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售前装修

卖房策略之售前装修很重要 宁攸贤

相亲找对象,要打扮得漂亮点,这卖房找买主,又何偿不是如此?所以说售前装修很重要,适当的装修布置能使房屋卖得快而且价格好。售前装修可以从功能、维护、装饰等几个方面进行。

一 房屋功能方面的装修:

屋顶太旧漏雨,暖气炉太老不能正常工作,地库潮湿渗水,上下水管漏水,电路明显不够负荷,门窗老化密封不严。这些是房屋功能性方面的问题,会严重影响到房屋的出售和价格,一定要进行修缮。装修的结果可以保持和恢复房屋的市场价值,卖出时能收回投入的成本,但不要期望有太多的利润,因此,在这方面采用标准的装修即可。

二 房屋维护方面的修饰:

室外:冬天门前及时铲雪,夏天修剪草坪清理杂草,秋天清扫树叶,春天种养花草。修补门前车道的裂缝,修复破损的台阶,清理前门外窗剥落的油漆,清除屋沿落水管中的树叶,在房屋基础外墙边垫高铺碎石,修补内外墙裂纹。

室内:修补破损墙壁,清理地毯污渍,修理滴水的龙头,钉好松动的踢脚线,拧紧摇晃的扶手,换下烧坏的灯泡,调整变形的橱柜门。将厨房和卫生间油渍污迹彻底清除,打理得窗明几净。

房屋维护方面的修饰花钱不多,但花时间多。修饰后的房屋会给买家带来这样第一印象:这个房屋保养得不错的。有了好的第一印象,买家会将房屋看的更仔细些,会从正面来寻求房屋的更多优点。而这些优点,在将来的买卖合同谈判中,给卖家带来利益是不可简单地量化的。

三 房屋的装饰:

房屋的装饰属于锦上添花的工作。粉刷墙壁,买几幅漂亮的画挂上,撤掉一些不必要的家具和摆设,清理储柜,在向阳的窗前摆上些绿色植物,餐桌上再放一盆鲜花,重新布置和整理房间,让房间显得更宽敞,同时突出某种格调和品位。买家看房时十有八九会情不自禁地被这些装饰吸引,增加对房屋的好感。

合同谈判

卖房策略之——合同谈判悠着点

宁攸贤

卖房过程的精彩之处在哪里?——合同谈判。
说得对,谈“Offer”当然是最激动人心的啦。即便是身经百战的老经纪,都会慎重对待、充分准备;对一生卖不了几次房子的卖家来说,当然会心情激动。激动之余,各人的心态又不相同:
1 如果Offer出价低,卖方会觉得买方没诚意,自己受到了侮辱而拒绝回个价;
如果买家一味出低价,脱离实际行情,很多情况下会吃闭门羹。有时卖家即使回个价,也是敷衍了事,失去了与买家谈下去的兴趣。谈判的结果自然是徒劳无益。说起来买卖双方都失去了成交的机会,卖方更是耽误了时间。
因此,对于低价Offer,也建议卖方要认真对待,表现出自己的诚意。这种诚意,会使自己在谈判中占有有利位置;这种诚意,买方不一定马上领会,但买方经纪大都能领会。如果再一回合,仍然感受不到买家的诚意,那就是鸣金收兵的时候了。还有一种情况就是,买方担心出价高过卖方的底价,就出个低价,这本身是在刺探虚实,其实买方是很想买这个房字。卖方认真回他一个价,买方也就会认真对待了。
2 卖方一下子回个底价,一锤子买卖,不成就算了;
生活中大家都喜欢为人直爽的人,但在合同谈判中,“为人直爽”则不大讨人喜欢呢。因为人们在谈判桌上都会下意识地对很容易得到的东西产生怀疑心理,买方大都会认为卖方仍有讨价的空间,总希望卖方再作些让步。这样一来,卖方会处在左右为难的境地:不让吧,怕对方搁不下面子因而不买帐,坏了买卖;让吧,自己又吃亏了。所以说,在谈判桌上,一下子就亮出底牌,是必输无疑的。
3 成交要快、价格要高,Offer里的条件要少;
老实说,这只有在抢Offer的情况下,才容易做到。通常说来,买卖双方最在乎的都是成交价格,但一个好的交易又不单单是由成交价来衡量的。Offer里条件的多少,交房时间的长短,都是影响交易好坏与成败的重要因素。
如果在没有抢Offer的情况下,买方取消了贷款条件甚至取消了验房条款,但价格偏低,这是不是好Offer?一定是。这说明买方很有诚意,喜欢这间房,是想通过牺牲贷款、验房等条件的利益来换取一个较低的成交价。这样的Offer通常都值得卖方接受。
买方出了一个合适的价格,但要求一个长的交房时间(例如6个月以上),这是不是好Offer?不一定。如果你的房子将会空置4个月以上,那就要仔细算算,去掉4个月的空置费,买方给的那个价格还值不值?
是否接受一个Offer,除了价格,还要考虑交房的时间,Offer里的条件,条款等因素。
4 这么多买家抢Offer,这房子一定要吊起来卖;
或者是房子状况好,或者是叫价低,或者是经纪工作做得好,总之是卖家你运气好,有这么多买家看上了你卖的房。这情形让卖家乐得合不上嘴,心里暗暗想:这房子一定要吊起来卖,不多卖3万5万决不罢休。但是先别高兴太早,遇到抢Offer的情形,卖家也要冷静,一定要与自己的经纪配合好。如果期望值过高,要求过分,也会“鸡飞蛋打”,让煮熟的鸭子飞了。
每间上市的房屋要卖得出去,大都是随行就市,成交价接近市场价格。抢Offer时的成交价也极少完全背离市场价格。在这种对卖家有利的情形里,卖家可能做到的有:首先让买家取消Offer里的条件;然后尽可能高于市场价成交。通常第一条都能做得到,但对于第二条,究竟能在多高的价位成交,通常就要由卖方经纪见机行事,采取不同的策略。这里要说的是,在抢Offer的情形里,业内对卖方经纪的行为有要求,也由不得卖方随心所欲,卖方是在保障各个买方公平竞争的基础上得到一个好Deal。
如果卖方要求过分或手段过激,各个买方会感到卖方逼人过甚,通通撤掉Offer的情形也是发生过的。

卖房时的细节与卖个好价钱

卖房时的细节与卖个好价钱

刘晓红

在卖房时,有些很小的细节都会使成交价少几千块钱甚或使交易告吹。为什么会这样?人是感情的动物,当他/她买房时,首先考虑的是买一个住的地方,然后才是投资什么之类的。因此在看房时他/她的问题是如何住?是否够用及是否舒服?因此在卖房时必须将其连结起来。比如壁橱(在北美可以说每个女人都有远超出他需要的衣服,所以为了少听丈夫抱怨被挤得没有地方,有个大点的壁橱对女人而言是房子的Plus)。如果打开壁橱里边填得满满的,她的第一印象就会是:地方太小,放不下我的衣服。但同样大小的壁橱,里边若井井有条、空间摆放有序,那么印象就是空间满大的。
维修应尽早做。大家可能都知道象BestBuy这样的家电商对于已打开包装箱的产品是要降价的。有时是展品,有时是客人买后又退了回来,产品在功能上是没有问题的,但不要说卖原价了就是降价降得不够也少有人去买。为什么?大家心中的问题是为什么箱已打开?别人退回来的?有问题吧!要不然为什么退回来?卖房时也一样,如果你的纱窗破个洞、窗户关不紧、厨房柜子少个把手,这些都是很小的问题,几十块钱就能搞定。但如果你认为买家不会看到或不在意的话你就大错特错了。当买家看到这些问题时,他/她不是想修个纱窗多少钱,想的却是会不会有更大的问题隐藏在里边,这么小的问题房主都没有修,那大的问题就更不愿花钱了!那么这房子的保养就更成问题了。砍价是必不可少的!对卖家而言最好的情况,也是在合约里被要求修这修那。既然早晚都得修,那么为什么不早点修且塑个好形像呢?

出售HOUSE要诀-

当你看到一个似乎是你梦想之屋的售屋广告——房子位於好区、离工作的地方又近、邻近有很多活动、休闲设施、售价亦很合理。但是当你实际参观房屋後,美梦可能因此破碎了,因房子闲置已久,草坪杂草丛生及堆满杂物的後院。

只要能记住以下的诀窍,其实出售一栋闲置的房子并不像你想像中的困难。

*了解第一印像的重要性。不管即将出售的房子是闲置的还是有人住的,如何在潜在买主入屋参观时就能给人家好印像是很重要的,这也是你的房屋是否能成功售出的最主要关键之一。

* 整修大门。大门是买主最先看到的几个重点之一,视需要上漆或修理。

* 如果闲置房子种有草地,一定要记得修剪。雇用人定期保养草地是必需的。如果设有自动洒水系统,一定要记得打开开关,定时浇水。如果没有这样的系统,务必请邻居定期帮浇水。

*如果房屋上市的时候是在秋季,记得一定要清扫落叶。同理,如果你住在冬季会下雪的地方,一定要定时淫除车道及大门的积雪。

*一定要定时回来整理房屋四周环境。如拔拔杂草、种些小花等。

*巡视一下屋内各房间的墙是否有掉漆的现像。尤其当家具移走後更容易有这样的情形发生。

*虽说屋内墙上漆上鲜亮的颜色,更容易搭配家具,但是当家中空无一物时,这样的漆面却容易令人觉得突兀,所以空屋最好是漆上中性的颜色较好。

*当家里所有的东西都搬走後,一定要请专业人员来清理地毯。地板的状况是大部分买主很重视的一项,如果连地板都维护工作都做不好,很难想像房屋其他的维护工作能做得多好。

*在潜在买主入内参观之前,家中的各各角落,如窗户、火炉等一定要清洁乾净。

*如果可以的话尽量在空屋内放置家具,这样屋内可使用的空间会比没有放置家具时感觉较大些。而且当潜在买主入屋参观时还能有地方坐。

*当然你一定不希望你的空屋成为小偷光顾的对像。所以务必设置自动开关的灯并停止订阅报纸。

*房子闲置时,确认一下你所投保的房屋保险是否有对空屋的特别限制。有的保险公司会对闲置三十天以上的房屋不提供任何的保险计划。

销售空屋并非件难事,只要你愿意花点心思注意一些小事项,相信你也可以轻易卖出房子。
(水晶奶茶)

准备卖房时,如何挑选房产经纪?

准备卖房时,如何挑选房产经纪?


韩建国

如何以最快的速度把房产卖一个最好的价格是每一个屋主最关心的问题,要想实现这个目标,选择一个优秀专业的房产经纪是至关重要的一步。那么屋主应从那几个方面进行测试从而做出判断呢?
首先,你要给经纪机会阐述她/他自己的理念。看看针对你房子的特点,他将会制定怎样的 STRATEGY 能把你的房子卖出高价?
2 让经纪对当前房产市场的状况做一个综合的分析。当然在面试前屋主自己也要搜集一下相关信息,这样你才能判断一个经纪是否对市场有敏锐的洞察力和敏感度。一个优秀的经纪一定要对地产市场有充分的了解和观察。
3了解应得到哪些方面的服务。比如:如何花钱为你的房产做广告;在那些媒体上做广告;是否要做 open house;如何定期为你报告客户反馈;是否帮你布置装饰房间;是否为你做专业的 paper work 以及网上视觉 virtual tour。
4观察一下这个经纪的英文水平如何。因为一旦你的房子被推上市场,面对的买家和经纪不一定讲中文,英语将必定是谈判时使用的语言,一个英语不流利的经纪很难在谈判时占主动,也就可能会在很多方面很难为你据理力争。
5了解一下这个经纪的谈判技巧。广告上人人都说自己是谈判高手,作为屋主应该知道通过面试来判断一个经纪是否是谈判专家。比如面试时注意他的言谈举止是否得体、说话口气是否坚定自信、谈话技巧是否专业等等。
6如果有必要,确认一下这个经纪是否能够对你提供必要的“培训”。比如指导屋主如何回答看房经纪及其客人提出的问题。
7不要再佣金上太过于计较。优秀的经纪为你提供的是专业的全方位服务,合理的佣金是经纪应得的酬劳,也是人人都应该遵守的市场规则。成功优秀的经纪都会坚持原则,只有缺乏经验不专业的经纪才会利用压低佣金来偷抢市场,“便宜没好货”的道理,无论买东西或是买服务都是一样的。
8了解一下这个经纪的工作经历。大部分经纪实半路出家转行过来的,其中有不少在从事房产经纪之前在其他大公司从事销售方面的工作,有多年的销售经验的人自然具备更专业的推销能力。
希望以上建议会对所有的屋主在选经纪时提供一些帮助。当然只有一个专业的经纪是不够的,还需要屋主在许多方面大力配合。因为一个房产的成功销售,是买家、卖家、买方经纪和卖方经纪相互配合的结果。

炒楼花

定义

一幢大楼,连影子都没有,只有个图纸,典型的“空中楼阁”,便开始出售。这种理念,就叫楼花。这一理念产生于香港,是由霍英东先生于1950年代首次提出的。在台湾则称为预售屋。为什么叫“楼花”?如果把已建成的物业看做是果实,那未建成的当然就是“花”了。

所谓“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。

地产发展项目以楼花方式发售,对开发商最有利,在现金流方面而言,先收钱,房子卖的差不多了才开工,一年几载之后才交货,风险很小。而对买家而言,楼花价格一般比建成后的便宜,签约时,买方只需先付小部分的订金作为首期。从签约到物业建成,一般需几年的时间。在一个持续上升的市场环境下,该物业也随着升值。待物业全部建成后,以现货推出市场,回报自然可观。但是,回报高,风险也大。除了有现金流、银行按揭、利息等风险之外,还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼及缩水楼等潜在风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题。Closing date很有可能因为种种原因而被拖延,如这次多伦多的One Bloor项目,就有可能因开发商资金困难而流产。如果一拖好几年,正好遇上市场变化,房价下跌,买家则面临重大损失。

开发商给的优惠(Builder ‘s Incentives)

为了吸引买家,开发商在售楼花时,往往会推出一些优惠条件来促销。这些优惠包括:

Deposit Incentive

一般情况下,购买期房是在一段时间内交付房价的20-25%来作为押金,然后等房子盖好以后,押金自然就变成首付,之后银行给你房屋按揭。那么这20%-25%的Deposit如何支付?一般开发商要求在9-12月内以每次房价5%分4 - 5次来付清。经济好的时候,融资容易,25%的Deposit不是难事;金融危机以后,信贷紧缩,借钱可谓难上加难。为了竞争,许多发展商都由原来的25%降到15%来吸引买家,然后把剩下的10%转移到房子盖好以后再一次性付清。这种方法比较适合投资者,因为买期房很多都是为了等房子盖好后转手赚中间的差价,目前只不过是用一点钱把单位hold住,而且这钱由原来的25%降到15%,对投资者来说这是非常有利的Incentive。

Free Parking and Locker

目前市面上的Condo大部分Parking 和 Locker 是分开来卖的,也就是说您买的单位价格是不包含停车位和储藏柜的,如果您要的话是要另外付钱购买的。一个Parking的价格大概在$35000左右,Locker的价格大概在$4000左右。而且因为数量有限,很多的小户型是不允许买Parking的。因为Downtown车多人多,停车费是非常贵的,所以拥有一个停车位是非常可贵的。在经济萧条的情况下,开发商会做出非常大的让步,一般购买1+1以上的户型都会送一个Parking和一个Locker作为优惠吸引买家。以后房子盖好想转手卖的时候,同样大小,同样价格的单位,有Parking和Locker一定会比没有的好卖。

Free Upgrade Kitchen or Bathroom

精装,一般这边的公寓都是装修好的,包括洗衣机、干衣机、冰箱、炉子、微波炉等这些日用电器都是Standard,包括在买房的价格里面。为了满足高端用户的需要,开发商一般会有option, 一种是Standard,另一种是Upgrade,就是装修升级,例如大理石桌面、德国电器、硬木地板等。当然这些是需要另外加钱的,一般在$15000左右,但也确实给房子增加了价值。房市低迷的情况下,开发商干脆送免费Upgrade来吸引买家。

买楼花注意事项

由于买楼花所要承担的风险是难以预见的,所以在认购前,有必要慎重考虑,必须注意:

1) 保持理智,不要只相信发展商华丽的广告。

2) 查清楚发展商的商誉,了解其背景及口碑。

3) 有足够的时间到展销处细心研究,清楚查看包括建筑蓝图,物业平面图、周围环境及四周的发展计划等。

4) 与你的律师一同彻底审核买卖合约。

经纪佣金

在多伦多,开发商给楼花买卖的佣金一般是4%,也有4.5%的,经纪为客人买1套50来万的单元,就可以拿到2万左右的佣金。有人觉得经纪卖楼花赚钱很容易,其实也不是那么容易。首先要过排队关。排队,你一要有时间,二要有体力和耐力。排在大街上,白天太阳晒,夜晚蚊虫咬,一般也就能睡2-3个小时的觉,有的甚至通宵不睡。人多房少,有时候排完了也拿不到房子。有的热门项目,提前好几个星期就得排队,如果你请人排队,还要付很高的费用。再说佣金也不是一次到位就给你的,90天后,付一半佣金。剩下一半要等到Final Closing以后。如果这个项目3年半完工,那经纪就得等3年半才能拿到剩下的一半。3年多的漫长跨度,中间可能会发生很多事,需要经纪随时来处理,特别是在交接期。所以说这笔佣金是一个长期的承诺,远非一次就能搞定的。

而且,这个钱还要交公司管理费,还要上税。

另外,预售之后,开发商都要给买家10天的Cooling Period,如果在这段时期内买家又不想要了,可以退。他这一退,也就意味着经纪的队白排了。所以说这里面有很多不确定因素。

街头排长队的做法,不仅影响交通,对身体也没什么好处。其实应该还有更好的办法。但开发商为了制造轰动效应,往往不愿意多做考虑。恒基兆业在士嘉堡推出的CENTRO大厦,采用的就是抽签方式,在规定时间段内,什么时候去都可以,留一张名片,就可以离开,最后通过抽名片方式来决定,这种方法就科学的多。

期房黑市

有一些期房投资者,在跟开发商签署期房购房合同以后,就有意在房屋产权交割以前找到下家,加价出售。有人把这种交易形式叫楼花转让(Assignment)。部分期房Condo,发展商容许将期房合约在产权交割前转让,但在转名时收取转名费(Assignment fee),一般约$3000至$5000。同时对转让发生的允许时间也有相应的规定;而又有一些地产开发商, 在签署的原始合约中明文规定,此合同在产权交割前,不允许转让。如果接手的买家和第一个买家之间的转手协议没有通过开发商,也就是房屋买卖的原始卖方的同意,合同成交但不能在开发商那里登记转名,就属于楼花黑市转让的范畴了。

新的Tarion规定编辑本段回目录

安省新屋保修计划对期房及新房的转让有了进一步严格的规定。对期房的投资者来说必须了解这个新规定。

规定如下:当一个期房的投资人从开发商那里买下一个新房,自己并没有居住而转售给第三方,该投资者必须按照Tarion的规定登记。登记的程序并不复杂,费用也并不高:$350。但是如果转让方没有按规定登记,可能面对的处罚是:$25,000罚金,或上限为一年的坐监,或两罚并重罚。

卖房九招

如果你正在考虑卖房子,并在挂出卖房标志前确保房子十全十美,以下加拿大房屋按揭公司所提供的实用贴士,不妨参考。

⑴首先,别再把这座房子当成你热爱的家,而应该开始将它当作一个即将进入竞争激烈市场的产品,然后客观审视你的房子,找出它的优点和缺点,并覑手改进。
⑵修砌好路缘,让买主有一个好的第一印象。其次是修整车道,将院子,门窗等收拾干净。
⑶检查屋顶、烟囱和外墙,发现问题立即修好。
⑷确保房屋内部整洁,新漆过墙,无异味,并将所有的灯都打开。
⑸彻底清洁厨房和洗手间,让里面的设施光洁如新,同时修理好漏水处,将镜子、橱柜等擦干净。
⑹在起居室、卧室和书房里,将家庭物件减少到最小程度,如此可给买主空间,想像他们的物品在其中的陈设方式。
⑺确保地基和地下室的结构完好,没有裂缝和水的渗漏痕舻,如果你将地下室作为储藏室使用,在售房前,要将储藏室整理好。
⑻将车库等设施内破损的物件扔掉,将车库地上的油污擦干净。
⑼如果你已委讬房产经纪,在展示房屋时可避免在场,如此可帮助未来的买主将此想像成自己的新家

自售房产要领

若是您想节省支付给经纪人的佣金自己售房,那请看下面几条注意事项。

1. 定价准确

卖出房屋的秘诀不是屋里闪闪发光的不锈钢器具,也不是厨房的花岗岩石板,而是定价。然而定价低了,就会少赚几千元,定价高了又要为几个月卖不出去烦恼。房地产经纪人是定价方面的专家,因为他们掌握你所在社区已售各种类型房屋的资料。要想知道他们是如何定价的,可以登陆Realtor.ca查询,参考同类型房屋的售价。

如果想尽快脱手,可以把房屋要价放低。当安省Stratford的工人Ed Enns去年秋天出售自己的三居室平房时,他参考了附近两栋同类型待售房屋的标价。它们一套标价169,000元,另一套166,000元。“我决定再降500元吸引人流。”他说。看到房子卖不出去,他又把要价降到164,500元,很快就找到了买家。

2. 寻求帮助

自己卖房并不意味着单打独斗。许多网上房地产服务提供草坪宣传牌,房屋开放参观牌以及把你的房屋带上图片挂到网上的一揽子服务,收费大概在300到800元。一些服务商,像亚省的ComFree.com、萨斯喀彻温省的SkHomes4Sale.com、渥太华的Grapevine.ca都是专注特定市场,PropertySold.ca和PropertyGuys.com则是全国性的网站。一旦找到买家,就可花500到1,000元请个律师帮你处理法律上的事务和书面工作。

3. 每周末房屋开放

没有什么比把房屋开放更能把参观者变成购买者了,美国密歇根州房地产经纪人,《Sell it Yourself》的作者Ralph R. Roberts说。把一些传单塞到附近街道居民的信箱里,说不定有的邻居的亲戚就想搬过来。通常,他们是最好的买家了。

4.自卖自夸

帕特里西娅-布鲁克斯在网上和房屋开放参观之际都极力强调自己房屋的特色。“你的房屋是产品,你必须对自己的产品有信心,如果害羞,那还是让经纪人帮你卖吧。”她说。

5.保护你的佣金

聪明的买家知道你不用付经纪人佣金后往往压价,这时别让他得逞。但如果是一位房地产经纪人给你带来的买家,你还是要付2.5%的佣金。这时有个选择:如果你还要买新房,可以直接让这位经纪人代理,这样他(她)可能不会收你卖房佣金,而收取买房佣金。

卖房切勿提供不实资料

卖屋勿提供不实资料
每逢大雨,很多房屋地库都会有渗水的情况出现,为屋主带来金钱和财物的损失,虽然每次渗水后都做好维修,但是地库渗水的原因很多,所以问题仍然存在。

在决定购买房屋时,必须要向业主和地产经纪了解房屋有否曾被水渗漏,同时亦要聘请专业人士检查房屋。

胡小姐就有这样不幸的经历,虽然得到赔偿,但是需要赔上时间和精神去处理。

地库漏水

胡小姐是首次置业,她计划购买一间已完成地库而分门出入的房屋,既可自住又可以分租,减轻每月按揭供款,这是非常理想的计划。

地产经纪介绍了一间单层连地库的平房给胡小姐。业主是一位老太太,由于想迁近儿子,所以将房屋出售。

该房屋屋顶通往地下去水道靠近地库,所以曾多次出现渗水,其后业主已作维修,在几次大雨后并没有出现漏水情况,便以为问题已经解决,经与地产经纪商议后,决定在卖屋资料写上房屋并没有渗水及出现霉菌问题。

误导买家

胡小姐在签合约前﹐要求作一次检查,经纪介绍了一位验屋师为胡小姐检查房屋内外及地库,当时并没有任何潜在及隐藏问题,于是便买下该房屋。胡小姐很快已将地库租出。

一年后的夏天﹐雨量特别多,胡小姐的地库出现漏水,情况愈来愈严重,租客被迫要搬离地库。

清理积水后,地库四周的墙壁浮起水泡﹑以及有霉菌出现,胡小姐除了需要清理霉菌和消毒外,还要更换地库地板及部分木板墙,为了防止同样情况再发生,屋顶的去水渠也要重新移位,胡小姐需要支付一大笔的维修费。

胡小姐认为﹐前业主在卖屋时提供资料有失实和误导,所以便控告前业主追讨赔偿。

刻意隐瞒

在这案件上,法官会基于前业主在提供卖屋资料时﹐是否认为是资料真确或是故意隐瞒提供虚假资料,实际上,前业主是知道地库有多次水渗问题,虽然地库已维修,但是屋顶去水道仍然存在,所以地库渗水的情况是有可能再发生。

卖屋资料上列明并没有水渗,但基于前业主曾提醒胡小姐要定时清理去水道,法官认为前业主是属于不小心过失及疏忽,并不存在隐瞒。

裁决

因卖屋的资料并没有说房屋曾水渗,反而说房屋以前并没有水渗,所以裁定前业主需要赔偿胡小姐的损失。从这事件可知﹐卖方在出售房屋时﹐必须将所知的资料列明,否则亦属于疏忽,需付上责任。

房屋自售

• 房屋自售的优点 • 房屋自售的弊病 • 适合选择房屋自售的人群 • 购买自售房的过程 • 房屋自售相关网站

所谓的房屋自售就是屋主不利用房地产经纪人的服务,从给房子定价,市场推广到签订买卖合约,直至过户都由屋主自行操作完成的一种房地产销售方式。房屋自售的英文是For Sale By Owner,简称FSBO。FSBO这一缩写已经在房地产中被当成一个特定名词来使用。

房屋自售的优点

一、 买卖双方能省去中介服务费

通过地产经纪来买卖房屋,买卖双方都要支付给中介一定比例的服务费。但是自售房屋交易,就可以省去这笔费用。

二、没有来自经纪的压力

对于买方来说,可以不受任何干扰和压力的情况下,客观地作出自己的决定。而同时私售的房屋因为没有了中间人的哄抬行为,也就较少有那种令人烦恼的“抢”offer的情况。买方,卖方大家可以坐下来,清茶一杯,慢慢地谈出一个好deal,何乐而不为呢?

房屋自售的弊病

一、很难准确定价

房地产市场上,房子卖不出去最重要的一个原因,就是卖方把价格定得过高。卖房者既然准备私售,当然会通过各种渠道,做一些Homework,了解一些信息。但这些信息可能不会是及时和准确的。由于对房地产市场没有全面的了解,自售者往往很难根据市场行情制定出合理的价格。

既然你选择私售,那你唯一的目标,就是既要卖出好价钱,又能省下佣金。而买者之所以选择你的私售房,他唯一的目标,就是要以市场价减去佣金的价格来买下你的房子,因为你没有找经纪,你省了佣金,所以在卖出的时候自然就要便宜一些。你自售又不降价,那他何必不去找有经纪的房子?

一个想卖到高价,一个想买到低价,两方面都很主观,所以很难达成共识。如何准确定价,既屋有所值,又能卖得出去,专业的地产经纪就能做的全面客观些。经纪每天的工作就是做市场调查,搜集信息,对市场行情了如指掌。另外,每个经纪都会专注于某个地区或某个领域的生意,对于这些地区或领域的市场价格有长期的了解,能够更准确地为你的房产定一个合理的价格。

二、很难卖到好价钱

房产市场很大,大多地区随时都有数以万计的房产在市场上挂牌出售,如何推销你的房产,提高曝光率,有很多的学问,同时也需要成本。房屋私售,一般只是在门前或路边插一个牌子,在免费的网站上发几条信息,又有几人能看到?即使花钱把房子放在ByTheOwner.com上,曝光度还是有限。本来能看到你的房子的人就不多,这不多的人中想买房子的又有几个?想买能看中你房子的又有几个?要想房子卖高价,必须有人抢OFFER。这么低的曝光率,想形成抢OFFER的局面,恐怕很难。如果只有一个买家,那有很大可能你只能卖个低价。

通过地产经纪来卖房,情况就不一样了。你的房子首先会放到MLS上,MLS资源共享,大多地区有2万多地产经纪,也就是说,这2万多人都在为你卖房子。每个经纪把你的房子告诉1个客人,就有2万人知道你的房子了。知道你房子的人越多,卖的就越快,价格也会卖的更好,因为很可能有几家来抢OFFER。

三、很难及时出手

即使是在资源共享的MLS专业网站上,一般的房产少则一周,多则数月才能卖掉。房屋私售,由于不能准确定价,曝光率也不够,你的房子有可能长时间无人问津。这期间,利率、房市都可能朝不利于你的方向转变,到时候不但不能省下佣金,很可能鸡飞蛋打,把房子烂在手里。

四、时间精力耗不起

你的房子推出市场后,会有人不时打电话来询问,或上门看房,这些人不一定都是很严肃地想要买房子的人,只是随便看看。有的人约好了可能中途变卦,让你白等一场。无穷无尽的解释,没完没了的约看,你的生活会被弄成一团糟。而通过经纪来卖房,他们会通过考察客户的财务状况和购房兴趣,帮你筛选掉那些在客观上不会成为买家的人。

五、烦不胜烦的法律事务

售房过程中,你会碰到各种各样的法律事务:OFFER如何下,合同如何签,定金如何收,这些都需要专业人士来处理。你可能每一项都要去咨询,等你拿着OFFER去找律师,一两天就过去了,本来对你的房产有兴趣的买家,可能又发现了新的目标,弃你而去了。如果通过经纪,这些事务就由经纪一手包办了,既能提高效率,又能避免不必要的法律纠纷,减少不必要的损失。

六、谈判技巧要求高

买方置市场上大批别的房产于不顾,就是看中了你是私售。他相信,没有经纪为你把关,他一定能狠狠地砍你一刀。面对这样一个野心勃勃的对手,你是否做好了与他面对面争锋相对的准备了?或许一个专业的地产经纪在谈判方面会更专业、更有技巧,能为你争取更多的利益。

七、安全无保障

你是否了解每一个来看房子的人,你会记录每一个人的资料吗?他们来了,顺手牵羊,在你家“do some shopping”,你找谁去?或看完房后,记住了你家的位置,趁你不在家的时候,又来光顾,你怎么办?房屋私售,安全问题是一个很大的隐患。如果你是通过经纪卖房,来人都预先经过经纪甄选,而且任何时候来看房的人都有经纪陪同在场,出现问题的可能性很小。

适合选择房屋自售的人群 编辑本段回目录

一、 熟悉房屋买卖交易过程及相关法律手续的人。

这类人对整个房屋买卖的繁琐过程了如指掌,很有研究,且对于各种需要办理的法律手续,准备的法律文书都很熟涅。他们可以运用自己掌握的这些知识为自己买或者卖房,不至于花费大量时间精力还始终一头雾水,不得要领。

二、专职包租公、弹性工作时间人士、退休的老年人。

这类人群要么赋闲在家,要么时间可以自己掌握,他们想把房子卖掉,又有时间在家里接电话,等着买主登门看房,如果是正常上班的人,很难有时间做这一切。

三、对佣金很敏感的,想省下佣金的人。

一想到要付给房地产经纪人佣金,心里就不平衡。这样的人就可以考虑选择自售房屋

四、想大赚一笔的人。

有些FSBO者,存在天真的想法,不按市场价格来出售,往往定价远远高于市场价,同时又不想付佣金,如果有人来买,就可以大赚一笔。

五、目前并不急于出售的人。

这样的人可以通过自售房屋试探一下市场,看一看,如果有人喜欢就卖,不然就不卖。

购买自售房的过程编辑本段回目录

一、聘请一名专业房产律师,咨询各种自售房交易的收费项目。

标准的房产交割应该在1000刀左右。下面的服务是额外收费的:准备OFFER(sales agreement), power of attorny(夫妻一方可以替另外一方签字的委托书)

二、与卖方房主谈妥交易细节

1、Conditions, 一般验房和贷款两项必不可少,如果房主答应修理房子,也一定要写入OFFER。每一个Condition是一个条款,并说明满足条件的最后日期。

2、双方敲定最后的价格和closing日期。如果你是第一次买房子可能没有经验,你需要特别小心。其实最重要的是你能够找出房子的缺点(你能接受的,例如窗户屋顶炉子地毯需要更换、地下室漏水,不一而足),并以此和房主坎价。可以参考要价的10%以下的价格开始坎。

3、房子的基本信息,地址和Legal Description是不可少的。这些可以问房主。房主的property tax bill应该会有这些信息。将以上这些信息写下来,尽量写得详细和严谨,让律师看完修改以后直接写入合同,一式四份。

三、签订买房合同

将准备好了的买房合同签上买方名字,交给房主。房主的律师过目后,可能就一些条款提出修改,经买方同意后,直接在Offer上改好,并在修改的地方双方签Initial。双方同意offer里面的所有条款后,卖方房主签字,并找一个证人,在witness一栏签字,合同即生效。

四、验房和贷款

你应该在offer 规定的日期内做好验房和贷款,然后让律师给出waive condition 的文档,附在合同后面,说明所有的condition已经满足。这时你就等着closing了。

房屋自售相关网站编辑本段回目录

免费网站:www.craigslist.ca

www.kijiji.ca

www.forsaledirect.ca

www.torontohomelistings.com

www.51.ca (中文)

www.yorkbbs.ca (中文)

收费网站:www.mls.ca

www.bytheowner.com

www.propertysold.ca

www.propertyguy.com

多伦多Condo随想



作者: 杨 洪  

父亲是个军人, 所以我是住在部队的平房里长大的. 以后上大学, 工作也住过楼房, 不过那都是比较一般的6,7层的住宅楼. 以后在国内自己做房地产, 亲手经营和管理过高层公寓, 平心而论, 和这里的豪华Condo还是不能同日可语的. 曾经有朋友住在北京的外国专家公寓, 曾经为那实在不是普通工薪阶层所理解的昂贵价格所折服...这就是我在出国前对这个当时还并不理解的Condo这个名词的所有回忆.

后来到美国留学, 记得当时住在与纽约曼哈顿隔着Hudson River相望的一个叫Harrison的小镇上. 在那家祖籍福建, 水手出身的房东两层楼房的单间里, 远眺对岸灯火阑珊, 鳞次栉比的楼群, 心中在想, 住在那里的人们是如何生活着的. 出于好奇, 在周末的时候, 偶尔也漫步在纽约的街头, 仰望着帝国大厦, 看着从一栋栋Condo大楼里进进出出的忙碌的人们, 体会着都市忙碌的气息. 那个时候, 只听说一套这种大楼里的单元少则几十万, 多则几百万美元, 租金至少也要几千甚至上万美元一个月. 这些数字对那个时候还是一个留学生的我似乎是一个天文数字.

离开了美国, 可能是上苍的安排, 我又做起了老本行--房地产. 做为一个普通的地产经纪人, 每天开着车领客户看房子. 在每年看过的不下千套的房子中, 可能近一半是Condo, 其实我明白,大部分到加拿大的我们中国人都是喜欢住象别墅一样的独立房或半独立房,自己独立的院子,楼上楼下, 通风采光, 夏天的时候可以种上一些花草,甚至果树,家里有老人的,还可以种上一些菜,朋友来了,还能在后院BBQ, 甚是遐意.

人们选择Condo,或者是Townhouse是不得以而为之, 因为, 按照人们的理解, 相对而言, Condo尤其是旧的Condo价格还是便宜许多, 只是管理费太贵了一点, 以后也不能升值, 这恐怕是绝大部分包括现在住在Condo里的我们新移民同胞的想法.

平心而论, 如果是自住, 我喜欢住House. House能给人稳定的感觉. 更多的人认为: House因为有一块地, 所以保值增值的可能性更大. 我赞成这种观点, 但是仔细分析, 这种观点未免带一点片面性, 首先, 房屋的Location永远决定着房屋的价值走向. 就象一个奇怪的现象, 越富有的人会越来越富有, 而贫穷的人也会越贫穷一样. 物以类聚, 人以群分. 房屋的保值增值与否受所在区域位置的影响远远大于房屋类型的影响.

说到这里, 似乎走了题, 其实不然, 这还是与Condo有关, 记得在两年前, 我的一个客户退掉了在我的帮助下买的一套Condo期房. 因为发展商为了在公开销售前促销, 我的客人的买价比第二天的买价便宜8000元, 另外还有其他的优惠. 当时觉得退掉实在是太可惜, 我就把那一套接了下来. 我的客人退掉的原因是他认为, 相对与他们当时住的地区, 这里的房价实在是太贵了. 可是后来的两年里, 奇怪的事情发生了, 总共20%的定金定下的房子, 每年都在按总房价10%的增长, 这意味着每年50%的回报在发生. 看着自己留下的这套Condo如此可观的回报率, 起初我百思不得其解. 我害怕其中的陷阱, 担心其中的风险, 我不希望自己成为一个头脑简单的炒楼花的投机分子.

于是我开始了系统的研究, 研究其中的风险, 研究风险的回避方法. 越深入的调查研究, 就发现了越多有趣现象.

都市中心生活的回归

让我们尝试着了解一下北美的城市发展的历史, 在上个世纪二三十年代, 北美经历过一次空前绝后的经济危机, 在那个艰难的时期, 人们尽量生活在城市里以寻求得到一份能够养家糊口的工作, 于是, 象多伦多Downtown这样的市中心地区开始迅速发展起来. 后来发生的第二次世界大战给北美带来了巨大的发展机遇. 没有经历过战火洗礼的多伦多保持着持续的稳定和繁荣. 可是到了上个世纪的五六十年代以后, 人们开始发现, 空气清新的郊区相比较越来越拥挤和老旧的市中心似乎更适合自己的家庭生活, 加上汽车工业的迅猛发展和高速公路网的不断完善, 越来越多的家庭更倾向于搬到当时的郊区, 也就现在的Scarborough和North York这样的区域居住, 直到后来七八十年代迅速发展起来的RichmondHill及Markham.

可是到了现在21世纪的近几年来, 细心的人们会发现, 多伦多的市中心区仿佛在不经意间发生着变化, 行径在Downtown的一些街区, 人们仿佛回到了发展中的中国的某一个大城市, 因为那里正在拆旧房盖新楼. 便利的交通, 大量的就业, 和丰富的业余生活, 让越来越多的年轻人和老年人流连于都市的生活, 于是乎这里的旧房将会被越来越多的新楼所取代.

有的人把这一城市生活的回归称之为Urban Renaissance.

Baby Boomer给市场带来的影响

Baby Boomer和人口老龄化的话题由来已久. 可是作为中国来的新移民, 我们并没有认真的考虑, 这一趋势会给我们带来什么样的影响. 如果没有人口老龄化的问题, 加拿大不会义无反顾地每年吸收大量的移民, 如果没有Baby Boomer的因素的影响, 加拿大的福利制度也不会面临越来越大的负担及考验. 而我们生活在北美的人们在未来的10年到20年的时间期间, 不可回避地会看到一个现象: 越来越多的老年人成为子女已经长大而搬出去住的空巢族, 他们会选择设施完善的老年公寓或豪华公寓居住, 而再也不用为夏天割草冬天铲雪而费神费力. 随时在变化的时代, 让人们不得不冷静的思考市场未来的供求. 那些地产商们为什么在不断的建新楼, 为什么建成的新楼很少空置, 为什么市中心的公寓销量还在不断地增加? 我一直在研究在思考, 似乎想找到确切的答案.即使我知道这很难, 就象人们很难知道未来会发生什么, 而会轻而易举地了解已经发生过的历史一样.

"小草"和"鲜花"

因为工作的关系, 会参与一些地产项目的市场推广工作. 多伦多一些大的地产发展商, 会在项目正式销售之前征求比较活跃的经纪人的意见, 成为他们了解市场需求的渠道之一. 有的时候, 他们也会请我们直接做项目的临时销售顾问. 我们的建议, 他们是非常慎重考虑的. 做为仅有的中国大陆背景的经纪人, 有一个Builder的负责人问我: 为什么你们中国人喜欢买房子? 我开玩笑地说, 因为你们生长在这里的人, 是这里的鲜花, 生活对你们来说是多么简单轻松. 而我们是小草, 我们必须懂得如何顽强的生活, 来适应这里的水土. 而买房子,投资置业, 是我们中国人勤劳和节俭的传统美德的直接体现.

在这里, 中国人喜欢买房子, 是众所周知的. 精明的中国人知道, 房子是最好的投资之一. 不信你看, 在世界的许多地方,善于投资的中国人和犹太人往往是生命力最顽强的人!

我喜欢小草的性格. 小草之所以有顽强的生命力, 就是因为他坚韧不拔的性格.小草踏实, 不患得患失, 知道如何面对现实. 在艰难的情况下知道忍耐, 默默而顽强地寻找可能的机会从石头缝里钻出来. 小草不贪婪, 知道快乐的生活, 知足而常乐.鲜花可能在适当的条件下非常的美丽,但它是脆弱的, 它的生长需要讲求一定的土壤, 湿度及温度, 适合在温室里生长. 如果换一个环境, 可能就结不出美丽的花, 这个时候可能还会感叹过去的美丽, 感慨曾经失去的机会.

做为一个新移民, 也经常看到一些描述移民生活的文章, 看到许许多多的感慨, 无奈, 内心也颇有感触. 但是我想, 既然我们已经选择了在这里生活下去, 就别无选择,只能脚踏实地地去做事情, 面对现实, 不必过多地留念过去的辉煌, 那些仅仅是你的记忆, 你的历史. 正视自己的现在, 寻找机会, 从头做起, 只有这样, 才可能有象小草一样顽强的生存.

我相信, 有的时候, 性格可以决定命运.生活如斯, 投资置业也是如此, 你不去寻找机会, 把握现在, 脚踏实地的工作, 不在平时充分地准备, 关键的时候, 不敢该出手时就出手, 你就永远没有机会.

小草的生命力在于它的顽强, 不放弃任何可能的机会向上生长. 机会往往不会等人, 同时, 机遇永远也伴随着风险和挑战. 小草尚且知道如何面对困难, 我想我们也一样, 而且要更聪明的去面对困难. 做小草, 我们也要做聪明的小草, 理智的小草. 面对潜在的风险, 我们应该如何应对, 如何回避风险, 就是需要我们认真研究的了. 在这个时候相对保守地选择地段好, 具升值潜力的期房Condo的投资, 可能就是应对目前房屋价格已经高启的风险的选项之一.

假想一下, 如果我们的投资, 在本应收获的时候, 遭遇上了不测风云, 我们能有适当的办法去克服暂时的困难吗? 更具体的说, 仅对投资房而言, 自住房除外, 如果投资的是一个动辄四五十万的大房, 在交房的时候, 价格不幸下滑了怎么办? 在市场下滑, 利率上调的时期, 对整租而言, 可能有更少的人买的起或者租得起大房. 当然, 分租房除外. 而如果是一个condo单元, 我们还需要断臂割肉吗? 大可不必, 因为价格下滑一定是有原因的, 是利率太高, 还是供过与求, 房价泡沫? 无论是什么原因, 在房地产市场疲软, 买卖交易量及价格下降的时候, 租房市场就会活跃起来, 道理很简单, 更多的人会选择租房子住. 这时候, 租金可能已经上涨了, 即使没有上涨, 只要我们投资的成本低于市场上的平均成本. 哪怕每个月倒帖一点Cash Flow,我们就会度过困难时期. 俗话说: 留得青山在, 不怕没柴烧.

与发展商的"勾心斗角"

不可否认, 人都是追求利润的, 尤其是商人. 地产开发商永远不是因为慈善而卖房子, 就像一个地产经纪也很难永远免费的开着车看房子而没有成交, 无法支撑自己的生活一样. 只不过熟话说, 君子爱财, 应取之有道. 如果我们所有的人, 敞开心扉, 相互之间多一些了解和沟通, 就会理解其中一些平常很难理解的道理.

记得在国内做房地产的时候, 正赶上1991年以后国家的宏观调控, 市场上充斥着大量的烂尾楼甚至是空置的现房. 反观现在多伦多, 期房在没有预售80%的情况下不开工. 这是何等的市场差别. 通货膨胀造成原材料和人工的不断上涨,新房的价格不上涨是很难的. 而作为聪明的商人, 发展商们是如何吸引买家迅速的将期房卖掉的呢? 这里面就有许多的学问了.

一般来说, 买新房是不讨价还价的, 除非是大楼即将建成或已经建成, 发展商为了清仓Clearance处理掉Model Suite和最后剩下的几套, 才会跟你谈谈价格. 研究发展商的定价, 有很多的学问, 比如有的楼房, 每层价差800, 有的每层价差2500甚至5000, 朝向也有价差, 其实不同的价差就得选择不同的选房策略.

买期房真正要明白的是: 在发展商预售期房核算成本的时候, 通常他们计划将出售的项目的30%左右的单位让一部分人先得到, 并给予价格上的极大优惠. 这样一来, 就会在短时间内, 迅速的将30%以上的房产售出. 而后来的购房者发现, 该项目竟然销售的如此之好, 自然会继续争购. 这一点是充分的运用了人们的消费心理和从众心理. 也许很多人并不了解, 真正的利润点和风险的控制其实就是在这关键的一天甚至是这一个小时里. 当你的买入成本少于同一栋楼里其他70%单元的成本时, 你对风险的控制就比其他人更加游刃有鱼了.

这就是为什么, 聪明的投资者平时就要做一个有心人, 提前准备, 预先获知, 系统而理性地找到好DEAL的原因. 投资并不是你想投资的时候就一定有好DEAL的. 好的机会往往稍瞬即逝, 恰巧碰见的概率实在是太小了. 相信这一点: 机遇只会留给有准备的人.

"打时间差"

其实在期房内部销售与正式公开销售的之间, 我们就已经有一个时间差了.

买期房降低风险的真正玄妙就是在"打时间差"上.而时间差上的优势是靠平时的准备和信用的积累得来的. 没有信用, 就无从谈起"打时间差". 关于”时间差”, 这里有一个很有意思的例子可以说明: 一个专业和有实力的地产经纪人真正给客户带来的利益和实惠是什么? 回扣, 还是机会和专业服务. 前一段时间一个非常炙手的项目即将开始预售,在两个月前. 我就开始做准备, 当然这里面包括许多在此不必详诉的各种公关工作. 加上以前信用的积累.我基本上得来自 Builder 的总负责人的承诺, 那就是: 保证我的客户在第一时间, 被安排到靠前的位置, 拿到相对好的Deal. 在开场前的头一天, 一个客户打电话给我, 说他可以从其他经纪人那里拿到回扣. 没有给回扣习惯的我欣然地接受了他的退出, 并马上安排了另一个有诚意的客户.相信这个从我的客户名单上退出的顾客可以获得少许的回扣. 但是根据了解, 还是因为时间差, 通过努力地工作而获得的先人一步的机会, 我的客户比这个退出的顾客在购买价格上便宜$12000/套, 并且获得相对靠前选户型的优势. 虽然, 这仅仅是一个很偶然的事件,但可以说明:一个尽心的地产经纪人的努力方向应该是平时提高自己的能力, 通过积累自己的能量带给客户更大的利益, 而不是临时抱浮脚, 让自己的客户捡了芝麻丢了西瓜.

更大的时间差是在以后交房的时候与需要住现房的人打时间差. 这并不代表, 找现房的人就吃亏了, 其实他们也没有吃亏, 因为无论是通货膨胀还是市场本身的变化, 他们找现房住的时候, 一样是在现有的所有房源(POOL)里找性价比最好的.

关于时间差, 其实还有几个很有趣的规律, 在期房预售时, 你好象可选的很多, 而在若干年以后, 当后来的人们想买现住的房子的时候, 其实他/她们会发现, 可选的单元并不多, 因为并不是每间房都是空着等你去挑的. 而且, 在任何一个正常的市场情况下, 找现房住的消费群永远会远远大于在同一时期愿意购买一套2,3年以后才交付并打算到时候自己入住的人群的.

而仔细研究过Condo大楼现房(二手房)买卖的人可能还会发现一个更有趣的现象, 平均起来, 在一栋大楼里, 什么房子最先被卖掉? 是在某一户型的可比几套中标价最低(前提是房屋状况相差不大)的那一套先有Offer. 请注意, 我这里所说的是标价, 而不是成交价!

(题外话, 无论是"勾心斗角"还是"打时间差", 在房地产这一行里, 不仅仅是Condo市场, 还有很多其他的细分市场, House的市场, Townhouse市场, 商用地产, 乃至地产的开发还存在着许许多多的有趣的规律.研究起来, 其乐无穷!)

捡”垃圾”的人

我常常把自己比喻为捡”垃圾”的人. 因为说起来可笑, 我这个Condo的发烧友这几年所买的Condo, 都是客户不要而退订的单位. 就象最近我买的一个两室两卫的单元, 美国加州的客户远程委托我帮他们在一个VIP Special Event里面买下的一个单元. 本来我帮他们先预定的是一室一厅的一个单元, 而由于想要的人太多, 仅有的15套这种户型没有争取下来, 中午12:00到2:00这个项目售出的近30套单元中, 我帮了其他3个客户买下了预订的单元, 下午2:00过后, 有一些新的单元Release出来, 我发现有一套朝南的2室2卫单元放了出来, 迅速给加州打电话, 不错, 就要这一套. 可签合同的时候问题出来了, 我发现下午2:00的价格已经比中午12:00的价格高出了整整一万元. 这样不成, 受人之托, 哪能不尽职尽责. 我认为这样对我的委托人不公平, 于是找到发展商的总销售负责人, 最终把价格争取回到涨价$10000 前的价格.

每个人都有自己做事的风格, 谨慎的我不希望鼓吹市场是多么的一片大好, 更不保证现在投资是没有风险的. 任何时候都不能盲目乐观, 每一个真正懂投资的人必须要明白: 投资都是有风险的, 谁都不能决定未来的市场倒底是涨还是会跌. 所以, 买房和投资的决心都得由自己去下, 我的任务就是在现在的市场中找到最好的deal, 尽可能地降低风险; 将实际的市场情况研究透彻, 如实告知, 在此基础上, 客户如果要退, 决不劝阻.

虽然并不富有, 不可能每一个退订的单元我都要买下. 而我心里明白, 推荐的项目是相对稳妥的, 在目前的市场上是低风险的甚至是无风险的. 道理很简单, 这个项目所在的区域是我的工作区域, 帮助过太多的人在这里买房, 租房. 随时关注市场变化的我知道, 两室两卫同样条件(现房其实很难有同样的条件, 越新的Condo, 装修的越高档, 比如全套的名牌厨房用具, 比如客厅木地板等等)的现房的价格已经高出这套的2:00时的价格至少一万, 在加上2:00以前时差的一万, 已经能保证这一套的成本已经低于同类型的竞争单元. 当成本低的时候, 以后操作起来, 无论是出租还是出售, 至少这个单元到时候的现房叫价能比这栋楼里其他2:00以后卖的单元便宜$10000, 或者租金可以少收$60/月. 先不要看收益, 至少风险就低了很多.

爱人, 朋友和情人

谈起买房的用途, 有自住房和投资房的分别. 许多不了解房地产的人分不清这其中的区别, 在买房或投资的时候概念模糊, 无所适从. 为了区分, 我会想起三种人: 爱人, 朋友和情人, 你能想想这三者之间的区别吗?

不管住的是什么房子, 只要是自己住的房子, 包括Condo和House, 其实就是一个家. 在平时和客户看房子的路上经常谈起, 房子不在大小, 关键是我们在寻找一个家, 一个唯一让自己避风的港湾. 住着再豪华的宫殿, 没有温馨, 没有亲情, 生活同样也不会幸福. 我把这个家比做爱人. 家就象爱人一样与我们朝夕相处, 需要我们无时无刻地关心, 爱护. 所以寻找家的过程就象是寻找心中的爱人, 可能就只能是你自己最喜欢的那个, 抑或是最适合你的那个, 也应该是你的唯一.

用做投资的物业, 是我们的朋友, 是一种友谊, 他为我们默默的工作. 君子之交淡如水, 多一个朋友, 多一条路, 你的生活就更丰富了一些, 有时可能也会带来一些麻烦, 但他毕竟不是你生活的全部, 朋友可以是多样的, 并不一定是你的唯一, Condo的投资就是我们的朋友之一.

而那些既用来自住, 又有投资意味的选项, 可能就可以理解为你的情人了. 比如说你在海滨或者湖边的度假屋...情人是一个太敏感, 太复杂的话提, 以后再找机会好好讨论一下这个话题.

无论是爱人, 朋友还是情人. 选择对Condo的投资其实就是一种对生活的品味, 也是一种情感的表达.

Luna_Vista

这里有一篇来自于CondoLife的小短文, 我做了些许改动. 静下心来读一读, 或许从中能体验到每一个新的Condo拥有者的心灵感动:

Exciting Night for Condo Buyer

Somehow, the weekdays seem to take care of themselves.

There's a job to go on, people to see, a routine that hardly ever seems to change.

Life just goes on -- same person, same way.

But the nights and weekends are totally different.

That's when the excitement kicks in.

It's something that happens to you, even months before you get in.

Heck, it happens even before construction starts.

When you are alone, it takes over your brain at every idle moment.

You will be watching TV, or Shopping at the store, and all of sudden you are thinking about the granite countertop you want.

It takes over completely when you're with friends. You try not to talk about it all the time, but you just can't help it!

All you can talk about is your new condo -- about the view you're going to have, or the swimming pool, and how close it is to the subway or your favorite restaurant.

Once construction starts, you find yourself going out of your way at least once a week so you can see how it's progressing.

Over the months, you can watch the entire process from raw concrete to a complete building.

The excitement is almost too much to bear when it's almost finished!

You start counting how many days before you can get in.

Finally, the wait is over.

You sign some papers and they hand you the keys.

That is when the excitement really starts!

This happened to me, it could also happen to you!

There's never been a better time to buy a condo in Toronto.

The range of suites and lofts is astonishing, with standard features that condo purchasers in other cities can only dream of!

You can feel the excitement!

如果你有心, 你会惊奇地发现, 多伦多的Condo大楼也是有性别的, 甚至还有性格. 偶尔, 你也许会在公共汽车里发现远处一位风姿绰约的美女亭亭玉立在城市的中央. 同样你也许在高速公路上不经意间看到四个伟岸的俊男高耸屹立在远方. 有时不得不被他/她们时而优美的线条, 端庄的外形, 时而挺拔,辉宏的气势所震撼. 到这个时候, 你会感觉到, 多伦多其实是个充满生机和活力的城市.

生活应该是彩色的, 并不应该只有灰色和抱怨, 不同的人报着不同的心态去面对生活. 不同的际遇, 也会给人不同的感受. 生活在多伦多的人们也是如此. 不同的人甚至同一个人在不同的时期也同样选择不同的生活方式, 坐拥恬静淡雅的田园生活, 亦或享受灯火斓熌的都市美景. 生活是多样的, 也是充满希望的. 尤其是对努力工作, 热爱生活的人们来说, 就象多伦多的夜, 并不缺少浪漫的变幻!

根据调查, 在我们中国大陆来的新移民中, 大约30%已经或正在考虑回国发展, 还有相当一部分的同胞, 由于刚刚来到北美这片土地, 工作和生活还不稳定. 本文献给愿意并正在这里艰苦奋斗的人们. 无论是在艰难的时候, 还是在顺利的时候, 选择积极乐观还是消极悲观的态度面对生活, 完全在我们自己. 相信美好的生活离我们不会太遥远! 只要我们努力, 一定会有回报! 我们努力地学习和工作, 不就是为了以后更美好的生活吗? 和大多数的国内来的移民一样, 现在的我并不十分富有, 条件其实不如在国内的时候. 但是我知道我们需要的是清醒地认识自我, 寻找合适的机会, 从新开始. 不必瞻前顾后, 患得患失. 无论是生活还是投资, 都需要时间和脚踏实地地努力去积累. 经历过奢华与没落, 也许更能让人明白, 建成一栋大厦的道理: 越高的大楼需要越深的地基. 我们每一个刚到北美来的人, 都需要一个重新打地基的心理准备和过程. 象小草一样, 用积极的心态面对现实, 随时告诫自己, 虚心地学习, 认真地工作, 诚实做人, 自己的Condo大楼就会慢慢的建成.

地产泡沫和最后一个傻子

先讲一个关于傻子的故事:

一个关于房地产泡沫破灭和傻子的故事

起初,Frank拥有一栋市价25万元的房子。在第二年,Tony拿50万元买下这栋房子,过了一年,以100万元卖给了Bob。那么,Frank在一年之内赚了25万元,Tony在一年之内赚了50万元,投资增值回报率Incremental Return (在不利用Leverage, 也不考虑Rental Income 所带来的Cash Flow型 Return的情况下) 几乎是100%。实际上市场上的房屋总量并没有明显增加,总的社会财富也没有发生太大变化。Frank所赚的25万元是Tony提供的;Tony所赚的50万元是Bob提供的。



当Bob看到Frank和Tony能够在一年之内从房地产的买卖中赚取100%的回报时,他会自然地预期,如果他买进这栋房子,在一年之后再卖掉,能挣更多的钱——100万元。



巨额的利润诱惑着Bob,但是他手上没有100万元的现金,他想到最简单的办法: 就是向银行贷款。一般来说,银行非常愿意给房地产投资者发放贷款。拿上面的例子来说,当Bob打算用100万元从Tony手中买下这栋房子的时候,他手上可能只有25万元。他需要向银行贷款75万元。银行发放贷款之后要求Bob以分期付款方式,在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是100万元。如果房地产的市价不变,或者有所上升的话,那么,银行发放房地产贷款是只赚不亏的。在正常情况下,房地产价格总是比较稳定地上升。如果Bob不能如期支付约定的数额,跑得了和尚,跑不了庙,银行可以收回房子的产权,通过拍卖追回贷款。这栋房子起码可以拍卖100万元,扣除了75万元的贷款和相应的利息、手续费之后,还可以返回一些钱给Bob。在这种情况下,所有的损失都由Bob来承担。



房地产泡沫时,银行往往会得到过于乐观的信息。在地产繁荣时期银行往往放松贷款。既然房地产价格节节上升,银行手中的抵押越来越值钱。银行有恃无恐,业务越做越大,利润也水涨船高。即使有些贷款不能及时归还,其损失也完全由贷款方负责。



可是,一旦泡沫迸裂,房地产价格急转直下,结局就可能完全不一样了。假定这栋房子价格突然跌回50万元,而Bob丧失了分期付款的能力。在Bob宣告破产之后,银行收回他的房子,拍卖所得只有50万元,无论如何也没有办法抵偿他当初借贷的75万元。Bob自己的25万元泡汤了,他的日子自然非常艰难,而银行的日子也不好过,在账面上马上就出现了25万元的坏账。



我们把故事中的TONY和BOB都称之为“傻子”。这里面谁收益,谁破产关键就是要看谁是那“最后一个傻子”。这就是笔者给地产投资人经常提到的地产投资的“傻子理论”。



上面的故事列举了较为夸张的数据,

但描述的道理是一样的。上个世纪80年代在日本,90年代在中国的香港曾经发生过这样的“傻子的故事”,而现在的美国正在发生的房地产泡沫也颇有类似之处。



为什么笔者

在2008年一开年,

再次把这“傻子理论”提出来呢?



是形势所迫!

太多互相矛盾的消息,太多的无所适从的迷惑造成太多的朋友和客户问到同一个问题:一方面美国的经济和地产形势每况愈下,加拿大的房价已经连续上升十年,仍然高居不下;另一方面加拿大经济继续坚挺,

而2007年多伦多的房地产市道仍然火爆,尤其是Condo市场。甚至有的人认为现在买Condo就是在采金矿!

笔者再三斟酌,看样子只能借用这“傻子理论”来拨开2008年初的这团迷雾了!

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2010-9-17 11:51 上传下载附件 (22.45 KB)



2007年为多伦多的Condo

年,又是一个傻子年



言归正传,如果我们说, 对多伦多的房地产市场来讲, 刚刚过去的2007年为Condo年, 一点都不为过分。

在2007年的新屋销量上, CONDO在销售量上第一次超过传统上占房地产市场主流的低层房屋。2007年也是多伦多房地产历史上CONDO公寓销量最多的一年。



正如笔者在在以前的多篇文章中撰文阐述的一样, 多伦多由于其特殊的经济与地理位置, 其高层豪华公寓市场不同于她的低层住宅市场,拥有巨大的发展潜力!



按照我们的“傻子理论”,似乎越来越多的准“傻子”们看到了这个市场上“傻子”前辈们的辉煌,在2008年里摩拳擦掌,跃跃欲试。与此同时,好象更多的聪明人看到了风险:多伦多新增加了土地转让税;南方老大哥的经济形势一点也不容乐观;加币升值和能源涨价对以制造业为主的安省经济可能的影响;看到了那挥之不去的房地产价格周期性变化的规律;更感受到了越来越高攀不起的房价所带来的压力。



那么,究竟2008年对多伦多的投资者来说会不会是那最后一个傻子年呢?



讨论我们可不可能成为“那最后一个傻子”的起点在于现在加拿大的多伦多有没有房地产泡沫?

如果有泡沫什么时候破灭?如果会破灭,



我们该怎么办?



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2008年继续是个傻子年,但不是最后一个傻子年

首先,笔者必须肯定地说多伦多的房地产有泡沫!根据多伦多地产局MLS的统计数据计算, 多伦多的平均住宅价格在过去的5年(2002年—2007年)之间增值了43%,不能说这里没有泡沫。



可是,现在多伦多的房地产泡沫还不够大,可能还远没有到要破灭的时候。



没有人可以真正预测未来,我们只能看一看现在的实际情况及数据:



1,多伦多的平均住宅价格在1980年代末,

上一个房地产泡沫破灭前同样是5年(1984年—1989年)的时间段的增幅是167%,哈哈,

一个很大的泡沫;



2,房地产数据研究公司Altus Clayton有一组更有趣的数据:在1990年的时候,多伦多平均每个家庭用于自有住房贷款的花费占家庭总收入的40.4%。而现在的普通家庭平均只用27%的收入用来支付自有住房的贷款。



3,让我们再在全球的房地产泡沫中看看过去的十年中,其他的一些国家的泡沫有多大。

首先,中国就不用说了,两年房价就翻一倍的神话,

在中国的某些城市刚刚上演;《经济学家》杂志最近经过研究,提供了24个国家的十年平均房价增幅, 加拿大的增幅为 78%;南非(393%), 澳大利亚 (159%), 美国(165%), 西班牙 (190%), 英国 (213%) 爱尔兰 (240%)。



4,近日,在纽约国际原油交易市场上,

2月份轻原油期货价格一度突破了100美元一桶的历史大关。要知道,自1983年美国纽约国际原油交易市场开始运行以来,还没有哪次的交易价格突破过100美元,所以这次消息一传出便大大冲击了人们的心理底线,在世界范围内造成了不小的轰动。大家可千万不要小看这个现象。加拿大目前的经济已经成为不折不扣的“能源经济”。加币被许多金融界人士称为“能源货币”。不知在人们不断抱怨汽油价格疯涨的同时,能否意识到原油及其他能源价格的不断上涨会给加拿大这个世界产油及能源大国的经济产生什么样的有利影响?所以油价升高显而易见足以使加拿大在世界能源工业的舞台上扮演更为重要的角色!



5,伴随着能源价格的不断上涨,

直接构成新房建筑成本的原材料价格也会不断上涨,幅度最终还是会体现到新建房屋的价格中去!



6,大家都知道,这次美国房屋市场的衰退主要是次级贷款市场的问题而引起的。相比之下,加拿大的房屋贷款与美国的房屋贷款有很多的不同。比如现在加拿大的第二贷款的比重非常小;而且加拿大几乎所有的低首付(HighRatio)贷款都被要求有贷款保险(Mortgage Insurance)。加拿大的几家主要房屋贷款保险公司如CMHC 和 Genworth总共持有超过40个亿加币的贮备金作为总数为3000亿加币低首付(HighRatio)贷款额度的Back Up。而在上个世纪90年代的整个地产泡沫破灭期,他们总共的偿付额为20亿加币。



7,笔者同意美国可能会发生的更加严重的经济萧条一定会播及到加拿大尤其是以制造业为主的安省。可是,这种影响力已经不象以前那么大。有意思的是,在过去的几个月中,



安省的制造业虽然面临了巨大的挑战,但是在许多的新兴产业链上反而增加了不少工作机会。更有趣的是,目前多伦多在全世界范围内是商业物业空置率最低的几个大城市之一。也许这些得益于这里不断多元化的商品贸易市场的形成。



8,随着美国不断增加的下调贷款利率的压力,

下一阶段加拿大贷款利率继续下调的可能性也在不断增加。



影响市场的因素很多,有利多,也有利空。分析市场走势的专家大有人在,各致一辞,有的时候,真的让人云里雾里,摸不着头脑。其实在对市场的预测上,是不存在“权威”的。也不用依赖所谓的专家,教您一个简单的方法:多伦多地产市道好坏就看4大指标(在没有战争或大的自然灾害下的自然市场情况下):



A, 贷款利率

B, 经济形势及就业率

C, 移民及人口结构的变化

D, 人们的购房能力



现在,我们还是来分析一下CONDO。在即将到来的2008年, 有诸多的有利因素让无论是购买Condo公寓自住还是投资Condo的人士, 将从中收益:



1,独立房及半独立房屋高启的价格,势必让越来越多的购房者承受不起;



2,虽然增加了新的多伦多市土地转让税, 但是对首次购房者在购买40万以下用于自住的住房时给予豁免,这可是一笔不少的费用。无论在多伦多哪个比较好的区, 40万元以下已经很难找到比较让人满意的Freehold独立房。那么,40万元以下的Condo住房会成为更多第一次购房者的首选;



3,另一方面, 安省却将对第一次购房的土地转让税的减免政策 (上限为$2000.00) 从新建房延伸到了二手交易房;



4,联邦政府从1月1日开始, 将6%的GST税率再次下调到5%。



5,根据2007年生活质素调查 (2007 Quality of LivingSurvey) 所公布的结果,多伦多再度被评为「北美生活质素最佳城市」第二名。标准普尔最新发表的2007年工业评估报告显示,多伦多不仅仅是加国最重要的经济中心,同时也是全球十大经济中心之一。未来更多的移民可能会选择多伦多做为落地居住的城市.



6,根据有关研究部门统计, 大多伦多地区现正在施工及目前已推出市场的

CONDO公寓项目达249个。多伦多已取代纽约, 洛杉矶成为北美CONDO在建数目最多的地区。这意味着人们未来在购买Condo公寓时,会有更多的选择。而多伦多市政府市已经要求一些大型零售商增加建设更多的超级市场, 以满足高密度人口社区的需要,未来居住在Condo公寓里的人们生活会愈来愈方便。



7,即使是现在的美国,一些大城市的Condo市场也出现了与整个大势的不同。房地产总体市场走下坡路的时候,

纽约市的Condo仍然是一支独秀。根据较保守的统计,曼哈顿Condo公寓的中间价相比前一年增长了 14个百分点,竟达到$828,000。



当读者看到这里,

可能会认为,

作者在鼓吹CONDO投资了。

其实这样的理解就太片面了。 2008年的Condo市场其实已经完全不同于2007年的Condo市场。



首先,在某些热点地区,其价格已经被炒的太高。有个别地区的Condo价格在过去的一年,增长了近20%,而同样地区的租金并没有随之大幅度上调。



造成的结果就是:我们已经很难用笔者以前所论述的地产投资“黄金分割率”的原理来控制Condo投资的风险了;其次,在目前的Condo投资市场上已经出现越来越多的跟风者,不明就里,胡乱投资。盲从盲信最终会吃大亏的。在本不该是最后一个傻子年里,一样会做那最后一个傻子!



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只有当傻子,才有可能获取财富

笔者赞成这样一个观点:在自由竞争的经济社会中有两种人:一种是创造财富的人,

一种是获取财富的人。



具有讽刺意味的是获取财富的人不一定是创造财富的人,而他(她)们反而更富有!其实从事投资的人就是想获取财富的人。那么,人们是如何获取财富的?有心的人会发现财富的获取者往往是通过研究如何在经济泡沫形成的过程中积累财富,在泡沫真正破灭前实现财富,而在泡沫破灭以后的低谷期,寻找或者创造下一个泡沫的形成而实现下一轮财富的获取!

许多做过投资的朋友, 在第一次与投资顾问见面的时候, 投资顾问都会拿出一些问卷表格让投资人填写。目的就是想了解, 你自己是追求高风险高回报的人还是一个保守的人。笔者经过多次类似问卷的自测,

每次都被不幸地判定为一个不折不扣十分保守的投资人。



在投资这种事情上,每个人的性格不同,处理问题的方式不同,每个人都不一样,不能强求一致。但是笔者认为作为一线的地产投资人以及尤其是长期直接帮助客户从事地产投资买卖的经营管理者,还是谨慎而保守一些为好!无时无刻需要提防的就是,无论是客户的还是自己的地产投资不要因为随时可能出现的房地产泡沫破灭而陷入困境。长期以来所从事地产投资理论研究与实践而得到的经验教训告诉我们,任何环节出现漏洞或考虑不周, 都有可能给客户甚至笔者自己带来不可估量的损失!



本节的结论是:泡沫是客观存在的。由于泡沫的存在,“聪明人”可能不会选择投资,



投资的人就很有可能是“傻子”。当人们无法控制和左右泡沫的发生的时候,



只能去想办法研究泡沫,利用泡沫,但是不能让自己成为泡沫破灭时的“那最后一个傻子”!

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2008不要做那最后一个傻子!

虽然2008年不是最后一个傻子年,但仍然可能成为那最后一个傻子!其途径有三:

1,投资在一个跟本不具备升值潜力的项目上;

2,投资在价格已经明显超出市场合理价位,听起来可能会增值,实际上未来可能发生的利润已经被别人赚走的项目上;

3,由于自身准备不足,根本守不到收获的季节,不得不在不该割肉的时候割肉。



那么如何在2008避免成为那最后一个傻子呢?

在决定2008年投资Condo前,请您问一下自己:做好了下面的功课没有?

如果没有,建议不要轻易投资Condo!



1,您了解地产投资的基本原理吗?

这里面包括您对自身的条件确实了解吗?您对地产投资层次理论有清醒的定位吗?您知道信息不对称性在房地产交易中的重要性吗?您清楚地认识到地产投资有相应的弊端和局限性,绝不是在一座明晃晃的金山上简单的一挖就能挖出金子的吗?如果您对些问题还并不了解,看一看笔者写过的文章吧。



2,您理解地产投资也是价值投资的道理吗?

股神巴菲特的价值投资理论其实同样或者说更加适用于房地产的投资。无论市场如何变化,如果你有了价值投资的理念与准备,能够做到增值型回报(IncrementalReturn)与收入型回报(Cash FlowReturn)的有效平衡,

那您的投资的风险就会得到有效的控制!



这里还可以告诉大家一个有趣的事实:多伦多Down Town 的Condo 在过去的几年里,价格并不是每年平均上涨的。最大的升值发生在1999至2002年和刚刚过去的2007年。其他时间,价格变化并不大。我们每一个人无法确定你买入的那一年一定就是下一年快涨的开始。所以如果你要有客观回报,就得准备长时间持有。如果只打算转楼花或只持有一两年,那就是在赌博:要不你可以赚一笔快钱,要不就快速亏钱!



其实价值投资的原理在房地产上还具有更多的实际妙用!以后有机会还可以和有条件的朋友们一起讨论:如何运用价值投资的原理让自己的住房甚至可以与MUTUAL FUND相结合,起到自住和投资,赚钱和省税兼顾的效果。



3,您有实际的操作经验吗?

纵有再多的理论,没有与货真价实的实践相结合,只能是秀才练兵,

一事(仕)无成。



暂且不说Condo在实际购买,交付使用,产权登记,中间出租,管理租客乃至最后销售整个过程中每一个环节里可能出现的问题。本文仅仅就现在大家已经很熟悉的在Condo预售中经常用到的

“VIP”一词,在2007年里出现过的猫腻介绍一下:



所谓的VIP销售,

其实是许多地产开发商的一种商业运作行为。在项目正式开盘前,

有选择性地邀请少量长期合作的地产经纪带领客人在第一时间预先购买,并给予价格上的优惠,和房型选择上的优惠。这几年,这种销售模式的存在,的确让不少有心的投资者得到了许多实惠。现在有这么一种说法,

买Condo楼花,就要买VIP的楼花。但是到了2007年,笔者发现市场开始出现几种变了味儿的VIP:



A,真真假假VIP

一些项目,

例如在2007年11月,Yonge和Bloor某一地标性的项目,其实在月初已经由一部分VIP人员在第一时间提前认购了一部分单位,价格十分的优惠。而在该月中旬发展商在看到大量的经纪人提前10天排队,在发售的当天坐地涨价至少$200/SF。而这次购买日,同样对外宣传为“VIP购买”日。而后的一段时间里,几乎每天价格上调,最高价格到达$1200/SF。在11月的多伦多,有意思的傻子的故事在短短几天里上演了,

真的希望我们国人同胞没有当上2007年的“那最后一个傻子”。



B,不是所有的VIP都是香饽饽

以2007年湖边的两个Condo项目为例,10月份曾经出现过某个项目的VIP销售。VIP促销的项目B为某公司整个开发项目的第三栋,的确为这栋大楼的第一次认购,是货真价实的VIP。



可是售价比仅仅在4个月前VIP的第一栋及两个月前VIP的第二栋分别上涨了20%和10%, 而这三栋塔楼将会在几乎同一时间建成。更具讽刺意味的是,就在同一区域,其实更好的地段(没有任何阻挡,真正临湖,而且社区更好),与此同时,还有一个项目,我们称为项目P正在公开发售。但是,两个项目不同的是:项目P的发展商从来就不做VIP,也没有怎么铺天盖地地打广告,即使不是VIP,价格竟然比项目B优惠15—20%。可惜的是那个时候,大部分的地产专家们都去关心项目B去了,没有很多的买家及时了解到这一点。



类似的情形在过去的2007年还有很多:如有些发展商把一年前就已经开始销售的项目又拿出来做VIP,还有一些干脆每个周末都叫VIP日,等等其他还有很多五花八门的VIP。这些所谓的VIP不知道忽悠了多少不明就里的买家!



作为冷静的投资者,在以后听到“VIP”这个词的时候,需要擦亮自己的眼睛, 2008年不能再唯VIP论了!用销售市场价格行情对比, 租金与售价对比, 社区的研究, 大环境与具体区域的对比来判断项目的取舍;用笔者经常提到的多抡多地产投资“黄金分割率”来控制投资的风险;用市场实际数据的调查研究来取代“VIP”这个即将被滥用的名词!



2008年的市场,信息将更加混乱,鱼龙混杂的情况会更加严重。在这种情形下,投资需要更加的理性。市场对地产经纪人的要求也会更高:能否增强自身的业务能力,及时获得第一手的真实信息;能否保持较高的道德休养,杜绝用隐瞒或者是夸大的说辞,向客户提供片面不实的信息。这些都是摆在打算在Condo投资市场上有所作为的地产经纪人面前的课题。



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抵抗泡沫的制胜法宝——要在有能力掌控的情况下举债

日本民众称为“股票神仙”和“赚钱之神”的邱永汉,从上世纪50年代至今,历经了日本战后的经济腾飞、泡沫时代和泡沫破裂后的萧条;无论社会变迁、经济循环起伏,面临数次危机和挫折,其事业却始终屹立。



邱永汉在接受记者采访是就总结出经济危机的给我们最大的领悟就是:避开泡沫经济去发展是不大可能的。对于投资者来说,就是要关心自己不要倒闭。最危险就是举债(贷款),但不举债又发展不了,所以要在矛盾中发展,要在有能力掌控的情况下举债。



笔者十分赞成他的观点:建立健康的投资PORTFOLIO,量力而为,不要冒险!



听说有一个投资人,年薪10万左右,在没有大量积蓄及后备金的情况下在一年之中就买了十套CONDO楼花。这样一来就太冒险了!



如果把保全部压在楼房建成,交割产权,办理贷款手续之前将楼花转让出去。这种想法很危险!



即使市场好的情况下,

楼房建成,还有一个房屋交付使用日和产权交接日。将近6个月的过渡期。由于没有房屋的产权,

不能上效率最高的MLS交易系统,房屋可能会空置一段时间才会找到合适的租客或者是买家。在此期间是要交付相当数量的房屋使用费OccupancyFee的。如果到办理产权的时候,还没有顺利出手几套,要同时申请这十套房子的贷款,普通的公薪阶层几乎是无法应付的。



如果您有足够的实力,在条件允许的情况下,精心挑选,投资一套Condo未尝不可。但是,请记住笔者的忠告:任何时候,不能超出自己的能力,购买太多的物业, 贷太多的贷款!



地产泡沫并不可怕, 可怕的是泡沫的突然破灭。当不当傻子并不要紧,要紧的是别当那最后一个傻子。

金融风暴与一头驴的故事

2009年来到了, 新年好!先讲个一头驴的故事:

有一天,一头给农夫拉货的驴不小心掉进一口井里。农夫绞尽脑汁想办法救驴出来,但很长时间过去了,驴子还在井里痛苦地哀嚎着。

最后,这位农夫决定放弃,他想这头驴子年纪大了,不值得大费周折去救牠出来了,这口枯井也该填了。于是农夫便请来邻居帮忙,一起将井中的驴子埋了,以免除牠的痛苦。大家抓起铁锹,开始往井里填土。驴子很快就意识到发生了什么事,开始在井里恐慌地大声哭叫。但出人意料的是,一会儿之后这头驴子就安静下来了。

农夫好奇地探头往井底一看,眼前的景象完全出乎他的意料:每一铲砸到驴子背上的土,牠都作了出人意料的处理:迅速地抖落下来,然后狠很地用脚踩紧。然后站到铲进的泥土堆上面!就这样,驴子将大家铲倒在牠身上的泥土全数抖落在井底,然后再站上去。就这样,没过多久,驴子竟把自己升到了井口。它纵身跳了出来,然后在众人惊讶的表情中快步地跑开了!

这是一个流传的很广的故事。相信很多的人明白其中的道理。就如驴子的情况,在生命的旅程中,有时候我们难免会陷入困境里,会被各式各样的“泥土”倾倒在我们身上,而想要从这些困境脱困的秘诀就是:将“泥土”抖落掉,然后站到上面去!事实上,我们在生活中所遭遇的种种困难,就是加诸在身上的“泥土”;然而,换个角度看,它们也是一块块的垫脚石,只要我们锲而不舍地将它们抖落掉,然后站上去,那么即使是掉落到最深的井,我们也能安然地脱困。

本来看似要活埋驴子的举动,由于驴子处理厄境的态度不同,实际上却帮助了牠,这也是改变命运的要素之一。如果我们以积极、沉着、稳重的态度面对困境,助动力往往就潜藏在困境中。

籍此2009年的元旦,面对2008年冲到我们面前的金融风暴,

相信这头驴的故事对我们每一个人都有现实的启示。

金融风暴不是对每一个人都是梦魇

笔者是从事和研究多伦多地产的,

当然从地产的角度来分析金融风暴给我们带来的影响。笔者在这里无意过多分析走势,很明显经济不景气的现实摆在我们的面前,

对2009年的预期更不乐观,相信还会有更多的坏消息出来。但是在众多坏消息的表象中,

有一部分人也渐渐体会到金融危机在某种意义上所带来的好处:那就是房屋的贷款利息率不断的下调,自住房贷款每月的还款本金增加了,利息减少了;而投资房尤其是

Condo公寓的出租率不断上升,

租金也开始上调了。

前两年购买自住房,

而且贷款是“浮动Prime Rate

减××%”的朋友们可能已经调整了自己的还款计划,

不用再每个月Double Pay了,因为你们正享受着这百年难遇的最低贷款利率。这么难得的机会可能以后一辈子不会有第二回了。只要你自己住在心仪的房子里,没有打算短时间卖掉,先享受着吧,房屋的价格以后自然会上去的。

前两年投资了Condo的朋友,就更乐了:贷款利率降了吧,

租金还长了。

这一来一去,Cash Flow成正的了!

仔细研究多伦多DownTown C1区的房价在这阵子一片腥风血雨中,

价格愣是没有大跌。这说明什么:这说明只要现实需求还在,地段还是决定因素;

支付能力决定抗跌指数;还有一点就是在几年前笔者就提出的论点:炒House不是地产投资的最优选择,好地段的Condo公寓楼才是小规模投资者的首选!

困境和挑战面前往往充满了机遇

买房安居的朋友注意了:如果你是第一次买房,

你会发现以前50万的房子,

现在可能45万就能拿下了;小房换大房的,

仔细算一下经济账,可能比市场火爆的时候更合算了。

因为你现在住的小房的跌幅会远远小于你要换的大房的跌幅。房子是实实在在看得见用的着的实体,过几年,价格终究会涨起来的。但是如果您是卖大房换小房,相信现在决不是适合行动的时候。如果您在多伦多还没有安定下来,还有做海归的打算,抑或工作还不稳定,

建议不要急着看房。再好的房屋,

短时间的一买一卖总会让你损失一笔的。

投资现房的朋友注意了:有投资现房想法的朋友,建议还是不要碰有问题的独立大房。事实证明这种做Flipper的投资方式是经不起市场的考验的。而无论是投资Townhouse亦或是Condo, 在2009年总会找到一些机会:在超低的价位从急需现金的卖家手里买到屋超所值的投资房。卖方的贪婪终究会在2009年无情的市场打击下得到抑制。随着房屋租赁市场的持续回暖,

稳定上扬的租金在买卖价格疲软的配合下,

让Condo投资的租金回报回归到正的Cash Flow上来。全世界总有一个地方拥有最优的租售比(租金售价比是衡量一个地方用于投资的公寓楼的升值潜力和抗跌性的硬指标之一)。幸运的是多伦多就是这个城市。而在买卖市场低迷的市况下,

让我们充分利用多伦多本来就在全球独占鳌头、最优化的租售比来好好享受一下做房东的惬意吧。以后再获得价格上升带来的回报好了!这可不是阿Q, 这是现实的多伦多地产市场!

投资期房的朋友注意了:这次呼啸而来的金融风暴可以说让全世界的资产都在缩水。不仅炒股票的赔了老本儿,就连巴菲特也损失了几十亿。就别说靠建房子赚钱的地产开发商了,

有一些地产项目,运气还好,在金融危机还没来得及蔓延到多伦多的时候完成了从报批、预售到拿到建设贷款的前期任务。可有些新的开发项目就没有那么幸运了,房子卖了一半,

建筑贷款还没有着落。这下可急了,

总得想些法儿促销一下吧?有打折的,有送管理费的,

有送装修升级的,有建成后包租的,还有送车甚至送现金的…… 看着吧, 2009年还会热闹着呐!还有一些前阵子超前投资,超能力预订期房的投机者,到交房前,总有贷不了款熬不住的,低价出让恐怕只能是唯一的出路了。但是这些都会有一定的风险:发展商让利促销的,

你得了解清楚了:房子到底能不能盖起来;低价转让期房的,

你得仔细地确认:发展商允不允许转让!还有,如果您投资的物业在比较偏的地方,投资的房子面积又比较大,根本没有合理的租售比来支撑,那您的麻烦就大了!

相信在金融风暴的影响之下,2009年会有一些公寓楼项目下马,新上马的项目会减少许多,这也正可以在另一个层面上有效地遏制市场的供应,从而间接地保障先前的投资者的利益。笔者唯一担心的就是即使如此糟糕的市场形势下,还是不被一些贪婪的地产开发商所清醒的认识到!

性格决定命运,态度更是决定成败的关键

看过2008年年初笔者写的《地产泡沫和最后一个傻子》的读者,也许还记得笔者的忠告:要在有掌控能力的情况下投资和举债,量力而为,不能急功近利。贪婪和冒险永远是投资失败的主要诱因。 



回想起15年的今天,笔者在中国开始做房地产。当时的情形和今年多少有一些相似:一方面整体经济软着陆,从中央到地方压缩基建投资规模;另一方面市场上的实际购买力很小,供求关系失衡,城市的各个角落到处都是烂尾楼。当时几乎没有人看好房地产。可是回想起来,正是那个时候,

让笔者切身体会到了做房地产的艰辛;还是那个时候,吸取了不少教训更积累了宝贵的经验;

更是在那个时候,通过深刻的反省领悟了地产投资不可急功近利的道理。而现在看来:那个时候买房子的人,到现在都是赢家!

2009年,对每个地产从业者而言,相信都会是相对困难的一年。但无论在任何时候,需求都还是存在的,

尤其是在多伦多。只要我们用积极的态度对待工作,以缘会友,以诚待人,服务的品质和口碑还在,朋友自然会越来越多,生活一样精彩!

面对困难和风险,中国有句古话:“智者未雨绸缪,愚者亡羊补牢”。未雨绸缪的,在危机来临之前,

充分考虑了风险,建立了风险的防范机制,没掉到井里;但还有一句成语“亡羊补牢,犹未为晚”。亡羊补牢的,就像那头沉着的驴子一样,积极的面对困境,也为时不晚,坏事变好事。其实,态度是决定成败的关键,生活也是如此。各种各样的困难和挫折,会如泥土一般落到我们的头上。要想从这苦难的枯井里脱身逃出来,走向人生的成功与辉煌,办法只有一个,那就是:只要我们还有一口气,将泥土统统都抖落在地,重重地踩在脚下。因为,生活中我们遇到的每一个困难,每一次失败,其实都是人生历程中的一块垫脚石。



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