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美专家分析:美国地产 动中仍稳(上)

加国安居网9月8日讯,据北辰地产周刊报道,“经济的持续改善正助推房地产基本面的反弹,并且机构投资者正配置更多的资本在房地产领域。”利特在2011年的预测中说道。

土地及建筑投资管理公司(Land&BuildingsInvestmentManagement)的主管乔纳森·利特(JonathanLitt)曾对2011年美国商业地产做出积极预测。他分析称,投资者不断的资本注入,将继续充实房地产证券业。

“经济的持续改善正助推房地产基本面的反弹,同时机构投资者正在房地产领域配置更多的资本。”利特在其2011年的预测中说,“租房者渐渐从世界末日的恐惧中摆脱出来,并能重获自信,增加贷款计划。”利特估计,2011年房地产也有10%的盈利增长率以及4%的股息收益率,总共会收获10%到20%的总回报。

但自从2011年5月以来,他认为股票和债券市场一直围绕着“恐惧模式”在运行,这些不确定因素具体涉及到对四大方面的担忧:主权违约、欧洲银行危机、中国硬着陆、通货膨胀。不过关于宏观经济和房地产业,利特分析,全球增长正在放缓,但并非滞后;房地产需量求超过了有限的新供应;相比债券房地产更便宜;房地产有一个温和的商业周期;房地产具有对冲通胀的特性。

根据最近出现的一系列事件,利特认为,全球经济正在逐渐走向积极:欧盟已经宣布要解救希腊,且在最近又将注意力投向了意大利;中国国务院总理温家宝指出,中国的通货膨胀已得到控制;战略石油储备的调整表明中央政府下定决心要取得经济的持续增长;美国汽车产量在7月份激增并且债务处理可能很快来临;美国上市公司中第二季度收益超过预期的有75%,比2008年第四季度衰退时的55%要高。

房地产投资仍具吸引力

房地产继续受益于当前的有利环境,不过当发达国家和新兴市场经济体遇到结构性的问题时,有利的环境就会变为不利,只是现在转折点还没有出现的征兆。此外,由于房地产供应有限,房地产商们的资产负债表相比2008年金融危机时更加健康,房地产市场不会因为宏观环境的扰动因素而再次出现像2008年一样的全球金融危机。

市场复苏是房地产估值继续提高的关键。5月份欧洲金融危机再度出现,商业抵押担保证券相比国债的利差适度地扩大到超过180个基点,这一部分反映了国债收益率的下降即其风险的上升。在第二季度,商业抵押担保证券新发行了150亿美元,同时第三季度计划发行100亿美元,这证明美国房地产对投资者仍然是具有吸引力的。同样,房地产证券为面临债务到期的业主增加了资金流动性。

但是欧洲的金融危机的危险性是真实的。如果其决策者做出了不利的政策决定,就极有可能会导致主权违约、主权风险下的银行挤兑、财政进一步恶化等一系列连锁反应,从而使全球经济再次陷入萧条。

相比价格普遍高于历史水平的债券资产,房地产更具吸引力。债券相对国债的隐含利差由更高的收益预期所支撑。然而,鉴于疲弱的经济增长前景及温和的通货膨胀,远高于国债收益率的债券收益是不可能的。由于担心受欧债危机影响,债券相对国债的利差空间很小。

尽管存在担忧,但房地产市场的基本面仍较稳定。除非全球发生第二次金融危机,那些位于高进入门槛区域的房地产,以及有长期增长前景的公开上市交易的房地产证券,在未来12~18个月内会产生15%~25%的回报率。而与此同时,较低门槛市场的房地产则将继续在挣扎中谋求出路。眼下,诸如蒂凡尼(Tiffanys)房地产便是很好的投资选择。蒂凡尼的销售额增长,标志着美国高收入家庭和普通美国家庭财务状况的好转,蒂凡尼也正是顺应了此趋势。具体来说,豪华住宿、城市大道的办公室、总统套房、高收益的地区性购物中心及赌城资产,也在不断降低的失业率、较高的家庭收入和对未来良好的预期的作用下,出现了强劲的市场需求。而另一方面,与这些资产相关联的房地产证券的近期表现,也都表明市场正在出现显著好转。

专家介绍:乔纳森·利特(JonathanLitt)是土地及建筑投资管理公司(Land&BuildingsInvestmentManagement)主管,该公司专注于全球房地产和房地产相关证券的投资。在设立自己的基金之前,利特担任花旗集团的常务董事,从2000年到2008年3月,他负责花旗集团全球房地产投资战略的制定。在领导全美房地产研究小组8年的时间里,在所罗门和花旗的13年时间里,乔纳森·利特的工作都非常杰出。

来源:北辰地产周刊
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