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美国财长洩露天机:量化宽松声东击西 诱中国通胀

盖特纳透露美国通过「量化宽鬆」声东击西诱导中国通胀,而中国经济正陷入两难之中。  卢麒元

二零一一年二月十六日,美国财长盖特纳在参议院财政委员会的听证会上,给出人民币匯率问题的震撼结论:如果计入通货膨胀因素,今年人民币对美元 实际升值幅度将达到百分之十,甚至更高。他表示,由于中国通货膨胀压力越来越大,很多企业将会重新考虑对华投资,这会加强美国的竞争力。

不经意间,盖特纳透露了两个重要信息:第一,中国的实际通货膨胀水平远远高于中国官方的统计数据(消费物价指数CPI可能趋近于百分之十);第 二,中国的通货膨胀已经严重损害了中国的生产率水平(资产回报率ROA可能趋近于零),而且对美国非常有利。年轻的盖特纳洩露了天机,而且毫不掩饰自己的 兴奋。

显然,盖特纳很清楚货币估值的逻辑。他并不特别在乎名义匯率的变动幅度,不必跟中国玩「广场协议」,但他知道用输出通胀一样可达到当年逼迫日圆 升值的相同效果。而且,此种做法代价更为低廉。至此,盖特纳已经道出了美国实施量化宽鬆货币政策的真实目的。好一个巧实力(smart power)!

通货膨胀,本质上是资源价格和劳动力价格的重置。资源价格和劳动力价格的重置,将迅速改变生产率水平。而人民币的高估值,正是贱卖资源和压榨劳 动力的结果。这也是盖特纳将通货膨胀计入人民币匯率变动的塬因。换言之,中国一旦终止贱卖和压榨,名义生产率水平将大幅下跌,人民币的估值必然迅速回落。 那意味着人民币骤然贬值。贱卖资源和压榨劳动力的哲学含义,是蔑视天理和人伦。蔑视天理和人伦,当然不可持续。好一个恶实力(evil power)!

盖特纳、鲍尔森等人来中国,与中国的金融精英具体谈了些什么,外界讳莫如深,但是现在,盖特纳已经兴奋地透露事情的全部真相——他在参议院的证 词说,在中国通货膨胀大幅上升的情况下,中国决策者可能已经意识到除了让人民币逐渐升值外别无选择。他更进一步放言,如果人民币不升值,中国将面临更高的 通胀率,甚至可能发生金融危机!

盖特纳敢于洩露天机,那是因为他已经成竹在胸了。请想像一段电影画面:骄傲的我们兴高采烈地进入了鬼子的伏击圈。我们通常会将进入伏击圈后的困 境称之为「两难」。人民币不升值,输入型通货膨胀会将我们逼入经济衰煺;人民币升值,严峻的就业问题会将我们逼入政治动乱。我们只能听从盖特纳的建议:缓 慢升值。我们就像跳进温水中的青蛙,傻傻地等待着热水沸腾。

具有战略思维的美国人制定了声东击西的策略。他们表面上在通过「量化宽鬆」遏止经济衰煺,他们暗中在等待「量化宽鬆」产生的政治奇效。「量化宽 鬆」的经济功效就是通货膨胀;「量化宽鬆」的政治功效就是颜色革命。或者说,恶性通货膨胀的一定会导致政治动乱。美国人非常清楚每一个国家的政治状况。他 们已经完成了对弱小国家的政治试验。老实说,没有几个国家有能力应对恶性通货膨胀。恶性通货膨胀必然意味着内乱和外侵。无论是内乱或外侵,都足以摧毁一个 庞大的经济体系。前苏联的解体,为美国带来二十年的意外繁荣。美国正在期待着另一个同样的结果。

中国经济智囊的立场

笔者怀疑中国经济「智囊」的政治立场。中国的经济「智囊」真的不懂通胀与就业的关係吗?全世界的政府都将管理通货膨胀作为经济政策的首要目标。 难道,全世界的政府都不明白就业的重要性吗?经济管理的最高境界在于把握经济政策的尺度。温和通胀可能有利于就业,那不等于通胀一定可以增加就业,也不等 于必须搞通胀才能增加就业,更不等于製造恶性通胀来增加就业。请中国的经济「智囊」们塬谅,我不屑批评你们,谁也不想掀起一堆狗屎,可是我暂时只能批评你 们。

真理前进一步就是谬误。我国的经济「智囊」热情洋溢地鼓吹「保八」,疯狂地推进四万亿刺激经济方案,义无反顾地製造恶性通货膨胀,他们真的是为 了增加国民就业吗?我们倒是见证了这两年利益集团集体暴富的壮丽景观。这其实就是特殊利益集团通过制度和政策安排,对全体国民进行合法地抢劫。本币的通货 膨胀是内部抢劫;美元的通货膨胀是外部抢劫。总之,不动声色地抢劫。抢劫是经济行为吗?那是经典的政治行为!这就是通货膨胀的政治学含义。

因此,我们必须感谢盖特纳。他不经意间透露了真相,也启发中国人重新认识人民币的估值问题,更让中国人深刻地认识通货膨胀的本质。

如何应对通货膨胀,笔者曾经撰文指出,中国已经错过了治理通货膨胀的最佳时机,已经浪费了治理通货膨胀的宝贵资源。中国人民必须準备接受残酷的 现实,并在危机中寻求一线生机。就中国国情而言,坚决开徵针对资产和资本的系列税项,进行制度化财政转移支付,均衡社会分配,实现全社会和谐共赢,将是最 现实的政治策略。政府推出房产税,就是一个很好的开始。

笔者在《万法皆税》中曾指出:「税政是最大的政治」。治国先制税。税政才是真正的反腐利器。高明的税政策略,就是最好的政治策略。一个利国利民的好政策,胜过千言万语。

美国经济政策正逼迫其他国家乱吃药 悲剧已注定!

2008年9月雷曼兄弟倒闭以后,美国实行符合自己国情的政策,却让其它国家出现严重的政策错乱:华人之友家园(http://www.huarenhome.com)2_ q#Wj,L5c\

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1、很多国家在泡沫本来就严重的时候,被动的跟随美国降息,结果造成泡沫、通胀不断扩大,经济结构更加畸形。

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F�m3dd HPj8s,mC0http://www.huarenhome.com 雷曼倒闭是美国泡沫破灭的标志,美国政府以此为理由大肆降低利率。因为泡沫破灭导致美国内部债务问题暴露、资产价格不断下跌。美国实行的低利率,既有利于缓解债务问题,也符合美国资产价格下跌时候提振经济;

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而其它国家在泡沫没有真正破灭以前,大幅降低利率,最后必定导致泡沫进一步扩大、债务不断加大、产能过剩更加严重、经济结构更加畸形。华人之友家园(http://www.huarenhome.com)3o7|hS~&J1F%UC

VD8h:c'W0http://www.huarenhome.com 美国的降息是在美国资产价格下跌,人们对投机、投资积极性被重创的情况下实施的。是和符合美国的经济状态的政策。

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,fS,J6_hd z8er0http://www.huarenhome.com 而其它国家为了防止货币套利交易大量发生,为了不让热钱大量涌入本国,被迫实行的降息措施,让本来就充满投资的时候,进一步鼓励了投机。极大的造成了自己经济的内伤。不仅推高本国的资产泡沫,加大了自己的债务总量,极大的扭曲了各国的经济结构。

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2、美国利用经济危机让美国消费突然下降,逼迫各国大力刺激本国经济及加大政府债务,进而制造了新的产能过剩,并使各国经济结构更加畸形;华人之友家园(http://www.huarenhome.com)ZQ W)n} |"p

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美国出现金融危机以后,世界贸易快速下滑。很多出口依赖性的国家出现严重的产能过剩和失业,在美国的倡导下,全世界联合进行了人类历史上最大规模的经济刺激计划。

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世界上很多国家政府都老老实实的直接刺激本国消费和加大政府直接投资,让这些国家经济短期内迅速恢复。但是结果却是政府债务快速增加,泡沫更上一层楼、未来消费被无限透支。

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而美国却基本没有直接刺激消费,更没有进行大规模的政府投资。美国政府对基础建设的直接投资甚至远远少于以前的正常投入。美国的房地产投资更是大幅下 降。奥巴马曾经提出的基础建设解决200--300万人就业的计划却根本没有真正实施过,美国投入是世界上最多的,但美国的钱主要是缓解美国的债务矛盾, 所以全世界就美国的经济刺激好像最没有效果。美国在全世界制造新的产能过剩的时候,却在压制自己的需求和建设。华人之友家园(http://www.huarenhome.com)s:VA];Hq5w

n�n1q"BHYtd0http://www.huarenhome.com 很多国家为了弥补美国经济危机引起的出口大幅下滑,进行大规模的经济刺激,不仅推高了泡沫,而且加大了新的产能过剩。比如,钢材 、水泥、汽车等。很多国家从出口依赖性,变成了出口、政府投资和房地产依赖性。华人之友家园(http://www.huarenhome.com)'Z"G SjtD�Bd"j�n

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3、美国以金融危机为理由,大肆发行美元,在美国资产价格下跌的环境下,加上其它国家资产价格的不断上涨因数下。华人之友家园(http://www.huarenhome.com) L6~#XMu1}

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大量的美元流向其它国家,并进一步推高其它国家的资产泡沫和汇率。在当今美元本位的货币体系下必定造成这些国家货币泛滥。

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以上结果造成现在的世界经济状况:华人之友家园(http://www.huarenhome.com)A^(?#jl,]2v$JB[_ T

u L pp zZ0http://www.huarenhome.com 1、欧洲和日本虽然泡沫不大,但债务问题却异常严重;华人之友家园(http://www.huarenhome.com)^+aI#ZR`w,f| o

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2、亚洲各国和新兴国家却存在大量的资产泡沫和热钱,并存在严重的通胀问题。

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)C.P�w)s3CF3z0http://www.huarenhome.com 3、世界各国经济大起大落,全世界热钱拼命加速流动,汇率波动越来越剧烈。

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:rb;f)wO~5q0http://www.huarenhome.com 4、 美国却在全世界大力进行经济刺激的2年多时间内,大力调整经济结构:减小内部债务、淘汰过剩产能、消耗库存。为真正的经济危机提前布局。

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美国因为自己率先主动刺破自己的泡沫,并实施符合自己的政策修补经济问题。而其它国家在美国泡沫破灭的时候,泡沫却处于上升阶段。但美国却让其它和美国 问题截然相反的国家吃了和美国完全相同的药。这样的结果当然不仅不能看好病,而且只能让病更加严重:泡沫加大、产能过剩更加严重、债务问题更加突出、经济 结构更加畸形。华人之友家园(http://www.huarenhome.com)X'ZsX VaW

i:J1X!P4u'm0http://www.huarenhome.com 以上分析的是已经发生的事情,接下来呢?会发生什么现象?

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1、美国经济好转,美国开始加息。美国资产价格逐步企稳回升。而其它国家资产泡沫被迫崩溃,本来泡沫崩溃以后应该降息。但是由于美元不断的加息,其它国家为了防止资本大量外流,却不能主动降息。这样这些国家想通过降息减弱债务的政策将陷入进退两难;

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cc1~R\H:m0http://www.huarenhome.com 2、由于美国加息、其它国家泡沫破灭。必定造成这些国家资金大量流向美国。进而引起很多国家出现外汇短缺,为国际资本攻击这些国家创造绝佳机会;

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b C0p\4Y `0http://www.huarenhome.com 3、欧洲或日本会因为债务问题过于严重而出现消费大幅下跌,经济进入深度下跌。在美国大幅加息的情况下,为了防止资本大量溃逃,也不能实行低利率刺激经济,陷入政策两难’经济无法自拔;华人之友家园(http://www.huarenhome.com);Gbvl f

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4、其他国家将面临降息和资本外流的矛盾,无法根据自己的国内经济变化制定合理的政策;华人之友家园(http://www.huarenhome.com)"[B/i L/l$p$K'R]

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美国故意让自己和世界经济错踏一步,而这一步却造成美国步步领先。在世界金融一体的今天,世界其它国家因为落后一步,却步步错。美国在最初的政策,逼迫 资金大量离开美国,而美国经济好转,世界经济崩溃以后却逼迫资金大量回流美国,美国和世界其它国家的一步之差,可以达到先推高这些国家的泡沫,而后加速世 界经济的崩溃。最后被美国金融轻易攻击成功,财富巨大损失。华人之友家园(http://www.huarenhome.com)C`/q,m9fw*[ q

b @|_gv0http://www.huarenhome.com 所以,奥巴马曾经自信的说:在他下台的时候,美国人能评价他是个懂经济的总统,他就心满意足了。华人之友家园(http://www.huarenhome.com).Di"M*\"h7]Q

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我现在就可以说:奥巴马的团队确实非常懂经济,而且懂得利用经济规律,并使用骗术误导别人,为美国和国际资本利益服务。美国的成功是建立在现行天生缺陷的世界金融规则下的财富掠夺,却能骗过世界上几乎所有的国家。悲剧已经注定!

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特别提醒:

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世界经济将很快面临二次探底,2008年底铜大跌的一幕,一定会再次出现。现在大量囤积铜或其它金属的个人或企业必须尽快出手,否者将来一定损失巨大。

全球即将破灭的十个经济泡沫 新一轮大灾难会否发生?

中国新闻网 -- 明尼阿波利斯联储主席柯薛拉柯塔在最近发表的文章中指称,美国政府的担保恐怕助长了房地产资产泡沫。虽然他的文章旨在解决这一问题,但他也抛出了一个问题:全球经济还暗藏着哪些市场泡沫?我们就此问题访问了几位专家,令我们惊讶的是,他们列出了一个长长的单子:

理性分析多伦多地产投资风险

作者: 杨洪

笔者于春节前在一篇文章中谈及在多伦多投资25%的首期, 购买一套Condo公寓, 然后用于出租, 以租金作为回报,即使房产不涨价, 考虑到一定的出租空置率, 还是能得到相当于8%--10%的回报. 当时得到许多质疑和评论,主要是对这种投资方式的可行性和风险的疑问和批评. 同时也得到了许多朋友的支持和理解.

笔者提及的虽然只是众多地产投资方式中的一种, 而且并不希望读者不明就里, 跟风而上. 就此,笔者认为有责任对这种具有争议的投资方式的风险尤其是结合现在的地产走势及多伦多的区域特点,系统的分析一下.

一个理性的投资者应该认识到: 任何一种投资其收益和风险都是并存的. 地产投资不同与股票证券,有其特有的风险特性. 从理论上来说有来自各方面的, 与自身条件有关的如:财务状况恶化的风险, 变现困难的风险, 自然灾害的风险. 还有与市场紧密相关的如:利率变化的风险, 购买力下降的风险, 经营失策的风险乃至社会及政策的风险.

其实, 无论是来自于哪一种风险, 归根结底会表现在自己投资的物业贬值,房产出租不出去或入不敷出上.

价格风险篇

首先我们来分析价格的变化趋势:笔者这两年的购房客户往往会在购置房产前问到同一个问题: 在未来的几年会不会重蹈1989--1996之间的覆辙. 房价出现大幅度的下滑. 那么我们回顾历史,来

分析一下1989年前后那个时间段都发生了些什么, 现在或在未来的几年中会不会再次发生大幅度的价格下滑?

笔者在此无意得出任何结论, 只是让我们来理性地对比一下几个客观数据:

1, Interest Rate

人们都知道, 房屋贷款的利息是直接影响购房信心的指数, 会直接或间接地影响房屋的价格.现在经过加拿大中央银行几次调息, 基本贷款利息率(PrimeRate)已经到达5.25%, 笔者已经多次听到有的购房者对贷款利率的担忧.但是很多人并不知道加拿大在历史上的平均基本贷款利率是8%, 而在1989-1991年期间的贷款利率是在14%--16%之间(见图1, 其中的利率与本文所提的Prime Rate略有不同, 但从中可以看出利率的基本变化规律). 基本上以历史经验来说, 如果基准利率不超过8%, 其对房屋价格的影响是有限的, 而且对地产投资者来说, 还要认识到, 其实贷款利息率是一个双刃剑, 利率会影响房屋的价格, 同时也会影响租金, 利率上升, 租金往往也会有一定的上升.

图1

2, Unemployment Rate

道理很简单, 当人们都失去了工作, 家庭收入降低或得不到保障,自然会降低对房屋市场的需求. 最新的统计资料显示, 今年刚公布的加拿大的失业率是6.6%, 而1989--1994年期间的平均失业率为9.81%.(见图2)

 

图2

3, New Construction Rate

新屋开工率是衡量房屋总供应量的一个重要指标, 通过供求关系影响到价格. 具体在1989年前后的新房开工率是多少, 笔者无从考究, 但细心的人仔细想一想, 现在大多伦多地区房龄在15—20年前后的房屋有多少. 至少笔者在帮客户买卖的房屋中有相当比例是在这个房龄阶段的,可以说明, 在那个时候, 新屋的开工量十分的巨大,房屋的绝对供应量巨大, 而那个时候的绝对移民数量远远少于现在,供求关系可见一斑. 根据新的统计资料,2005安省的新屋动土数量从2004年的85,114个单元下降了5.4%,落在80,500个单.并且在2006年将继续下跌至75,200个单元.

4, Housing Affordability

房屋购买及持有的承受力, 即一个家庭每年用在房屋上的花销与家庭年收入之间的百分比. 也就是说人们能不能买得起及养得起这个价位的房子.2005年的统计数据标明: 多伦多的House,Townhouse及CondoApartment的Housing Affordability分别为49%, 33%及26%,而在1989年的比例分别是75%, 51%及45% (见图3, 图4多伦多及温哥华Housing Affordability 比较). 意思是说, 那个时候的房价远远的超过了一般家庭的购买力,而现在的房价即使上涨了, 但是由于平均家庭收入也在增加, 房屋的承受力指数非常的健康.

图3

图4

5, Non-Market Demand-Supply

即非市场因素的供求关系变化. 大家都知道, 近几年加拿大的移民数量平均每年是22.5万, 移民局计划未来十年,新移民总人数达到全国总人口的1%,即使保守党政府取消前政府去年年底通过的“每年向全球吸纳32.8万新移民的‘五年计划’”,未来每年移民人数仍将在23万至24万人左右. 而每年将近百分之五十以上的新移民来到多伦多定居.而相比同一时间段, 1985--1989年的加拿大移民数量平均是13.8万.

6, Taxation

税收是在加拿大地产投资所要考虑的重要因素. 人们都知道, 加拿大是一个高税收高福利的国家.人们在计算投资回报率的时候一定要考虑税赋因素. 主要有两种税赋与地产投资有直接的关系.一是GST, 第二是资本收益金(Capital Gain). 也许有些朋友还不了解, 加拿大在1991年以前,并没有设置GST这一税种, 以前的做法是将GST打入制造型企业生产的产品的成本里, 消费者是看不到GST这种税收收的存在的. 在1991年,为了增加加拿大出口产品的国际竞争力, 降低产品成本, 增加了这种商品与服务税. 直接增加了新屋销售的成本及与房地产交易相关的服务费用.

今年年初, 新当选的保守党在竞选纲领中提到将降低GST税率及调整资本收益税的具体征收方案.当GST能够如保守党所承诺的降低到5%的时候, 会将投资者购买新房及商用房时实际付出税率, 降低到与加拿大政府在1991年推出GST之前相同的水平上.

同时, 在保守党的议案中, 为那些在6个月时间内, 将从出售投资房产中获取的收益, 重新投资的个人免除征收资本收益金. 针对小型投资者的资本收益转滚规定(RolloverProvision), 将为小型住宅出租的投资者带来前所未有的更大实际收益. 如果这项税收的改变能够有效地实施, 将极大的鼓励更多的加拿大人, 尤其是中小型投资者考虑在地产市场上的投资.

以上是以时间为坐标的纵向比较, 下来我们再通过横向与世界其他一些国家及城市的比较, 看看多伦多的房价相对狂涨了还是反之.了解和关心房地产市场的朋友们都知道, 现在在全球范围内, 房地产的价格猛涨, 那么这几年多伦多的涨幅是在一个什么样的位置上呢.(见图5)

图5

再横向比较加拿大各大城市近几年房屋价格上涨的幅度:

在过去的2005年里,全加拿大的房产价格上涨了10.2%, 多伦多去年房价平均上涨6.6%,至3612,611元. 而其他全国主要城市平房价格上升的情况是﹕维多利亚市上升幅度18.1%,至352,000元﹔满地可上升幅度最低,为4%,至201,71﹔温哥华上升11.4%,至611,250元. 连续几年以来, 相对于其他几个城市房价两位数的上涨,多伦多平均6-8%的增幅倒显得平稳许多, 分析师的共识是,与89年代市场人为炒作猖獗情况不同的是,这波成长有实际需求支撑,是否泡沫,一目了然.

无论专家如何分析预测, 也无论事实与数据如何充分, 狼来了的故事在多伦多已经被人们讲述了多年,而还会不断地被猜测及讲诉下去. 作为理性和保守的投资者, 笔者有必要提醒人们, 房价的调整一定会在未来的某一个时间发生, 也许一年, 两年, 三年也许十年.但无论如何我必须要预见到, 并有所准备. 如何看待房价的下跌其实就是一个如何正确理解地产投资风险的最重要的命题之一. 我们可以把地产与黄金作为一个类比,两者皆为不可再生的资源, 即使房价或者金价大跌, 也不会变成一文不值, 永不回头. 其实这种保值抗跌性也正是地产投资价格变化的本质特性.从历史的角度分析, 地产的价格变化周期是客观存在的, 而且具有螺旋上升的特性, 看看多伦多自1971至今的价格变化曲线, 我们可以发现, 即使在1989年—1996年其间发生的房市崩盘的极端情况, 价格于2002就得到了恢复. 所以我们对这一风险的最保守的规避原则就是:心不要贪, 做好自己的财务规划, 量力而为, 避免投机. 只要你心存耐性,做好长期打算, 避免割肉, 挺过困难期,一定会有理想的回报, 这就是笔者对地产投资风险与股票投资风险最大的区别之一的理解.

(见图6)

图6

在图6中有几个关键点值得关注:

1971年, 多伦多的平均房价为: $30,426;

1985年, 由于大量香港移民涌入, 大批购房及投机者的参与, 房价开始迅速攀生, 攀生前价格为: $109,094;

1989年, 房市泡沫破灭, 价格开始下降, 当时的价格为:$273,698;

1991年, 加拿大开始征收我们现在熟悉的GST, 打击了人们的消费信心, 房市雪上加霜, 价格进一步下滑, 当年平均房价:$234,313;

1996年, 房价达到最低点, 然后开始回升: $198,150;

2002年, 价格回到1989年当时顶峰时期的水平: $275,231;

然后开始平稳上涨, 一直到2005年: $335,907.

租金收益风险篇

分析了价格变化可能存在的风险, 现在我们来分析一下投资物业租金回报过程中可能存在的风险.

主要有以下几类可能出现的情况:

坏帐风险的控制

签定合同, 规范操作, 谨慎选客, 检查租客的信用历史及收入证明, 从系统上避免与无信用或坏信用的人打交道. 这些可以通过地产专业人士那里得到专业的帮助. 树业有专攻, 找专业懂行的人士帮忙, 其实也是减低投资风险的最有力的保障之一.

最后, 笔者强调, 风险控制的最有效的原则之一就是:投资的多样化, 把鸡蛋放在不同的篮子中,用来分散风险应该成为一个理性投资者的座右铭. 世上投资的方式有多种, 笔者从不排斥其他的投资方式, 如股票, 证券,基金, RRSP等. 而且仅就房地产而言,同样存在着多种不同的投资方式, 如投资独立大房, 商场, 铺面, 酒店甚至是地产项目的开发.熟话说条条道路通罗马, 关键是选择适合自己, 并有充分的把握控制风险的选项. 地产投资并不是盲目乱投资. 承认风险的客观存在, 理性分析, 审时度势以及利用专业的服务都是减少风险,增加回报的有力保证.

说明: 本文所引用数据, 图表除标明出处的以外, 其余均根据多伦多地产局及其他官方统计部门的统计数据, 经本文作者及多伦多房产资讯网工作人员收集整理所得.其准确性由各数据来源提供方保证, 本文作者谨在此基础上做分析与比较,特此说明.

成本与收益风险的控制

根据调查得知, 以全加两居室公寓租金来比较,多市以其高达1,052元的平均月租金位于全国第一位,此外温哥华为1,004元,渥太华为920元.

还有一个数据概念值得我们关注, 那就是Housing Price-Earning Ratio(P/E), 房屋价格收益系数, 即房屋的价格参数与同期租房成本参数的比率, 意思是说, 通过这一概念, 我们可以了解到, 购买及持有一套住宅的花费与在此同时将同一房产出租所得到的现金流(Cash Flow)的相对关系, 或者换一个角度理解, 持有一套房产的费用与节省下来的用于租住同一套房产的成本的对比关系. 该系数越小, 说明房价越相对于租金越便宜.(见图7)

图7

由图7可以判断出, 相对于租金, 多伦多的房价处于最便宜的位置.

接下来, 再对比一下, 以1989年为基准, 加拿大几大城市Housing P/E Ratio截止到2004年的变化趋势.(见图8, 图9, 图10, 图11)

图8

图9

 

图10

图11

与其他地区和城市相比之下, 我们恰巧幸运的生活在多伦多这个价格并不苛刻的城市.

在多伦多的房屋租金定价存在一个不成文的”黄金分割率”, 即租金的市场定价基本遵循着一个原则,基本保证投资者在投下房款的25%以后, 所得到的租金基本与房屋的各种花费包括贷款本息, 管理费, 地税, 水电气杂费的总和基本相抵, 并有时候略有盈余.如何能够实现这一目标, 开源节流. 就同样需要在物业类型的选取, 售房合同的签订及其他技术层面的操作上小心谨慎.

房屋出租不出去, 空置率高;即使房屋出租出去了, 但是租金过低或成本过高, 入不敷出;即使理论上租金和成本保证了合理的回报, 但房客拒不付租金, 同样得不到回报.

以上三种情况中任何一种的出现都会直接地影响投资回报率. 下来, 我们就从三个方面来分别理解一下三大风险的控制:

1. 租房空置率风险的控制

先分析对比一下, 加拿大各大城市的空置率:

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,简称CMHC)公布, 2005年多市的出租空置率为3.7%; 加拿大公寓空置率最高的城市,首推温莎,高达10.3%;紧随其后的是新省圣约翰的5.7%;萨省及雷湾的4.6%;埃德蒙顿、纽芬兰省圣约翰士及魁省萨奎尼(Saguenay)的4.5%、安省湿比利及卡尔加利的1.6%、魁北克市及温哥华的1.4%、魁省舍布鲁克(Sherbrooke)的1.2%,空置率最低城市为维多利亚的0.5%.

CMHC报告指出,虽然安省大量兴建公寓大楼,但在11个租屋市场中,安省公寓空置率属於较低者。

大多伦多地区的租赁公寓大楼空置率从 4 年前的 0.6% 升高至目前的将近 7%,原因有多个,包括越来越多的新共管公寓楼(Condominium)与租赁公寓楼进入市场,购房市场受低利率刺激一直火热。统计资料显示,在大多伦多地区,目前空置率最高的是DonMills、Lawrence、北士嘉堡、密西沙加中部及密西沙加西南地区,都在6% 以上。其次是Jane/Sheppard、401 以北的央街,空置率在5%至6%之间。

由以上数据可以看出, 区域的不同, 物业所处的地理位置(Location)不同, 房屋出租的难易程度截然不同, 不同地方的空置率自然就相去甚远了.所以, 投资物业的选址不同于选购自住房, 不能想当然自己认为好, 这个地址就好. 必须要调查研究市场行情,认真了解每个地方的空房率趋势, 租金与房价的比率及未来房屋供应及租住房需求关系的变化.

投资物业的选址是决定投资成败的关键所在.

发展商及建筑商的信誉, 该大楼的管理水平及名声, 房屋的新旧也同样在一定程度上影响着空置率的高低.

相比而言房屋价格的绝对值高低却并不是影响出租率的决定因素. 有些地点好的地段, 房价相对与其他地方高, 但租金也高, 而且供不应求, 空置率反而低.

除此以外, 还有一些局部因素, 影响到空置率. 如一栋大楼刚刚竣工交付使用的时候, 会有在短时间内房源的大量供应, 在瞬时形成供大于求的情况, 我们一方面要预见到这一点, 相信在一段时间的市场消化以后, 还是会回到供求的平衡点. 与此同时, 笔者建议可以运用多种技术手段, 尽量的避免及减少这一段时间的损失. 至于几种具体方法, 笔者在此不做鏊诉.

专题分析:加拿大房市如梦幻如泡影?(二)

房地产市场上的买家,大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别,三者之间可能互相重叠,而资金投入者的角色,更会随着市场处境的新变化而互相转换。

目前本地房地产市道趋向缓和,短期之内,似难再现疯涨势头,专家认为,这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势,而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。

一般来讲,用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产,用以出租赚得租金,同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词,他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值,而是在预料房市上涨的前提下,买入后在短期内就卖出谋利,且期待利润极大化,那如同炒作股票般,风险相应较大。

觑准满意利润价位出手

据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,并没有一个公认的持有物业时间期限,来断定买家是投资还是投机。大温地区数年前房市炒风盛行的时候,炒家对楼花的炒作,则是典型的投机行为,但往往更要承受房市暴跌所引致的损失。

最初,这些炒家看准房市将涨,同时买入四五处兴建中的楼花,他们购买时就确定自己不会将来入住,或者等到交楼,而是在手中持有几年或更短的时间,觑准一个满意的利润价位,就会把楼花转手卖出,很多人以此获得暴利。

不过目前房市放缓声中,反倒会帮助把此类炒家挤出市场,因为没有暴涨的空间时,炒家就无利可图,只能暂时退出。

有时候,用家、投资者和炒家的身分很难确切区分,比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子,妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为,反正已经错过了自己觉得合理的入市机会,决定等待下去。

去年年初还是金融海啸期间,大温房价下跌接近30%时,张先生就出手以55万元,在卑诗北本拿比买入一处孖屋,原本打算常住下去;但仅一年多,附近同类房屋即已叫价70万左右,张先生同妻子商量之后,最近以69万元把房子卖出。他们虽然现在又租房居住,但一年半不到即已获利逾十万元,令他们十分开心。张先生说:「自己从来没打算炒楼,但现在有机会赚一笔,那又何乐而不为呢?」

以张先生这个买卖房子的例子分析,他在过去一年有多的时间里,投放资金到房产的行为,究竟属于用家、投资者,还是炒家的性质呢?

两份楼市报告 看法刚相反

就楼市是否已到达泡沫阶段,随时都会爆破?加国两个研究机构,9月初不约而同先后发表研究报告,但各自得出不同结论。

加拿大另类政策中心的报告书认为,在加拿大各大房屋市场中,已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机,而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为,楼价上涨之急,已经成为祸源,随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳(David Macdonald)表示:「按揭利率只须要增加1至1.25%,便足以触发楼市崩溃。」

足以防止类似美国的楼市崩溃

不过,贺维学会(C.D. Howe Institute)跟着一日发表的报告书,则认为加拿大的房屋按揭政策审慎,足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市,银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低,原因是加国的房屋按揭向来有严格规定,例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。

另外,加国高风险放款会受到限制,而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间,美国的楼价急挫约30%,但加国的楼价只下跌9%,随即在去年快速反弹。

那些认为加国房市不存在泡沫隐忧的人士,其中一个重要依据,就是本国的银行体系稳固健全,甚至作风较为保守,对房屋贷款审批严格,可有效防止房产泡沫化。

据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,加拿大并不存在类似美国的次级房屋贷款问题,且通常不贷款予「忍者」(NINJA)申请人(详另文),因此不会导致由此产生的大量屋主因无力还贷,房屋被银行收回或由法庭拍卖沦为「银主盘」的现象。

房屋开支不超过家庭收入32%

据一些办理房屋贷款业务的本地银行业人士表示,加国多年来对公众房屋贷款申请的核批都极为严格,除规定用于房屋的开支不能超过家庭收入的32%、全部家庭信用开支不能超过家庭收入的42%外,发放贷款的金融机构,还要对所按揭的物业进行估价,查核申请者的收入状况,也要检查申请者的信用歷史等。

2008年下半年金融海啸席捲全球以来,加国联邦政府更是未雨绸缪,逐渐收紧房贷政策以防止房产泡沫化。主要政策包括,银行必须以5年期固定息房贷利率为标准,来审批房贷申请等,这就有效地限制了高风险房贷申请人获得贷款。

关键词:专题分析加拿大

加国房市分析与展望

  经过去年下半年和今年上半年房地产市场的如火如荼,房市已经逐渐冷却下来,并将在2010年的剩余几个月继续维持冷却。自从今年7月份加国房市指数自13个月以来首次下跌以来,CMHC预测加国现有房房市到2011年将跌1.7个百分点左右。本文将从几个方面具体分析一下加国房市的现状及将来。

  目前加拿大的房价涨势已经失去了活力,完全不似2009年时那么喜人。尽管利率现在几乎处于历史最低点,但是更加严格的贷款政策、货劳税(HST)的实施以及最近几次央行提升利率都对房市的冷却起到了不同程度的作用。让我们一起来回顾一下:

  1. 2010年4月19日,新的贷款政策出台,更加严格的政策使得申请四年及更短时间贷款的申请者困难程度增加;

  2.与此同时,贷款者会发现五年期固定贷款利率会比短期贷款利率高出许多;

  3. 2010年7月1日开始在卑诗省及安大略省开始实行“二税合一”政策,在新的HST政策下,安省的新房购买者将多付8%、卑诗省的买家将多付7%的省税;

  4. 继今年六月份央行首次提高其主要利率以来,央行已经连续三次提升利率,最近的一次是在9月份,其主要利率已经由0.25%提升至1%。虽然目前看来央行的提息并未对按揭市场造成太恶劣的影响,但是其长期信息却是十分明确的。

  根据加拿大地产协会(CREA)的预测,加国房市增长的冷却势头将持续到2010年底。在2010年,全国平均房价被预测将有小幅增长(1.6%),全国所有省份的价格都将保持稳中略升的势头。

  在经济危机来袭的时候,曾经一度被认为是“弱点”的加拿大的保守的借贷政策帮助加拿大逃脱了像美国房市一样的局面。根据加拿大统计局(Statistics Canada)的统计,在2008年,加拿大的按揭贷款市场占加拿大GDP的53.8%,到了2009年,上升至60.8%。

  2008年,平均房价跌了1.2%,到了2009年,平均房价则上升了5.5%。而到了2010年,截至7月份,平均房价仅上升了1%,至$330,351。

  东海岸表现好过其他省份

  根据统计,房价的最大增幅来自于东部小省纽芬兰及拉布拉多岛,至2010年7月份平均房价上涨了16.2%,房价的增长源于款产及能源项目的建设。此外曼尼托巴省的房价也有9.4%的增幅,萨斯喀彻温增幅为6.6%、魁北克省为6.5%、卑诗省为6%。

  最昂贵的房屋区域

  加拿大平均房价最贵的省份为卑诗省,截至2010年7月份,卑诗省的平均房价为$491,832,紧随其后的是阿尔伯塔省的$355,295和安省的$328,851,而爱德华王子岛的平均房价仅为144,770。

  按揭利率历史最低

  尽管央行已经将其主要利率提升到了1%,但是目前按揭利率仍然在按揭贷款历史上算很低的,一年期贷款利率从2008年8月的6.65%跌到了2010年8月的3.3%;三年期贷款利率从2008年8月的6.7%降到了2010年8月的4.1%;而五年期的贷款利率则在两年中从6.85%降到了5.4%。而且金融方面的分析家也认为在目前经济形势仍然薄弱的时候,央行有可能会将1%的利率维持到2010年底或者2010年上半年。

  央行在2008年曾经六度降低其主要利率,紧随美国邻邦的脚步,其利率从2008年1月的4%一路降低到了2008年12月的1.5%。紧接着在2009年央行再次三度降低其主要利率,至前所未有的0.25%,该利率从2009年4月一直维持到了2010年5月。

  现有房销售将继续降低

  根据CMHC的预测,现有房的销售将继续降低,至2011年将降低1.5%至456,000个单位。在2009年,通过MLS系统售出的现有房数量比2009年上升了7.2%,卑诗省及安大略省的增幅最为明显。根据记载,现有房的销售记录保持在2007年,在那一年,共有520,747的现有房被售出。

  根据CMHC的报告,新屋动工数量在2009年缩水29%,至149,081个单位。在2002年至2008年间,新屋动工的平均数量一直为221,309个单位/每年。新屋竣工数量在2009年也下降了18%至176,441个单位。在之前的7年中平均每年都有207,244个单位的新房竣工。

  新房价格有所下降

  根据加拿大统计局的数据显示,新房价格指数(NHPI)在2010年7月的统计中显示比6月下跌了0.1%,这是13个月以来新房价格首次下降。安大略省和卑诗省的价格下降最为明显。但是NHPI的年比增长则为2.9%,考虑到通货膨胀的因素,该指数则为1.1%。

  房屋出租市场仍然稳健

  根据CMHC上半年的统计,加国房屋租金上升了1.8%,两居室的公寓租金在除了阿尔伯塔省以及卑诗省以外的所有省份都有增长。在1998年至2008年的10年间,两居室的房屋租金上涨了30.5%。其中阿尔伯塔省的物业出租费用最贵,两居室公寓的平均月租为$1,023,卑诗省紧随其后,平均月租为$983,安大略省位居第三,平均月租为978。纽芬兰生及拉布拉多岛的两居室平均月租最低,仅为$640。而在在蒙特利尔,租金收益率相当诱人,小户型公寓的租金收益率在5.9%至8.4%之间。

皇家银行经济学家分析 加国楼市仍安全

加拿大皇家银行昨天为本地华语传媒举办第四次美加经济形势发展预测报告会。该银行助理首席经济师(Assistant Chief Economist)费里(Paul Ferley)指出,加国经济受美国大萧条冲击带来的负面影响已减低,但总体上仍与美国经济持续復苏程度息息相关。

费里指出由于经济復苏缓慢,通货膨胀保持较低水准,央行收紧银根的行动估计在2011年底之前都不会展开。对于经济成长展望,他指加国部分省份受益于能源及资源产品价格高企,将有较大成长率,而以制造业为主、依赖外贸出口严重的安省则恢復较慢,仅保持与全国平均数相当的经济增长。失业率的降低也要花费相当长一段时间。

费里表示,由于政府和央行採取有效措施,加国经济经受住了美国经济衰退的打击。同时国际市场能源与资源价格企稳,以及加国房地产市场的相对稳定,对于加国经济的恢復亦具正面效果。

对于有担心加国房价增长过快会导致楼市泡沫,费里指目前房价上涨主要是抵消先前经济衰退时间的下降,令房市更为稳定,而目前居民用于房屋的花费所佔其全部收入的比例,即民众在购买房屋方面的可负担能力,同1990年代早期相比未见明显失衡,表明楼市仍处于安全界限以内。

他指美国经济的復甦、本国政府的刺激经济政策,以及相对有利的信贷条件,仍会带给加国经济正面成长。预计今明两年的经济成长率仍将保持在平均3%以上的水平。但这一成长率仍属缓慢復甦,令失业率的改善仍需时日。而近期内通货膨胀率仍低于2%的央行基准目标。高失业率及低通胀令央行在2011年底之前不会有大幅急剧升息举措。

费里指总体而言,加国各省都将由美国的经济復甦中受益,但各省情况将有所不同。以制造业为主、产品依赖出口的安省最受美国经济衰退的打击,特别是美国汽车市场需求量减少的打击。因此安省2009年经济负成长3.2%,高于经济衰退低谷期加国的平均水平。而未来经济的正面成长也将略低于沙省及亚省等能源省份,与加国的略高于3%的平均经济成长率持平。而失业率仍将在歷史最高点上随经济復甦而缓慢改善。

业内分析人士:房市前景不容乐观

加国安居网9月15日讯,据 北辰地产周刊报道,上周四,加拿大按揭房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp)发布了其月度报告,根据该报告的数据显示,8月份,房屋开工量连续第四个月减缓。业内分析人士称,在未来的数月里,加拿大地产市场的前景并不容乐观。

在该月度报告中,加拿按揭房屋公司称,剔除季节性因素,8月份房屋开工量下跌了3个百分点,从7月份的188,900套的开工量降至8月份的183,300套。

同时,加拿大统计局说,本国的新房价指数在7月份下降了0.1%,这是连续13个月里的首次下跌。

据上周三的有关报道,此前,分析家曾预测,房屋开工量会下滑至185,000套,这与实际下滑的数字相符合,这也紧随着建筑许可证价值的连续四个月下降。

房屋建筑业的主要部门对此都有感知,城市独立屋开工量下降了3.6%至65,000套,城市公寓开工量下降了3.7%至97,800套,加拿大按揭与房屋公司这样说。

“该报告显示,尽管出现了一系列的衰退,但是,事实上,在加拿大的房地产市场上,仍存在一定程度的上升势头,” David Tulk说,他是道明证券(TD Securities)的高级策略分析师。

但是,他警告说,“在情况有所好转前,市场应该准备好迎接未来两个月的不确定状况。”

但是,近几周针对加拿大按揭房屋公司发布之数据的评论并没有暗示加拿大房地产市场存在即将破裂的泡沫。

“90年代式房市修正的危险是很小的,”加拿大皇家银行的首席经济学家David Onyett-Jeffries 这样说。

他说,目前的下降是源于购房者要抢在在安省和卑省实行的统一销售税之前,同时还有加拿大银行大幅提升零利率之前购房。

“这些减缓都是早期那些不持续力量产生的结果。”

结果就是,在本年度未来的几个月,甚至有可能在明年,房地产市场将会继续走软,分析人士这样说。

“在未来的季度里,我们预测房屋的开工量会持续放缓,在第四季度会跌至170,000套,到明年的中旬会跌落在150,000至160,000套之间,”道明经济分析部(TD Economics)的高级经济学家Pascal Gauthier这样说。

考虑到房地产市场对于整个经济的重要性,Pascal Gauthier预计,在第五季度至第六季度期间,住宅投资会拖累整个经济,直至2012年经济再次好转。

由于本年度上半年的房市吃重,房地产市场将不会从正在下降的按揭利率中得到任何直接的帮助,最近,债券和其它固定收益投资工具的反弹正将按揭利率压低,Mr. Tulk这样说。

(原文:Housing in for rough patch 来源:金融邮报)

加拿大房市分析

最近两家立场不同的研究机构,就加国地产市场会否出现泡沫化危机,作出了截然相反的调查结果。究竟大温哥华以至加国房地产发展是否存在泡沫?近年受美国次按危机冲击下,加国房市业者难免居安思危,在年来地产市道调整声中就出现了针锋相对的看法。悲观者指加国房市呈现泡沫化趋势,面临美国式崩盘风险;乐观者认为本国房贷政策素来严谨,经济基础稳固,房市并没有泡沫爆破危机。

本报现特组织专题分析争论的核心议题:加国房市有多稳固? 与其口水战,不如通过回顾大温房市过去30年出现两次大调整,把目前市场环境与当时经济环境比较,结合美国房市相关资讯,再由业内人士现身说法,条分缕析,当有助读者认清房市发展的真相。

十年屋价几倍增 薪金升幅远逊

歷史未必一定在将来重演,但歷史自有运行的内在规律。期望通过纵深挖掘,借助宏观经济分析,以及整理美加房市运作基本数据,可帮助民众作出自己的判断。

要分析房地产市场是否泡沫化,须先给「房市泡沫」下个定义。可学术界对此未有一广泛接受定义,泡沫化往往概念模煳。最近一期《加拿大商业》(Canadian Business)杂志一篇名为《一切泡沫都会破裂》(All Bubbles Must Burst)的文章指出,房屋价格持续大涨、国民债务与收入比率(debt-to-income ratio)高企,是出现房市泡沫两大徵兆。

房产业者指需求仍大

过去10年加国平均屋价几乎倍增,但国民收入升幅远逊房价增幅;国民债务与收入比率现高达145%,与美英两国相近,该文认为加国房市存在泡沫。但房产业者指需求仍大,资金也足,根本没有泡沫化迹象。

此外,加拿大另类政策中心的最新调查结果也与「泡沫危机论」一致,可是同期另一机构贺维学会的报告却指出,加国房市实无虑泡沫化之忧(详另文)。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)前高级市场分析师、卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)上周五接受《星岛日报》记者访问时,表示不同意「泡沫危机论」的观点:「我们不能只看过去10年发生了甚么,更要看过去20年的歷史。以大温地区为例,1994年以后房市持续不振近6年有多,而过去10年的强劲涨幅,可以看作是对1990年代不振的补涨。」

不能忽略计入利率因素

另外,缪尔认为国民债务与收入比率虽为重要指标,但要把利率因素列入计算公式。由于加国维持了较长时间的低利率,令很多屋主有能力承担更多的负债,在一定程度上扩大了这比率。没考虑利率因素的该项指标,并不能反映市场全貌(详另文)。

金融海啸引致约一成半跌幅

缪尔认为,房市出现泡沫主因是投机因素导致价格勐涨,一旦利率及经济出现不利因素,市场恐慌,导致价格大幅回调。去年大温房市因2008年全球金融海啸引致约15%跌幅,但随后强劲反弹;如果本地房市真的存在泡沫,不会如此迅速回升。

当然,海外热钱流入对支撑本地房市所起的作用,也是不可低估的,这尤以卑诗省为然(详另文)。这些国际热钱的走向,往往不易从正常经济运作面观察得到,以致经常受分析家忽略。

大温房市在1981年至1982年间,以及1994年至2000年前后,分别出现两次较大幅度调整,也有人称之为泡沫爆破。最近更有分析指目前大温房市处于第三次泡沫破裂前夕。缪尔认为,就影响房市走势的几个主因素看,目前状况不同于上两次,所以不存在当年导致房价大跌诱因(详另文)。

加国业主拥有房屋近七成

CMHC卑诗地区经济学家福克茨(Carol Frketich)也预测大温房市不致大幅回调,她说,目前市场处于平衡或者有利买家的状况,重售房屋交易减少,现存及新放盘数量增加。福克茨预估,因今年上半年涨幅较大,今年全年平均房价仍较去年有增长,明年则呈现温和向上趋势,估计2011年平均涨幅1%内。

据今年9月6日号美国《时代》杂志(Time Magazine)报道,加国68.4%的民房属业主拥有,在主要西方国家中排名靠前,美国为67.8%(见右下附表)。这显示房市的涨跌,会更直接影响北美民众的财富水平,亦即牵一髮动全身。

房地产买家资金足

此外,温资深地产经纪张贺凯表示,大温房市并不存在泡沫,近来有关本地房市泡沫将破的报道,令一些原有意入市买家暂时收手,一些买家更希望以此为藉口向卖家杀价,但对方不肯大幅让价,导致这些买家很疑惑,他们说:「不是都说要跌了吗,为甚么讲不下价钱来呢?」

张贺凯分析说,去年本地房市最惨时在高点下滑20%至30%,但此后迅速强劲反弹,出乎很多人意料,这证明了本地买家以用家为主,市场需求的确很大,买家的资金也充足。

目前学术界对「房市泡沬」未有一致看法。图为地产看板。网上图片

卑诗经济復苏势头良好,专家认为将有助房市健康发展。图为卑诗省旗在一处在建柏文前飘扬。

他又表示,目前市面可供选择的好房子不多,比如温东地区的独立屋,50万元到70万元价位的只有三四十个,而且卖家大多不是被迫一定要卖出的炒家,基本属自用屋主,见到买家出价低就宁可不卖。

现在买房需求仍在,只不过信心不足,不能据此判断房市出现泡沫。

热钱令房市需求保恒温状态

卑诗近年在国内各省人口流动上,大多保持凈增长势头,大温地区更持续吸引大量海外移民前来定居,这均成为推动本地房市兴旺的重要动力。

有大温资深地产经纪指出,投资移民带进的热钱源源不绝,使得大温房市资金充足,买家承接力后劲凌厉。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)第三季度市场展望报告指出,今年第一季度,本国各省间人口流动统计显示,卑诗省总人口凈增长1,642人,迁入本省人口主要来自亚省和安省。就海外移民来说,卑诗省同期共吸引了1.2万个新移民前来定居。

人口增长也带来富有移民

估计2010年下半年抵达卑诗省居住的海外移民家庭,将达2.8万户,其中大多数选择在低陆平原地区居住。

CMHC卑诗地区经济学家福克茨认为,人口的增长,无疑为本地房屋交易及出租市场,添加强劲的燃料。

卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔指出,本国吸引的55%投资移民在卑诗定居,其中大多数在低陆平原地区,他们同其他移民相比更富有,是刺激本地房市的主要力量之一。

新移民一次过付清房贷

拥有16年业内经验的大温资深地产经纪张伟文认为,目前来自中国大陆的移民较多属于投资移民,他们的资金实力较为雄厚,大多不喜欢把大笔资金存放银行,而比较喜欢投资于较为熟悉的房地产。

由于资金充足,张伟文说这些新移民买家大多会选择一次过付清房屋贷款,或者仅贷款少许,这些有实力买家,近年源源不绝地抵达大温地区,这对本地房地产市道发展,构成一道极有作用的支撑力量。

当然,国际热钱又是另一种有助支持本地房市续热的中坚力量所在,特别是一些来自中国大陆移民的海外热钱,多年来往往神龙见首不见尾,这种势头已经延续多年,变成了一种需求,使近年房屋市场虽云放缓,可始终不致一蹶不振。

投资或投机 随市场感觉走

房市连涨多年,是否存泡沬令人关注。网上图片房地产市场上的买家,大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别,三者之间可能互相重叠,而资金投入者的角色,更会随着市场处境的新变化而互相转换。

目前本地房地产市道趋向缓和,短期之内,似难再现疯涨势头,专家认为,这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势,而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。

一般来讲,用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产,用以出租赚得租金,同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词,他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值,而是在预料房市上涨的前提下,买入后在短期内就卖出谋利,且期待利润极大化,那如同炒作股票般,风险相应较大。

觑准满意利润价位出手

据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,并没有一个公认的持有物业时间期限,来断定买家是投资还是投机。

大温地区数年前房市炒风盛行的时候,炒家对楼花的炒作,则是典型的投机行为,但往往更要承受房市暴跌所引致的损失。

最初,这些炒家看准房市将涨,同时买入四五处兴建中的楼花,他们购买时就确定自己不会将来入住,或者等到交楼,而是在手中持有几年或更短的时间,觑准一个满意的利润价位,就会把楼花转手卖出,很多人以此获得暴利。

不过目前房市放缓声中,反倒会帮助把此类炒家挤出市场,因为没有暴涨的空间时,炒家就无利可图,只能暂时退出。

有时候,用家、投资者和炒家的身分很难确切区分,比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子,妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为,反正已经错过了自己觉得合理的入市机会,决定等待下去。

在金融海啸期间捞低入货

去年年初还是金融海啸期间,大温房价下跌接近30%时,张先生就出手以55万元,在卑诗北本拿比买入一处孖屋,原本打算常住下去;但仅一年多,附近同类房屋即已叫价70万左右,张先生同妻子商量之后,最近以69万元把房子卖出。他们虽然现在又租房居住,但一年半不到即已获利逾十万元,令他们十分开心。张先生说:「自己从来没打算炒楼,但现在有机会赚一笔,那又何乐而不为呢?」

以张先生这个买卖房子的例子分析,他在过去一年有多的时间里,投放资金到房产的行为,究竟属于用家、投资者,还是炒家的性质呢?

两份楼市报告 看法刚相反

就楼市是否已到达泡沫阶段,随时都会爆破?加国两个研究机构,9月初不约而同先后发表研究报告,但各自得出不同结论。

加拿大另类政策中心的报告书认为,在加拿大各大房屋市场中,已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机,而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为,楼价上涨之急,已经成为祸源,随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳(David Macdonald)表示:「按揭利率只须要增加1至1.25%,便足以触发楼市崩溃。」

足以防止类似美国的楼市崩溃

不过,贺维学会(C.D. Howe Institute)跟着一日发表的报告书,则认为加拿大的房屋按揭政策审慎,足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市,银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低,原因是加国的房屋按揭向来有严格规定,例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。

另外,加国高风险放款会受到限制,而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间,美国的楼价急挫约30%,但加国的楼价只下跌9%,随即在去年快速反弹。

利率牵动房市神经线

很多人都期望大温的房市一直保持牛市,图为民众走过温市中心街头一座公牛雕塑,形成了一道独特城市风景线。夏镇权摄拥有房产是很多人的梦想,要达成这愿望,除了打工赚钱储足首期交付予房屋发展商以外,购房者绝大多数都要向银行之类金融机构借贷一大笔金钱,才得以住进新居所。因此,购置房产的人最关心的,除了房子的价格,就要数利率的高低了。有本地金融业人士表示,影响房地产未来走势其中一项重要因素,就是银行利率的未来趋势。利率短期内突然大幅急升,或较长时期维持于高水平,都严重打击房地产市场发展。

何种利率最适合自己

专业人士提醒投资者,在分析利率对房市的影响,以及何种利率最适合自己时,首先应该搞清楚短期浮动利率及长期固定息利率的区别,以及影响这两种利率的因素。

短期浮动利率同加拿大中央银行制订的隔夜拆借利率直接挂钩。隔夜拆借利率就是各金融机构互相短期拆借资金而使用的利率。最近几个月来,加国央行宣布连续加息的就是隔夜拆借利率。受此影响加拿大各银行的最优惠利率(prime rate)也就水涨船高,因此持有浮动房屋按揭利率的民众,揭按利率就会调涨。

长期固定息利率,同央行隔夜拆借利率无关,而是受到债券市场波动的影响。近来此类利率同短期浮动利率的涨势背道而驰,呈现下调趋势。

利率狂涨业主还款压力大

房贷拥有者的定期还款,由本金及利息组成;如果利率上涨,虽然每次还款的金额不变,但利息部分就相应增加,本金部分因而减少,公众也就需要更长的时间才可以还清向银行的贷款额。

如果利率大幅度上涨,最极端的情况甚至引致原本固定的还款额都不够支付利息的情况,很多房贷持有者因此还不出贷款,那只有看着房子被贷款方(银行机构)收回,而这类特殊的房产,就会称为银主盘或法拍屋(foreclosure)。

美国近年次按风暴严重后遗症之一,就是全国各地的银主盘暴增,这又反过来打击原有房地产市场生态;恶性循环之下,令房市长期疲未能兴,很多业主沦为「负资产」的主人,苦不堪言。

加国银行严守贷款关

那些认为加国房市不存在泡沫隐忧的人士,其中一个重要依据,就是本国的银行体系稳固健全,甚至作风较为保守,对房屋贷款审批严格,可有效防止房产泡沫化。

据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,加拿大并不存在类似美国的次级房屋贷款问题,且通常不贷款予「忍者」(NINJA)申请人(详另文),因此不会导致由此产生的大量屋主因无力还贷,房屋被银行收回或由法庭拍卖沦为「银主盘」的现象。

房屋开支不超过家庭收入32%

据一些办理房屋贷款业务的本地银行业人士表示,加国多年来对公众房屋贷款申请的核批都极为严格,除规定用于房屋的开支不能超过家庭收入的32%、全部家庭信用开支不能超过家庭收入的42%外,发放贷款的金融机构,还要对所按揭的物业进行估价,查核申请者的收入状况,也要检查申请者的信用歷史等。

2008年下半年金融海啸席捲全球以来,加国联邦政府更是未雨绸缪,逐渐收紧房贷政策以防止房产泡沫化。主要政策包括,银行必须以5年期固定息房贷利率为标准,来审批房贷申请等,这就有效地限制了高风险房贷申请人获得贷款。

专题分析:加拿大房市如梦幻如泡影?

最近两家立场不同的研究机构,就加国地产市场会否出现泡沫化危机,作出了截然相反的调查结果。究竟大温哥华以至加国房地产发展是否存在泡沫?近年受美国次按危机冲击下,加国房市业者难免居安思危,在年来地产市道调整声中就出现了针锋相对的看法。悲观者指加国房市呈现泡沫化趋势,面临美国式崩盘风险;乐观者认为本国房贷政策素来严谨,经济基础稳固,房市并没有泡沫爆破危机。

  本报现特组织专题分析争论的核心议题:加国房市有多稳固?与其口水战,不如通过回顾大温房市过去30年出现两次大调整,把目前市场环境与当时经济环境比较,结合美国房市相关资讯,再由业内人士现身说法,条分缕析,当有助读者认清房市发展的真相。

  十年屋价几倍增 薪金升幅远逊

  歷史未必一定在将来重演,但歷史自有运行的内在规律。期望通过纵深挖掘,借助宏观经济分析,以及整理美加房市运作基本数据,可帮助民众作出自己的判断。

  要分析房地产市场是否泡沫化,须先给「房市泡沫」下个定义。可学术界对此未有一广泛接受定义,泡沫化往往概念模煳。最近一期《加拿大商业》(Canadian Business)杂志一篇名为《一切泡沫都会破裂》(All Bubbles Must Burst)的文章指出,房屋价格持续大涨、国民债务与收入比率(debt-to-income ratio)高企,是出现房市泡沫两大徵兆。

  房产业者指需求仍大

  过去10年加国平均屋价几乎倍增,但国民收入升幅远逊房价增幅;国民债务与收入比率现高达145%,与美英两国相近,该文认为加国房市存在泡沫。但房产业者指需求仍大,资金也足,根本没有泡沫化迹象。

  此外,加拿大另类政策中心的最新调查结果也与「泡沫危机论」一致,可是同期另一机构贺维学会的报告却指出,加国房市实无虑泡沫化之忧(详另文)。

  加拿大按揭及房屋公司(CMHC)前高级市场分析师、卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)上周五接受《星岛日报》记者访问时,表示不同意「泡沫危机论」的观点:「我们不能只看过去10年发生了甚么,更要看过去20年的歷史。以大温地区为例,1994年以后房市持续不振近6年有多,而过去10年的强劲涨幅,可以看作是对1990年代不振的补涨。」

  不能忽略计入利率因素

  另外,缪尔认为国民债务与收入比率虽为重要指标,但要把利率因素列入计算公式。由于加国维持了较长时间的低利率,令很多屋主有能力承担更多的负债,在一定程度上扩大了这比率。没考虑利率因素的该项指标,并不能反映市场全貌(详另文)。

  金融海啸引致约一成半跌幅

  缪尔认为,房市出现泡沫主因是投机因素导致价格勐涨,一旦利率及经济出现不利因素,市场恐慌,导致价格大幅回调。去年大温房市因2008年全球金融海啸引致约15%跌幅,但随后强劲反弹;如果本地房市真的存在泡沫,不会如此迅速回升。

  当然,海外热钱流入对支撑本地房市所起的作用,也是不可低估的,这尤以卑诗省为然(详另文)。这些国际热钱的走向,往往不易从正常经济运作面观察得到,以致经常受分析家忽略。

  大温房市在1981年至1982年间,以及1994年至2000年前后,分别出现两次较大幅度调整,也有人称之为泡沫爆破。最近更有分析指目前大温房市处于第三次泡沫破裂前夕。缪尔认为,就影响房市走势的几个主因素看,目前状况不同于上两次,所以不存在当年导致房价大跌诱因(详另文)。

  加国业主拥有房屋近七成

  CMHC卑诗地区经济学家福克茨(Carol Frketich)也预测大温房市不致大幅回调,她说,目前市场处于平衡或者有利买家的状况,重售房屋交易减少,现存及新放盘数量增加。福克茨预估,因今年上半年涨幅较大,今年全年平均房价仍较去年有增长,明年则呈现温和向上趋势,估计2011年平均涨幅1%内。

  据今年9月6日号美国《时代》杂志(Time Magazine)报道,加国68.4%的民房属业主拥有,在主要西方国家中排名靠前,美国为67.8%(见右下附表)。这显示房市的涨跌,会更直接影响北美民众的财富水平,亦即牵一髮动全身。

  房地产买家资金足

  此外,温资深地产经纪张贺凯表示,大温房市并不存在泡沫,近来有关本地房市泡沫将破的报道,令一些原有意入市买家暂时收手,一些买家更希望以此为藉口向卖家杀价,但对方不肯大幅让价,导致这些买家很疑惑,他们说:「不是都说要跌了吗,为甚么讲不下价钱来呢?」

  张贺凯分析说,去年本地房市最惨时在高点下滑20%至30%,但此后迅速强劲反弹,出乎很多人意料,这证明了本地买家以用家为主,市场需求的确很大,买家的资金也充足。

  目前学术界对「房市泡沬」未有一致看法。图为地产看板。网上图片

  卑诗经济復苏势头良好,专家认为将有助房市健康发展。图为卑诗省旗在一处在建柏文前飘扬。

  他又表示,目前市面可供选择的好房子不多,比如温东地区的独立屋,50万元到70万元价位的只有三四十个,而且卖家大多不是被迫一定要卖出的炒家,基本属自用屋主,见到买家出价低就宁可不卖。

  现在买房需求仍在,只不过信心不足,不能据此判断房市出现泡沫。

  热钱令房市需求保恒温状态

  卑诗近年在国内各省人口流动上,大多保持凈增长势头,大温地区更持续吸引大量海外移民前来定居,这均成为推动本地房市兴旺的重要动力。

  有大温资深地产经纪指出,投资移民带进的热钱源源不绝,使得大温房市资金充足,买家承接力后劲凌厉。

  加拿大按揭及房屋公司(CMHC)第三季度市场展望报告指出,今年第一季度,本国各省间人口流动统计显示,卑诗省总人口凈增长1,642人,迁入本省人口主要来自亚省和安省。就海外移民来说,卑诗省同期共吸引了1.2万个新移民前来定居。

  人口增长也带来富有移民

  估计2010年下半年抵达卑诗省居住的海外移民家庭,将达2.8万户,其中大多数选择在低陆平原地区居住。

  CMHC卑诗地区经济学家福克茨认为,人口的增长,无疑为本地房屋交易及出租市场,添加强劲的燃料。

  卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔指出,本国吸引的55%投资移民在卑诗定居,其中大多数在低陆平原地区,他们同其他移民相比更富有,是刺激本地房市的主要力量之一。

  新移民一次过付清房贷

  拥有16年业内经验的大温资深地产经纪张伟文认为,目前来自中国大陆的移民较多属于投资移民,他们的资金实力较为雄厚,大多不喜欢把大笔资金存放银行,而比较喜欢投资于较为熟悉的房地产。

  由于资金充足,张伟文说这些新移民买家大多会选择一次过付清房屋贷款,或者仅贷款少许,这些有实力买家,近年源源不绝地抵达大温地区,这对本地房地产市道发展,构成一道极有作用的支撑力量。

  当然,国际热钱又是另一种有助支持本地房市续热的中坚力量所在,特别是一些来自中国大陆移民的海外热钱,多年来往往神龙见首不见尾,这种势头已经延续多年,变成了一种需求,使近年房屋市场虽云放缓,可始终不致一蹶不振。

  投资或投机 随市场感觉走

  房市连涨多年,是否存泡沬令人关注。网上图片房地产市场上的买家,大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别,三者之间可能互相重叠,而资金投入者的角色,更会随着市场处境的新变化而互相转换。

  目前本地房地产市道趋向缓和,短期之内,似难再现疯涨势头,专家认为,这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势,而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。

  一般来讲,用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产,用以出租赚得租金,同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词,他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值,而是在预料房市上涨的前提下,买入后在短期内就卖出谋利,且期待利润极大化,那如同炒作股票般,风险相应较大。

  觑准满意利润价位出手

  据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,并没有一个公认的持有物业时间期限,来断定买家是投资还是投机。

  大温地区数年前房市炒风盛行的时候,炒家对楼花的炒作,则是典型的投机行为,但往往更要承受房市暴跌所引致的损失。

  最初,这些炒家看准房市将涨,同时买入四五处兴建中的楼花,他们购买时就确定自己不会将来入住,或者等到交楼,而是在手中持有几年或更短的时间,觑准一个满意的利润价位,就会把楼花转手卖出,很多人以此获得暴利。

  不过目前房市放缓声中,反倒会帮助把此类炒家挤出市场,因为没有暴涨的空间时,炒家就无利可图,只能暂时退出。

  有时候,用家、投资者和炒家的身分很难确切区分,比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子,妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为,反正已经错过了自己觉得合理的入市机会,决定等待下去。

  在金融海啸期间捞低入货

  去年年初还是金融海啸期间,大温房价下跌接近30%时,张先生就出手以55万元,在卑诗北本拿比买入一处孖屋,原本打算常住下去;但仅一年多,附近同类房屋即已叫价70万左右,张先生同妻子商量之后,最近以69万元把房子卖出。他们虽然现在又租房居住,但一年半不到即已获利逾十万元,令他们十分开心。张先生说:「自己从来没打算炒楼,但现在有机会赚一笔,那又何乐而不为呢?」

  以张先生这个买卖房子的例子分析,他在过去一年有多的时间里,投放资金到房产的行为,究竟属于用家、投资者,还是炒家的性质呢?

  两份楼市报告 看法刚相反

  就楼市是否已到达泡沫阶段,随时都会爆破?加国两个研究机构,9月初不约而同先后发表研究报告,但各自得出不同结论。

  加拿大另类政策中心的报告书认为,在加拿大各大房屋市场中,已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机,而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为,楼价上涨之急,已经成为祸源,随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳(David Macdonald)表示:「按揭利率只须要增加1至1.25%,便足以触发楼市崩溃。」

  足以防止类似美国的楼市崩溃

  不过,贺维学会(C.D. Howe Institute)跟着一日发表的报告书,则认为加拿大的房屋按揭政策审慎,足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市,银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低,原因是加国的房屋按揭向来有严格规定,例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。

  另外,加国高风险放款会受到限制,而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间,美国的楼价急挫约30%,但加国的楼价只下跌9%,随即在去年快速反弹。

  利率牵动房市神经线

  很多人都期望大温的房市一直保持牛市,图为民众走过温市中心街头一座公牛雕塑,形成了一道独特城市风景线。夏镇权摄拥有房产是很多人的梦想,要达成这愿望,除了打工赚钱储足首期交付予房屋发展商以外,购房者绝大多数都要向银行之类金融机构借贷一大笔金钱,才得以住进新居所。因此,购置房产的人最关心的,除了房子的价格,就要数利率的高低了。有本地金融业人士表示,影响房地产未来走势其中一项重要因素,就是银行利率的未来趋势。利率短期内突然大幅急升,或较长时期维持于高水平,都严重打击房地产市场发展。

  何种利率最适合自己

  专业人士提醒投资者,在分析利率对房市的影响,以及何种利率最适合自己时,首先应该搞清楚短期浮动利率及长期固定息利率的区别,以及影响这两种利率的因素。

  短期浮动利率同加拿大中央银行制订的隔夜拆借利率直接挂钩。隔夜拆借利率就是各金融机构互相短期拆借资金而使用的利率。最近几个月来,加国央行宣布连续加息的就是隔夜拆借利率。受此影响加拿大各银行的最优惠利率(prime rate)也就水涨船高,因此持有浮动房屋按揭利率的民众,揭按利率就会调涨。

  长期固定息利率,同央行隔夜拆借利率无关,而是受到债券市场波动的影响。近来此类利率同短期浮动利率的涨势背道而驰,呈现下调趋势。

  利率狂涨业主还款压力大

  房贷拥有者的定期还款,由本金及利息组成;如果利率上涨,虽然每次还款的金额不变,但利息部分就相应增加,本金部分因而减少,公众也就需要更长的时间才可以还清向银行的贷款额。

  如果利率大幅度上涨,最极端的情况甚至引致原本固定的还款额都不够支付利息的情况,很多房贷持有者因此还不出贷款,那只有看着房子被贷款方(银行机构)收回,而这类特殊的房产,就会称为银主盘或法拍屋(foreclosure)。

  美国近年次按风暴严重后遗症之一,就是全国各地的银主盘暴增,这又反过来打击原有房地产市场生态;恶性循环之下,令房市长期疲未能兴,很多业主沦为「负资产」的主人,苦不堪言。

  加国银行严守贷款关

  那些认为加国房市不存在泡沫隐忧的人士,其中一个重要依据,就是本国的银行体系稳固健全,甚至作风较为保守,对房屋贷款审批严格,可有效防止房产泡沫化。

  据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,加拿大并不存在类似美国的次级房屋贷款问题,且通常不贷款予「忍者」(NINJA)申请人(详另文),因此不会导致由此产生的大量屋主因无力还贷,房屋被银行收回或由法庭拍卖沦为「银主盘」的现象。

  房屋开支不超过家庭收入32%

  据一些办理房屋贷款业务的本地银行业人士表示,加国多年来对公众房屋贷款申请的核批都极为严格,除规定用于房屋的开支不能超过家庭收入的32%、全部家庭信用开支不能超过家庭收入的42%外,发放贷款的金融机构,还要对所按揭的物业进行估价,查核申请者的收入状况,也要检查申请者的信用歷史等。

  2008年下半年金融海啸席捲全球以来,加国联邦政府更是未雨绸缪,逐渐收紧房贷政策以防止房产泡沫化。主要政策包括,银行必须以5年期固定息房贷利率为标准,来审批房贷申请等,这就有效地限制了高风险房贷申请人获得贷款。

分析温哥华、多伦多房价之谜

加国安居网9月3日讯,据温哥华港湾报道,城市的房价可购性问题归根结底是:人太多,地太少。

是什么因素导致温哥华的房价是温尼伯的四倍,是多伦多的两倍多呢? “非常简单,”UBC中心城市经济和地产主任Tsur Somerville说。

“如果你想在这里得到和温尼伯一样的房价,那你唯一要做的事情就是将山锄平,将海填满。”

这会使得人口的流入停滞或者缓慢下来——尽管这会使得我们优美的风景突然消失,随之而来的就是基础设施状况的恶化。

“ 这取决于你怎么来定义了, ” Somerville说,“70%的土地是不能开发的。

不是山就是水,再或者就是美国的土地了。” 还有,除了不能逾越的地理限制之外,一般情况下,人口还在以每年1.3%或者1.5% 的速度不间断地增长。

“ 一个城市的人口越多, 房价就越高,”他说。“如果我们失去70%的土地,我们的一个拥有200万人口的都市之房价就会和一个拥有700万人口的都市之房价差不多,因为人们的交通距离几乎是一样的。”

神话

这是否就是说这个无处不在的神话是不存在事实根据的呢?你也许知道,维持温哥华置业成本如此之高的因素有:

富有的移民想将自己在香港或者其他亚洲国家的家室接到加拿大;

罪犯洗钱、投机、没有孩子的家庭,他们收益于捐税鼓励,因而不愿意从好地段的大房子中挪动;

用于修建公园和农业土地保护区的;

附加在开发商身上的规则和费用;

房屋销售的物业转移税;

最近的统一销售税;

买主被敲诈的市容建设;

鲁莽的年轻买主愿意承担高负债;

经济状况良好的内在原因。

一个读者甚至认为是公务员的错误,因为他们数量巨大、收入高昂,他们过多地投资于地产。一个学术研究得出的结论是这个城市无处不在的“免费”停车。

以上我们看到了种种神话,这些神话或多或少地都将问题指向了大多数的都市居民,不管我们自己认同的是哪一种神话。总之,结论就是这些神话都根源于一点点事实。但是,他们都没有提到供需关系法的影响。

“那是为什么即使经济崩溃,房价仍然不会受影响的原因,”卑省商业委员会的Jock Finlayson这样说。“你是看到一些跌落,但是非常温和,因为人口在增加,土地不会变。”

保持需求

保持需求的原因在于大部分的人口增长来源于国际移民,卑省地产委员会的 Cameron Muir说,不像内部移民,他们不会追随经济周期的变化。

“当经济环境变差时,移民仍然源源不断,” Muir说,“这不仅增加了人口,而且增加了住房需求,” 同时, “ 我们的移民都是精英, ” Muir说,并且引用了数据:大约55%的加拿大投资移民者是来卑省的,大部分是来温哥华的。

但是,对那些已经移民来的人或者是那些没有钱的新移民来说,Finlayson强调道, “这里的收入并不高,比卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多、渥太华或者伦敦和安省都低。但是,我们的房价却更高。因此,人们就少买房。他们每天的交通距离要比其 他地区的人多,而他们比其他城市的人居住的面积更少。”

“他们住在共管公寓里抚养孩子,这在其他的城市是不多见的。” 还有,那些人数激增的年轻人则用一种让人不安的方式来解决这个问题,Andy Yan 这样说,他是Bing Thom Architects的规划师和建筑师。

高房价对于创新和创造非常有害

Yan 也谈到了其他高房价城市的情形。

在香港,这个自由贸易港湾,60%的人们居住在政府资助的房子里,他这样说。

另一方面,在旧金山,过去20年里的高房价使得需求萎靡,巨大数量的城市工人居住在离城市较远的低点,在城市和住处来返。

三分之二的都市人居住在温哥华城外,尽管我们还没有受到像在旧金山一样的压力。

相反,Yan也指出,许多温哥华人,特别是那些有艺术倾向和喜欢城市气息的人来说,他们会背起行囊去蒙特利尔和多伦多,只是因为在那里生活更加便宜,而且可以追求自己的艺术梦想。

“因为温哥华目前的地产市场很不健康,”他说。

“高房价对于创新和创造非常有害。如果人们都在忙于支付房租,下一个Facebook 和苹果电脑可能会产生于温哥华吗?” 结果就是,他说,温哥华逐渐被年轻人看做是一个可以暂时待两年的地方,而不是一个永久居住的地方。

“这是个严重的问题。我们得想想未来的情况。他们不会来这里支持我们了,也不会支付我们的基础设施的费用了。”

中国移民钟情加拿大楼市 直呼房价“很便宜”

多伦多房价一点也不贵。”来自江苏南通的投资移民陈女士今年3月移居加拿大,稍作安顿之后,就和在国内开工厂的先生到处看房子。今春多伦多的楼 市炙手可热,陈女士看中的多套房源均未到手,有朋友劝她“等一等”。目前,多伦多楼市已现冷却迹象,陈女士表示,只待合适时机就会出手。

像陈女士这样一到加拿大就将置业作为首要目标移民不在少数。随着近几年中国大陆投资移民逐渐的增多,大陆买家强大的购买力令当地开发商和地产经 纪“刮目相看”。某华人地产经纪韩建国告诉记者,其投资移民客户中,以购买价值100万到300万加元(1加元约合6.5元人民币)高端物业的居多。

Tridel、Concord Pacific等加拿大知名开发商瞄准华人巨大的置业潜力,在多伦多、温哥华等地的华文报纸上大量投放广告,并与搜房等中国网站合作举办“购房团”活动,以吸引大陆买家。

投资移民青睐高端物业

据加拿大移民局发布统计数据,2009年,投资移民加拿大的中国大陆投资移民的有数千人,几乎占据当年总配额的一半。

这些中国投资移民显然没有令加拿大政府失望。他们给加国带来大量财富的同时,还在温哥华、多伦多等城市一掷千金购买豪宅。在加拿大,华人买家炒高房价的声音一直不绝于耳。

去年7月,金融危机阴霾尚未散去,一对来自北京的夫妇就以1180万加元(约合7670万元人民币)买下了当年多伦多售价最贵的豪宅。这幢别墅 位于多伦多著名的豪宅区Bridle Path,被称作“小凡尔赛宫”,占地2英亩,建筑面积1.8万平方英尺,共有18+1个房间,仅停车位就有30个,且大花园、游泳池、网球场等一应俱 全。

令当地中介颇感惊讶的是,如此大手笔置业,这对北京夫妇却选择一次性现金全款付清。实际上,有相当比例投资移民购房时均未贷款。一地产经纪表 示,尽管其投资移民的客户有能力付清全款,但他还是劝这些客户购置房产时贷一半款,因为“现在按揭利率处于历史低位,银行的钱用起来很便宜。”

据一名吕姓地产介绍,由于近年来中国的买家不断问津豪宅,多伦多最大的豪宅区Lawrence Ave与Bayview Ave东北方,已形成加国本地富豪、华裔移民与犹太裔“三足鼎立”的局面

相比多伦多,曾多次被评为“世界上最适宜人居住的地方”的温哥华,吸引了更多的投资移民。今年6月,均价90万加元、毗邻温哥华冬奥速滑馆的高 档公寓River Green一售而空,90%是华人买家。一个有趣的现象是,中国“五一”、“十一”这两个黄金周,通常也是温哥华楼市的销售高峰期。因为每逢这两个长假, 不少已获得移民签证的中国买家会到温哥华登陆或探望在此居住的家人,并借此机会购置房产。

不仅中国移民对在加拿大置业的热情高涨,来自中国的游客也对加国的楼市表现出浓厚兴趣。今年8月中旬,中加特许旅游目的地协议(ADS)生效后 的中国首发团来到加拿大,令旅游业者意想不到的是,接待的首发团团员中,大部分人最关心的是当地房价。目前,部分旅行社已准备在未来的ADS团行程中,增 加看房时段。

颇具诱惑力的房价

“不要说和上海比,江苏南通的别墅价格现在都涨到了每平方米1.2万~1.5万元人民币,多伦多大部分地区的House(相当于国内的别墅)比南通还要便宜。”投资移民陈女士向本报记者感叹。

韩姓地产经纪则表示,确实有不少移民认为多伦多的房价很便宜。比如,在上海佘山地区的别墅动辄售价上亿元人民币,在多伦多只需500万左右加元(约合3250万元人民币)即可买到类似面积的豪宅,且周边环境和教育资源等软硬件设施均要好于上海。

不久前,记者在多伦多的房东、来自北京的Lisa Li购置了另外一套房产作投资。这套靠近市区、面积达3500英尺(约合325平方米)的半独立屋,售价为72.9万加元(约合473万元人民币),每平 方米的价格仅为14500元人民币左右,比北京五环外的房价还低,但是租金回报率却是北京同价位房屋的两倍以上。

多伦多吴姓地产经纪告诉记者,多伦多房价在世界范围的大都市中都是偏低的,自1996年以来年均增幅度仅为6%左右,如果考虑到通货膨胀因素,增幅甚小。

最新统计数据显示,今年7月全加拿大平均房屋售价为33.04万加元。其中,第一大城市多伦多房屋均价为42.48万加元;温哥华最高,为57.71万加元。

目前,高达75%比例的华人都购买了属于自己的物业。谈及华人为何如此热衷在加拿大置业,韩建国表示,“安居乐业是中国人的传统观念,不买房就没有落地生根的感觉,此外很多人倾向于投资房产实现保值增值。”

哪里的豪宅最有投资价值?多伦多!

因为觉得温哥华的豪宅已经高得离谱了,8月中,直飞多伦多考察当地豪宅市场,发现无论是大多地区的中端豪宅(指土地面积10000尺以上,房子 面积5000尺以上)还是多伦多劳伦斯区的高端豪宅(土地面积2英亩以上),相同的房子和土地,价格是温哥华西区豪宅的30%-50%,经对比和研究之后 觉得:200-500万的豪宅,还是多伦多的有投资价值!

如下面这个叫价近2千万的楼盘,这是最高端的豪宅,其实它的土地和建筑成本不会超过1000万

比如相邻的一块带旧房子的地皮:

面积也是10万平方尺,但是标价只是495万,加上15000尺房子的建筑费,即使土地按照标价成交,完工后成本不会超过900万,投资回报超过100%啊,这可比国内有风险的房地产开发好多了啊!GO,炒多伦多豪宅

如果看平常的豪宅:

一样的房子,类似的地段,在温哥华西区估计要卖到500-600万!但在多伦多只是280万开价

华人看好多伦多楼市大势 升5倍与伦敦比肩?

(和讯博客)风景秀丽的安大略湖畔,红河谷之侧,坐落着大多伦多的高科技之城Markham。在2009年6月27日,当地开发商Remington推出的一个公寓,一天内即告售罄。

买家当中,不少是已经移民加拿大的中国人。而在这个开发项目背后,有着上亿国内资金的进驻。中国人彼此之间的房产买卖,已经做到了多伦多。

移民加拿大数年的施叔范在女儿考上了名校多伦多大学以后,回国从事房地产代理,其参与运营的一家投资咨询公司正在推广多伦多的某个项目。据施叔 范透露,在这个房产项目的开发中,有三分之一是商业地产项目,而这部分的资金就来源于国内,金额有上亿人民币。但对于这部分资金来源于哪个公司或集团,施 表示暂时不方便透露。

记者了解到,在房地产施工开发、以及整体法律法规等管理体系上,加拿大有着与澳大利亚相似的优势,同样作为移民输入国,以房养学的概念也开始渗入加拿大移民和留学生头脑中。

不过,目前在加拿大购房作为以房养学投资方式的人数,并不及澳大利亚火热。究其原因,不能排除加拿大以前一直尚未成为中国旅游目的地国这个因素。在购房这个投资行为中,看房的便利性还是相当重要的。

不过,施叔范对中国人在加拿大投资房产的前景相当看好:"20年前,伦敦的房价与多伦多相当,但现在,伦敦的房价已经是多伦多房价的5倍;考虑到城市发展的趋向,以及多伦多日益增多的移民留学人数,房产的升值空间相当巨大。我们相信,投资的人数也会越来越多。"

记者了解到,目前美国最大的房地产开发商,以及香港的李嘉诚都已经加入到大多伦多的Condo开发当中。而当大量热钱流入中国的同时,也有越来越多的票子,从中国人口袋里流出去,在大洋彼岸的广袤土地上,重复他们盖房子、卖房子与买房子的永恒梦想。



温哥华、多伦多房价走势分析

加国安居网9月1日讯,据多伦多信息港报道,城市的房价可购性问题归根结底是:人太多,地太少。

是什么因素导致温哥华的房价是温尼伯的四倍,是多伦多的两倍多呢? “非常简单,”UBC中心城市经济和地产主任Tsur Somerville说。

“如果你想在这里得到和温尼伯一样的房价,那你唯一要做的事情就是将山锄平,将海填满。”

这会使得人口的流入停滞或者缓慢下来——尽管这会使得我们优美的风景突然消失,随之而来的就是基础设施状况的恶化。

“ 这取决于你怎么来定义了, ” Somerville说,“70%的土地是不能开发的。

不是山就是水,再或者就是美国的土地了。” 还有,除了不能逾越的地理限制之外,一般情况下,人口还在以每年1.3%或者1.5% 的速度不间断地增长。

“ 一个城市的人口越多, 房价就越高,”他说。“如果我们失去70%的土地,我们的一个拥有200万人口的都市之房价就会和一个拥有700万人口的都市之房价差不多,因为人们的交通距离几乎是一样的。”

神话

这是否就是说这个无处不在的神话是不存在事实根据的呢?你也许知道,维持温哥华置业成本如此之高的因素有:

富有的移民想将自己在香港或者其他亚洲国家的家室接到加拿大;

罪犯洗钱、投机、没有孩子的家庭,他们收益于捐税鼓励,因而不愿意从好地段的大房子中挪动;

用于修建公园和农业土地保护区的;

附加在开发商身上的规则和费用;

房屋销售的物业转移税;

最近的统一销售税;

买主被敲诈的市容建设;

鲁莽的年轻买主愿意承担高负债;

经济状况良好的内在原因。

一个读者甚至认为是公务员的错误,因为他们数量巨大、收入高昂,他们过多地投资于地产。一个学术研究得出的结论是这个城市无处不在的“免费”停车。

以上我们看到了种种神话,这些神话或多或少地都将问题指向了大多数的都市居民,不管我们自己认同的是哪一种神话。总之,结论就是这些神话都根源于一点点事实。但是,他们都没有提到供需关系法的影响。

“那是为什么即使经济崩溃,房价仍然不会受影响的原因,”卑省商业委员会的Jock Finlayson这样说。“你是看到一些跌落,但是非常温和,因为人口在增加,土地不会变。”

保持需求

保持需求的原因在于大部分的人口增长来源于国际移民,卑省地产委员会的 Cameron Muir说,不像内部移民,他们不会追随经济周期的变化。

“当经济环境变差时,移民仍然源源不断,” Muir说,“这不仅增加了人口,而且增加了住房需求,” 同时, “ 我们的移民都是精英, ” Muir说,并且引用了数据:大约55%的加拿大投资移民者是来卑省的,大部分是来温哥华的。

但是,对那些已经移民来的人或者是那些没有钱的新移民来说,Finlayson强调道, “这里的收入并不高,比卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多、渥太华或者伦敦和安省都低。但是,我们的房价却更高。因此,人们就少买房。他们每天的交通距离要比其 他地区的人多,而他们比其他城市的人居住的面积更少。”

“他们住在共管公寓里抚养孩子,这在其他的城市是不多见的。” 还有,那些人数激增的年轻人则用一种让人不安的方式来解决这个问题,Andy Yan 这样说,他是Bing Thom Architects的规划师和建筑师。

高房价对于创新和创造非常有害

Yan 也谈到了其他高房价城市的情形。

在香港,这个自由贸易港湾,60%的人们居住在政府资助的房子里,他这样说。

另一方面,在旧金山,过去20年里的高房价使得需求萎靡,巨大数量的城市工人居住在离城市较远的低点,在城市和住处来返。

三分之二的都市人居住在温哥华城外,尽管我们还没有受到像在旧金山一样的压力。

相反,Yan也指出,许多温哥华人,特别是那些有艺术倾向和喜欢城市气息的人来说,他们会背起行囊去蒙特利尔和多伦多,只是因为在那里生活更加便宜,而且可以追求自己的艺术梦想。

“因为温哥华目前的地产市场很不健康,”他说。

“高房价对于创新和创造非常有害。如果人们都在忙于支付房租,下一个Facebook 和苹果电脑可能会产生于温哥华吗?” 结果就是,他说,温哥华逐渐被年轻人看做是一个可以暂时待两年的地方,而不是一个永久居住的地方。

“这是个严重的问题。我们得想想未来的情况。他们不会来这里支持我们了,也不会支付我们的基础设施的费用了。”

中国移民钟情加拿大楼市 直呼房价“很便宜”

多伦多房价一点也不贵。”来自江苏南通的投资移民陈女士今年3月移居加拿大,稍作安顿之后,就和在国内开工厂的先生到处看房子。今春多伦多的楼 市炙手可热,陈女士看中的多套房源均未到手,有朋友劝她“等一等”。目前,多伦多楼市已现冷却迹象,陈女士表示,只待合适时机就会出手。

像陈女士这样一到加拿大就将置业作为首要目标移民不在少数。随着近几年中国大陆投资移民逐渐的增多,大陆买家强大的购买力令当地开发商和地产经 纪“刮目相看”。某华人地产经纪韩建国告诉记者,其投资移民客户中,以购买价值100万到300万加元(1加元约合6.5元人民币)高端物业的居多。

Tridel、Concord Pacific等加拿大知名开发商瞄准华人巨大的置业潜力,在多伦多、温哥华等地的华文报纸上大量投放广告,并与搜房等中国网站合作举办“购房团”活动,以吸引大陆买家。

投资移民青睐高端物业

据加拿大移民局发布统计数据,2009年,投资移民加拿大的中国大陆投资移民的有数千人,几乎占据当年总配额的一半。

这些中国投资移民显然没有令加拿大政府失望。他们给加国带来大量财富的同时,还在温哥华、多伦多等城市一掷千金购买豪宅。在加拿大,华人买家炒高房价的声音一直不绝于耳。

去年7月,金融危机阴霾尚未散去,一对来自北京的夫妇就以1180万加元(约合7670万元人民币)买下了当年多伦多售价最贵的豪宅。这幢别墅 位于多伦多著名的豪宅区Bridle Path,被称作“小凡尔赛宫”,占地2英亩,建筑面积1.8万平方英尺,共有18+1个房间,仅停车位就有30个,且大花园、游泳池、网球场等一应俱 全。

令当地中介颇感惊讶的是,如此大手笔置业,这对北京夫妇却选择一次性现金全款付清。实际上,有相当比例投资移民购房时均未贷款。一地产经纪表 示,尽管其投资移民的客户有能力付清全款,但他还是劝这些客户购置房产时贷一半款,因为“现在按揭利率处于历史低位,银行的钱用起来很便宜。”

据一名吕姓地产介绍,由于近年来中国的买家不断问津豪宅,多伦多最大的豪宅区Lawrence Ave与Bayview Ave东北方,已形成加国本地富豪、华裔移民与犹太裔“三足鼎立”的局面

相比多伦多,曾多次被评为“世界上最适宜人居住的地方”的温哥华,吸引了更多的投资移民。今年6月,均价90万加元、毗邻温哥华冬奥速滑馆的高 档公寓River Green一售而空,90%是华人买家。一个有趣的现象是,中国“五一”、“十一”这两个黄金周,通常也是温哥华楼市的销售高峰期。因为每逢这两个长假, 不少已获得移民签证的中国买家会到温哥华登陆或探望在此居住的家人,并借此机会购置房产。

不仅中国移民对在加拿大置业的热情高涨,来自中国的游客也对加国的楼市表现出浓厚兴趣。今年8月中旬,中加特许旅游目的地协议(ADS)生效后 的中国首发团来到加拿大,令旅游业者意想不到的是,接待的首发团团员中,大部分人最关心的是当地房价。目前,部分旅行社已准备在未来的ADS团行程中,增 加看房时段。

颇具诱惑力的房价

“不要说和上海比,江苏南通的别墅价格现在都涨到了每平方米1.2万~1.5万元人民币,多伦多大部分地区的House(相当于国内的别墅)比南通还要便宜。”投资移民陈女士向本报记者感叹。

韩姓地产经纪则表示,确实有不少移民认为多伦多的房价很便宜。比如,在上海佘山地区的别墅动辄售价上亿元人民币,在多伦多只需500万左右加元(约合3250万元人民币)即可买到类似面积的豪宅,且周边环境和教育资源等软硬件设施均要好于上海。

不久前,记者在多伦多的房东、来自北京的Lisa Li购置了另外一套房产作投资。这套靠近市区、面积达3500英尺(约合325平方米)的半独立屋,售价为72.9万加元(约合473万元人民币),每平 方米的价格仅为14500元人民币左右,比北京五环外的房价还低,但是租金回报率却是北京同价位房屋的两倍以上。

多伦多吴姓地产经纪告诉记者,多伦多房价在世界范围的大都市中都是偏低的,自1996年以来年均增幅度仅为6%左右,如果考虑到通货膨胀因素,增幅甚小。

最新统计数据显示,今年7月全加拿大平均房屋售价为33.04万加元。其中,第一大城市多伦多房屋均价为42.48万加元;温哥华最高,为57.71万加元。

目前,高达75%比例的华人都购买了属于自己的物业。谈及华人为何如此热衷在加拿大置业,韩建国表示,“安居乐业是中国人的传统观念,不买房就没有落地生根的感觉,此外很多人倾向于投资房产实现保值增值。”

哪里的豪宅最有投资价值?多伦多!

因为觉得温哥华的豪宅已经高得离谱了,8月中,直飞多伦多考察当地豪宅市场,发现无论是大多地区的中端豪宅(指土地面积10000尺以上,房子 面积5000尺以上)还是多伦多劳伦斯区的高端豪宅(土地面积2英亩以上),相同的房子和土地,价格是温哥华西区豪宅的30%-50%,经对比和研究之后 觉得:200-500万的豪宅,还是多伦多的有投资价值!

如下面这个叫价近2千万的楼盘,这是最高端的豪宅,其实它的土地和建筑成本不会超过1000万

比如相邻的一块带旧房子的地皮:

面积也是10万平方尺,但是标价只是495万,加上15000尺房子的建筑费,即使土地按照标价成交,完工后成本不会超过900万,投资回报超过100%啊,这可比国内有风险的房地产开发好多了啊!GO,炒多伦多豪宅

如果看平常的豪宅:

一样的房子,类似的地段,在温哥华西区估计要卖到500-600万!但在多伦多只是280万开价

华人看好多伦多楼市大势 升5倍与伦敦比肩?

(和讯博客)风景秀丽的安大略湖畔,红河谷之侧,坐落着大多伦多的高科技之城Markham。在2009年6月27日,当地开发商Remington推出的一个公寓,一天内即告售罄。

买家当中,不少是已经移民加拿大的中国人。而在这个开发项目背后,有着上亿国内资金的进驻。中国人彼此之间的房产买卖,已经做到了多伦多。

移民加拿大数年的施叔范在女儿考上了名校多伦多大学以后,回国从事房地产代理,其参与运营的一家投资咨询公司正在推广多伦多的某个项目。据施叔 范透露,在这个房产项目的开发中,有三分之一是商业地产项目,而这部分的资金就来源于国内,金额有上亿人民币。但对于这部分资金来源于哪个公司或集团,施 表示暂时不方便透露。

记者了解到,在房地产施工开发、以及整体法律法规等管理体系上,加拿大有着与澳大利亚相似的优势,同样作为移民输入国,以房养学的概念也开始渗入加拿大移民和留学生头脑中。

不过,目前在加拿大购房作为以房养学投资方式的人数,并不及澳大利亚火热。究其原因,不能排除加拿大以前一直尚未成为中国旅游目的地国这个因素。在购房这个投资行为中,看房的便利性还是相当重要的。

不过,施叔范对中国人在加拿大投资房产的前景相当看好:"20年前,伦敦的房价与多伦多相当,但现在,伦敦的房价已经是多伦多房价的5倍;考虑到城市发展的趋向,以及多伦多日益增多的移民留学人数,房产的升值空间相当巨大。我们相信,投资的人数也会越来越多。"

记者了解到,目前美国最大的房地产开发商,以及香港的李嘉诚都已经加入到大多伦多的Condo开发当中。而当大量热钱流入中国的同时,也有越来越多的票子,从中国人口袋里流出去,在大洋彼岸的广袤土地上,重复他们盖房子、卖房子与买房子的永恒梦想。

07年大多伦多小学排行榜及市场分析

07年大多伦多小学排行榜及市场分析

费萨研究中心于2007年2月11日,公布了最新的安省小学排名,共有37所被评为一级水平, 大多伦多共占24所,此次评分,主要还是参照阅读,写作和数学方面的全省统考成绩。摘录如下,供大家参考:

按字母顺序排列:

Académie de la Moraine, Richmond Hill

Arbor Glen, Toronto

Bayview Glen, Thornhill

Bishop Strachan, Toronto

Cornell, Toronto

Courcelette, Toronto

Denlow, Toronto

Harrison, Toronto

Hillmount, Toronto

Kennedy, Toronto

Milliken, Toronto

Rippleton, Toronto

Roy H Crosby, Markham

Sainte-Marguerite-Bourgeoys, Markham

Sathya Sai, Toronto

Seneca Hill , Toronto

St Clement, Toronto

St Justin Martyr, Unionville

St Michael’s Choir, Toronto

St Padre Pio, Woodbridge

St Rose of Lima, Mississauga

St Sylvester, Toronto,

Transfiguration of our Lord, Toronto

William Berczy, Unionville

从上面的学校的分布来看,大多分布在李丁经常向大家推荐的地区,而且也感到社区和学校是相辅相成,相互影响的。不论是百万豪宅,还是中产住宅,该地区经常会有一两所好的学校,而且基本上年年榜上有名。

好的学校也影响着该校所在社区的房价。

在这次的排名中,想提请大家注意的有以下几个校区:

Arbor Glen,Hillmount,位于Don Mills/Steels, 周围有一些20几万的Townhouse以及30几万的半独立屋可供选择。一直以来是新移民租房,购房的热门地区。

Bishop Strachan,位于Yonge/St.Clair, 是非常著名的女子私校,所在小区既是赫赫有名的森林山(Forest Hill), 区内还有另一间闻名遐迩的男私校Upper Canade, 如果你想选择200万以上的豪宅,该区是不二之选。

Denlow, Harrison, Rippleton位于Lawrence以北,401以南,Bayview街以东,Leslie以西, 如果你想买150万以上的豪宅,或者打算自己翻盖新房, 该区优势明显!

Roy H Crosby, William Berczy,位于万锦市,Hwy7/McCowan, Hwy7Warden, 一向是李丁推荐的中产住宅热门地区,生活方便,生活设施齐全,人员构成简单,是该区的特点。

Seneca Hill , Kennedy,这两个校区,生活交通最为方便,出租容易,是投资房的热点地区。

对这些小区特点的总结,难免以偏概全,但也是来至于实践。

“国进民退”的说法真的不成立吗?

加国安居网8月11日讯,据华尔街日报报道,2009年以来,中国是否出现了“国进民退”似乎成了一桩悬案。部分学者和媒体以钢铁、航空、房地产和煤炭等行业的典型案例作为论据,认为“国进民退”已蔚然成风;而政府部门则多次以统计数据说话,力证总体上并不存在“国进民退”。8月2日,新华社援引国家统计局有关负责人的分析,再次表示,总体上看,统计数据并不支持“国进民退”,“国进民退”的说法显然是不成立的。

如此言之凿凿的表态难免有草率之嫌。事实上,此前政府部门以统计数据说话时就曾经有失严谨。记得2009年11月,国家统计局局长马建堂曾用2005-2008年规模以上工业数据来否认“国进民退”的存在,他认为国有及国有控股企业在企业单位数、工业总产值、资产总额、利润总额、从业人数几大指标上占的比重是逐年下降的,没有一个年份是上升的。

但是,马建堂局长使用的统计数据并没有太大的说服力。一方面,这只是2005-2008年的数据,公众更关心的是2009年的数据变化;另一方面,这些数据只是覆盖了规模以上的工业企业,并不包括其他行业,比如批发零售业、房地产、金融和交通运输等第三产业,仅从片面和局部的工业数据就草率地认为“总体上”不存在国进民退,显然并不严谨。

也许,正是基于此,8月2日的新华社报道中补充了2009年的统计数据,而且加入了批发零售业的数据,但不得不说,报道中披露的数据仍然是不全面的,如果想论证总体上不存在“国进民退”,统计部门还需要下点功夫做一个真正“总体上”的评估。

当然,在评估之前,似乎要定义一下“国进民退”。静态地看,“国进民退”意味着国有及国有控股企业在诸多经济指标中占的比重不再下降反而上升;动态地看,“国进民退”还意味着国有及国有控股企业所占的比重虽然还在下降但其下降的速度减缓,也就是出现了“拐点”。

目前来看,统计部门是从静态的角度来衡量“国进民退”的。比如,根据新华社的报道,2005年我国规模以上工业企业中,国有及国有控股企业的单位数量、工业总产值、资产总额、利润总额和从业人数占全部规模以上企业的比重分别为10.1%、33.3%、48.1%、44%和27.2%,到2009年,上述主要经济指标的比重分别为4.7%、26.7%、43.7%、26.9%和20.4%,分别下降了5.4、6.6、4.4、17.1和6.8个百分点。

乍看之下,这似乎是一幅“国退民进”的图景,而不是“国进民退”。但如前所述,我们更关注2009年的变化。根据历年统计年鉴的数据,我们会发现,一方面,2009年上述主要指标的比重并没有全部下降,其中国有及国有控股企业从业人数占的比重从2008年的20.3%上升到2009年的20.4%,尽管是微弱的上升,但毕竟是近几年罕见的现象;另一方面,从动态的角度来看,2009年,除了从业人数的比重出现上升外,其他大部分指标的比重虽然下降,但其下降速度已经明显放缓,比如,2008年单位数量、资产总额和利润总额的比重分别下降1.14%、1%和10.1%,而2009年,上述指标的比重分别下降了0.3%、0.08%和2.76%。

这两方面都表明了,即使仅仅衡量规模以上的工业企业,即使用备受争议的官方统计数据,在2009年,也确实出现了“国进民退”的些许趋势,即国有及国有控股企业在主要经济指标中所占的比重或者上升,或者下降的速度出现大幅减缓。

此外,在新华社的报道中,还用民间投资占城镇固定资产投资比重的不断提高来佐证“国进民退”的不存在,据其统计,2010年一季度这一比重已首次超过50%。这固然是一个振奋人心的消息,但是,这并不能证明2009年没有出现“国进民退”,事实上,2009年初至2010年2月,国有及国有控股企业的投资增速一直远远高于城镇固定资产投资增速,平均高出6.6个百分点。

其实,这是最令人揪心的“国进民退”,如果国有及国有控股企业吸收了大量贷款,进行了大笔投资,反而在工业总产值、资产总额和利润总额指标上依然下降(虽然降幅有所缩小),在投入一方“进”,而在产出一方“退”,则是对社会资源的极大浪费。如果统计部门还以产出一方的“退”来佐证“国进民退”的不存在,则更是自打耳光,令人啼笑皆非,因为他们拿出的数据进一步证明了国有企业效率的低下。

总之,统计部门需要拿出更细致全面的全行业数据来论证2009年中国是否出现了“国进民退”的趋势。如果统计数据显示国有企业在产出方面依然在节节败退,并不值得统计部门大书特书,考虑到国有企业享受到的大量优惠政策,这恰恰证明了国有企业的低效和国有企业改革的紧迫性。如果统计数据显示在2009年确实出现了“国进民退”,倒让人稍显觉得安慰,毕竟它们没有浪费宝贵的社会资源,但这种安慰只是暂时的,因为所有权缺位的垄断型国有企业必定是低效的,如果它们继续前进,中国的市场化改革将继续后退。

缺乏安全感的中国富人掀起移民潮

加国安居网8月10日讯,据华尔街日报中文网报道,美国《国际先驱论坛报》8月5日的一篇文章说,在北京的加拿大律师Mikael Charette惊奇地发现,竟然有如此多的中国家庭是从上世纪90年代国有企业的资产转为私人所有时开始发家的。但不管中国这些新富家庭变得多么富有,他们都没有安全感,所以纷纷求助Charette这样的律师帮他们移民海外。

文章说,中国去年已经成为澳大利亚最大的移民来源国,Charette律师说,今年6月共有519名亚洲人申请向加拿大魁北克省投资移民,其中中国人占了85%。文章说,当10年前移民加拿大的Joy Xi 被问到中国人为何要移民海外时,她的回答是:三鹿。这位女士说,中国正日益变得富裕,但也在变得越来越不平等,这使得富人们感觉不安全。

朝鲜少年逃亡者难以融入韩国生活

美国《基督教科学箴言报》8月5日的报道说,有越来越多的朝鲜青少年逃亡到韩国,自从朝鲜战争结束以来,已有19,300名朝鲜人逃亡到韩国,而上世纪90年代末朝鲜遭遇的严重饥荒则使逃亡韩国的朝鲜人从涓涓细流变成了一股洪流。报道说,由于有报道说朝鲜出现了更严重的食品短缺且政局日益不稳,逃亡韩国的朝鲜人预计今年10月将突破20,000人。

但报道说,这些朝鲜年青少年在韩国的前途并不乐观。成年后他们在韩国社会很可能遭遇雇主的歧视,所挣的工资也会大大低于韩国平均水平。报道说,这些朝鲜青少年不佳的语言能力以及韩国社会对他们挥之不去的偏见意味着,他们所能挣到的工资通常会明显低于一般韩国人。他们的失业率将近14%,而韩国的平均失业率是4%。

中国被指挤占非洲救命钱

英国《每日电讯报》8月5日报道说,一位曾负责建立“全球抗击艾滋病、结核和疟疾基金”的美国前政府官员披露,中国从这个基金拿到的钱比严重贫困的非洲国家还要多。报道说,中国虽然是联合国安理会常任理事国和世界经济大国,但它对这一基金的捐款却低于许多国家。中国向该基金捐助了1,600万美元,但却从这一基金领取了10亿美元。

报道援引这名美国官员的话说,中国从这个基金拿到的抗疟疾捐款为1.49亿美元,而据报中国去年只有38人死于这种传染病;刚果民主共和国拿到的抗疟疾捐款少于中国,但该国去年却有近25,000人死于疟疾。

印度楼市也不缺泡沫

加国安居网8月10日讯,据华尔街日报报道,印度房地产市场去年展开剧烈反弹,目前专家们担忧,印度的某些地区可能正形成价格泡沫。

房产服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)印度业务首席执行长达特(Sanjay Dutt)说,我对德里和孟买感到担忧。

他说,孟买中心一些在建大型公寓的价格已经超过了2007年楼市高点时达到的峰值。

与之相比,其他印度城市的房价则涨幅温和,更好地反映出经济的改善。在海德拉巴等城市,房价由于政治问题甚至出现了下滑。

从历史上来看,孟买和包括新德里以及古尔冈、诺伊达等周边城市的国家首都区是印度住房价格最高的地区。然而在2008年末和2009年初的经济滑坡期间,这些城市的房价下跌了25%甚至更多。

不幸的是,去年年底经济刚开始好转,这一趋势就很快发生了逆转。

购房者被房价走低吸引,而坐拥资金的投资者却看到了投资机会。同时,许多开发商也利用人气的改善来启动新的公寓项目。有些开发商以前在建造商用楼房和商场的同时也会顾及民宅,如今他们把更多重心放到了住宅楼上,因为商用楼房的需求不及前者。

这导致房价大幅上涨至被一些专家称为无法负担的水平,还引发新的拟建楼房出现爆炸性增长。

一些市场观察人士对今后三至五年内可能出现的大量公寓供应感到忧心。

以孟买为例,由于法律条款的更改,建筑商如今能够修建更高的楼房。在孟买中南部地区,目前大约有4000万至5000万平方英尺的公寓面积在建。这大概能转化成6000套左右的公寓,其中许多都是针对超级富豪们开发的。房地产投资公司Saffron Asset Advisors Pvt. Ltd.的董事总经理沃拉(Ritesh Vohra)说认为,相关基础设施还跟不上这一情况的发展。

拟建中的楼房包括一座大约有117层楼高的建筑。市场专家担心,由于印度开发商和工程师缺乏建造如此高的大楼的经验,因此最后的完工时间可能会比当初承诺的四至五年要长。

在德里及其周边的古尔冈和诺伊达,Jaypee Group和Unitech Group等建筑商正在修建许多超大型住宅项目。由于许多公寓将会在今后几年同时入市,这将引发供应过量,可能还会压低房价。

房地产咨询公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)南亚地区董事长兼董事总经理麦格齐恩(Anshuman Magazine)说,某些微观市场的房价可能会下跌。

仲量联行的达特认为,房价下跌的幅度不会太大,只是当开发商发现他们无法售出全部库存时,会在假日期间提供一些折扣。此外,一些开发商可能不得不对在建项目作出调整。

达特说,你会看到随之出现一些更加精明的项目。比如开发商会缩小公寓的面积,或是建造一居室公寓,这使得人们从价格上更加便于承受。

对购房者而言,这提供了更好的买入机会。但专家建议要对建筑商过去的纪录保持前所未有的警惕,尤其是在公寓能否按时交付的问题上。

中国目前不宜鼓励富人“裸捐”

加国安居网8月10日讯,据华尔街日报报道,美国首富巴菲特近来正忙着给富豪同党们“扒衣服”。这老头儿率先垂范,他6月16日接受美国《财富》杂志采访时说,在有生之年或过世后,他将把百分之九十九以上的财产捐给慈善团体,用现在时髦的话说,这是“裸捐”。巴菲特目前正与美国另一富豪比尔•盖茨一道,说服美国亿万富翁们公开承诺捐赠自己至少一半的身家,即至少“半裸”。据说软件业巨子埃利森已响应号召,表示愿将至少95%的财产捐给慈善事业。看来埃利森除了保留一条“小内裤”外,也准备“豁出去”了。

巴菲特和盖茨还想乘胜追击,鼓励中国和印度的富人也把过半家私捐献出来。巴老对他的亚洲行动似乎还是很有信心的,因为据他说,“在某些方面全世界都在效仿美国。”可以想见,当今年9月巴菲特和盖茨双双莅临中国,与这里的亿万富翁开会讨论捐赠问题时,一向善于跟风的中国社会肯定会掀起一股压富人“裸捐”的浪潮。在巴菲特抛出“承诺捐一半财富的富有捐赠者名单”后,华人首富李嘉诚已经因“榜上无名”而感受到了媒体的压力,虽然他的基金会过去30年中累计捐款超过100亿港元。

富人慷慨捐钱无论在哪个社会都是应该鼓励的好事,但笔者以为,鼓励富人“裸捐”或捐出大部分财富,对当今中国社会来说时机还不成熟。首先,中国重新允许人们发家致富只有短短30余年时间,中国现在急需补上的不是巴菲特等人“身家捐一半”的超前财富观,而是“仓廪实而知礼节”财富常识,中国高档物业里的住户文明素质不如普通小区居民的例子还少吗?或许是受毛泽东时代“反财富论”思潮的影响,中国许多有钱人不是以富而高雅、富而知礼为荣,反而觉得富而粗俗、富而违规才显得自己“有派”,才显得自己“政治正确”。文化部长蔡武日前说,中国近年来文艺创作的低俗化倾向严重,但不知蔡部长是否意识到,高雅艺术归根结底是有高雅品味的有钱人捧出来的,如果中国社会的富人永远沉迷在鱼翅宴、天上人间这一精神层次,又如何指望当代中国社会能诞生出类似于昆曲那样的高雅艺术呢?所以,中国现在与其大力倡导富人“裸捐”,不如先鼓励他们把钱花在高雅的消费上。一个社会总是中产阶级模仿富人、穷人模仿中产阶级,只有富人的精神层次先提高了,整个社会的精神和道德层次才有可能随之提升。

其次,中国社会现在也没有能力高水平管理富人“裸捐”出来的财富。巴菲特和比尔•盖茨之所以承诺身后会将大部分财产捐赠给基金会,既是因为他们有一颗慈善心,恐怕也是因为这样更有利于他们所开创事业的长远发展。试想,如果巴菲特的儿子既无兴趣也无能力接掌伯克希尔哈撒韦公司,他老爸故去后此公子凭借手中的股权一通乱来,很有可能把巴老苦心经营一辈子的投资事业搅黄。而如果由专业化的基金公司来掌管巴菲特留下的伯克希尔股权,则既能有效制衡伯克希尔新掌门人的决策,又不至横生枝节给人家添乱,还能保证把巴老资产的投资收益用于公益,岂不三全其美?

可见,美国之所以有大量富人能欣然承诺身后“裸捐”财产,首先是因为美国有比尔及梅林达•盖茨基金会这样能高水平管理善款的公益基金管理机构。这类机构的产生既有赖于市场经济的高度发展,也有赖于法制的健全,特别是对私人财产的有效保护。试想,如果法律不能保护盖茨基金免受政府的干预和操纵,不能杜绝基金管理者贪污、挪用自己管理的善款,巴菲特敢把自己辛苦一辈子攒下的几百亿美元交给这个基金会吗?而在中国几千年来令人心酸的动荡历史上,人们满眼看到的却是对私人财产的侵占、剥夺,中国《物权法》的诞生之所以一波三折,据说主要就是因为有人拼命反对“公有财产和私有财产平等保护”这一条。中国在这种现实环境下倡导富人“裸捐”,很可能导致富人因怕“裸奔”而加紧“私奔”。

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