利息越高。还款方式可以按月,或者双周一次,也可以每周一次。利息稍有差别。 Mortgage 是个很大的题目,有许多问题可以询问贷款专家。

3.预准的按揭贷款(Pre-approved certificate) 通常建议你先申请 Pre-approved 或称 Pre-qualified 房屋按揭贷款。 你可以去银行或财务公司,告诉他们你的要求,搞清楚你的最大贷款金额,利息和 每月还款额,90 天有效,免得签了买房合同才发现贷不到款;有了这个在手,卖 方也会重视你的出价。这个申请是免费的,也不用承担义务。

4. 土地转让税 (Land Transfer Tax): 分两类: A. 安省土地转让税: 只要在安省买房的买家都需要支付的税赋,具体如下: - 购买价格在5.5万元以下,包括5.5万的征收0.5%,即$275 - 购买价格在5.5万到25万元之间的征收1%, 即$1950 - 购买价格在25万到40万元之间的征收1.5% ,即$2250 -购买价格在40万元以上的征收2% 举例来说, 一套5 0万的房子土地转让税是275+1950+2250+(500000-400000)X 2%=6475 B. 多伦多市土地转让税 只有在多伦多市购房的买家需要额外支付的税赋,具体如下: -购买价格在5.5万元以下,包括5.5万的征收0.5% - 购买价格在5.5万到40万元之间的征收1% -购买价格在40万元以上的征收2% 举例来说,一套50 万的房子,多伦多土地转让税是 55000X0.5%+(400000-55000) X1%+(450000-400000)X2%=5725

如果是全球首次置业者,安省的土地转让税可减免$2000, 多伦多市的土地转让税可减免40万房款以下部分,即最多$3725。 如果是50万的房子需要缴纳安省土地转让税$6475+多伦多土地转让税$5725,共计$12200. 如果是全球首次置业,则只需要缴纳$4475+$2000=$6475

5.律师费 根据房屋价格在$1200-1500

6.验房费: $280-350

7. 地税 根据交接的日期来分摊,交接日算买方的。

8. 房屋保险费 申请贷款时,你的房子一定要买了保险才行。 所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效,否则你拿不到钱。所以在你决定要这座房子后,越快联络保险公司越好。拿到你的保险号码(Policy Number)后,立刻通知银行或财务公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。 买Condo 不需要买保险,因为你的管理费里已经包括了.

9. Adjustment: 对房屋交割时卖方或买方在物业税Property Tax、物业管理费Maintenance Fee,等款项的已付或未付的一个调整,律师会做详细计算。 综上所述,如果买50万左右的房子,准备$140000(如果是首次置业)已经足够了。

二、养房费用

1.按揭供款 视您贷款的金额而定。如果按上述的例子贷款75%即375000,每月的还款额本金+利息,约为$1500左右。

2.物业税 Property Tax,只要是在安省拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的1%左右,各个市稍有不同, 50万的房子约为3000元左右吧,视评估价值不同而不同。

3.物业管理费Maintenance Fee: 如果是共管式的公寓或townhouse,需要每月交纳的物业管理费,含房屋保险、公共设施的维护、部分水电气等的费用。如果是freehold的独立屋、半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。 4.水电气等150-300元左右,视个人使用量而定。

5.房屋保险费,50万左右房子约40/月。

综上所述,养房支出一般需要2000元/月左右。但其中的按揭还款中有一部分是还的本金。

加拿大房地产买卖一般过程

许多华人朋友在考虑买房产、换房或卖房。无论如何,了解市场的运作和学习基本法律概念是必须的。我是注册地产经纪(REALTOR),撰写此文的目的是向大家简单介绍房地产买卖过程。欢迎各位朋友与我联系。

第一步:卖方房地产主决心卖出房产,与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT),正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系,并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容:委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS,并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金,佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内;此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人,并同意除卖方地产主允许的情况下,不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。

重要概念解释:

MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息,并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上,因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告,所以MLS的覆盖面是全球性的。

佣金(Commission):一般是最终出售价钱的某百分比。出於联邦政府之“竞争法”规定,没有并不允许有 “标准”。作为参考,美国许多州和加拿大安大略省常见的佣金安排是售价全额的百分之五至六。BC省常见的佣金安排是售价前十万的百分之七加剩余售价的百分之三左右。注意:佣金最终给买卖双方的经纪分取。BC省常见的给买方经纪的佣金部分是售价前十万的百分之三点几加剩余售价的百分之一点几。

合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束:从法律角度说,合同即是承诺。可以是单方向的,也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素:提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节,所有合同可以分归五类:可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。

第二步:卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS 数据库。

第三步:买方经纪搜索MLS数据库,发现此房产列入市场,如果适合买主顾客的要求,经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。)

第四步:买方经纪与卖方经纪安排时间,买主看房。

第五步:买主提议并出价购买,买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款,也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款,签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。

第六步:免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件,比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等,直到所有条件全部清除之后,此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力,这样的合同便属于可无效合同,没有法律上的约束力。然而,某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方,这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足,合同仍可以完成);而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。

第七步:免除条件后,双方已完全受法律约束,必须完成合同之约定。基於这样的信心,各自可以安排搬迁等事宜,联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。

第八步:COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出,按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭 (mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下,新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担,多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上,所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。

第九步:买方经纪从卖方取得钥匙,在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出,以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。

第1页 / 共4页