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加国3招猛药冷却楼市 生效期前料掀小阳春效应

联邦3招收紧按揭 遏国民家庭负债 按揭最长仅30年 加按降至屋价85% 撤抵押屋贷担保

费拉逖周一在国会山准备开记者会。(加新社)

(明报)联邦政府宣布3招收紧按揭条件﹐应对加人家庭负债高企的忧虑﹐包括按揭最长年限由35年减为30年﹑房贷最多加按至屋价85%﹑取消对房屋净值抵押信贷额(HELOC)的担保。

财政部长费拉逖(Jim Flaherty)在渥太华举行记者会说﹕「在2008和2010年﹐联邦政府採取行动﹐保障和巩固加拿大房产市场。今天﹐我们继续这么做。」

费拉逖宣布的3项主要措施﹕

*首期少于20%的政府担保按揭﹐最长年限由35年缩短为30年﹔

*加人将房屋加按的借贷上限﹐由屋价90%降至85%

*政府不再对房屋净值抵押信贷额(HELOC)提供担保﹐迫使银行提高标準﹐审批这类贷款的申请资格。

第1项措施或造成的影响最大。置业者首期付款不足20%时﹐必须透过加拿大按揭及房屋公司(CMHC)购买政府担保的按揭保险。

根据新例﹐按揭年限超过30年﹐将无资格购买该保险﹐实际上令30年以上的按揭变得几乎不可能。

3月18日生效

根据联邦政府﹐该新措施将于3月18日生效﹐对于1个总额30万元、利率4%的按揭﹐每月还款额将增加105元。

费拉逖指出﹐将房贷加按最高比例降至85%﹐是为确保加人能存下更多的资产。

最后1项措施是﹐取消政府对房屋净值抵押信贷额的担保﹐因为渥京政府担心﹐某些金融机构允许业主﹐将过多加拿大按揭及房屋公司承保的按揭贷款﹐用于购买消费产品。

费拉逖说﹕「我认为这么做风险特别大﹐因为这类贷款中﹐其中部分未投入房产业。它们被用于购买游艇、汽车和大屏幕电视机。这并非该项房屋保险塬先的设计业务。」

虽然费拉逖称上述措施「温和」﹐但它们未包括﹐提高5%的买房首期。它们亦未包括上周流传的建议﹐即金融机构决定买家能否负担按揭时﹐将柏文管理费百分百列作家庭开销。目前﹐仅50%的柏文管理费纳入计算。

业界忧新例落药过猛 冷却楼市 生效期前料掀小阳春效应

(多伦多17日加新社电)联邦政府周一宣布按揭新规例﹐业界称﹐措施不算严厉﹐但比预期的勐烈﹐它将进一步冷却房地产市场﹐但不会完全煞停。

措施较预期辣

财政部长费拉逖(Jim Flaherty)宣布﹐自3月18日起﹐按揭最长年限从35年降为30年。地产和按揭专业人士警告﹐新规则会减少首次置业人士的贷款﹐可能令本已放缓的房地产市场更加冷却。

新规例实施后入市者﹐每月按揭还款额将增加﹐金额如同提升按揭利率﹐不过人们实际上多付本金而非利息。比如有人以4%的利率﹐作按揭贷款30万元﹐每月将多还款105元。但因还款期限减少5年﹐实际少付利息42,288元。

新规例不适用于3月18日前确定按揭﹐房产市场可能因此在本应沉静的冬季出现回升。

房市销售急升后﹐可能落药过猛﹐令加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)政府关係副总裁麦考利(Randall McCauley)感到困扰。此前的措施已见效﹐协会看到按揭债务呈减少之势﹐他质疑此次改革的必要性。

加拿大认证按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)主席墨菲(Jim Murphy)说﹐规则修订的猛烈程度超过行业预计。

他说﹐协会本建议渥京收紧35年还款期的资格限制﹐而非彻底取消﹐「 很多国民选择长的还款期﹐并非他们资金紧张﹐而是希望财政灵活。」

Mortgage Intelligence的按揭经纪罗伯茨(Paula Roberts)说﹐政府改变加按和还款期的要求﹐可能限制一些本来尽责受益者的选择。

罗伯茨说﹐她鼓励还款期35年的客户﹐改为30年按揭﹐但他们要知道﹐一旦财务状况转变﹐要有缓冲应对。她也说﹐加按规则的变化﹐可能取得反效果﹐令已经负债者转向信用卡或其他高息借贷方式。

首期有限首次购屋人士受影响 中国买家现金足 多不申按揭

联邦政府宣布收紧按揭3项新措施,专家对新措施对楼市的影响看法不一。卑诗省房地产协会经济学家穆尔(Cameron Muir)认为,新措施对首期有限的首次购屋人士的购买力,将产生一定影响;但华裔按揭专家及地产经纪则说,有关新措施对华人买家影响不大,能取得高按揭的约只佔所有华人买家5%,对楼市影响极微。

不过,专家们都同意,那些担心首期不够,又有能力取得超过8成按揭的买家,应该会把握新措施在3月18日生效前,向银行办好按揭,随时进场购屋,令到此期间的楼市特别活跃。

穆尔说,目前首次购屋人士约佔大温楼市的30%至35%,但当中能取得80%以上按揭的人士,只佔其中一部分,虽然不是多数,但势必会影响到首次购屋买家在市场上「购买力」(purchasing power)。

皇家银行按揭经理王先生则说,能够取得80%以上按揭的人士,才是受新措施影响的买家,而据他观察,能取得如此高按揭的华人买家,只佔约5%。

王先生说,新移民买家受到信用纪录及还款能力的限制,一般最多取得70%的按揭。

邓姓地产经纪则说,还未有在看房屋的客人向他反映,担心无法取得按揭,他认为,即使会影响一部分首次购屋人士,但大概都非华人。

邓姓地产经纪并表示,很多中国首次购屋人士都準备好现金,不用申请按揭。

 

加拿大央行预计今天公布议息决定

加拿大央行预计今天公布议息决定,但有指,在新一轮按揭收紧政策下,加息机会不高。

 

加拿大华裔自备款 紧缩房贷措施冲击微乎其微

(世界日报)一名华裔银行副总裁表示,财政部17日推出的紧缩房贷措施属「预防性」机制,旨在避免民众过度扩张信用并控制通膨,利于房市温和且健康成长。虽然这些措施对房价有一定抑制作用,但对民众购屋及贷款意愿冲击有限,特别是自备款普遍较高的华裔人士而言,影响甚微。

任职于加拿大某银行的范姓华裔副总裁指出,财政部17日推出的三项紧缩房贷措施属「预防性」机制,旨在避免民众过度扩张信用,重蹈美国次贷风暴,另一方面也希望将通货膨胀率控制在一定范围内。

他说新措施主要影响在于贷款人每月的「现金流量」(Cash flow),以40万元贷款额为例,若按35年摊还,每年须还本金1万1428元,若按30年摊还,每年本金1万3333元,相差1905元,换算下来每月约多出159元。

至于是否因而影响购屋及贷款意愿,他认为冲击相当有限,因为过去银行所承接房贷,还款期限多为25年,是近几年才放宽到35年。且对华裔购屋者而言,通常自备款较高,因此冲击微乎其微。

他认为加拿大家庭的债务比仍较美国稳健,尽管去年12月发布的加拿大家庭债务比达148%,高于美国的147%,但主要是因为美国家庭债务比遭低估所致。

他说过去两、三年美国房地产市场持续低迷,不少贷款人的房屋现值远低于贷款总额,一些贷款人宁可让银行收回房子也不愿继续缴款,美国政府为避免次贷风暴进一步恶化也同意贷款人与银行协商,在不影响其信用的情况下从房贷中抽身(walk away)。

范先生强调,这些信用紧缩措施对房价或多或少会有抑制作用,特别是房价较高的大温地区,但不致于让房价下跌,反而有利本地房地产市场以温和、健康的步伐成长。

当被问到新措施两个月后实施,近期是否会有民众赶着申请贷款,他不排除有这种可能性,但他提醒民众一定要「量入为出」,特别是首次购屋人士,不要高估自己的还款能力,申贷前最好与往来银行的理财咨询人员讨论。

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