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当房屋贷款者无能力偿还欠款时

问:当房屋贷款者无能力偿还欠款时,会有什么结果?

答:当借款者无力偿还贷款时,银行等放贷方有固定的方式和步骤去收回款项。一般来说,首先会由银行收贷部门打电话或发出信件通知借款者。如果此步骤无效,收贷部门然后会把相关资料移交给专门负责处理此类情况的法律部门,由该部门根据相关法律条款,采取相应法律手段强制收回所欠余款。
银行的法律部门有多种法律手段可以采用,目前通常采用的有两种,即“Foreclosure ” 和 “Power of Sale”。这两种方式都是以强制性拍卖抵押房产来收回欠款。但“Foreclosure ”是以法庭的最终裁决来决定是否拍卖和怎样分配所得,而“Power of Sale”则主要是银行等金融机构自己决定拍卖并和其它债权人按比例分配拍卖所得。
“Foreclosure ”首先是由银行等第一债权人向法院递交申请,要求强制收回债务人到期未付的欠款。采用这种方式,银行的目标不是收回所欠余款,而是拥有房屋产权。法院接到银行申请之后会详细审核具体事项,决定银行应该支付和不应该支付的费用。在“Foreclosure ”正式被批准生效前,法院会给出一个期限让债务人自己筹集资金或者出售房产以偿还欠款。如果债务人在规定的期限内没有筹集到足够的资金偿还欠款的话,法院会宣布“Foreclosure”正式生效。“Foreclosure”生效后,银行便是房屋产权拥有者,可以自主出售房屋。如果出售价格高于所欠贷款,高出的部分就是银行收益。如果出售的价格不能补偿债务人的欠款,一般情况下,银行也只能自己承担。这种方式的优点是,自法庭宣布“Foreclosure”正式生效开始,银行就拥有其他任何其他机构无法挑战的权利去处理房产。其缺点是,由于需要法庭判决,“Foreclosure ”这种方式需要的时间比较长,由此产生的费用也比较高。需要注意的是,在多数情况下,债务人在“Foreclosure”正式生效前就会卖掉房产,以此款支付欠款。
与“Foreclosure”不同,“Power of Sale” 一般不需要法庭的参与,而由银行等放贷方直接快速地转卖房产以补偿借款者的欠款。在执行前,所有拥有房产权益的人和公司都将收到一份包括有1~2个月的贷款偿还期 (Redemption Period)及房屋即将会被出售等内容的通知 (Notice of Sale)。偿还期一过,银行就可以按照当时的市场价强制拍卖房产了。这种方式最大的特点是处理时间短,所需费用低。如果拍卖所得不能全部补偿欠款,银行有权要求债务人补偿余额。但银行必须确保卖房所得被合理分配给所有债权人。同时,银行强制性拍卖房产及分配拍卖所得的方式也可能遭到其他债权人的置疑和挑战。对债务人来说,可以利用1~2个月的贷款偿还期将贷款全部还清而无需支付罚金。在安省,这种方式用得最为普遍。
除了这两种最普遍采用的强制收回房产的方式外,银行还可以采用强制进入房屋(但并不拥有房屋产权)、或由律师给债务人和担保者发出律师信等方式。无论哪种方式,对债务人的信用都会产生很坏的影响,而且这种经历也是非常痛苦的。因此,我建议债务人在贷款前后合理有效地安排资金,避免因无力偿还贷款而降低信用和房产拍卖

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