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高房价与低利率的关系

  加国安居网9月9日讯,据东方财富网报道,最近一线城市重现升势迹象。房价高涨不仅挑战了老百姓的钱包,还挑战了公众的智慧——如何看待中国的房地产和房价成了参与度极高,但又分歧极大的问题。

  我自己的感觉是,判断房地产市场的泡沫化程度是一个相当有难度的事情。其实,在任何一个国家,房地产都是支柱性产业,在各国经济中,房地产业都占到相当大的比重,买房对于各国的绝大多数家庭都是高难度的头等大事。

说房地产绑架了银行,说的是房价一旦下降,银行资产就会遭殃,次贷危机被认为是一个例证。不过,数据显示,中国的房地产信贷质量相当高。中国平均的房贷的首付比例超过30%,远远高于主要国家,而房地产信贷占GDP和整个银行资产的比重都要明显低于主要经济体。是的,就像不少人说的,当房价下降超过30%后,银行就撑不住了。可是,在这种情况下,别的国家的银行就能够安然无恙吗?

  说房价绑架的经济,一个含义是说房地产在国民经济中比重很大,比如中国的房地产及其拉动的投资在总投资中的比重很大。就房地产业投资占总投资比重来说,许多国家的比重都要高于中国。具体来说,在过去几十年中,美英法德这一比重平均在20%~25%左右。中国房地产投资占总投资的比重,从1980年代开始明显上升,2000年后基本在15%~20%的区间波动。也就是说,房地产在绝大多数国家都是占有举足轻重的地位,在中国也是如此,但从投资比重看,中国房地产的比重并没有偏大。至于房地产拉动的投资和增长情况,我想各国的差别不会很大,中国盖房子需要人工、建材、运输,在国外也是一样。

  就总体而言,我认为中国的房地产业还是较为健康的。我注意到,普林斯顿大学的邹至庄先生及其合作者,在今年的《金融研究》上发表了一篇关于中国房价的文章。他们的计量分析显示,中国高价上升,大部分可以从居民收入的增长和建房成本的增加得到解释。居民收入和建房成本分别是影响房地产市场需求和供给最重要的变量。也就是说,中国房价的走高,总体上是符合经济发展进程的。某些年份个别地区,房价是过快上涨,这中间包含了一定的泡沫成分,但我想中国并没有达到日本1980年代末的程度。

  有很多人提到了日本1980年代的情况,并以此来警示当前的中国。比如我最近出版的一本书《好泡沫还是坏泡沫》,书里就引用了这样的数据,在20世纪80年代的10年时间里,日本6大城市的地价上涨了5倍(高峰时),相当于美国地价总值的4倍,并认为中国和日本类似。但是,作者没有给出有关中国的数据分析,但至少在这一点,日本当年的地产泡沫和当前的中国并不相似。中国的人口和面积都远大于日本,但没有证据表明,中国的地价总值已经是美国的数倍。

  中国的房地产问题是与一组宏观经济现象相联系的。就金融角度看,首先,中国居民的收入增长很快,并在银行部门积累了大量储蓄;其次,这些储蓄的收益率非常之低;再次,可供投资的渠道非常有限;最后,对大多数人来说,房贷是能够从低利率环境中收益的主要渠道。这些方面对于理解高房价是重要的。

  香港知名投资人士曹仁超最近指出,房价高涨低利率是一个强有力支撑。1981年太古城住宅每平方英尺售1200港元、供楼利率24厘,一间一千平方英尺住宅卖120万港元,首期30万港元、贷款90万港元计,月供利息要1.8万港元。以1981年港人收入计,有多少人供得起?到今天,同样一千平方英尺太古城住宅,虽然卖850万港元,首期250万港元、贷款600万港元,供楼利率以2.6厘计,月供利息仅需1.3万港元,以2010年港人收入计,大部分港人都供得起。

  中国经济的未来,在某种程度上取决于能否防止经济泡沫化尤其是房地产市场的泡沫化。尽管我对房价的现状和趋势比较乐观,但对于未来高房价会以何种方式着陆,有不小的担心。最近的几次主要危机均由地产泡沫破灭引起,包括亚洲金融危机、日本经济衰退以及美国次贷危机。事实上,政策决策者对此也深以为然。

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