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仲量联行:从现在到2015年,新加坡房价每年至少涨1.8%

尽管目前本地市潜在供应量处于历史新高,仲量联行研究部主管蔡炎亮博士却不认为价会因此而下跌,相反的从现在到2015年,每年还能有至少1.8%的涨幅。

  他纵观本地房地产市场历来的走势,发现房价很少会因供应量充裕而下调。加上过去几年的人口增长速度比兴建房屋的步伐更快,市场已有足够的积压需求来支持价格。

  蔡炎亮在他最新发表的《新加坡住宅市场新供应白皮书》中指出,若按照下来比较缓慢的人口增长来估计,新加坡人口到2015年应该可达到520万,这将足以吸纳2014年和2015年每年将注入市场的5万间私宅和组屋。

  这份报告指出根据人口普查数据,我国自2003年以来的人口增长主要是由外来移民带动,其中非居民人口过去十年以每年7%的速度增长,居民人口(公民与永久居民)则每年增长1.9%。

  然而在同一时期,市场上的私宅与组屋整体供应量每年却只增加2.1%。这导致住户的平均人数增至去年的4.37人,高于过去十年平均的4.08人,将刺激对新房屋的需求上扬。这也进而推高房价,尤其是在2006/07年和2009/10年,全国私宅价格分别上涨了31%和18%。

  蔡博士说,由于需求强劲,发展商在过去几年兴建了更多私宅,自2006年以来每年推出1万2000间,这比从1998年至2005年,每年平均推出6600间高出82%。

  尽管如此,即使是在2014/15年每年有约5万间私宅和组屋供应,市场也要到2015年才能取得较为理想的平衡点。由此可见买屋自住者的需求,仍将继续保持强劲。

经济若衰退 房价照样跌

  不过,蔡博士昨天在记者会上强调上述预测是基于我国经济到2015年仍保持稳定,如果出现衰退,私宅价格仍然会走下坡。

  他指出,根据历来走势,新加坡的私宅价格指数基本上是由市场情绪所主导,自1998年以来出现过两次显著下调,第一次介于2000/01年,第二次则在2007/08年,这两次调整都出现在市场并没有足够供应的情况下。然而,在初始的震荡后,市场很快又恢复原有水平。

  询?a href='http://www.hwfcw.com' target='_blank'>壳叭蚓镁质撇晃榷ǎ镜胤渴写炊啻蟮某寤魇保担?ldquo;这将影响房市情绪,造成短期内需求和房价波动,但整体上来说,在这些基本面支撑下,中长期展望保持稳定。”

  他指出,如果外来移民继续流入,就算步伐有所放缓,以求保持住户平均人数为4.08人,到了2015年,我国人口也将达到550万。

  如果这种情况发生,目前的供应还不足以应付需求,房价因此将更快速地上涨,从现在到2015年,每年的涨幅将达到7.5%。

政府每年仍须注入至少1万6000单位

  因此,蔡炎亮指出决策者仍需继续向市场注入供应,以应付需求。

  如果外来移民的增长速度放缓,市场每年也需要1万6000至1万7000个单位,这意味着人口年平均增长率为0.8%或在2015年达到520万人。

  若人口增长速度为每年平均1.5%,或到2015年达到550万人,那政府就需要为市场注入约2万2000至2万4000个单位。

  至于2015年之后的供需情况,蔡博士认为取决于政府移民政策方向。

巴西立盛港榜鹅 供应过多冲击最大

  国际产业顾问(IPA)总裁邱瑞荣对房市供应量问题则有不同的见解。他指出目前欧美经济和债务危机重重,本地房屋供应量过剩的情况,对代表大众化私宅的中央区以外(Outside Central Region,简称OCR)的冲击最令人担忧,尤其是在巴西立、盛港和榜鹅。

  不过,他说若把代表中档、高档领域和有地私宅都计算在内,私宅价格仍然可能会出现升幅。

  Orange Tee研究部董事陈国强认为房市是否会因供过于求而出现调整,主要得看政府的移民政策和人口增长速度,但这个问题很棘手,因为有一部分新加坡人已经对人口增长过快感到不满,而其他基础设施,如地铁网络的扩大还未到位。

  “目前对于经济展望,各方都持有不同的意见,但我并不排除全球经济出现衰退的可能性。不过,我们应该不会看到2008/09年的历史重演,因此未来数月,私宅价格应该处于横摆状态。”

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