Monday, Jan 22nd

Last update12:41:40 PM GMT

RSS
You are here 房贷

房贷调控政策收紧 购房者毁约照付中介费

  加国安居网9月29日讯,据每经网报道,今年以来,国家关于房地产市场调控策略频出,而这些政策都给予购房者带来哪些影响?近期在上海静安法院开庭的一起案件中,原告罗小姐因为房贷调控政策收紧,却不能收回中介费而将中介公司告上法庭。

  突如其来的房贷调控政策,无奈退房

  今年年初,在事业单位工作的罗小姐打算在上海购买第三套房屋。经上海洋君房地产经纪有限公司(以下简称:洋君公司)居间介绍,向案外人陈某夫妇购买了本市平型关路某号一处二手房。

  3月30日,买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》,同日罗小姐还签署了《佣金确认书》,确认房屋成交金额为229.5万元,佣金金额为3.5万元,定于2010年4月30日前支付。

  然而,4月14日国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

  罗小姐在办理房屋买卖手续过程中,因国家房地产政策调控,无法办出银行贷款,买卖双方在洋君公司协调下解除合同。

  4月27日,罗小姐与房屋出卖人陈某夫妇、洋君公司达成《解约协议》约定:一、因国家4月16日宏观调控的原因,导致罗小姐第三套住房不能发放贷款,原合同无法正常履行,经买卖双方协商一致决定取消原签订的买卖合同;二、罗小姐同意支付5万元的赔偿金(含定金三万元整)给房屋出卖人作为原买卖合同的违约金,双方一次性了结,今后无任何责任;三、罗小姐支付洋君公司三万元整作为中介费,原佣金确认书的3.5万元佣金作废;四、罗小姐支付中介费后,中介方应把产权证原件交还房屋出卖人,并解除密码,保证房屋出卖人能正常交易。

  该《解约协议》签订后,罗小姐当即按约向洋君公司支付佣金3万元。

  退房协议惹官司

  然而,就在解约不久,罗小姐却将杨君公司告上法庭。

  罗小姐表示,“我本人并不是炒房者,只是因国家政策突变受限制,而导致无法履行购房合同。所签上述协议是洋君公司误导诱骗的结果。”

  罗小姐指出,自己是受到洋君公司的胁迫,才签署了《解约协议》。并以此为由将其起诉到法院,要求洋君公司退还人民币2.7万元。

  7月20日京安法院正式受理此案。

  罗小姐向法院诉称,经洋君公司中介与房屋出卖人达成二手房买卖合同,但在办理贷款手续时恰逢国家房地产政策调控,对购买第二套房屋提高首付比例,导致自己无法办出银行贷款,也无力履行买卖合同。然洋君公司利用自己对法律不熟悉的弱点,迫使自己与房屋出卖人及该中介公司签订了《解约协议》,约定自己支付洋君公司中介费3万元。

  审理中,罗小姐明确愿意支付洋君公司劳务费用3000元,可在已支付的费用中扣除,余款2.7万元需全部退还。

  然而对于罗小姐的指控,洋君公司不予肯定,其辩称:《佣金确认书》及《解约协议》是罗小姐自愿签订的,中介商没有实施胁迫和诱骗的手段。《解约协议》是双方真实意思表示,合法有效,且罗小姐已经支付了人民币3万元,现却要求退还2.7万元,没有法律依据也不同意该诉请。

  法院作出裁定,“本案原告罗小姐原在洋君公司居间斡旋下,与房屋出卖人签订房屋买卖合同,并与洋君公司约定了中介费用。然在房屋买卖履行过程中,突遭国家房地产宏观政策调整,导致罗小姐无法办理购房贷款,房屋买卖双方以及中介商达成了《解约协议》。”《解约协议》对房屋买卖合同解除的违约责任及中介费作出了约定,罗小姐也按照该协议向洋君公司支付了中介费3万元。现罗小姐提出签署该《解约协议》,是受洋君公司的胁迫和诱骗所致,但却任何证据予以证明。

  最终法院以《解约协议》的条款没有显失公平、重大误解的内容,是罗小姐真实意思的表示,且已履行完毕为依据判决罗小姐败诉。

加息对加拿大买房负担能力的影响

加国安居网8月12日讯,据加拿大家园网报道,本文在数据的采用上有些主观,但尽可能地做到贴近实际。方法上也没有太复杂的计算,但都本着保守的原则。比如在计算利息的时候,以年为单位统一估算,没有考虑一年内因为本金逐渐减少而每个月少付的利息。这样做的目的是希望得到最坏的结埂?

因为这个计算只是针对利息增长的影响,所以下面的例子里购房者的经济状况和收入被视为不随时间变化。

基本情况:假设某君在prime利率2.5%的时候买房,房价是65万,首付15万,贷款50万。

此后利息开始以平均每年0.75个百分点上涨。

根据贷款的方式不同分成以下几种情况分析。

第一种情况:5年固定,贷款25年,利率3.6%, 每月付款$2532。

这种情况最为简单,因为5年之内付款额没有变化,所以没有负担不起的问题。

5以后重新贷款的时候,本金减少到$432186,同时固定利率已经涨到7.35%,以这个利率再按25年贷款,每月要付$3121,比前面五年每个月要多付将近600元。此时产生了经济压力。

第二种情况:5年浮动,利率p-0.6%,签约的时候利率是1.9%,每月付款$2093。

假设在入住之后利率立即涨到2.65% (1.9+0.75),每月付款额不变,那么第一年每月的利息大约是$1100。

一年后本金变成$488134,而利息又涨到了3.4%,因此第二年每月的利息是$1383,这一年结束以后本金还剩下$479615。

第三年的时候,由于利息已经达到了 'trigger interest' (根据银行当年给我的数据,在这种情况下应该是3.9%左右),银行要强行重新计算还款额。新的还款按照所剩余的本金和trigger interest计算,每月是$2497,负担比前两年增加约$400。

第三种情况:一年固定,第一年3%,第二年3.75%,按照上面的还款计算方法,第一年每月$2366,第二年每月$2493,比第一年大约高$130。

归纳一下就是,在上面第一种情况下,五年后每个月要多支出$600;第二种情况,两年后每月多支出$400;第三种情况,一年后每月多支出$130。

再看收入情况。一般银行贷款的标准是年收入的3到3.5倍。假设这次银行放得很宽,按4.5倍算,那么这个贷到50万的家庭的年收入应该是11万多,税后是大约$6200。

结合这个家庭的收入水平,大家可以思考一下,上面所说的几种情况中的哪一种的经济压力会导致他们舍弃自己的房子? 更可以结合自己的情况,想想自己在什么样的经济压力下才会被迫卖房?

"以房养老"将成养老新模式?

  加国安居网9月9日讯,据人民网报道,8月14日刚刚落下帷幕的2010博鳌房地产论坛上,孟晓苏提出了一个时尚创新的养老方式——“以房养老”,该话题随即成为了本届论坛盛会中的一大亮点。

  从2000年开始,中国60岁以上的老年人就超过10%,65岁以上的则超过7%,这样的比例均已超过了国际标准,也表示中国其实已经步入了老年社会。然而实际上,我国当前的养老金融保障体系,却还难以满足老龄化社会中老年人惬意生活之需求的现状。

  拥有百万元房产的古稀老人,因食不果腹、无人照料而自寻短见;身居高位、即将退休的官员面临有房无钱之尴尬,竟铤而走险、贪污受贿跨不过59岁之槛……类似种种现象真实存在我们现今的社会里,因而业内众多专家便指出,“以房养老”的倒按揭模式将成为构建和谐养老金融体系的破冰之举。

  何谓“以房养老”?

  “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。专业人士指出,投保人将房屋产权作抵押,按月从保险公司领取现金直到身故,相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式,收买投保人的房屋产权,类似于把住房抵押贷款反过来做,因此也称作“反向住房抵押贷款”(简称“倒按揭”).

  作为一种新型的养老模式,“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初,就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为,在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会,采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”,无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。

  “以房养老”VS“养儿防老”

  正方:“以房养老”利国利民

  长期以来我国不健全的社会养老保障体系,使国人形成并世代沿袭着“养儿防老”的传统观念,老年人的养老问题只有寄托在儿女的身上,否则必将孤苦面对余生。但自从1978年中国开始实行独生子女政策以来,这种养老方式也几乎失去了可能性。而对于目前已经长大成 人并刚刚走上社会的中国第一代独生子女来说,养老问题可能只有依靠社会或市场来解决了。

  目前的中国已经迎来了“421家庭”时代。所谓“421家庭”,即一对独生子女结婚生子后,他们的家庭结构位,4个父母长辈、小夫妻2人和1个小孩。这种倒金字塔结构,已经让身在塔尖的年轻人不堪重负;而教育、医疗、住房这“新三座大山”更使他们气喘吁吁、举步维艰。许多人感叹:我们连自己的福祉都谋取不到,如何还有能力让父母老有所养?

  而“以房养老”的模式,首先从交易双方看,其不仅盘活了老年人的固定资产――住宅,而且为金融机构增加一种新型的获利经营手段。而从市场消费看,老年住房实现积极的使用,使老年人获得稳定收入,弥补最初买房时不得不付出的几十年经济积蓄,同时又增加了老年生活的消费能力,激活老年消费市场。

  在孟晓苏看来,这种 “以房养老”模式可以实现五大利好。第一,启动老年人的房产金库,提高其生活质量。第二,解除老年人经济顾虑,延长其寿命。据国外数据统计,获得倒按揭房款的老年人平均寿命将延长2年左右。第三,增强老年人生活自信,保持老年人最基本的尊严及尊重。第四,保护弱势群体,利于社会稳定。“以房养老”可以帮助中低收入老年人改善自己的生活条件。同时,该模式还可以改变老年人消费观念,扩大消费。第五,防腐倡廉。如官场上流行的“59岁现象”,就是因为一些官员在临近退休之时,对未来生活预期不良,为了保持退休后的生活水平,做出贪污受贿之事。

  综合以上种种,由此看来这不失一种可行的养老模式。正如一些专家指出的那样,“以房养老”是真正把钱花在最关键的地方。相对于年轻的子女而言,老人更加需要钱。在这种情况下,如果老人将自己的房产作为遗产留给了子女,按照庇古福利经济学的观点,这无疑是一种福利损失:最需要用钱的人没钱用,而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。显然,财富分配的不合理,会降低社会总体的福利水平,更会损害老年人的福利。从这个角度说,“以房养老”的养老模式不失为一个理性的选择。

  反方:“以房养老”是个馊主意

  “以房养老”的思路对于中国而言,是一个标准的外国舶来品。一些观点的反对者认为,在取用该思路的同时必须注意自己身后的土壤条件是否适合该外来新事物的生长。他们认为,无论是“反向住房抵押贷款”,还是“售房养老模式”,“以房养老”显然不能只是从抵押或者出售房子开始———要抵押要出售,先前就必然要得到房子。这就不得不说到当下的房地产市场。

  房地产市场正处于一个原始积累时期,暴利特征十分明显。由于权力的介入乃至主导,开发商对土地资源和开发资格的获取,对失控状态下楼市价格的合谋操作,既不符合“获得的正义”,也不符合“交易的正义”。房产商的一夜暴富,往往是建立在对普通民众劳动积累的不道德侵占基础上。此时推广“以房养老”,将会加剧房地产商对房市的掌控权,强化购房者的被剥夺感。

  住房是生存的必须,人们坚信政府不会容忍把购房的权利仅仅授予富人。但是,“以房养老”却把房子和养老捆绑在了一起,无形当中让“住房的必须”和“养老的必须”处在了对立的位置:房价如果不能涨,至少亦不能降。

  当房产一头挑起拉动消费的重任,另一头又扛上保证养老的重担,就算排除权力可能的私欲和资本的抢劫欲望,仅仅按照“少数服从多数”的简单原则,“居者有其屋”也会受到挤压和排斥,房产价格的亢奋状态必然会一直持续下去。反过来,房价的坚挺又会影响到“以房养老”的覆盖范围和保障效果,从而陷入一个恶性循环。

  因此,“以房养老”只能作为一种旨在提高养老质量的民间私人规划,而不能代替提供基本养老保障的公共服务。

  “以房养老”在国外

  “住房反向抵押贷款”的模式起源于荷兰,而发展最成熟、最具代表性的则是美国和新加坡。在美国,这种“倒按揭”的起源可以追溯到上世纪80年代中期,是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行所创立的。到今天,这种“以房养老”的“倒按揭”形式在美国日趋兴旺。一般来说,放贷对象为62岁以上的老年人,年龄越大以及住房资产越高者,可贷款数额就越高,并按月领取贷款。 孟晓苏说,最近这十年,美国人改变了过去大房换小房、小房换公寓的养老方式。把房子抵押拿出来作为养老。这种方式发展很快,原来一年只能卖十几万件,现在一年几十万件,美国有100多万老人采取以房养老方式,根据房屋品质评估,确定给老人每个月多少钱,老人活着又住房又领钱,可以住到去世,这可谓是人生资源非常好的配置,人活着需要钱、也需要房,人死了就不需要钱了,也不需要房了。老人把未来的房屋卖给了保险公司,他得到了是现世的钱。于是美国的这种“倒按揭”模式如今已广泛成为世界上其他国家的参考蓝本。“日本大约是和中国同时提出了反向抵押贷款这样的产品,但是短短七年,日本已经有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老,中国却还属于原地踏步”。孟晓苏认为中国人在创新理念的执行上应该要更有效率才行。

  目前除了美国模式最为流行之外,新加坡的“倒按揭”模式也很值得参考,即60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处分,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

  “以房养老”在中国

  孟晓苏认为,其实反向抵押贷款非常适合中国国情,中国老人没有多少工资,又没有办法给老人再买养老保险,但是中国老人通过房改,很多人就有了产权房,现在通过购买商品房,很多人也有了第二三套房,就不能拿出一套为自己解决养老问题吗?如果老人把房子抵押了,一个月可以得多少钱呢?他举了一个例子:“比如65岁的男性老人,房子是380万现值,平均寿命12年,这样每个月可以得2万,而且终生源源不断。再分析分析女性,女性比男性活的长,所以每个月得的少,我们算下来这个老人一个月可以得1.4万。北京一个老部长问我一个月可以得多少钱,我说一个月可以得4万。因为这个老部长房改的时候是20万买的,按照4万元,一年就可以给他50万”。

  其实,早在2004年底,中国保监会就拟在广州、北京、上海等全国几大重点城市,试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。时至今日,这一模式产品还未落地,仍处于一个研究领域。原因何在?

  缺乏相关政策支持是一重要原因。我国虽已颁布《个人住房贷款管理办法》等法规条文,但对于倒按揭的住宅逆抵押信贷模式,目前尚缺乏正规的法律规范。《物权法》出台之后,虽然解决了房屋70年产权后的物业自动续期问题,为“以房养老”的倒按揭模式扫除了一定障碍,但是面对一些具体纠纷,政府机构如何监管等问题,还有待落实与细化。

  除去国家政策及具体实施细则的缺失,评估、精算的复杂也让有关金融机构望而却步。

  据悉,中国工商银行、中国建设银行、华夏银行等多家银行机构,都没有此类养老金融产品。据银行工作人员介绍,倒按揭的评估标准非常复杂,除了估算房屋价值以及未来房价走势,还要估算老人寿命,潜在风险巨大。同时,银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群,这不是短期内能够解决的。

  此外,由于中国传统文化中根深蒂固的买房传子女观念,再加上中国目前还未实行遗产税,也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。“在国外,若要为子女留下房产,至少要向国家缴纳35%~65%的遗产税,这也是国外更多人接受‘以房养老’的重要原因之一。”孟晓苏如是说。

  虽然,作为一种新型的经济模式,“以房养老”的运行必然面临着种种困难,但正如国人对“按揭买房”的接受过程一样,随着制度的完善和健全,“以房养老”必将成为我们面对养老问题可供选择的方式之一。

高房价与低利率的关系

  加国安居网9月9日讯,据东方财富网报道,最近一线城市重现升势迹象。房价高涨不仅挑战了老百姓的钱包,还挑战了公众的智慧——如何看待中国的房地产和房价成了参与度极高,但又分歧极大的问题。

  我自己的感觉是,判断房地产市场的泡沫化程度是一个相当有难度的事情。其实,在任何一个国家,房地产都是支柱性产业,在各国经济中,房地产业都占到相当大的比重,买房对于各国的绝大多数家庭都是高难度的头等大事。

说房地产绑架了银行,说的是房价一旦下降,银行资产就会遭殃,次贷危机被认为是一个例证。不过,数据显示,中国的房地产信贷质量相当高。中国平均的房贷的首付比例超过30%,远远高于主要国家,而房地产信贷占GDP和整个银行资产的比重都要明显低于主要经济体。是的,就像不少人说的,当房价下降超过30%后,银行就撑不住了。可是,在这种情况下,别的国家的银行就能够安然无恙吗?

  说房价绑架的经济,一个含义是说房地产在国民经济中比重很大,比如中国的房地产及其拉动的投资在总投资中的比重很大。就房地产业投资占总投资比重来说,许多国家的比重都要高于中国。具体来说,在过去几十年中,美英法德这一比重平均在20%~25%左右。中国房地产投资占总投资的比重,从1980年代开始明显上升,2000年后基本在15%~20%的区间波动。也就是说,房地产在绝大多数国家都是占有举足轻重的地位,在中国也是如此,但从投资比重看,中国房地产的比重并没有偏大。至于房地产拉动的投资和增长情况,我想各国的差别不会很大,中国盖房子需要人工、建材、运输,在国外也是一样。

  就总体而言,我认为中国的房地产业还是较为健康的。我注意到,普林斯顿大学的邹至庄先生及其合作者,在今年的《金融研究》上发表了一篇关于中国房价的文章。他们的计量分析显示,中国高价上升,大部分可以从居民收入的增长和建房成本的增加得到解释。居民收入和建房成本分别是影响房地产市场需求和供给最重要的变量。也就是说,中国房价的走高,总体上是符合经济发展进程的。某些年份个别地区,房价是过快上涨,这中间包含了一定的泡沫成分,但我想中国并没有达到日本1980年代末的程度。

  有很多人提到了日本1980年代的情况,并以此来警示当前的中国。比如我最近出版的一本书《好泡沫还是坏泡沫》,书里就引用了这样的数据,在20世纪80年代的10年时间里,日本6大城市的地价上涨了5倍(高峰时),相当于美国地价总值的4倍,并认为中国和日本类似。但是,作者没有给出有关中国的数据分析,但至少在这一点,日本当年的地产泡沫和当前的中国并不相似。中国的人口和面积都远大于日本,但没有证据表明,中国的地价总值已经是美国的数倍。

  中国的房地产问题是与一组宏观经济现象相联系的。就金融角度看,首先,中国居民的收入增长很快,并在银行部门积累了大量储蓄;其次,这些储蓄的收益率非常之低;再次,可供投资的渠道非常有限;最后,对大多数人来说,房贷是能够从低利率环境中收益的主要渠道。这些方面对于理解高房价是重要的。

  香港知名投资人士曹仁超最近指出,房价高涨低利率是一个强有力支撑。1981年太古城住宅每平方英尺售1200港元、供楼利率24厘,一间一千平方英尺住宅卖120万港元,首期30万港元、贷款90万港元计,月供利息要1.8万港元。以1981年港人收入计,有多少人供得起?到今天,同样一千平方英尺太古城住宅,虽然卖850万港元,首期250万港元、贷款600万港元,供楼利率以2.6厘计,月供利息仅需1.3万港元,以2010年港人收入计,大部分港人都供得起。

  中国经济的未来,在某种程度上取决于能否防止经济泡沫化尤其是房地产市场的泡沫化。尽管我对房价的现状和趋势比较乐观,但对于未来高房价会以何种方式着陆,有不小的担心。最近的几次主要危机均由地产泡沫破灭引起,包括亚洲金融危机、日本经济衰退以及美国次贷危机。事实上,政策决策者对此也深以为然。

房奴巧选房贷可少奋斗十年

加国安居网9月29日讯,据凤凰网报道,很多时候,一个恰到好处的选择可以节省大笔的购房费用,而一个错误的选择则会让资金流失于无形之中。

两种还贷法相差数万元

李先生向记者讲述了他的窝火事:还4个月的房贷后,发现一位朋友和自己贷款额度相似、年限相同,但是总体还贷利息却相差近3万元!原因在于他们采用了不同的还贷方式。李先生用的是等额本息还款法,而他的朋友用的是等额本金还款法。

更让他窝火的是,此前他只知道有等额本息一种还贷法,“当时,银行工作人员只是拿出厚厚的合同,指点我填这填那,我根本没注意到合同上还有另外一种还款方法可供选择,银行工作人员也没提及。现在知道了,但是合同已经白纸黑字,只有认了。”李先生对此很生气。

部分银行的等额本息“情结”

记者以贷款购房者的身份暗访了几家银行,发现有些银行在介绍还贷方式时,只向客户介绍等额本息还款法。在被问及等额本金法时,银行表示有此种方式,但是称其计算方法复杂,不常用。记者询问两种方法哪种合算,得到的答复是“差不了多少”。

银行对此有自己的说法:第一,两种方法之所以会产生利息差,是客户占用银行资金数量的不同所致。等额本息法每月偿还银行本金较少,产生的利息就较多;等额本金法初期每月偿还银行本金较多,自然产生的利息就较少,因此银行并不能从中占到便宜,没有故意隐瞒等额本金法的必要。第二,等额本金法计算方法复杂,客户不易理解,而且其初期还款额较高,不适用于普通百姓,因此普遍采用等额本息法。

很多人认为,话虽如此,贷款人有选择用哪种还贷方式的权利,还是应该让他们了解详情,自己做主。

慧选房贷,房奴减压

相信许多贷款人与李先生有相似的遭遇,发现别人比自己还的利息少,觉得自己“吃亏”了。贷款人总是在纠结等额本息法和等额本金法,到底哪个划算。

以100万元20年期(基准利率5.94%计算)的房贷为例,采用等额本息还款法,每月要还款7129.74元,还款总额为171.113745万元,所产生的利息超过71万元。但如果采取等额本金还款法,首月还款9116.67元,第二个月还款9096.04元,还款总额为159.6475万元,支付利息款59.6475万元。两者相比,等额本金法比等额本息法节省利息超过11万元。

等额本息法是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。特点是前期还款压力较小,每月所偿还的金额相同,对借款人来说操作较简单,但是占用银行资金时间长,还款总利息较高。等额本息法适合收入处于稳定状态,经济条件不允许前期投入过大的家庭或个人。

等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,贷款利息随本金逐月递减并结清的方法。总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减,比较适合当前收入较高、日后收入可能减少的人群。另外,等额本金法前期还款量大,但是贷款人本金归还得快,适合准备提前还款的人群。

理财专家指出,并非少交利息就意味着等额本金法比等额本息法好,选择何种方式还贷还要根据自身的经济情况。采用等额本金还款方式,贷款人在开始还贷时,每月负担会较大些。购房初期,首期房款和相关费用对于许多购房者来说,已经是一笔很大的开销,如果再采取等额本金法来还贷,压力还是很大的。

一般来说,建议经济压力较大的年轻人采用等额本息法,收入较高有一定积蓄的中年人采用等额本金法。

加息预期强 及时变通省房贷

招数一:不如提前还贷

如果你手头还有余钱,就考虑提前还贷吧。除了将剩下的房贷一次性还清外,还可提前还一部分贷款,此时大致有3种方式:将剩余贷款保持每月还款额不变(期限缩短),或剩余贷款每月还款额减少(还款期限不变),或将剩余贷款每月还款额减少(还款期限也酌情缩短)。不过,如果你是理财高手。你的资金有更好的投资渠道,可以获得更高的投资回报,就没什么必要提前还款。

招数二:改变还款方式

在利率长期保持稳定的情况下,等额本息更好用。但在加息预期之下,采用等额本金还款,可省不少利息。等额本金还款方式,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出。据悉,目前大部分银行可以允许贷款者转换还款方式。不过,贷款人在算计省多少利息的同时,要考虑还款方式是否适合自己。

招数三:巧用“双周供”

所谓“双周供”,就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次,两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额。借款人每月还款负担没有增加很多,但每年共有26个双周,“双周供”事实上每年要还13个月的贷款,且每月的上、下半月要各还一次贷款。通过加快每年的还款频率和还款总额,可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。

招数四:固定房贷利率,锁定房贷成本

所谓固定利率房贷,即在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按合同规定的固定利率支付利息,锁定房贷成本。结构性固定利率房贷,就更灵活点,它在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。如利率固定10年的贷款,可以在贷款的前5年和后5年执行不同的利率。这要求申请人对货币政策有一个提前和准确的判断。

加拿大房屋贷款如何避免惊心动魄

加国安居网8月15日讯,据我住加拿大报道,大多数消费者似乎都没有耐心认真了解在加拿大买房的全部流程,也可能是介绍买房流程的各种版本和说法太多,消费者无所适从,总之,根据笔者的经验,来申请按揭贷款时,95%者消费者都不了解下一步该做什么,也不清楚如果银行批准了贷款或拒绝了贷款之后该怎么办。最近网上的两则房屋买卖交割前无法落实贷款实例引起了很多消费者的关注。下面介绍一下,从申请按揭贷款到交接房产期间需要注意哪些事项,以及如何最大限度地消除房产交易过程中的紧张感。

笔者在北美和中国都从事银行工作,从审批贷款的角度来看,北美的逻辑与中国大陆完全相反。在中国,申请人在提出贷款申请的同时,要提供很多证明文件,在银行批准贷款之前,借款人就需要证明自己的借款能力。也就是说,中国的银行,在面对申请人时,什么都不相信,所以你要先证明给我看。在北美则不同,除了一些固守自己授信审批手续的外资银行外,大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料,以及信用记录就做出贷款决策,如果借款人在放款之前无法证明申请时所述的内容,银行则拒绝放款。很多大陆来的移民不了解这种授信文化,认为银行批准了贷款就一定会借到钱,这种想法经常让借款人猝不及防,甚至最终无法完成买房交易,以至于损失买房保证金。

银行批准了按揭贷款,但却不放款,那银行的批复还有什么意义呢?很多消费者因为拿到了银行的批准之后,才取消了买房条件。而取消条件意味着不能因为无法得到贷款而取消买房交易,并退回保证金。什么时候才能知道银行能否如约放款呢?

正如我们刚才介绍的,加拿大的按揭贷款流程分为三步:审批,验证和放款。如果借款人如实填写借款申请书,认真阅读银行批复文件,及时提供银行所要求的文件,绝大多数贷款是可以如期发放的。华人借款人出问题较多的环节包括:首付款来源不符合加拿大金融机构的要求;收入证明文件无法支持申请表中所述收入;抢offer造成的买价高于银行评估价;房屋结构存在非法改建;遇到不负责任的律师,交接前产权不清洁,无法移交产权;被不良贷款中间人诓骗。。。

从申请人提交按揭贷款申请到获得银行批复,正常情况下需要一到两个工作日。如果遇到特殊情况,如,信用记录张冠李戴,或调不出信用记录,则需要更长时间。很多消费者问:办理银行按揭贷款需要多长时间?这个问题很难回答,如果是全部完成贷款手续,则包括了从审批到验证文件两个过程。银行用于审批的时间其实非常短。但验证文件的时间要看情况而定。

所有银行的批复都是带条件的。只有借款人通过了验证程序,并满足了银行的所有条件,才会最终得到贷款。银行需要验证的主要内容包括以下四方面:

1.房价:银行通过独立第三方评估房价

2.收入:通过验证收入证明来确定借款人偿债能力

3.首付款:款项来源合法,资金足够完成买房交易

4.新移民或非居民身份(适用于新移民项目)

只有贷款文件送到房产交接律师的手中,银行的贷款才算通过了验证程序。在这个过程中,银行为了验证借款人在提出申请时所述的个人资料,有可能会不断地索要相关资料,直到满意为止。

银行通知借款人的指定律师,银行已经正式同意放款时,整个交接工作基本上可以告一段落了。余下的工作要由交接律师来完成。通常情况下,银行会指示律师验证房屋火险、见证签署借款文件、注册按揭抵押等一系列工作。律师在收到银行指示后,除了完成银行指示中的条件,最重要的是保证产权完整,不要将原来房主的债务转到借款人身上,还要算出调整费,并通知借款人将首付款的余额补足。

很多消费者不明白,为什么银行有的时候在最后时刻说贷款不批或借款人不符合条件,害的借款人夜不能寐,甚至无法完成买房交易,损失买房定金。最近两个华人网上社区有网友发帖一个是“求救”,一个是“揭发骗子”。起因都是在最后时刻,经纪人告知借款人由于种种原因贷款机构不能放款,要求借款人接受高利率或支付手续费。在实际生活中,这样的案例比网上披露的要多。很多消费者自认倒霉,吃一堑长一智,没有披露而已。华人消费者如果想避免这样的情况发生在自己身上,最好直接接触1.-2家银行,搞清楚银行的真实要求,避免中间人起负作用,并了解以下常识,尽量避免不必要的潜在风险:

1.房屋贷款中介是不应该收费的,经纪人的佣金由贷款机构支付,如果发现有收费现象,最好敬而远之。

2.不要被低利率迷惑,如果银行给出P-0.6%的利率,则一定有人打出P-0.8%的广告,吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。

3.借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约,无论中间人承诺什么利率,都要以银行的文件为准。“我们和银行关系很好,最后一定能给你拿到xx%”既然和银行关系好,当初就应该拿到承诺的利率。假如你相信了对方的此类说辞,最后受骗一点都不奇怪。

4.从审批到验证文件,要紧密配合贷款机构的要求,最好在交接前10内指示律师,否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。

5.加拿大的RBC皇家银行,CIBC帝国商业银行,BMO满地可银行,HSBC汇丰银行,均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。贷款经纪人所谓的“货比三家”主要是指TD道明银行,Scotiabank丰业银行,National Bank国民银行,以及其他中小银行或非银行金融机构。建议消费者至少亲自找1-2家银行面谈自己的贷款需求,从而减少中间环节,最大限度降低无法交接的潜在风险。

总之,买房前做好必要的功课是避免交易失败的前提条件。亲自找银行是最稳妥的捷径,银行的文件一天不到律师行,就意味着依然有潜在的交易风险。贷款利率是银行给出的,不是中间人,吃亏上当的消费者要么是被身边的“朋友”推荐的“朋友”害的,要么是被“低利率”害的。一位网友的留言很有趣:“贷款都是银行贷...你还找个中间人...明显找骗嘛”笔者非常理解华人消费者不断追求“低利率”的努力,但不能谁的话都信。低利率没拿到,反而赔上时间、精力,甚至是“小费”的事不是没有。给广大华人消费者一句忠告:为了避免房产交接前的惊心动魄,至少找一个大银行保证你能交接地产交易,再去找“低利率”也不迟。按揭贷款不能按时发放的风险是大多数消费者无法承受的,最好不要为了蝇头小利去冒险。30万元的贷款,25年还款期,P-0.75%和P-0.7%之间的利息支出5年仅相差706元,平均每年59元。如果无法按时交接,损失的却是买房保证金。

中国:新政比“国十条”力度更大

  加国安居网9月30日讯,据新华网报道,国家有关部委29日分别出台加强房地产调控的措施,新华社记者第一时间连线有关部委负责人和专家,对这些措施进行解读。

  信贷政策更严,堵住“变相放贷”

  在引人注目的房贷政策中,有关部委明确提出,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

  国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员任兴洲说:“原来只是个别城市出台的信贷政策,如今推及全国,显然是比‘国十条’的政策力度更大。”

  此次出台的措施中,有一个新内容,即“各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”。

  任兴洲说:“这是以往政策中所没有的,它将有利于堵住商业银行利用消费性贷款变相进行房贷的政策漏洞,是针对新问题出台的新措施。”

  增加土地供给,严防“捂地囤地”

  在增加住房有效供给方面,有关部委出台的措施更加强调从土地源头增加供给。

  一方面对政府提出要求,如“房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量”;另一方面对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,加大监管力度。

  住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹研究员说:“我的理解前者是增新量,后者是挤存量,目的都是增加土地供应。”

27岁贷款买房早不早?

  8月27日《北京晨报》报道《北京人27岁开始买房,比发达国家提前一代人》称:链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示,尽管北京房价过去三年不断高企,然而北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,比发达国家要快一代人的时间。报告显示,当前北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,该数字远低于其他发达国家和地区,其中日本和德国为42岁,我国台湾为36岁,美国首次购房年龄也达到30岁以上。

  “北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,比发达国家要快一代人的时间。”听口气,好像北京27岁贷款买房比发达国家要快一代人的时间是一件什么不得了的事情,或者这个信息又很关键可以预测中国房市的某种不理性因素。

  其实,“27岁”和“10年”这两个数字根本不能说明太多问题,主要原因有以下两个:

  一、中国房屋贷款限制和发达国家有所不同。中国的房屋贷款的时限要求不能超过贷款人的退休年龄,也就是男的60岁,女的55岁。而其他发达国家,比如美国,对房屋贷款的时限和贷款人的年龄没有要求。如果因为贷款人年龄大而不给申请人贷款,在美国是违法的,属于年龄歧视。所以,在美国即便是50岁的人,也可以很容易贷一个30的房贷。再比如英国,我不是特别熟悉英国,但是在网上查了查,大概要求贷款还款期限尽量不要75岁。所以,剩下的就是很简单的数学了。如果中国年轻人想要买房子,用月供最低的30年的贷款,男的30岁之前就要买房子,而女的25岁之前就得买房子。一旦过了30或25岁,贷款就没有可能了。这在一定程度上造成了年轻人必须尽早贷款买房。而这些限制在美国没有,在英国更宽松,他们的年轻人没有压力早贷款买房。

  二、中国人受传统文化影响,结婚比别的发达国家早几年。但是,为了结婚都要有自己的房子,这个文化各国的情形都应该差不多。我查了维基百科里各个国家关于第一次婚姻年龄的数据,摘录几个相关的:

  中国大陆:男23.8岁,女22.1岁

  美国:男26.8岁,女25.1岁

  日本:男30岁,女27.3岁

  德国:男32.6岁,女29.6岁

  中国台湾:男31.8岁,女27.7岁

  为了简单,我们只比较男的就可以了,中国男的第一次结婚的年龄比美国早3年,比日本早6年,比德国早9年,比台湾早8年。那么,日本和德国42岁首贷买房子,台湾36岁首贷买房,美国30岁首贷买房,都比中国晚几年,也就不稀奇了。

  所以,和发达国家相比,北京青年27岁买房不算太早,比发达国家早10年贷款买房也没啥大不了的。

加息是楼市调控灵丹妙药吗?

加国安居网9月9日讯,据搜房博客报道,加息一直是今年以来关于货币政策的热议焦点,同时,由于是否加息意味着政策的是否退出,因此加息话题在2010年显得格外引人注目。8月宏观数据即将公布,议息浪潮再次接撞而至。近日有传言说统计局提前公布数据是暗示央行将加息,这一说法不免有些偏颇。事实上,为了遏制通胀的全面发生,央行至少有三种可能的政策选择。中国自今年2月CPI跳涨至2.7%后,开始进入负利率时代,加息之声不绝于耳,但是当时管理层并没有扣动加息扳机,取而代之的是数量调控及房地产新政;7个月之后,随着CPI继续上涨,加息之声卷土重来。

2010年9月9日,周小川一语点破,中国加息进入“倒计时”。物价形势严峻,必须高度重视,作为防御性的措施,应该适当考虑调高存款利率。零利率可能导致银行对实体经济的服务减弱,可适当管理利差,提高银行积极性。

2010年9月9日,上证指数在银行股和地产股带动下高台跳水,收盘大跌1.44%。9月10日,上证指数大幅震荡。而当8月CPI再显强势,负利率愈加严重时,这一观点也正得到来自市场的支持。非常认同这个的观点,预测未来的加息将是一次非对称加息,即存款利率调高,贷款利率不动。同时存款利率调高幅度不会太大,约为27个基点。非对称加息主要是补偿储户利益,而银行利差会受到影响,从上半年情况来看,银行利润相当不错,同时利差处于高位,有能力消化此次非对称加息。

2010年9月8日晚间消息,加拿大央行加拿大银行宣布,将隔夜拆借目标利率上调0.25个百分点(25基点)至1%。此前,汇市人士普遍预期加央行将加息0.25个百分点。加央行指出,预计加拿大的消费和企业投资将强劲增长,经济前景比7月上次利率会议时更为有利。加央行的官员还表示,预计加拿大经济逐步复苏的速度将略低于7月所估计的水平,主要原因是美国经济的活跃度下降。加息消息公布后,加元汇率明显上涨,美元对加元汇率跌至1美元兑1.0427加元。消息公布前该汇率为1.0492加元,昨晚为1.0474加元。

2010年9月10日,市场上传央行即将加息,政府严查违规资金进入股市、楼市的各种传言四起。恰在此时,2010年9月9日,央行行长周小川在牛津中国财经论坛称,央行需要对金融机构提供正向激励机制;具体工具方面,仅用政策性利率可能不够,适当管理利差有利于调动银行服务实体经济的积极性。零利率可能导致银行对实体经济的服务减弱。零利率可能导致银行对实体经济的服务减弱,可适当管理利差,提高银行积极性。

2010年9月10日,中国国家统计局把原定于9月13日举行的数据发布会突然提前到9月11日进行,这个意外的变动引起了外媒和众多机构的揣测。市场上传闻中国央行本周六可能进行三年以来的第一次加息。中国央行自2007年12月以来就没有进行过加息。目前中国基准的人民币一年期存款利率仅为2.25%,低于中国官方公布的7月份居民消费价格指数3.3%,这意味着中国目前仍然是实际负利率。

过度宽松的货币政策是中国房价持续上涨的重要原因,也使政府调控难以奏效。尽管中国政府自今年初出台了一系列房市调控政策,但是房价上涨势头依然难以被遏制。中国国家统计局今天公布的数据显示,8月份中国70个大中城市的房屋销售价格同比上升9.3%,7月份则上涨了10.3%。

2010年9月10日,统计局今将提前公布8月经济数据,称与加息无关。8月份中国70个大中城市的房屋销售价格同比上升9.3%,尽管同比增速在下降,但环比连续第二个月出现持平。从同比增速来看,8月是全国房价连续第15个月同比上涨,也是房价连续第4个月实现增速的同比下降。8月份涨幅较7月份的10.3%有所下降。今年4月份,涨幅曾创下12.8%的纪录。

但是统计局没有披露各个城市的涨跌情况。环比数据更能反映价格变动的最新情况,上月是房价连续第二个月环比持平,显示出调控政策和市场的博弈。此前环比房价曾在6月短暂下滑0.1%,显示出调控见效。价格坚挺的同时,从市场来看,北京、上海等一线城市都在近期出现了销量反弹,伴随一些新盘的低价开售,房屋成交量开始上升。

8月份北京新建住宅销售价格环比持平,二手住宅销售价格环比下降0.2%;上海新建住宅价格环比下降0.4%,二手住宅价格环比上涨0.3%;广州新建住宅价格环比下降0.6%,二手住宅价格环比下降0.1%。统计局的数据也反映出,8月,全国商品房销售面积6886万平方米,同比下降10.1%;全国商品房销售额3533亿元,同比下降8.6%。相比7月来看,均大于7月的6466万平方米和3066亿元,增速也分别低于7月。

提前公布与"加息"无关,8月份经济数据将于今日对外发布,其中包括消费价格指数(CPI)等主要经济指标,而统计局原计划周一公布上述数据。一些媒体此前多有猜测,认为中国提前公布经济数据,为意外加息铺路,而周末股市休市可以消化这个消息。此前,国家统计局每月11日发布上月经济数据,逢周末、节假日顺延。国家统计局新闻处负责人表示,在今日发布8月份数据,是应公众要求,缩短数据生产与发布时间的间隔,尽快与大家分享统计调查结果,无其他原因,大家不要过分解读。

数据显示,美国银行业在2009年末的贷款余额同比下降了7.5%,约5873亿美元,这是自1942年以来最大的年度下滑。为应对金融危机和经济衰退,美联储自2007年9月开始降息,将利率由5.25%降至2008年底的零至0.25%。美国政府的一系列救助政策虽然帮助银行维持了稳定,但由于企业对贷款的需求大幅下降、居民信贷需求不强,银行新投放贷款仍在持续负增长,严重影响了银行未来的盈利能力。

另外,据报道,最严厉房贷政策正试剑京城周边,非本地户籍首套首付5成,利率85折,二套首付6-7成,利率1.1-1.2倍,这是邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地,近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。甚至一些人一相情愿的认为,周小川或为加息的暗示或为加息吹风了,房价要大跌。

2010年5月11日,国家统计局发布的宏观经济数据显示,4月份居民消费价格(CPI)同比上涨2.8%,创下自2008年11月以来的新高,从而引发了加息预期的再度走强。 2010年5月11日,国家发改委认为在短期物价仍将上升,这主要由于2009年同期CPI为负、2009年12月CPI涨幅较高,达1.9%,所以翘尾因素还将继续增加。同时,发改委也预计今年上半年CPI平均涨幅在2.5%左右,而目前中国商业银行一年期存款利率为2.25%,即便加息一次(以25个基点计算),实际利率仍为负值。

2010年5月21日,中国银行就发布研究报告称,中国物价持续上涨,通胀压力进一步增大,报告初步预测,4、5、6月份中国的CPI分别上涨呈不断 加速态势,6月CPI上涨4.4%左右,全年增长3.5%左右。 2010年5月24日,第二轮“中美战略与经济对话会上,中国人民银行行长周小川重点就货币政策等议题吹风。 中国的货币政策多数需要考虑的重点因素还是国内因素,国际因素的影响往往小于国内的因素。 由于中国已经出现负利率,加息与否的重要考虑之一就是国际因素,即加息可能导致热钱加速流入。被看做周小川的此番表态意味着中国加息或许已经在政策的考虑之内。

2010年9月9日中国人民银行行长周小川表示,如果降至零利率,商业银行的储蓄成本为零,导致银行没有发放贷款的压力,这一讲话解读为升息的暗示。甚至市场有议论纷纷,周小川暗示加息,房价将大跌。

笔者认为,不过,这次提前是在为中国央行本周末加息提供时间。如果国家统计局下周一发布数据的话,央行加息将被推迟到下周,可能会对市场构成较大影响。如果物价继续上升,那么中国加息的可能性就非常大。但是,今年之内是不会加利息的,就算加了,房价也不会暴跌。毫无疑问,把加息当成中国房地产调控重磅炸弹是拿鸡毛当令箭。虽然房价会一定小幅度的回落,但是,不要期望房价大跌,这个是非常不现实的想法。

国内面临较大通胀压力,在通胀压力和人民币升值压力下,购买不动产,依然是目前抗通货膨胀和抗资产贬值及保资产升值的最好产品。股市和金子及基金等金融产品,没有房地产具有多种属性和功能,况且加利息也必须看CPI和PPI及购买力等综合情况,利率过低虽作为加利息的参考因素,却没有决定因素,最关键在于CPI和PPI及购买力。

2010年3月14日,中国人民银行行长周小川表示,加息与否取决于今后物价走势。目前的物价和央行的预估结果相比,略高了一点,但高得不多,央行货币政策还可以按照原计划来进行。至于加息与否,则主要取决于对今后物价走势的预估。因此,是否加息与通货膨胀具体数字有关,央行关注消费者价格指数(CPI),也关注工业品出厂价格(PPI)。

笔者认为,从央行角度说,是否加息主要还不是根据已公布的CPI数字,而是需要提前有个预测的数字,根据这个提前预测的数字,确定货币供应量。因为货币政策调整的作用大概会有一年的滞后期,所以要提前对CPI、PPI及整个物价的走势有预估。同时,也看实体经济跟预估相比的出入。现在看来,物价跟央行的预估结果相比,略高了一点,但高得不多,货币政策还可以按照原计划进行。从目前CPI和PPI及购买力因素看,根本不具备加息的条件,物价走高是天灾和干旱制成的,中国贸易出口不通畅应该刺激内销,当情国民购买力非常的巨大,老百姓的存款非常的多。

2010年9月11日,研究机构称,8月份中国居民消费价格指数可能会升至3.5%,大大超出目前人民币一年期存款利率2.25%。超低利率政策是导致中国房价持续高企的根本原因。持续低利率政策也是导致中国A股市场难以出现上涨行情的原因之一,因为股票市场也是中国宏观调控的政策工具之一,股票市场大幅上涨可能加大中国通货膨胀压力。自今年初以来,中国基准的上证综合指数到目前为止已经累计下跌了19%。

笔者认为,从已经出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。从一定意义上讲,银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费,抑制投资、投机性购房需求。

国家统计局发布通知称,将于9月13日公布8月工业生产、固定资产投资、消费品市场及价格等主要宏观经济数据。在一片经济增速放缓的预期中,A股市场应声下跌。根据目前多家机构的预测,8月的CPI可能将创下年内新高,工业与固定投资增速或将延续回落,但市场流动性依然充裕,而内需消费有望成为下半年经济的亮点。相对于宏观经济稳步的结构调整,近来A股尤其是蓝筹股表现比较低迷。

2010年9月6日,高盛发布报告称,预计8月份发放的人民币贷款为5000亿元左右,同比增幅为18.5%,略高于7月份的18.4%。尽管较7月的5330亿元变化不大,但如果最终结果和上述预期相符,应被看作积极信号。这意味着货币和信贷增长的同比和环比都所有反弹,高盛中国金融状况指数呈现放松态势,这会对经济增长有所支撑。

年内我国加息(包括允许商业银行上调存款利率)的可能性微乎其微,因为最高决策层对经济增长的下滑已有所注意,而且可能普遍倾向于认为高通胀的风险是十分有限的。高盛同时预计,8月份M2同比增速为17.7%,略高于7月份17.6%的水平。季调后月环比折年增幅预计将从7月的5.2%升至12.8%,因此,年内加息可能性微乎其微。

7月份CPI指数同比上升3.3%,其中食品价格由于季节等因素同比增速高达6.8%,农产品价格的上涨可能继续加大短期内CPI上升的压力。不过,国内CPI已有见顶趋势,5月以来大宗商品价格持续下行,生产物价指数或进一步放缓,因此年内不用过于担忧通胀。根据瑞穗证券的预测报告,受持续上涨的食品价格影响,8月CPI或将达到3.4%。

目前,各类食品价格上涨势头延续,包括“猪通胀”效应开始显现,特别是蔬菜价格同比涨幅超过20%。华泰联合证券也指出,对CPI影响较大的居住类价格上涨趋势将持续,主要原因在于房租价格因其周期性,通常滞后于新房价格,故而反映在CPI中的虚拟房租价格也将上升。

2010年9月11日,多数机构认为,8月的信贷增速将出现放缓,主要原因在于信贷窗口指导继续、房地产和政府融资平台类相关贷款需求有所下降等。不过,李晶指出,相对于近年来的水平,也就是除了去年之外,目前的新增贷款依然处于宽松水平。8月上旬和中旬信贷市场维持宽松,但下旬开始呈现出趋紧态势。招商银行预计,8月信贷投放4400亿元,带动M2同比增加17.6%,M1同比增加22.1%。

而宏源证券预计,8月份新增贷款4980亿元。数据显示,7月份新增贷款为5328亿元,如果预测准确,那么,今年以来新增贷款首次回落到5000亿元以下可能会出现在8月。根据瑞穗证券的预测报告,整体来看,8月份国内经济延续放缓势头,但主要经济指标或将呈现减速回落甚至企稳反弹。相对于宏观经济的整体乐观,市场情绪仍然偏悲观,股市有望价值重估。

根据报道和研究机构报告,事实上,为了遏制通胀的全面发生,央行至少有三种可能的政策选择:一是作为央行启动加息的预警信号,在公开市场上调整央票发行利率;二是单纯针对房价的涨落,专门针对房地产信贷采取专门的利率调整措施;三是在通胀来临或发生后,对基准利率进行调整,即采取所谓的“加息”行动。

首先,在公开市场上,央行可能先行提高3个月期央票发行利率。由于今年11月和12月两个月的到期资金量都在3000亿元以下,仅相当于本周一周的到期资金量(2740亿元),因此未来3个月期央票将继续担当重任,但由于3个月期央票发行利率与市场利率倒挂明显,导致发行量难以提高,只能通过91天期正回购替代,不过91天期正回购缺乏二级市场价格,因此要增加11、12月的到期资金量,需提高央票的发行利率。

另一方面,即将公布的8月份CPI涨幅有望创出年内新高,为管理通胀预期以及推动短期央票正常发行,央行可能将3个月期央票发行利率顺势上引至1.70%以上。由于目前1年期和3年期央票发行利率与二级市场利率基本贴近,且1年期央票的发行利率与基准利率的联动性较强,其利率变化可以视作央行启动加息的预警信号,因此为防止市场加息预期的强化,1年期及3年期央票发行利率则可能继续保持不动。

其次,从房地产调控的角度看,预计房贷政策二次调控会继续推进,单独针对房地产的利率政策也可能会出台。8月份开始,一线大城市商品房成交出现触底回升迹象,目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧,未来一段时间,购房优惠利率退出或将成为常态。

第三,从基准利率的角度看,年内加息尤其是存款单边加息可能性并不能完全排除。在投资渠道匮乏、居民储蓄愿望有限的前提下,8月物价再创新高可能导致居民实际储蓄存款利率连续7个月出现负利率。所谓负利率,简单地说就是,存款所得利息低于物价涨幅:7月中国CPI同比增速至3.3%,而同期银行一年期存款利率才2.25%,负利率达到1.05个百分点。近期宏观经济显示偏滞胀格局,但从8月PMI小幅回升以及近期楼市成交持续回温来看,经济停滞的因素略显缓解,而通胀的因素却更加突出。

全年7.5万亿元新增贷款目标未变,而目前信贷增长幅度符合央行预期。在信贷额度替代利率手段并已起到抑制信贷和投资效果下,目前为进一步抑制信贷投放或抬高企业融资成本而实施加息的必要性不大,年内加息主要着眼点仍在通胀方面,从改变负利率状态和不增加居民财务负担角度来看,非对称式加息,即单独提高存款利率的可能性仍然存在。

调控又来了,但难挡房价上涨大势

几个朋友给我打电话,说调控又来了,我无语,懒得理会政府任何毫无诚意的调控!

不就是把首套房贷款比例提高到30%了吗?不就是非首套房契税不再减免了吗?不就是第三套房及以上房贷再次停发了吗?

我说这些都是必然的,从8月份各地楼市的量价齐升和9月份的楼市火爆,我已经早就看到了政府调控的影子,只是没有想到调控来的这么悄无声息和这么晚。

事实上,我已经对政府的调控手段和态度麻木了,调控,如此,不调控,亦然!房价总是朝着更高的发展方向前进,没有人能挡得住!

至于本次对首套房的门槛加码,无疑是为了限制更多的首次置业者入市,以此来缓解目前的楼市“严重供不应求局面”,虽然政府一再的宣称要加大保障性住房用房建设,加大中小地块、中小户型、中低价位的商品房投放等等,但到目前为止,我们看到的是个“0”,一切都是空话,喊了一千遍一万遍还是空话,这也是本次楼市再次快速回暖和急速达到高潮的主因!

人们已经对政府的调控产生了抗体,因此,这一次的楼市加码,对媒体来说,可能再被“欣喜若狂”一番,但对于开发商、对于购房者来说,都不再大惊小怪,08年的金融危机都过去了,去年的“国四条”和“国十条”都过去了,今年的“新国十条”也过去了,这个“9.27房贷新政”有能奈何呢?充其量不过是暂时的踩踩刹车而已!

既然如此,本轮针对首次置业者购房的房贷加码又能令客户观望多久呢?也许不足三个月,也许不足一个月后就没有什么效果了!就如同二套房信贷增大50%还依然挡不住改善型购房客户购房是一样一样的!

房价上涨的预期依然没有从根本上得以改变,除非以后不出地王了,除非以后供地不再紧张了,除非地方政府不再依赖土地财政了,如果这些还依然存在,就很难改变人们的房价长期上涨预期!

既然房价上涨的预期很难改变,那么仅仅增加个首付,又岂能改变房价上涨的大势呢?既然改变不了,政府出台的这个那个的调控又怎能再次令购房者观望太久呢?

不足两个月,楼市大涨或可硝烟再起,到那时,让我们再来看政府出台的2010年“第三轮”楼市调控吧!

房利美:7月严重违约率降至10个月低点

加国安居网9月29日讯,据世华财讯报道,房利美表示,7月严重违约的抵押贷款比率连续第五个月下降,至4.82%,为10个月新低。

综合媒体9月29日报道,房利美(Fannie Mae)表示,7月美国严重违约的单户型住房抵押贷款连续第五个月出现下降,进一步暗示住房贷款问题已经处于下降通道。

2010年以来公布的一系列数据显示,随着经济逐步复苏,违约率不断下降。2010年3月份,严重违约——单户型住房抵押贷款拖欠时间超过90天——在房利美抵押贷款组合中所占比重较2月份出现下降,这是三年来严重违约率首次出现月比下降,此后该比率一直处于下降趋势。

7月份严重违约率降至4.82%,为10个月新低,6月份为4.99%,2009年7月份为4.17%。

房利美的最新报告还显示,8月份其抵押贷款组合规模月比下降0.3%,年比下降4.1%,至8,091亿美元。房利美账面资产规模月比下降0.1%,年比下降1.3%,至3.202万亿美元。当月购买抵押贷款的净支出月比增长34%,年比增长73%,至548.4亿美元。

一个经纪人的思考(一)

加国安居网9月9日讯,据搜房博客报道,从事房地产经纪五年来,有过被误解,有过被赞同,酸甜苦辣,味道自知。既然在地产开了博.就说说地产的事。

房价会涨还是会跌?

从05年到现在,一直从事着这行业,经历过客户买房若买白菜的辉煌,也经历过萧条期一年只开一单的寂寥。

为什么会有这样大的差别?问题出在那里?这个行业能否持续?这个职业是否值得坚守?有没考虑过放弃?我想很多跟我有相同经历的人或多或少都会考虑这些问题,今天,我就房价会涨还是会跌的问题表述下自己的看法。

房地产按照我的分类有两种,一种是商品房,一种是非商品房,我们就讨论第一种,既然是商品房就有商品的属性,顾名思义,两种最大的属性就是价值与居住。价值又分为使用价值和品牌价值。

商品是用于流通和消费的,它有其固定的价值,并会受到市场的影响出现波动,所以无论上涨还是下降都是正常的范围。

当一件商品在正常流通的时候,会受到市场那方面的影响呢?需求,成本,竞争,时效,政策、品牌是最为重要的六大因素。上述无论那一个条件有变化时,都会影响其价值,既然上涨还是下降都是正常的范畴,那讨论的意义在那里?我认为,是幅度,是上涨或者下降的幅度有问题。在回答房价会涨还是会跌之前,看来还得解决为什么涨,为什么跌的问题。

一只普通的钢笔,十年前两块能买到一只英雄牌,今天要二十块,是涨了十倍?数值没错,但我们的收入同十年前相比也有类似的增幅,所以我们感觉很正常,也就是说,收入同物价都在合理的范围类同步递增。

经历过07年以前房地产的人们也许都还没忘记,楼价以每年20%甚至更高幅度上扬的时候,普通人的薪水却没有以这样的幅度在递增,所以,无数的人花费透支以后十年、二十年、甚至三十年;一代、两代、甚至三代人的积蓄来完成这样一件人生大事。

存在即合理,相信很多的人都听过这样的话,我想强调的是“合理”二字,它本意应该是“有着其背后的理由、道理、原因”而不是“合乎道理”这样来解释。

房价的上扬或者下降是存在的,到底是在那一个环节或者那些环节出现了变化,导致这样的结果?其背后的理由,道理,原因到底是什么?

按照之前所说的六大因素,先说需求,对于商品房来说,有两类,一是有保值或者增值需求,二是居住需求,在社会正常的发展过程中,这两种需求都是正常需求,前不久,我一个客户同我聊天聊到深圳的房价,在09年初,他在华侨城附近买了一套房,100平米。每平米两万,首付三成,今天已经涨到四万一平米,是涨了一倍么?我们做个数学题,帮他计算下收益率,首付60万,买房所交纳税费以及一年的银行利息10万,成本70万,尚欠银行140万(一年所还的本金忽略不计)如果现在出售,可售400万,扣除银行欠款140万以及初始费用70万,赢利190万,也就是说,70万的成本一年赢利190万?按照我们常说的收益率来计算190/70=270%的回报率,马克思说过,超过100%的回报率,商人会蔑视、践踏一切法律!这样的回报率一定会刺激需求,无庸质疑!

我们再次回想刚才的例子,如果银行不参与其中呢?那么该客户需要210万的现金,回报率则是190/210=90%的回报。

如果你有210万,你是选择通过银行购买三套房,一年后净赚570万呢,还是选择一次性付款一年后赚190万,我想这不是一个需要思考的问题。

也许在这,有朋友会问,谁敢保证就一定会赚呢?难道不会跌么?,那么我则说,我们要讨论的问题就是为什么会涨,为什么会跌的问题,而现在才刚刚入题,而对于上面的例子,我则说是“预期”二字,为什么会有这样的预期?那么从朱熔基总理在20世纪初提出把房地产作为第三产业的支柱产业、大力发展商品房以来,各位可以看看楼价的走势曲线,是很容易得到这样的预期。

欲使其灭亡,必使其疯狂,疯狂的苗头像深秋森林的火种,我们会看到灭亡的那天么?房价的崩溃对整个社会会有什么样的影响?大众会得利其中么?下次再聊。



贷款知识系列讲座之──大银行小银行

实在笔者看来,无论是大银行也好小银行也好,作为借款方来讲,笔者们关心的无非是如下亮点点:

1.安全性

2.方便性、灵活性和服务质量

先说安全性,很多朋友对于涉及到钱的问题是十分小心的,但按揭虽然也是金融产品,但毕竟和投资类的金融产品完全不同。笔者就不止一次碰到有朋友问笔者,“你说这个小银行,要是倒闭了怎么办?”要知道在按揭这个交易的双方,你是借贷方,更需要担心对方破产的是借款方而不是借贷方,因此借款方一定要对借贷方进行严格的审核,而对于笔者们借款方来说,安全性同样是异常重要的,但不是从这个角度,笔者们要考虑的是笔者们和借款方签订的条款有没有隐藏的条款,就是大家通常说的有没有陷阱。加拿大是法治国家,也是契约国家,首先所有的借款方都受到严格的监管,无论是Chartered Bank还是其他借款方,他们的合约都不是随随便便拟定的,从这个意义上来说,不存在所谓的合同陷阱,因为所有的条款都清清楚楚写在合同上,你不同意任何一条,都可以拒绝签字。其实所谓隐藏条款,无非就是这几种情况

一、借款方在提前终止合同(卖房、重新贷款、转银行、付清余额)的时候,对罚款的计算方法

二、购买了低于市场平均价格的产品,或者本身不符合银行或金融机构的审批条件,但是仍然得到了贷款,但在合同中有若干限制条件。比如,若干年之内不可以终止合同,即使罚款也不可以,或者合同到期了必须要和借款方续约,不可以选择其他银行。

三、和按揭产品捆绑购买了其他产品,比如不同名目的保险,而且通常这种保险产品的价格高于市场平均价格

无论大银行还是小银行,以上种情况都存在,从产品本身来讲并无任何不妥之处,关键在于大家在选择产品的时候是否清楚这些条件的存在。

案例一:上个星期,笔者碰到两位朋友,都是3年前和银行(五大银行之二)签订5年固定利率的合同,一人贷款额是50万,另一人是90万,3年后都想取消,前者的罚款额在可以接受的范围内,笔者帮助他减免了大部分的罚款,以低于原利率近2个百分点的利率转移到另一家银行,在未来的两年内可以节省近2万元的利息,他非常非常高兴,而另一位的罚款高到离谱的程度,只好继续付着比现在市场高出3.6个百分点的高额利息。差别在于当时签订合同时,对于违约时罚款的计算方法不同,从3年前的情况来看,合同都是标准合同,利率也差不多,客户当时也没想到利率在未来的几年内会下降这么多,当时也没有任何以后要转银行的想法,当时银行家是否和他解释了罚款的计算方式,他已经没有印象。因此大家在选择按揭产品的时候应该未雨绸缪,大致清楚自己在未来的几年内是否会卖房,是否有提前终止合同的考虑。

案例二:上个月,一位客户来找笔者,说他5年前在某个金融机构购买了按揭,当时的利率很满意,现在到期了,想换一家银行,可是借款方要求他必须继续续签,否则必须支付数目不菲的罚金,他说笔者合同到期了为什么不能换银行?那是因为5年前他签的合同上,明确规定了这一条,因为当时的促销利率是有条件限制的,而他并不清楚这个条件。

因此在看到广告上低得离谱的低利率时,先不要高兴得太早,要问清楚这种产品是否有附加条款?和你签约的银行家或者按揭经纪有责任和义务向你解释清楚所有条款。如果你在不完全知情的情况下签了字,如果产生纠纷,只能被这样的条款套牢或缴纳不菲的罚金。

案例三:笔者的一个朋友最近转银行,因此笔者看到了他和原来银行(5大银行之一)的贷款合同,笔者说你捆绑购买了人寿保险啊,他说没有啊,笔者说你不但买了,而且已经付了5年的保费,他一脸迷惘,笔者这位朋友年少多金,账单来了,只管付钱,从没仔细计算过自己付的什么钱。他说他去银行的时候,就是去签字的,完全出于大银行的绝对信任,银行家让签字就签字,和那位银行家聊得挺好,签字的时候银行家说什么完全没印象,倒是一些闲扯的内容还有点印象。

在很多华人心中,大银行的形象几乎和政府一样高大,其实无论大小银行,都不是慈善机构,都是要赚钱的,借款方和贷款方是完全平等的,选择按揭产品就是一个类似于超市买菜的的过程,产品放在那里,价钱不一样,质量不一样,等待你的选择,只是这个选择通常关系到几千甚至几万加元的金钱。因此你对你要选择的产品要有足够了解,还可以和借款方讨价还价,谈条件,只是在银行里,你谈判的对象是代表银行利益的银行家,实际是他是在向你推销,在银行里你是上帝,不要有任何敬畏的心态,当然买的没有卖的精,银行通常处于强势地位也是无法改变的事实。因此越来越多的人选择按揭经纪,首先笔者们代表的是贷款方的利益,根据客户的实际情况,直接在纷乱的市场中选择适合你的产品,其次,对于几十个借款方,笔者们每天都和他们打交道,对他们的产品和他们的规则了如指掌,好的经纪对于借款方来说和大客户是一样的,因为笔者们代表着众多客户的利益,类似于批发和零售的关系,每个客户都可以通过按揭经纪和银行谈判,这个过程是主动的。

再看服务的方便性和灵活性。

在房屋交接之后的方便性:因为5大银行分支机构多,因此办事十分方便,这是他们不可比拟的巨大优势,对于语言不好的朋友来说,很多分支机构设有华语服务,自然是非常吸引他们的地方。因此对于刚来加拿大的朋友来说,笔者通常只推荐5大银行的产品。同样对于很少使用网上银行,电话银行的朋友来说,走进分行,找一个说中文的银行家,肯定是更为方便的事。

如果不存在语言障碍,在方便性来看,所有的借款方几乎没太大区别,电话,网上银行,电子邮件,几乎坐在家里就可以全部搞定,这也是本地人不太在乎大银行、小银行的原因。

综上所述,不同的按揭产品都有它的市场,在一定时期内,无论何种按揭产品,他的利率,条件都是摆在那里的,在同等利率条件下,如果利率相同,尽量选择更方便的大银行,如果小银行的利率要便宜很多,而你又不存在安全性和方便性的顾虑,为什么不选择更便宜的?回到大家最为关心的安全性问题,有人说上了小银行的当,也有人说要告那个大银行的银行家,关键不在于大银行还是小银行,区别在于为你服务的人是否专业,是否有良好的专业操守,清楚明确的告诉所有对你有利的地方和对你不利的地方,是否有能力帮助你选择最适合你的产品,而不是表面上最便宜的产品。一定要弄清楚是否存在对于不利于自己的条款,自己是不是准备接受。

房屋抵押赎回权取消文件信息需准确核实

加国安居网9月29日讯,据腾讯财经报道,彭博社9月29日刊登题为《房屋抵押赎回权取消文件信息需准确核实 》的评论文章,现全文摘要如下:

当房地产市场正在持续走向低迷的时候,人们仍然沉迷在整个国家正在逐渐摆脱混乱的抵押贷款的谎言中。然而,随着那些抵押品赎回权被取消、房屋被没收,无疑美国的经济还没正常。

盟友金融公司(Ally Financial Inc.)的抵押贷款部门GMAC在23个州的取消抵押品赎回权的工作被要求停止。这无疑再一次打击了大家对重建房地产市场的信心。而罪魁祸首确是那些不规范或是具有欺骗性的文件。

这样的事并不是第一次出现,对贷款者的身份和经济能力的草率调查,为了成功完整房屋贷款而制作假的文书,贷款人假的信誉评价,甚至是 保险公司的抵押贷款支持证券,这些都是造成现今房贷市场如此混乱局面的主要原因。

而不同的是,现在的工作重心转向了整个交易的后期,取消抵押品赎回权的问题。

GMAC的中层经理斯蒂芬•杰弗里(Jeffrey Stephan)说,他一个月要签署差不多一万份的取消抵押品赎回权的文件。而在这些文件中,他还必须检查这些名义上的业主是否正的违约,文件上的抵押债权人是否任然还有抵押权。但是,为了完成这些大量的文件,他往往会忽视这些。换句话说他根本没有时间去理会这些文件的准确性,只要按照要求,有一个公证人在场,他就会签署这些文件。

同样,摩根大通公司(JPMorgan)高管表示,去年五月以来她签署了成千上万的文件,根本没有时间去检查这些文件的真假,她所要做的就是签署这些文件,以便银行可以取消那些房屋的抵押品赎回权。

在摩根大通家庭金融服务公司(Chase Home Finance LLC)做业务主管的贝丝•奥恩•科特雷尔(Beth Ann Cottrell)说根据一项纪录显示,她和其他7名管理人员在一个月内签署了18000份文件。

根据内部抵押贷款通讯显示,摩根大通(JPMorgan)和盟友(Ally)两家公司持有全国大部分的房屋贷款的债权,摩根大通公司大约持有1.35万亿美元的房屋债券,比盟友公司多了349亿。

像这样的公司,在现今的情况下显然有不计其数的房屋抵押贷款赎回权需要取消,但这不能成为这些公司让员工忽视文件真实性的原因。这种节约时间的方法完全是错误的,为了发现潜在的错误这些员工必须重做这些文件。

当然,同盟公司现在担心的是如何能快速的讲这些文件处理掉。但是,他必须小心。早在2006在佛罗里达州的杜瓦尔县GMAC公司就因为同样的原因受到了法庭的制裁。虽然这种处理文件的做法很普遍,而且从眼下的情况来看,并没有造成什么严重后果,但是只把这种做法当作是技术性错误还是不客观的。

一个经纪人的思考(二)

之前聊到,欲使投资不动产利润最大化,必须使用银行的资金,通过这个杠杆,回报率才能最大化,如果说之前的例子属于特例,回报率特别的高,那么我们不妨回想今天的房价同五年前的房价有多大区别。

没有具体的数据支持,但如果说相比5年前,平均涨幅有一倍,我想不会有人反对,如果在正常投资的范畴,回报率在10%都是很客观的,也是投资界内长期使用的一个预期数据。

5年前,50万的房产,支付15万首期,购房的正常费用以及利息计10万,尚欠银行30万,现在出售可获现金100万,扣除银行欠款,费用,一共55万,实际赢利45万。45/25/5=36%,那么年回报率可简单计算为36%。

同样,我们把前者在5年内陆续支付的10万购房费用,按照5年前一次性投资25万计,每年按照10%的回报,5年后的本金、利润合计为25*1.1的五次方大约40万,实际赢利15万,按照上文的回报计算则为(40-15)/25/5=12%。

同样的投资,结果相差三倍,如果是您,你会怎么选择?之前我说过预期,那么连续5年的既成事实,回否成为您对预期的一种强烈暗示?

我想,市场已经回答了我的问题,通过银行的资金杠杆,投资房产可以使得利润最大化,而且回报率比较畸形。造成大量资金涌入房地产市场,水涨船高,反而使得大众有更高的预期以及更高的焦虑。前者说的是投资者,后者说的是希望有一块安家之地却在高房价徘徊不决的人。

另外年纪在超过50以上的人,消费观念因为经历过文革,通过那段动荡造成的不安我相信至今仍在很多人的心里埋下阴影,银行存款利率持续下降,中国投资渠道狭窄,把钱放在房地产上即使最后一文不值,还有几片瓦遮头,还有四面墙挡风,五年前能买一套房的现金,存放银行五年后只能买半套。

这同国家刺激消费的政策有关,但结果就是钱存放在银行会贬值,政府希望的是大众拿出钱来消费,刺激经济,但在教育、医疗、养老三大体系没有成熟,并且也看不到切实动作的时候,他们能怎么样?唯一能做的就是投资保值,最开始,我相信他们不希望能赚多少钱,只要不贬值就是他们的预期,在中国相对狭窄的投资渠道里,股票市场同房产市场是选择,那么既然是出于对未来的焦虑不得已的投资,大家会否选择相对能看的见,摸的着,更有安全感的房地产市场呢。十多年的房地产经验验证了,把钱放在房产上比放在银行更安全。

那么,对于初始目的处于保值以及增值而投资在房产的敢于吃螃蟹的人已经取得了丰厚的果实,同样,对于他们以及正在观望中的群体更是一种强烈的心里暗示。

我想,这就是价值需求会持续推高房价的最重要的一个道理,如果赞同这个道理,我们却暂时看不到好的解决方式,因为大众在严峻的生活压力下,在国家刺激消费的政策下,此消费其实是变相的储蓄保值以及增值要求,要解决这个问题,同时还得解决教育、医疗、养老等各个层面的问题。我一直持的观点是:在现有的未解决以上社会问题的情况下,出台任何限制类交易的政策都解决不了根本问题,08年即使不发生金融风暴,房地产的发展依然会往今天该发展的方向前进。

广东人喜欢把财喻为水,有一定道理,不记得那位说过:资金会有她自己的去向,我的理解是那里能取得回报她就会走向那里,那里能取得更高的回报,资金就会聚集在那里。在这其中,银行作为既得利益者,推动着房地产的发展。对于银行在房地产的影响,我将在成本里论述。

以上是对于价值需求的分析,下次我们接着聊居住需求对于楼市的影响。

买房方法论:先估钱包深度 后看适合指数(1)

  加国安居网9月30日讯,据乐居网报道,首先,从人的生活出发,我们列出了出行、餐饮配套、日常购物、学区配套、休闲场所、医疗机构6大主要生活需求。具体到个人,首先要测算出钱包深度,即通过考虑偿还年限和收入水平,算出每位购房者所能承担的房屋总价。然后通过不同的“身份”归类,进行6大生活需求的优先排序,即可找到符合自身“身份”的房子。这样一来,就解决了“我能买得起什么样的房子”和“怎么选择适合自己的房子”的问题。

   按揭买房,先看钱包深度

  按照国际通行惯例,月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线,即理想的月供不应该超过家庭月收入的1/3,越过此警戒线,将出现较大的还贷风险,并进一步影响到家庭的生活质量。而有了这一定律,我们就可以进行一系列计算,得出每个家庭的钱包深度,而这里提出的钱包深度其实就是一种购买力指标。

  算一算你的钱包深度

  衡量钱包深度,主要有两个指标,家庭所能承受的房屋总价和能够购买的最大面积数。具体计算方法如下:

  1.首先计算出家庭的月收入总额A;

  2.用A除以3计算出每月能够承担的最多月供,然后计算出每年能承担的最多房贷B;

  3.将B再乘以20或者30年的偿还年限,就可以得出每个家庭所能承受的房贷总额C;

  4.由于房贷一般占到房屋总价的7成及以上,将C除以0.7或者其他房贷占比,即可得到每个家庭所能承受的最高房屋总价D;

  5.再用D除以意向地铁站或者板块周边的平均房价p,就能计算出购买房屋的面积数M;

  6.计算公式如下:M=(A÷3×12×30÷0.7)÷p(以偿还年限30年,首付3成为例)。

  【一位读者的钱包深度】

  我们随机抽取了一份快报读者置业调查问卷进行实例分析。填写问卷人为一位20多岁的缪先生,以他为例,记者进行了一次计算:

  缪先生家庭月收入为9000元左右,按照月供不超过家庭月收入1/3的定律,他每月所能承受的最多月供为3000元,每年能承担的最多房贷为3.6万元。如果设定偿还年限为30年、首付3成,那么,缪先生所能承受的最高房屋总价约为(3.6×30÷0.7)=154万。由于缪先生倾向于购买江宁的地铁盘,以最近新推的融侨世家为例,其首批房源均价为9500元/平方米,那么,他所能承受的最大购房面积为162平方米。

  地段再热门,并不见得适合每个人,对于房子的选择,应该按照自己的身份来考量。所谓的“身份”,指的是不同的人生阶段,例如单身族、小家庭、三代同堂、退休族等。处于不同人生阶段,选房时对生活机能需求的侧重也不尽相同。

  当然,最理想的状态是六大生活需求因素能同时满足,但现实的情况是,同时满足六大生活需求因素的楼盘并不多见,而多具备一项因素,房价也往往更上一层台阶。因此,不妨退而求其次,排出优先顺序,才是比较实际的做法。

  单身族

  刘杰,男,28岁,新街口工作,从事金融业

  单身的刘杰对居住品质要求比较高,研究生毕业后就几乎是一个人租住一套单室套。单室套每个月的租金不菲,从最初的1200元/月一直涨到了现在的1800元/月。当然刘杰收入水平不低,每月平均工资6000元,年底还有年终奖5万元左右,那么每月平均收入约为10166元。

  刘杰一盘算,与其每月花1800元租房,还不如自己买个单室套。后来,几经周折,刘杰选择了在仙林板块的亚东城置业。

艾米-霍克:抵押贷款利率仍下跌或将重创经济

加国安居网9月29日讯,据腾讯财经报道,MarketWatch刊登了题为《抵押贷款利率继续下跌或将导致美国经济再遭重创》的专栏文章,现全文摘要如下:

试想一下,当你面临必须申请无利率的抵押贷款购买房产时,你还会愿意那么做吗?事实上,面对美联储近日将采取一系列特别措施以刺激国家经济复苏发展的雄心壮志,一些抵押贷款领域的专家却表示美国国内的抵押贷款利率很有可能将长期处于低位徘徊的状态,甚至有降至零水平的风险。此外,市场对于美国发生通货紧缩的担心也使得抵押贷款利率的变动承受着巨大的压力。来自Waterstone Mortgage的信贷部主管丹·格林(Dan Green)在接受记者电子邮件采访时就表示:“只要美联储放开对于通货紧缩的一系列抑制措施,国内的抵押贷款利率将立刻出现大幅下跌。”

抵押贷款利率到底将降到多低的水平?房产研究机构维斯调查(Weiss Research)的房地产市场分析师麦克·拉尔森(Mike Larson)对此表示:“理论上说抵押贷款利率最终能够降到零的水平上,而这也是众多所谓的名义利率(nominal interest rates)在高低变化之后的最终归宿。”他还表示其实在汽车产业零利率的融资行为已经不是什么新鲜事,而房地产商向购房者支付极低的抵押贷款利息也早已是业界公开的秘密,这也就可以解释为什么长期以来美国人在申请抵押贷款时利率只有2%或者3%。

Palm Beach Financial Network的按揭规划师吉姆·萨航格(Jim Sahnger)表示,他无法理解如何对获得零利率的抵押贷款的贷款人进行指导和资助。他认为信贷利率的变化通常都来源于物价的变化,而眼下贷款人所要付出的借款利息比甚至比购物时获得的价格优惠还要高,所以除非有一笔专门的费用能够弥补贷款人由于低利率而遭受的损失,否则即使给予贷款人一定的援助措施也只会收到负面的效果。

根据房地美公司的每周调查报告,目前美国30年期固定利率房屋贷款利率较2009年6月美国经济衰退末期时候下降了超过一个百分点,上周时候该利率维持在4.37%。而就在今年夏天,该数字再一次跌至历史新低。

房地美首席经济学家弗兰克·诺沙夫特(Frank Nothaft)表示,自1975年以来(除1980年以外)美国的固定利率房屋贷款利率在遭遇经济衰退之后都出现了连续12个月左右的下跌。不过从2009年6月到2010年6月上述利率跌幅达到了0.7%,这也是过去六次经济衰退之时的最大跌幅。

萨航格认为,抵押贷款利率维持低位甚至是零的水平使得大多数初次购房者无法获得有力的金融支持,由此使得房地产市场出现供求极不平衡的现象,而房价的飚升也在所难免。

丹·格林表示,如果能够对于眼下低位徘徊的利率进行重新洗牌,银行、产权公司以及评价人员可能就将面临超负荷工作以及人手不足的局面。除此之外,房产主将发现自己每月所要支付的费用将会大为减少,由此使得消费者的消费欲望则会稳步回升。

事实上,3.5%与4.5%的利率之间并没有多大差别,不过假如利率从10%降至5%的话,贷款人会投入大部分精力去关注这个问题。购买房产事实上是民众对于国家经济信心恢复的表现之一,不过如今美国人却发现要找到这种信心非常困难。

第1页 / 共10页