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什么是泡沫

Lawrence Roberts thegreathousingbubble.com

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨。从市场交换的角度看,房地产泡沫是一种价格现象,是由于投机资本的持续增加,使一定范围内房地产价格远远高于与之对应的实体价值(生产、流通等)的现象。

从房地产需求而言,主要分为自住性与投机性需求。有自住性需求拉动的房价上升是正常的。但是当房价有上升的趋势 时,投机需求的不断扩大将进一步拉动房价上涨。如果不能得到有效控制,再加上金融管制等出现问题,就会引发所谓的房地产泡沫。

举例说明:如果A拿100万元买一栋房子,过了一年,以200万元卖给了B,那么,在一A年之内赚了100万元,投资利润率几乎是100%。实际上世界上的房屋总量并没有增加,总的社会财富也没有发生任何变化。A所赚的100万元是B提供的。

当B看到张A能够在一年之内从房地产的买卖中净赚100万时,他会很自然地预期,如果他买进这栋房子,在一年之后再卖掉,同样也能挣100万元。在巨额 利润的吸引之下,即使他手上没有200万元的现金,他也会千方百计筹集资金。最简单的办法是向银行贷款。泡沫经济必然把银行拖下水。

一般来说,银行非常愿意给房地产投资发放贷款。拿上面的例子来说,当B打算用200万元从A手中买下这栋房子的时候,他手上可能只有40万元。他需要 向银行贷款160万元。银行发放贷款之后要求B以分期付款方式,在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是200万元。如果房地 产的市价不变,或者有所上升的话,那么银行发放房地产贷款是只赚不亏的。在正常情况下,房地产价格总是比较稳定地上升。如果李四不能如期支付约定的数额,银行可以收回房子的产权,通过拍卖追回贷款。倘若这栋房子拍卖200万元,扣除了160万元的贷款和相应的利息、手续费之后,还可以 返回一些钱给B。在这种情况下,所有的损失都由B来承担。

泡沫经济往往会给银行系统传递错误的信息。在经济繁荣时期银行往往过于乐观,放松贷款。既然房地产价格节节上升,银行手中的抵押越来越值钱,银行利润也水涨船高。即使有些贷款不能及时归还,其损失也完全由贷款方负责。

可是,一旦泡沫迸裂,房地产价格急转直下,结局就可能完全不一样了。假定市场上对房地产的需求骤然下跌,没有人愿意支付高于100万元来购买B的房子。 同时,B丧失了分期付款的能力。在B宣告破产之后,银行收回他的房子,拍卖所得只有100万元,无论如何也没有办法抵偿他当初借贷的160万元。B 自己的40万元损失了, 银行在帐面上马上就出现了60万元的坏账。

在这个例子中,A当初确实赚到了100万元。这笔钱其中有40万元来自于B,有60万元来自于银行。无论从哪个角度来 说,A把房子卖给李B的时候,这笔交易已经结束了。A获利,合理又合法。没有任何理由要求他来承担B和银行的损失。泡沫经济把40万元从B的手 中转到A手中,同时又把60万元从银行转到了A的手中。

总之,由于在经济繁荣时期贷款条件放松了,银行系统的处境也因此而变得比较脆弱。一旦泡沫经济迸裂,大量的坏账就有可能拖垮银行系统,而造成整个国民经济 的危机。如果你没有象B那样刚好在泡沫迸裂之前买进那栋房子,那么,房地产价格下跌并不会让你感到心惊胆战。在泡沫经济崩溃的过程中,并不是每一个人都 会直接受到损失,可是银行却一定会遭遇危机。在泡沫经济崩溃之后,银行绝不可能避免大量坏账。当银行系统不能正常运作的时候,社会上的每一个人都间接地受 到了冲击。
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