Monday, Jan 22nd

Last update12:41:40 PM GMT

RSS
You are here 环球地产 美国地产 借贷消费带来的噩梦

借贷消费带来的噩梦

加国安居网10月6日讯,据腾讯博客,据洛克菲勒基金会(Rockefeller Foundation)一项新的研究结果显示,当前美国经济的不稳定性,要比近 25 年来的任何时期都更严重,而且情况只会越来越糟糕。其中,几近失去控制的失业和高涨的医疗费用,是美国民众基本生活结构中最令人担忧的要素。也就是说越来越多的家庭,已没有了维持生活的资金、储蓄和退休金。

上月24日,全美房地产经纪人协会公布报告指,美国7月二手房的销售跌幅,按年率计为383万套,跌幅创纪录高达 27.2%,大大地超出了经济学家预期的一倍,使美国房市愁云惨淡雪上加霜。

但实际上出现这一数据并不奇怪,据社会保障基金的最新数据指出,美国 7 千万“婴儿潮” 正步入退休行列,在这部分人中间,约占三分之一的人没有任何退休储蓄,在未来退休的年月里,他们唯一能做的就是将独立洋房兑现住进小公寓,甚至政府楼,以维持基本的生活水准。

再依据今年人口普查局统计的数字,全美至少有 1120 万套房屋处于资不抵债的状态;而美国商务部7月27 日公布的数据显示,全美第二季度房屋空置率创记录达1900万套,约占全美房屋的14.5%。

这部分空置房与“婴儿潮”套现的房产,再加上“负资产”的房屋一齐涌入房市,哪怕从现在起不再建造一套房子,也需要至少十年才能彻底地消化掉。

众所周知,在市场经济中,物价由供求关系而定。远在不能借贷消费的年月,人们必须存够了钱才有购物的能力。如今人人都可以从银行借贷,大家手中就都有了“明天的钱”,这时,人们的购买力就已经与他们的实际收入脱离了,商品价格被“明天的钱”而推高,市场的供求关系立刻被扭曲。用尚不存在的、明天的钱去购房时,那种不实的“求”便无限增大,房价自然急剧上升。

而房子的租金呢,只要稍加留意便知,这些年来并没有随着房价的上升比例而上涨,只是随着收入的比例而增加。因为租房必须付现金,是不能用借贷支付的。

这里想说明的要点是,当一个人、或少数人“用明天的钱圆今天的梦”还似乎可行,因为他们还尚能用明天的钱,买下今天价格的房子;但是,当多数人都使用了明天的钱,那么今天的房价也就不再是今天的房价,而变成了明天的房价。等于用“明天的钱”,买下了明天的房价(甚至是后天的房价,加上利息因素)。万一明天的钱没有了(如泡沫破灭影响到实体经济,失业率上升),房市就将下跌。

下图是美国120年来的房价走势,能抵千言万语,非常具体的说明了这一问题:

图片

图片

上世纪 70年代之前的 300年,美国房价在经济繁荣时上升,经济萧条和战争期间下跌,上下浮动有限,长期稳定地保持在家庭平均收入的1.6到1.8倍之间,无泡沫可言。然而从 70 年代初开始,也就是在废除了布雷登森林体系之后,令美金和黄金脱钩,使信贷消费模式成为了可能。也就是“用明天的钱圆今天的梦”开始流行,致使当年处于青壮年的“婴儿潮”,成为了美国购房市场的主力军,由此而推高了房价。

然而到了 70 年代末,由于通胀太甚,泡沫明显,政府只能通过升息(最高时到达 18%)来限制借贷。很显然,使用“明天的钱”成本太高了,于是泡沫应声破灭;这时经济又差了,到了 80 年代中期政府又开始降息,并用减税政策来助长人们购房的欲望。但人们太健忘了,不断降息使得“明天的钱”又卷土重来,房价又开始上升,直到80年代末泡沫再次破灭,历史重演。

这个图形中最引人注目的是到了本世纪初,由于点COM破灭,美国经济再次陷入困境,格林斯潘只能用房市来拯救美国经济,连续十一次降息唱高了房价。这一次由于全球经济一体化,美国充分享受着全球低廉的商品,比如“中国制造”,因此无需担忧通胀,随即通过华尔街将次贷包装上市,使得天量的“明天的钱”进入房市,使房价一路上升,直到次贷危机爆发的前夜,此时家庭收入与房价之比已高达6倍以上。虽然早就高处不胜寒,但那时人们都以为房价就会这么一路“走”上去。

很不幸,市场就如同狗一般,虽然有时会离开主人四处溜达,但总会回到主人身边。自 2006 年次贷危机爆发以来,美国房市共跌去了6万亿美金,预计需要 20 年才能恢复到先前的水平。而致使房市愁云惨淡雪上加霜的噩梦,是三十多年前“用明天的钱圆今天的梦”所埋下的种子,今天结出了苦果而已。指望美国近期房市重新兴旺起来,就好比“寡妇死儿子”——没指望了。

由此可证,市场这只调节的“手”是无情的。资产泡沫的破灭影响了实体经济,美国的经济增长从2000年至2009年,平均每年都以1.9%的速度在爬行;而从2000年开始倒回头去看60年,美国的经济增长平均每年为 3.9%;如今,道琼斯平均指数一直徘徊在10,600点上下,已倒退至1999年4 月22日10,600 的水平。而按照供求关系的经济法则,美国人承受房价的真正能力,是房价与家庭收入之比不能超出1倍。因此,全美平均房价有可能跌回至1998年,甚至1996 年的水平。

如今,“婴儿潮”苦心累积了半辈子的房产,再加上投放股市的退休金,全都跌回了十几年前。如果称美国经济正倒走在二十年的路途上,一点也不为过。看来,“婴儿潮”想靠着房产的兑现,而过上退休后悠哉游哉的好日子,已成一枕黄粱了。

Related Information

Add comment


Security code
Refresh