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专题分析:加拿大房市如梦幻如泡影?(二)

房地产市场上的买家,大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别,三者之间可能互相重叠,而资金投入者的角色,更会随着市场处境的新变化而互相转换。

目前本地房地产市道趋向缓和,短期之内,似难再现疯涨势头,专家认为,这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势,而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。

一般来讲,用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产,用以出租赚得租金,同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词,他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值,而是在预料房市上涨的前提下,买入后在短期内就卖出谋利,且期待利润极大化,那如同炒作股票般,风险相应较大。

觑准满意利润价位出手

据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,并没有一个公认的持有物业时间期限,来断定买家是投资还是投机。大温地区数年前房市炒风盛行的时候,炒家对楼花的炒作,则是典型的投机行为,但往往更要承受房市暴跌所引致的损失。

最初,这些炒家看准房市将涨,同时买入四五处兴建中的楼花,他们购买时就确定自己不会将来入住,或者等到交楼,而是在手中持有几年或更短的时间,觑准一个满意的利润价位,就会把楼花转手卖出,很多人以此获得暴利。

不过目前房市放缓声中,反倒会帮助把此类炒家挤出市场,因为没有暴涨的空间时,炒家就无利可图,只能暂时退出。

有时候,用家、投资者和炒家的身分很难确切区分,比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子,妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为,反正已经错过了自己觉得合理的入市机会,决定等待下去。

去年年初还是金融海啸期间,大温房价下跌接近30%时,张先生就出手以55万元,在卑诗北本拿比买入一处孖屋,原本打算常住下去;但仅一年多,附近同类房屋即已叫价70万左右,张先生同妻子商量之后,最近以69万元把房子卖出。他们虽然现在又租房居住,但一年半不到即已获利逾十万元,令他们十分开心。张先生说:「自己从来没打算炒楼,但现在有机会赚一笔,那又何乐而不为呢?」

以张先生这个买卖房子的例子分析,他在过去一年有多的时间里,投放资金到房产的行为,究竟属于用家、投资者,还是炒家的性质呢?

两份楼市报告 看法刚相反

就楼市是否已到达泡沫阶段,随时都会爆破?加国两个研究机构,9月初不约而同先后发表研究报告,但各自得出不同结论。

加拿大另类政策中心的报告书认为,在加拿大各大房屋市场中,已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机,而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为,楼价上涨之急,已经成为祸源,随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳(David Macdonald)表示:「按揭利率只须要增加1至1.25%,便足以触发楼市崩溃。」

足以防止类似美国的楼市崩溃

不过,贺维学会(C.D. Howe Institute)跟着一日发表的报告书,则认为加拿大的房屋按揭政策审慎,足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市,银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低,原因是加国的房屋按揭向来有严格规定,例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。

另外,加国高风险放款会受到限制,而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间,美国的楼价急挫约30%,但加国的楼价只下跌9%,随即在去年快速反弹。

那些认为加国房市不存在泡沫隐忧的人士,其中一个重要依据,就是本国的银行体系稳固健全,甚至作风较为保守,对房屋贷款审批严格,可有效防止房产泡沫化。

据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,加拿大并不存在类似美国的次级房屋贷款问题,且通常不贷款予「忍者」(NINJA)申请人(详另文),因此不会导致由此产生的大量屋主因无力还贷,房屋被银行收回或由法庭拍卖沦为「银主盘」的现象。

房屋开支不超过家庭收入32%

据一些办理房屋贷款业务的本地银行业人士表示,加国多年来对公众房屋贷款申请的核批都极为严格,除规定用于房屋的开支不能超过家庭收入的32%、全部家庭信用开支不能超过家庭收入的42%外,发放贷款的金融机构,还要对所按揭的物业进行估价,查核申请者的收入状况,也要检查申请者的信用歷史等。

2008年下半年金融海啸席捲全球以来,加国联邦政府更是未雨绸缪,逐渐收紧房贷政策以防止房产泡沫化。主要政策包括,银行必须以5年期固定息房贷利率为标准,来审批房贷申请等,这就有效地限制了高风险房贷申请人获得贷款。

关键词:专题分析加拿大
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