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瑞士食品巨头雀巢收购徐福记面临诸多变数地产中国网 2011-7-6

摘要:瑞士食品巨头雀巢最近“胃口”比较好,继4月宣布收购银鹭食品60%股权后,雀巢又欲吃下中国知名糖果制造商徐福记,此消息昨天已获双方证实。

据《北京青年报》报道 瑞士食品巨头雀巢最近“胃口”比较好,继4月宣布收购银鹭食品60%股权后,雀巢又欲吃下中国知名糖果制造商徐福记,此消息昨天已获双方证实。如果雀巢能成功并购徐福记,这将是外资企业在中国的最大规模收购交易之一。不过分析人士指出,此轮并购能否最终完成,将面临较大变数。

在新加坡上市的徐福记昨天发表公告称,公司长期以来在糖点领域寻求适合的战略伙伴进行合作结盟,多年来陆续与来自日本、欧美等地的潜在对象进行接触交流,其中包括雀巢集团。

徐福记强调,该公司正在与雀巢方面洽谈,但并未确定一定会达成合作。

与此同时,雀巢也发布声明证实,正在与徐福记就收购事宜进行初步谈判。但雀巢(中国)有限公司有关人士在接受媒体采访时用词谨慎,说雀巢和徐福记“进行了初步的非公开商谈”。

据彭博社报道,雀巢欲收购徐福记全部或部分股份。目前,徐福记市值高达26亿美元。

按照惯例,雀巢收购多是控制大半股权,但从徐福记目前透露的信息来看,徐福记品牌仍保留自己的独立性,不会全部卖给对方,而是以合作方式继续做大。

业内人士指出,若此次收购成功,将对我国糖果业格局产生颠覆性影响。“糖果是食品业内利润最高的产品之一,‘雀巢+徐福记’将使雀巢在我国的销售额大增,并能通过徐福记全国性渠道网络深入至增长最快的二三线市场腹地。”

不过,有知情人士向媒体透露,雀巢公司与徐福记之间的竞购谈判已经断断续续进行了两年之久,正处在一个微妙阶段,目前来看尚存诸多变数。

分析人士认为,截至目前,外资公司在华如此大规模的收购尚无成功先例。由于两者体量巨大,按照我国《反垄断法》规定,如果雀巢要并购徐福记,须经过商务部的审查。可口可乐并购“汇源”,就因为种种原因最后败北。

徐福记是由来自台湾的徐氏四兄弟于1992年在东莞成立的,2006年在新加坡上市。据媒体报道,徐福记2009年在中国糖果市场的占有率为6.6%,位列第一。十多年来获利良好,且每年净利增长均在两位数以上。今年第一季度,徐福记营收为15亿元人民币,净利润为2.07亿元人民币。

事实上,收购徐福记对雀巢来说无疑是在新兴市场快速扩大市场份额的一条捷径。数据显示,雀巢的巧克力和糖果业务在新兴市场的份额落后于卡夫、联合利华等竞争对手。为此,雀巢急于通过收购来扩大市场份额:2010年2月,雀巢收购云南山泉70%股权;今年4月,又出手收购银鹭60%股权。

来源:地产中国网

世界经济论坛公布竞争力排名榜 瑞士获第一

瑞士“世界经济论坛智囊团” (Think Tank World Economic Forum)经过对142个国家的竞争力进行分析后,于8日张榜公布结果,瑞士再次夺冠,德国位居第六。

世界经济论坛认为,欧元债务国的经济状况在过去一年鲜有改善,希腊更是每况愈下,从上年的83位滑落到目前的90位,落在黎巴嫩、格鲁吉亚和阿尔及利亚、洪都拉斯之后。意大利有些微好转,位居43却处于突尼斯和巴巴多斯之后,只有西班牙前进了一大步,排名36。

最有国际竞争力的国家仍旧是瑞士,接下来是新加坡和瑞典。芬兰从去年的第七位上升到目前第四位,德国占据第六,紧随其后的是荷兰、丹麦以及英国。

德国竞争力相较一年前有所进步。分析家们对德国四通八达的公路、铁路交通网络、机场的有效使用、可靠的输电以及通讯网络以及教育水平、企业文化评价很高,认为该国企业对研究和发展投资较高并且转产快。但研究者对德国劳工情况有所批评,认为那里劳动保护过度而丧失了市场的灵活性,并且劳动力市场过于排外。

由于高债务以及经济发展疲软,美国竞争力连续三年下降,目前落在排名榜第五位。

来源:地产中国网

宝龙地产信托融资10亿港币

地产中国网讯 9月8日,宝龙地产(1238.HK)宣布,向中国人寿信托发债融资10亿元港币。公司大股东兼主席许健康同样抵押其占已经发行股本近20%的股份作为担保。

据悉,该信托融资的利率较高,达到14%。就此,业内分析人士指出,严厉调控导致房企资金受压,在内地银根不断紧缩,贷款愈加艰难的情境下,只能依靠较高的成本获得资金。

来源:新浪

银川市投资项目建设质量实行终身责任制

 政府投资项目建设工程质量状况,不仅关系到政府资金的有效使用,而且关系到经济社会的健康发展和人民生命财产的安全。日前,经过调查、研究、制定,市委办公厅、市政府办公厅印发了《银川市政府投资项目工程建设质量问题责任追究办法》(以下简称《办法》),并将于今年10月1日起实施。而且,本《办法》实施前发现工程质量问题,仍按《办法》进行责任追究。“根据《中国共产党纪律处分条例》、《行政机关公务员处分条例》等规定,结合我市实际,制定本《办法》。”市纪委效能监察室主任党成介绍说:“本《办法》出台可提高政府投资效益,保证工程的质量和安全,维护公共财产和公众利益。”

  这意味着,银川市建设工程监督管理部门、建设单位,将按照各自的职责对建设工程项目,在设计合理使用年限内的结构工程质量负终身责任,也就是说,银川市政府投资工程质量问题实行终身责任追究制。

  政府投资项目主要为七个方面

  据了解,政府投资工程监督管理部门、建设(代建)单位及相关责任人,因工程质量问题需要追究责任的,适用本《办法》。“本《办法》所称相关责任人是指承担工程质量问题责任的监督管理部门及建设单位工作人员,包括直接责任人、重要领导责任人、主要领导责任人等。”市纪委效能监察室副主任刘振坤告诉记者。

  采访中,记者了解到,政府投资是指全部或部分使用七个方面的资金建设的固定资产项目,具体为:中央、自治区及各级政府财政预算安排的建设资金;纳入财政预算管理的各类专项资金和基金;政府融资资金;国际金融组织和外国政府的贷款;转让、出售、拍卖国有资产及其经营权所得的国有资产权收益收入;土地使用权出让金,以及其他政府性资金。

  出现三种情形时将进行责任追究

  “本《办法》所称工程质量问题是指工程质量存在结构安全隐患或严重影响工程使用功能的,须进行返修、返工或加固处理,并造成一定经济损失的。”党成介绍说,工程质量问题责任是指工程发生质量问题,造成一定数额的经济损失,工程监督管理部门、建设单位及其工作人员应承担的责任。

  在具体操作中,工程质量问题责任按照造成直接经济损失的额度,分别对责任单位和相关责任人进行责任追究。纪检监察机关按照管理权限,负责对应承担工程质量问题责任的工程监督管理部门、建设单位及相关责任人的责任追究。据介绍,当工程建设出现以下三种情形时,纪检监察机关及相关部门将进行责任追究。这三种情形为:工程未经竣工验收或竣工验收不合格,擅自投入使用的;工程交付使用后,出现质量问题,造成损失的;其他违反工程建设有关规定,出现质量问题,需要追究责任的。

  对责任人视三种情况进行责任追究

  实际上,怎样启动对工程建设质量问题的责任追究机制,是在具体操作中的关键所在。对此,《办法》明确规定,因工程质量问题财政等部门追加投资、拨付工程维修资金时,同时通报纪检监察机关,由纪检监察机关对这些项目是否涉及质量问题进行审查,对涉及工程质量问题的,启动责任追究机制。

据了解,对责任单位的责任追究主要有考核扣分、取消评先评优资格、通报批评三种形式,而对相关责任人视以下三种情况进行责任追究:造成直接经济损失没有达到工程质量事故和刑事立案标准的,依据《银川市党和国家机关及其工作人员不当行为问责办法》等规定进行责任追究;造成直接经济损失达到工程质量事故标准的,纪检监察机关监督相关部门按照相关规定进行责任追究;造成直接经济损失达到刑事立案标准的,移交司法机关依据有关法律法规规定进行责任追究。同时,勘察、设计、施工、监理、图纸审查、检测等单位及相关责任人,应当承担工程质量问题责任的,由有关部门依照有关法律法规的规定进行责任追究。

  对五种情形加重对责任人责任追究

  事实上,很多案例告诉我们,工程质量问题的责任追究,往往因为相关责任人的调离、退休或退职等原因,而使责任追究落空。

  本《办法》在研究制定中考虑到这一问题,并明确规定,应承担工程质量问题的相关责任人调离原工作单位的,由责任追究部门将相关材料移送责任人所在单位追究责任,并将责任追究情况及时反馈责任追究部门。同样,应承担工程质量问题的相关责任人退休或者退职的,按干部管理权限,依照党政纪的有关规定进行处理。

  同时,《办法》规定,工程监督管理部门、建设单位有以下五种情形之一的,应当从重或加重对相关责任人进行责任追究:对工程质量问题隐瞒不报,或者谎报、拖延报告期限的;一年内所管理的工程项目出现两次(含两次)以上质量问题的;阻碍、干扰质量问题责任调查的;打击、报复调查人员的;法律法规规定的其他从重情节的。

来源:银川晚报

爱尔兰楼市买一赠一 86万元可买两套三居

加国安居网9月13日讯,据地产中国网报道,通常情况下“买一赠一”这样的广告语都是在超市的货架上出现,而近日爱尔兰一家房地产经纪公司为了刺激房屋销售,也打出了这样的广告。

据英国《每日邮报》网站9月10日报道,来自爱尔兰多尼戈尔郡的房产经纪人布伦丹·麦克格林介绍说: “如果有人肯花8.5万英镑(约合人民币86万元)购买一套房子的话,那么就会免费获赠第二套房产。”该销售策略的出台一方面是为了刺激消费,另一方面也可以帮助开发商回流资金、继续下一个项目的开发。

麦克格林还透露,此次“促销活动”目前包括三处房产,两处在莱特肯尼镇,一处在米尔福德镇。

“这绝对不是诱饵,真的是买一处还能免费拥有隔壁的房子。而且地点并不偏僻,每处房屋都有三间卧室,其中有的还带炊具和壁炉。”麦克格林说。

“这样的房价就是为了让那些空房子能有人住进去,没有什么比看到这样的场景更糟糕了:社区的一部分看上去很好,人们快乐地生活在一起,而另一部分还有些房子闲置着……人们一直觉得赚钱很困难,但是现在购买一处房产(也许是两处)不需要一大笔存款了,这对想购房的年轻人来说是个绝佳的机会,”麦克格林表示。

来源:地产中国网

上海CILPS豪宅展:吹响财富阶层海外投资号角

随着国内加息、限购、房产税、利率上浮等一系列调控政策的出台,去年以来,国内投资者对房地产的投资热情逐渐开始从国内转向海外市场,开始寻找新的投资蓝海。

在这一趋势下,CILPS豪宅展吹响了中国财富阶层海外投资的号角。

海外豪宅热对中国

9月2日~4日,初秋的上海迎来了第六届中国国际高端物业暨定制家居展(以下简称CILPS豪宅展),这一展览不仅成功将英国、加拿大、瑞士、澳大利亚、马来西亚、泰国等14个国家和地区的70余席高端物业引入中国,同时也吸引了大批买家。由此,上演了一场“豪宅PK秀”,以吸引买家眼球。

参展期间,展商们非常专业地对每一位感兴趣的买家悉心介绍豪宅的优势,这包括优惠的信贷政策、稳定的租金回报率等;以及选择之后的投资价值,甚至会给子女带来的教育优势。

来自温哥华的一家开发商推出位于温哥华的“THE TERRACES豪华公寓”就是这样一处颇具竞争力的项目。

“"THE TERRACES"项目是全新的高级社区,社区规划拥有世界级滑雪场以及购物中心,每平方米的售价约合4万元人民币,比上海市区很多高级公寓的价格还要便宜,并且拥有永久产权。”项目推广负责人大卫·泰姆兴奋地告诉记者。

还有英国伦敦最大的房产开发商伯克利房地产有限公司的项目。由于英国一直是中国投资者关注的热门投资地,因此倍受关注。据现场人员透露,展会第二天就有价值上千万元的项目成交。而展会主办方人士透露,开发商对成交数量保密,但表示能“闷头赚钱”。

除英国、加拿大等发达国家的热点房地产项目外,长期以来禁止大陆居民购买的台湾地产更是受到重点关注,展会上由万通地产[简介 最新动态](600246,股吧)开发的台北项目首次亮相便成为焦点。据其工作人员介绍,自去年《海峡两岸经济合作框架协议》签署以后,允许大陆除党务、军事或具政治性机关工作人员之外的大陆人在当地置业的规定为大陆居民购买台湾地产创造了条件。据悉,此次万通[简介 最新动态]台北项目将于2013年建成,2014年交房,均价4万元/平方米,更有首付2成的优惠政策。

在展会上,还有一些国家是以“潜力”吸引投资客,马来西亚便是其中之一。

“双威此次主推的是吉隆坡的两个项目,一个是距吉隆坡市中心12公里,由外籍人士和当地富人集聚,名为VIVALDI的豪华复式住宅社区;另一个是由一个郊区名校汇集而成的南湖湾综合城镇。”双威市场销售部经理尤浩然表示,这是我们今年第二次来到上海,希望进一步了解中国市场以及投资者的需求。

另外一家马来西亚开发商则明显感觉中国投资者增加了很多。他还强调马来西亚投资的几大优势:一是马来西亚的房价在东南亚最低,市区公寓每平方米均价只有1.2万元;二是近5年来大量国际资金流入马来西亚,开发项目以每年10%~15%的幅度增长,投资回报率较高,吉隆坡的公寓平均每年的出租收益为7%,房子本身增值7%~15%。三是政府推出针对投资者“第二家园”政策,只要投资者在当地银行存入60万元人民币的存款,即可获得长期居留权。

投资需谨慎

对于国内投资者来说,海外置业的热情最早是伴随着出国留学移民规模的急剧扩大而兴起的。据教育部发布的数据显示,2010年中国高考弃考人数接近100万人,其中,因出国留学而弃考者的数量不少于20万人。而海外投资置业的原因之一就是子女教育。

以马来西亚展双威推出的名校汇集的南湖湾综合城镇项目为例,项目地理位置和档次都不及VIVALDI项目,但两者每平方米的平均售价相差仅2000元,南湖湾综合城镇一大优势即高校集聚。由于马来西亚属于英联邦国家,大学阶段全部为英文授课,每年学费4万~6万元,成为很多投资人看中的原因。

当然,这两年境外投资热的主要原因还是国家的一系列加息、限购、房产税政策限制。

针对海外投资应该注意的问题,业内人士给出了一些看法。

信义房屋的朱小姐告诉记者,境外投资中首先遇到的是资金问题,由于国内存在外汇管制,目前每年转移的上限是5万美元,如果买一套100万美元的房产,正常途径的话要足足20年,因此,有一些中介公司会以海外建厂的名义帮助投资人进行资金转移,但这通常都有很大的风险。

朱小姐还指出,由于各地的税收政策不同,投资者必须全面了解。比如美国和日本相比,美国的房屋总价看起来不高,但是各种税费较高,而日本正好相反。哈考特置业房地产经纪有限公司的黄经理表示,目前在投资环境成熟的国家贷款贷到六成不成问题,如果想更多比例就要投资人提供个人收入、银行流水和资产评估证明等。他同时还提醒投资者为了防范投资风险,最好选择法律健全、投资环境成熟的国家,比如英国、澳大利亚、新加坡等国家,然后通过正规的律师行来进行操作,他们能够帮助投资者检查房产证,了解是否有财务纠纷,物业是否有瓜葛等。同时,还可以聘请当地的独立的评估人对项目进行评估,使投资的风险降到最低。

来源:中国房地产报

爱尔兰一房产商搞促销 三居室房子买一赠一

加国安居网9月13日讯,据现代快报报道,房地产经纪人布伦丹·麦克格林手里拿着两套房子的钥匙,而购房者只需支付一套房子的价钱就可以得到两套。

通常情况下“买一赠一”这样的广告语都是在超市的货架上出现,而近日爱尔兰一家房地产经纪公司为了刺激房屋销售,也打出了这样的广告。

据英国《每日邮报》网站9月10日报道,来自爱尔兰多尼戈尔郡的房产经纪人布伦丹·麦克格林介绍说: “如果有人肯花8.5万英镑(约合人民币86万元)购买一套房子的话,那么就会免费获赠第二套房产。”该销售策略的出台一方面是为了刺激消费,另一方面也可以帮助开发商回流资金、继续下一个项目的开发。

麦克格林还透露,此次“促销活动”目前包括三处房产,两处在莱特肯尼镇,一处在米尔福德镇。

“这绝对不是诱饵,真的是买一处还能免费拥有隔壁的房子。而且地点并不偏僻,每处房屋都有三间卧室,其中有的还带炊具和壁炉。”麦克格林说。

“这样的房价就是为了让那些空房子能有人住进去,没有什么比看到这样的场景更糟糕了:社区的一部分看上去很好,人们快乐地生活在一起,而另一部分还有些房子闲置着……人们一直觉得赚钱很困难,但是现在购买一处房产(也许是两处)不需要一大笔存款了,这对想购房的年轻人来说是个绝佳的机会,”麦克格林表示。

来源:现代快报

中坤旅游地产落子冰岛

"本意发力北欧旅游地产,不想深陷舆情漩涡"。中坤集团董事长黄怒波近日告诉《中国建设报·中国住房》记者:冰岛购地是中坤布局北欧旅游板块的重要环节。

据介绍,黄怒波掌控的中坤集团,此前以2亿美元的报价,打算在北欧国家冰岛购买300平方公里开发用地。目前该笔交易已经进入中国和冰岛政府相关部门审批阶段,一旦获准,中坤将支付约交易总额的20%作为首期定金。

投资冰岛

9月2日,中坤大厦的新闻发布会上,黄怒波和冰岛驻华大使一起出席了发布会,对冰岛该宗交易情况进行说明。

中坤投资的这幅土地面积相当于冰岛国土总面积的约0.3%,位于冰岛国土东北角,这幅土地面积的99%是荒山,只有1%是牧场。此前,该地块分属于6个农场主与当地政府共同拥有。

据黄怒波介绍,300平方公里绝大部分地块最终都将建成徒步旅游区域。冰岛项目一期预计投资2亿美元,在2000亩的土地上建设2万平方米的生态旅游地产,包括1万平方米的度假酒店以及度假村、原生态高尔夫球场、生态马场,并计划购置2~3架小飞机建设小型机场等。

"预计一期将在4到5年完成。至于第二期是否继续开发还要视市场状况而定。"黄怒波认为,冰岛经济存在困难,但是旅游经济上升得很快。

"这里99%都是原生态地貌,从环保角度考虑,开发压力还是很大。"在发布会现场,黄怒波就一再强调对当地环境资源的尊重和保护。"我们将在冰岛该地块进行反规划设计,就是先调查了解该地块哪些地方永远不能开发,知道哪些地方生态最脆弱。比如说靠近河流和湿地的地方,都不可以去做开发项目。"

力争原生态布局,是中坤开发旅游地产一贯的打法。中坤近年不遗余力推动古村落文化保护、并拥有西藏和新疆生态脆弱地区旅游度假开发经验。用黄怒波的说法就是,"自己近些年最大的工作就是环保型地产的开发。" 但黄怒波也表示,该地块属于毛地,包括污水处理、垃圾处理设备全部为零,需要重新建设。相信这也为中坤该地块的后续开发,带来不小难度。

全球布局

冰岛地块投资可以说是中坤旅游地产全球布局的重要一环。对黄怒波试图建设全世界最大的旅游地产王国的目标而言,布局冰岛是一个非常好的契机。

这并非中坤首次试水海外投资。早在几年前,中坤旅游地产业务就已经跨过太平洋进入美国,在美国帕萨迪纳、洛杉矶和田纳西等地拥有不动产和开展业务。

按照中坤的规划,在未来10年内,中坤将形成以冰岛为基地的北欧、美国以及中国三大旅游地产板块。

"我计划用10年时间,打造中国板块、美国板块和北欧板块,改变全世界旅游地产游戏规则"。黄怒波正在试图通过此笔交易,涉足北欧旅游地产业,并计划在冰岛首都雷克雅未克建立中坤集团北欧总部,与中国、美国的投资形成三足鼎立的中坤旅游地产战略版图格局。

中坤集团发起的会员制国际性的休闲度假组织"红山楂度假俱乐部"是其发力旅游地产的重要盈利模式,面向欧美、亚洲、大中华区中产阶级以上消费者,提供以中国古村落及美国田园牧场为特色的休闲度假产品。红山楂度假俱乐部未来10年内计划发展30万高端会员。冰岛投资一旦敲定,其会员服务又将新增北欧旅游服务项目。

据了解,中坤集团的目前业务主要布局于中国和美国,基本以持有型商业物业和旅游度假地产项目为主。黄怒波坦言其不喜欢做单纯"钱生钱"的资本游戏,反而更像传统的老农,逐渐积攒了大量持有型旅游物业。

眼下,黄怒波表示并没有在国内其他地区继续增加投资项目的打算,他认为,光把中国目前持有的旅游地产项目运作好,至少在20年内都不需要再在国内拓展拿地了。目前中坤正在开发的项目有北京长河湾住区、中国市长大厦、大钟寺国际商业广场、黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村、新疆南疆喀什、克州、阿克苏等国际旅游度假村。

资金释疑

长期持有的优质物业资源,令黄怒波可以出手很阔绰。"中坤集团目前现金流虽然不算充沛,但我们的负债情况也一直很保守,目前负债率在30%以内,何况,我们拥有很多自持的商业物业,需要的话很快可以变现为足够的现金。"

在目前全球经济形势下,或许只有中国人在海外真金白银地买地。关于中坤集团冰岛投资资金来源,黄怒波笑谈,自己是个农民企业家,农民最大的特点就是稳妥。不过这位自称农民的人,目前在《福布斯》中国富豪榜上,被排在第161位,资产净值达到8.9亿美元。黄怒波热爱旅游,曾经攀登珠穆朗玛峰,并到过北极和南极。

黄怒波说,"现在中坤集团共持有70多万平方米优质物业,仅大钟寺商业的2万平方米,就能卖20亿元。今年中坤出手2万平方米写字楼,6000平方米商业地产,到明年年底可以回收20亿元,我现在既不需要银行贷款,也不着急上市融资,这是我的企业战略,比较保守但也十分安全有效。何况冰岛项目所需的2亿美元资金需要一年半陆续投放,所以对资金压力并不大。"

据黄怒波介绍,目前中坤集团的主要收入还是国内板块的门票和宾馆收入等,仅宏村一处年游客量就超过120万人次,一年应该有数千万到1亿元的收入。黄怒波也坦言,未来10至20年冰岛项目盈利都不会太多,巨额投资完全靠国内项目输送,并称不需要向银行借贷。

来源:地产中国网

英国8月房市恶化 销售触及26个月低点

加国安居网9月13日讯,据环球外汇网报道,英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors,简称RICS)周二(9月13日)公布的一项调查显示,英格兰和威尔士8月房地产市场恶化,因经济走软令房价承压,并将房屋销售拉低至26个月来最低水平。

英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors,简称RICS)周二(9月13日)公布的一项调查显示,英格兰和威尔士8月房地产市场恶化,因经济走软令房价承压,并将房屋销售拉低至26个月来最低水平。

调查显示,英国8月RICS房价指数从7月的-22降至-23,预期为下降-25,反映出房市恶化程度并没有市场预期中的那么糟糕。

RICS称,英国8月房地产市场活动依然疲弱,每中介平均销售量从7月的14.2降至14.0,为2009年6月以来最低。

RICS发言人Alan Collett在一份声明中指出,尽管房屋需求稳定,但风险在于,经济前景恶化将逐渐开始对消费者信心产生更大的实际影响,并可能阻碍有能力获得抵押贷款的潜在购买者买房。

调查显示,78%的房屋中介认为经济不确定性是房市活动疲弱的原因,66%的房屋中介则将其归因于抵押贷款困难,信贷危机导致许多国家经济严重衰退。

不过,调查结果还显示出一定的区域差异,伦敦受访者称,活动低迷的主要原因是可售房屋紧缺,伦敦8月房价上扬。相比之下,北爱尔兰受访者则将其归咎于对房价将进一步下滑的市场预期。

RICS表示,8月销售预期依然乐观,但房价预期恶化。

来源:环球外汇网

绿城代建反思

7月27日,千岛湖,绿城建设与18家猎头公司签署战略合作协议。会议结束后,绿城建设总经理曹舟南对身边的副总说:我们需要一个“千人计划”---这个数字,是他对公司当前人才缺口的保守估算。人才紧缺的背后是迅速扩大的规模。自去年9月成立至今不到一年时间,以代建为核心业务的绿城建设已正式签约48个项目,建筑面积合计920万平方米,预计可售金额达1040亿元。这俨然是一家大型房地产企业的规模。

而这个规模还在呈倍数增长,“预计到年底签约项目将超过100个”。在曹舟南看来,人才是这家轻资产公司最重的资产之一,另一个则是绿城的品牌与产品。是的,不是资金,也不是土地。

这是宋卫平打出的另一副牌。这位“做产品胜过做企业”的理想主义者,谈利润说规模显然不足以激发他的兴奋点。但是,打造中国第一家专业的房产开发服务公司,把企业生长的逻辑拉回到他所熟悉的产品语境,恰是其理想与现实的绝妙结合。

确有必要重新审视这家不到一年时间便拥有近千万平方米开发面积的企业。虽然现在给它下定论还为时尚早,至少它表达了对过去房地产黄金十年的求索与反思:资金密集型、土地资源型的重资产发展模式能否持续?重投资轻开发、以地生财的粗放式道路还能走多远?

“无论是宏观政策导向,还是城市化发展进程,注定了投资与开发的功能分离是未来的趋势。”这是宋卫平的回答。以企业做产品,还是以产品做企业,他仍然固执地选择后者。

宋卫平想做第一个吃螃蟹的人。这就意味着艰难重重。

轻装上阵:赶超万科的另一种可能?

即便是一年前,曹舟南信心满满地履任绿城建设时,恐怕也没有料到代建业务能发展得如此迅猛。截至7月31日,他手头上同时洽谈的项目超过250个,代建业务范围已进入全国29个省市自治区,企业员工达到934名。曹舟南说,只有老板说准了。

而宋卫平掌舵的另一家公司---绿城房地产集团(下称“绿城房地产”),则刚刚发布公告,上半年完成销售金额203亿元,同比去年下降7%。由于在产品品质上的坚持,绿城房地产的发展始终受制于宏观调控。

而在2009年,绿城的发展势头甚至一度与万科接近,517亿元销售额与万科仅差117亿元,位居行业亚军。在被媒体过分渲染的“赶超万科”的2010年,绿城房地产实现销售额541亿元。这一年,万科已跨过了千亿门槛。

只是服输从来不是宋卫平的作风。一位杭州地产人士告诉记者:“与媒体形象不同的是,宋卫平对企业的忧患意识很浓,对市场一直怀有敬畏之心。”但他指出,宋卫平在两点上绝对不会妥协,一是产品,二还是产品。“他很清楚绿城的优势与劣势。”

宋卫平在2010年底接受本报采访时坦承,绿城最大的困扰就是“买地的钱永远不够”。2010年,万科用于业务拓展的资金超过1200亿元,绿城仅为200亿元。

资料显示,2010年绿城房地产净资产总额为144亿元,同期万科为442亿元。即便在销售额最为接近的2009年,绿城与万科的净资产也分别为124亿元和374亿元。宋卫平说,用这样的成本支撑500亿元级的销售额,“就会非常累”。

融资能力素来不是民营企业绿城所长。加上宏观调控对金融的控制,企业财务能力的马太效应愈发明显。宋卫平曾私下说:“最好能够做一些不需要本钱的生意。”

这并不是一句玩笑。绿城的优势是什么?公认的是,其产品营造能力明显高于资本运作能力。“我们应该做自己更擅长的事情。抛掉资本这个重负,做轻资产公司,围绕绿城的产品做文章。”曹舟南说,代建是惟一不受财务限制的房地产开发模式。

但要建立一个全新的商业模式并非一蹴而就。2009年7月,宋卫平首次向曹舟南私下提出代建模式,此后他便开始在集团内部铁腕进行专业系统的垂直化和公司化的改革,甚至一度推行艰难。但宋卫平明白,代建的核心竞争力是成熟的产品标准及制造流程。到2010年5月,曹舟南受命筹备代建业务,绿城内部的业务流程与管理架构已经准备妥当。

“很多人认为,绿城代建是被这次宏观调控‘逼’出来的,其实不对。”曹舟南说。但调控确实加快了绿城代建业务的推出。宋卫平的判断是,楼市调控将成为常态,金融环境在一定时期内不容乐观,“变革企业发展模式势在必行”。

按照宋卫平的设想,绿城建设将以每年50~100个项目的速度扩张,突破千亿指日可待。这在好事者看来,无疑是另一条赶超万科的捷径。曹舟南说,这条路径的背后,是绿城17年品牌的沉淀,绿城建设“不敢掉以轻心”。

品牌输出:“调控”出来的市场机遇

这一次,楼市调控仿佛站在了绿城建设这一边。

若要通俗理解绿城的代建模式,即委托方出钱或地,绿城建设出人和品牌。在这个契约履行过程中,委托方拥有决策权,并享用绿城的产品和品牌;绿城通过经营管理实现合同的各项目标,并取得约定收益。

绿城建设的业务模式主要有三种:政府代建、商业代建和资本代建。曹舟南透露,目前为政府代建的保障房项目占到其业务总量的半壁江山。

显然,面对未来每年1000万套保障房的巨大工程---几乎超过2010年全国商品房销售体量,任何房企都难以回避。但因为利润微薄,许多房企望而却步。

曹舟南坦言,政府代建是三大业务当中获利最低的,甚至要通过其他两块业务进行利润平衡,“但我们仍然会重点发展这块业务”。

这并非虚言。自今年6月起,绿城建设开始对保障房代建业务重新定位与强化,在本埠成立保障房事业部---负责组建绿城保障房建设公司,专门负责与政府对接洽谈、保障房建造标准制定、成本与品质把控等。此外,绿城建设还在薪酬上给予补贴,保障房代建员工收入将“大于等于”商业代建,以此激励团队并保证品质。

“保障房并非我们的盈利点。但通过参与国家的民生工程建设,绿城在赢得市场占有量的同时,也获取了更多的社会资源,这是企业生存与发展的良好载体。”曹舟南说。

而商业代建的快速扩张,同样得益于市场调控。北京大学教授陈国强表示,经过近一年的多轮调控,楼市正在从卖方市场逐步过渡到买方市场,产品品质日益受到重视。“代建的价值就是通过更专业的开发能力,创造更高的品牌溢价。”

目前绿城建设的商业代建业务大多来自二三线城市,并以地方性龙头企业居多,其中近40%没有房地产开发经验。7月底,曹舟南刚在洛阳和昆明签下共计近千亩的商业代建项目,“他们需要更有影响力的房地产品牌来确保项目的安全。”

曹舟南粗略估计,目前在非地产企业或自然人手中有近5万亿元价值的土地,其中一半将依靠代建完成开发。

在现有绿城建设的签约项目中,政府、商业、资本三种代建业务比例大致为5∶4∶1。曹舟南说,资本代建是绿城建设的终极目标。“金融机构出资,绿城负责买地开发,资本代建能够让投资与开发真正分离,最能体现代建的本质。”

赶赴千岛湖的前一天,曹舟南与多家银行、房地产基金及投资公司进行了深入交流,他希望有更多的金融创新来对接。“我需要花更多的时间解释代建这种轻资产模式,因为过去金融机构都是以资产抵押作为基础的。”曹舟南感叹,第一个吃螃蟹的“难免会有点痛苦”。

流程再造:每一个环节都要“标准化”

随着代建项目成规模地增多,对产品品质的把控和企业运作的管理,成为绿城建设面临的最大考验。

2011年上半年,绿城建设陆续成立了北方、东方和中部区域公司,分别管辖黄河以北、华东四省以及中部地区的代建业务。按照曹舟南“6+X”(六大区域公司加若干专业公司)的设想,未来还将成立西部、南方和西南公司,以及保障房、城市综合体等专业开发公司。专业公司对内以事业部形式出现,主抓某类产品的标准制定和业务洽谈,并不涉及具体开发。

虽然“公司本部-区域公司-项目公司”的三级管控架构已经初步成型,但曹舟南强调,代建业务主要是针对成熟产品和服务的复制,因此绿城建设将以“架构扁平化,专业系统垂直化、公司化”为原则,强化总部的标准指导,确保项目代建的整体品质和开发效率。

与一般施工代建不同的是,绿城的代建涵盖了房地产开发的全过程,包括项目前期管理、规划设计、工程营造、成本管理、营销、竣工交付管理等,这就要求绿城建设对每一个环节都进行“标准化”,以最大限度地促进管理的集约化。

而2009年宋卫平对集团内部的那次铁腕变革,无疑为代建模式奠定了基础。彼时,宋卫平将绿城集团几大专业职能部门进行公司化改造,分别成立精装修公司、造价经营公司、建设管理公司、材料采购公司、广告营销公司,实现人力、成本、财务、运营、物资采购、工程督导等系统垂直化管理,全面强化了对项目的支撑、覆盖和把控能力。

2010年9月,刚成立的绿城建设便将绿城房地产这些核心专业力量及管理能力,集合成各专业管控中心,在公司本部设立行政中心、运营中心、发展中心、产品中心(分设规划设计、景观、精装修、建安、成本、材料六条线)、营销中心五大中心,直接对应各区域、项目公司,形成强有力的技术支撑。而绿城旗下的两家营销公司,以及物业管理和园区生活服务体系,也成为绿城代建提供的两项增值服务。

“目前我们正在制作产品目录,让客户可以更快地确定需要什么样的产品。”曹舟南说。除了对目前绿城别墅、多层公寓、保障房等八大产品系列进行标准化外,绿城建设还对建造流程与成本进行了标准化。“你想要什么产品类型,什么样的售价产品,一看目录便了然。”

对于绿城建设来说,目前最大的瓶颈是人才。按照每个项目20个开发人员估算,到今年年底,绿城建设需要增加近千余人,其中最为稀缺的是项目公司总经理和工程管理系统人才。

“人才的扩张急不得。我们会通过建立管理标准、技术标准、工作标准,来强化岗位培训,缩短人才的学习期。”曹舟南说,培训与绿化,是当前人才管理的两大重要工作。所谓“绿化”,即培育绿城的文化---价值观的认同,素来是绿城人共同做事的根本。

模式追问:以地生财还是以房生财?

一个值得注意的细节是,在绿城建设的全称---“绿城房产建设管理有限公司”当中,并没有出现“地”字。这正是宋卫平对绿城建设本质的理解:将地与房分开,专注做房产品开发。这也意味着,绿城建设将放弃过去房地产最大的一块诱惑:土地溢价。

“中国房地产行业发展近20年,路是怎么走过来的?有钱就买地,图纸一出来房子就被抢光,大多开发商90%的精力都在找地,这样的产品怎么好得了?”一谈到产品,宋卫平那股人们熟悉的傲气就出来了---这从来都是他的主场。

曹舟南坦言,土地溢价对于一个需要长期发展的房地产企业而言未必是好事,因为这也意味着土地会越来越贵,企业要付出更高的持续发展成本。

而宋卫平不止一次在公司内部会议上表示,房地产业本质是服务性行业,它的价值应该源于产品开发与后期服务,但过去往往是土地及资本溢价就能满足利润需求,产品就被摆到了次要位置。从2007年建立绿城园区服务体系,到2010年成立绿城建设,宋卫平始终在行业定位上思索。

无独有偶。2011年年初,万科董事局主席王石在接受媒体采访时,也表达了做“服务型公司”的愿望。他表示:“未来其他发展商有地,我可以为你规划、建设、销售,甚至物业管理,未来万科可以做行业内的一站式服务。”

“内地的房地产照搬的是香港模式,即李嘉诚的全产业链模式。在欧美等比较成熟的市场,主要以专业房产开发的轻资产模式为主。”华高莱斯副总经理宫衍奎表示,在土地红利的驱动下,全产业链模式在短期内仍然会是多数房企的选择,但从长期来看,代建值得尝试。

事实上,包括万科、中海、保利等大型房企,近年来也都频频涉足并探索代建模式。但像绿城如此大动作并成立独立公司运行的,在国内尚属首个。

在宋卫平看来,投资与开发分离是未来中国房地产的发展趋势。一方面是城市化和市场化阶段的必然分工产物,另一方面也有助于宏观调控---投资功能剥离之后,宏观调控更可以有的放矢,实现精准调控。

事实上,绿城代建同样有其地缘因素。在民间资本高度发达的江浙一带,包括滨江、宋都、中凯、广宇等本地房企都早已涉足代建。曹舟南认为,未来金融市场的不断创新,将对代建模式起到更大的支撑作用。

“从严格意义上来说,规模和品质是互相矛盾的。但通过代建,我们可以将业务重心完全回归到专业开发和服务上。只要我能够对品质严格把控,企业就可以实现永续经营。”曹舟南仍然信心十足。

在杭州业界有句话流传甚广:一百年以后也许绿城企业不在,但绿城的房子依然存在。固执如宋卫平,他能否凭借绿城建设打破这个“魔咒”?我们拭目以待。

来源:环球地产

苏宁环球涉嫌违规:为解禁股套现铺路?

摘要:9月2日,苏宁环球公告,拟投资千亿开发广州白鹅潭。但这一重大利好却遭到业界质疑,其股价依然阴跌不止。9月8日,苏宁环球股价继续下跌,报收8.01元,跌幅2.2%。

据21世纪经济报道 9月2日,苏宁环球公告,拟投资千亿开发广州白鹅潭。但这一重大利好却遭到业界质疑,其股价依然阴跌不止。9月8日,苏宁环球股价继续下跌,报收8.01元,跌幅2.2%。

当前围绕苏宁环球千亿融资的实力及信披违规的质疑仍在继续,而更深层次的背景正在浮出水面。

本报记者注意到,苏宁环球自7月初高管增持51万股以来,其利好及传闻不断,其中两次的涉矿传闻更让其股价逆势大幅拉升35%。股价大涨期间,苏宁环球5.27亿股的定向增发限售股迎来解禁,并且在解禁之后,苏宁环球大额资金的净流出力度明显加大。而当股价高位横盘又上涨乏力之时,千亿土地开发项目消息被公司主动提前以非正规途径披露。

苏宁环球频发利好以及信批违规背后,是否另有隐情?

涉矿股价飞涨

苏宁环球的密集性利好始于7月初。

7月4日晚间,苏宁环球公告,公司董事副总裁李伟、董事倪培玲等10位高管在6月29日-7月4日,共计买入公司股票逾51.48万股。苏宁环球当日报收8.26元,上涨1.98%。此次高管增持成了券商强烈看好苏宁环球的重要依据。

7月5日,苏宁环球10送2派1.2元分红除权,股价高开高走。当天,申银万国率先发布研究报告,称苏宁环球价值遭严重低估,建议增持。7月6日,华泰联合快速跟进,报告称苏宁环球管理层集体选择在现阶段增持,再度显示出管理层认为目前股价偏低以及对公司未来发展充满信心。但券商看多并没能提振股价。7月5日到26日,苏宁环球股价累计跌幅达18.28%,而此间大盘累计跌幅只有3.90%。

券商强推失利后,7月底,苏宁环球突然搭上“涉矿概念股”顺风车,股价扶摇直上。

记者发现,苏宁环球将“注入矿产资源”传闻最早出现在6月下旬股吧。坊间盛传,公司大股东江苏苏宁环球集团将向上市公司注入集团参股40%的江西环球矿业相关资产。

7月底,这一传闻再次在网络上被密集传播。7月27日开始,苏宁环球逆势启动,连续十日飘红,并一路逆势拉升至8月15日,于8月12日创下了11.04元(复权)的近16个月新高,区间最大涨幅接近35%。

值得关注的是,苏宁环球异动期间,其基本面并未有大变动。而记者注意到,在7月27日以来的上涨期间,正好迎来苏宁环球巨额的动向增发限售股解禁。

苏宁环球公告显示,其2007年度动向增发限售股于8月1日上市流通,其中,公司实际控制人张桂平及其子张康黎分别解禁2.89亿股和2.38亿股,累计5.27亿股。

8月1日,经过连续4个交易日上涨之后,其股价已由6.7元上涨到7.81元。而截至8月12日,涉矿传闻为其带来34.48%的最大涨幅。这意味着,此时限售股的减持将比涉矿传闻之前的股价低迷阶段,套现金额高出16.57%-34.48%。而同期上证指数最大跌幅9.06%。

而资金流向数据则显示,苏宁环球在8月10日开始有大额资金密集流出。其中,8月10日净流出2438万元,12-18日分别净流出2142万元、5039万元和2884万元,净流出力度明显大于8月1日之前。8月10日至24日,净流出苏宁环球的资金高达1.53亿元,主要集中在每笔成交50万元以上资金。

而在8月1日之前,苏宁环球交投清淡。6月15日以来,单日资金净流入或流出金额只有两个交易日超过2000万元:7月19日净流入2320万元;7月29日强势涨停时净流入1.7亿元。

从资金流向来看,尽管7月27日以来的上涨吸引了大量资金净流入,但在净流出资金中并不排除解禁股高位套现的可能。

而事实上,苏宁环球对于涉矿传闻引发的暴涨并未及时回应,更比不上此前部分涉矿上市公司股价异动即申请停牌的情况。

8月18日,在16日深交所就其股价异动采取紧急停牌干预措施的两天后,苏宁环球终于澄清称,“截至目前公司不存在涉及矿业投资事项”。

公告强调,虽然公司实际控制人张桂平及公司第一大股东苏宁集团涉及矿业投资事项,但上述涉矿业务投资与公司无关,对公司无任何影响。“自公告披露之日起至少三个月内,公司不会发生商议和筹划包括涉及矿业投资在内的重大资产重组、收购、资产注入、发行股份等行为。”当天,苏宁环球大跌5.87%,但8月19日即上涨3.3%,股价高位横盘并未大跌。与此同时,苏宁环球二度涉矿的消息不胫而走。有传闻指,“苏宁环球大股东追加承诺将持续公告收购国内外各种稀贵矿产资源,最终使主营全部转变为矿产资源。”而更大的利好又开始接踵而至。

千亿土地开发

8月23日,苏宁环球突然在公司官网上发布《苏宁环球与广州荔湾区政府、国家开发银行广东省分行三方“白鹅潭地区土地开发战略合作”签约仪式隆重举行》的新闻,披露8月19日广州荔湾区政府与苏宁环球以及国开行举行“白鹅潭地区土地开发战略合作备忘录”签署仪式,并明确透露出苏宁环球将投资荔湾区信息。

此前的8月22日,荔湾区官方网站发布《荔湾区白鹅潭经济圈土地开发项目公开引入社会资金的招商公告》,称将通过公开方式依法选定合作主体。

9月2日,苏宁环球公告确认,公司于8月30日同广州荔湾区政府及国开行广东分行签署了《土地开发战略合作协议》,对广州白鹅潭地区28平方公里(4.2万亩)土地进行一级开发,并已成立了广州白鹅潭投资有限公司。

苏宁环球并透露,将在18个月内完成广州白鹅潭地区4.2万亩土地的征收并上市,项目涉及融资额近1000亿元。

然而,这一重磅利好并未引发新一轮股价上涨。千亿融资额使市场对苏宁环球实力广为质疑,而本报记者了解到,28平方公里是指荔湾区白鹅潭经济圈的规划范围,并非苏宁环球的开发面积;且苏宁环球不是直接进行一级开发,只是提供融资担保。苏宁环球实际只获得白鹅潭地区土地项目完成一级开发及出让后的收益补偿,对其主业的提升意义并不大。

公告发布当日,苏宁环球股价仅上涨0.12%,随后阴跌不止。

值得注意的是,从千亿合作项目的披露时间来看,苏宁环球明显存在信息披露违规的行为。深圳私募人士指出,如此重大的项目合作居然比正式公告提前近十天就已经在公司网站上公布,这与此前中国宝安的石墨矿及石墨烯的操作手法如出一辙。

而更现实的问题在于,是什么原因促使苏宁环球做出如此明显的信批违规行为,是迫切需要支撑股价,还是另有隐情?

来源:地产中国网

富力地产前8月销售184亿元

地产中国网讯 9月9日,富力地产(02777.HK)公布其8月份销售业绩,其中显示,本月实现协议销售额20.07亿元,销售面积约15.1万平方米。与7月份的销售业绩相比,仍然处于下降趋势。而7月份,其录得销售收入约30.35亿元,销售面积约17.76万平方米。

今年1-8月份,富力地产累计实现销售收入184.53亿元,销售面积约为119.3万平方米,仅仅完成全年400亿元销售目标的46%。

来源:新浪

大陆首个台湾房产项目 万通台北受财富阶层追捧

2011年9月2日至4日,由优博集团、中国房地产报主办的第六届中国国际高端物业暨定制家居展(CILPS2011)(以下简称CILPS展)在上海世博中心隆重举办。继2006年首届成功举办以来,CILPS已经成为了中国规格最高的高端物业峰会。本届展会以“财富会客厅,定制生活家”为主题,首次推出定制家居的概念,礼遇亚洲不断增长的新财富精英及世界资本的掌舵者,演绎鼎级豪宅的高端生活。

9月3日,展会的第二天也是周六,新浪乐居走访了几家咨询者众的展位,经过CILPS展第一天的惊艳亮相和预热,开始有意向客户纷纷出现在项目展示区。万通集团首次在台湾开发、为全球华人定制的万通台北2011,作为首个在大陆推广的台湾房产项目,首次出现在的CILPS展便吸引众多好奇的目光。本届CILPS展由于是购票入内,对参展的观众亦有精准的筛选和定位,可以说来着大多是中国的财富阶层。

作为万通集团首次对台湾市场的探索,万通台北2011自开始以来便极具市场价值和新闻价值,而真正让那些一见钟情之人念念不忘的则是项目本身的特点。万通台北201位于台北都会山区兴福寮山顶,曾经的阳明山是政经世家、科技新贵的聚集区,如今更多大陆、香港甚至全球华人新贵纷纷进驻,唯一不变的是它依然是作为身份地位象征的山中传奇,有着自己的圈层和高度。根据现场工作人员介绍,万通台北2011项目总图规划邀请了美国著名设计师Peter Walker担纲设计,以中国传统水墨画的“积墨”手法为造园理念,细致繁复,因地制宜栽植众多种类的本土植物,打造极富台湾风情的园林美景。另有匹敌日本温泉文化的3000平米私汤会所,满足高端人士的生活需求。值得一提的是,台湾与大陆不同的永久产权,亦是让财富阶层动心的理由。

来源:新浪房产

义乌开发商72亿拿下地王 10天后违规开卖房

8月11日,经过251轮竞价、底价暴涨150%后,浙江义乌国际文化中心07、08地块土地价格再次创下全国单宗住宅市场最高价,被义乌市现代房地产开发有限公司以72.19亿元拿下。然而,就在土地出让公示前的8月13日,该地块以“现代城”命名的房产销售广告就出现在当地电视报刊上,并在公示结束后的8月22日开始销售。“现代城”为何在刚拍下地、也未取得销售许可证的情况下,就迫不及待开始销售?记者近日在义乌市调查发现,浙江义乌作为浙江民间资金最为活跃的区域之一,房地产成为民间资金最为青睐的投机对象,这使开发商开始铤而走险,高价拿地后违规卖起了房。

“购房合同”只是一张白条

9月1日,也就是浙江义乌市现代房地产开发有限公司拿地公示后一周,现代地产售楼处,“现代城”楼盘效果展示图正吸引着大批购房者前来观摩。现场工作人员告诉记者,“现代城”不销售,不过要预订可以上四楼咨询。墙上标语明确告知:“现代城”概不销售。然而,就在四楼电梯出口,“现代城”签约流程醒目地张贴在墙上。流程明确规定了该楼层各房间的功能,其中包括首付款、签合同、办理按揭等。

记者以购房者身份,随销售人员从一楼的销售展示中心进入四楼一个房间。该房间墙上除贴着项目总平面图外,还贴着在售五幢楼房的价格表。工作人员表示,公司会与购房者签订一份收款证明,注明购房者所买房号、户型。大约一年多后可与购房者签署正式购房合同,购房者届时可申请房贷。记者看到,前来签订合同并缴款的人络绎不绝。赵先生当场交付了120万元首付款,获得的“购房合同”则是一张“购房联络单”和一张盖着“现代房产”的付款收据。前者注明购房者姓名、联系方式、住址和房子位置。据销售人员介绍,小区总计26幢3000多套公寓,户型覆盖大中小,从90多平方米到200多平方米均有,毛坯房,销售均价2.88万元/平方米,约三年后建成。若要购房,只能在其中的五幢楼房进行挑选。因为这些房源被公司股东获取,可以先行出售,其他房源要过段时间才能出售,若有意向,可先进行意向登记。



来源:环球地产

银行放贷节奏放缓 商贷购房将难上加难

多种现象表明,当前银行放贷节奏放缓且难度增加。

此前据媒体报道,央行拟从近期开始将部分保证金存款也纳入存款准备金上缴范围(信用保证金存款、保函保证金存款、银行承兑汇票保证金存款),据测算,此次扩大存款准备金上缴范围,可能将直接使得银行资金直接减少8000-9000亿。

记者注意到,最近一次存款准备金率上调是在今年6月,大型与中小型金融机构存款准备金率分别上调至21.5%和18%。使得银行资金被冻结约3867亿,此次银行再度冻结8000-9000亿消息如果属实,根据银行规模的不同所造成的影响,相当于短期内连续上调存款准备金率2-3次。将对房地产市场产生明显的间接作用,购房者难度将再度增加。

2010年至今央行累计12次提高存款准备金率,银行上缴存款共约达45767亿,迫使各分行授信贷款额度不断降低,直接影响个人购房可贷额度变少,获得贷款速度变慢等。

据链家市场研究部统计数据分析,北京二手房市场成交中商贷比例从约38%下降至约27%,而8月,此比例更是下降到了约24%。与此同时,公积金贷款的比例则相应增长,由1月份的约18%,增加至8月的约32%。

银行再次被冻结9000亿?

据央行公布的数据来看,7月份人民币存款减少6687亿元,同比少增8166亿。因此,“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为,银行方面如欲控制存贷比,在存款大比例减少的情况下,唯有从贷款方面入手,减少放贷金额并减缓放贷速度成为大趋势。而这会直接影响部分人群贷款购房的意愿,导致全款或先卖后买的筹款现象增加。

资料显示,2011年1月至8月,北京全款购房的比例一直维持在40%以上,并且先卖再买的比例也增加到8月的50%-60%,比2011年1月时增加了近15个百分点。

毋庸置疑,如若此次银行再次被冻结9000亿,未来个贷或将进一步从严,从而影响诸多购房行为显现。

来源:地产中国网

北京土地市场“遇冷”住宅地块土地出让金大降

2011年,土地市场遭遇“严寒”。

来自中原地产的统计数据显示,今年前7月北京土地出让金仅为去年全年的35.2%,而住宅地块的土地出让金更是大幅下滑,仅为去年全年的15.2%。

整体来看,受调控政策影响,企业的拿地热情明显处于抑制状态。“由于资金链条趋于紧张,今年开发商企业拿地更为谨慎。”一位来自杭州的开发商向记者透露:“今年我们公司拿地很谨慎,除非是非常好的地块,否则一般不会出手。”“今年前7月共出让土地130宗,同比增长了3.2%,虽然土地供应数量有所增加,但是成交金额同比下滑了13.1%。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示:“今年上半年,北京土地市场处于低迷状态,总计出让收入约326亿元,约为去年同期的一半。”记者了解到,7月份出让的15块经营性用地的总出让金额为251亿元。其中商办类地块就达到了10块,出让金额为210亿,而住宅类地块的出让金则仅为41.4亿,不足商办类地块出让金的两成。

链家地产认为,预计下半年住宅类地块将增加供应,但是位置好的估计不多,而且开发商在下半年受到调控的压力将会更大,所以全年的土地市场难有大的起伏,将维持在平稳状态。

来源:地产中国网

澳房产代理商重视女性在房屋买卖中的重要作用

加国安居网9月11日讯,据中国经济网报道,中国经济网北京9月11日讯 (实习记者 王晓毅)据《澳大利亚人报》9月10日报道:澳大利亚房产代理McGrath公司以创新营销以及顾客为主为理念,在上个财政年度完成了价值57亿澳元的住宅销售额。其创始人兼总裁约翰-麦格拉斯(John McGrath)称,公司很注重女性在房地产市场中扮演的重要角色。

15年前,麦格拉斯发现,整个房地产业并不是很在意女性的购房需求,因此他决定让自己的公司为女性购房者创造一个友好的环境,这后来成为该公司的一大文化。考虑到McGrath公司的巨大成功,其他房地产代理商及开发商也应该考虑一下女性在购房过程中发挥的作用。

澳大利亚民意测验公司新闻民调(Newspoll)的研究表明,1200名接受采访的女性中,有四分之一认为房地产代理商并没有倾听或者考虑她们的想法。除此之外,根据澳大利亚First National公司发布的数据,打算靠自己购房的单身女性的人数在过去的两年内翻了一番。

约翰-约翰斯顿(John Johnston)是布里斯班一家著名房地产公司的总裁,他补充道,公司的广告主要以女性为目标,因为在买卖房屋上,往往女性拥有最终的决定权。

来源:中国经济网

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