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加拿大人买房能力恶化 房奴省吃俭用供房

据位列本国五大商业银行之首的皇家银行(RBC)昨日(周五)公布的一份报告,今年第一季度本国居民的住房负担能力(Housing affordability)再次减弱,并且有进一步下滑之趋势。然而,从近期的一些迹象来看,央行方面的升息压力稍稍减弱,央行行长坎尼(Mark Carney)可能会推迟原定于今年7月份的加息计划。如果央行确实能够延迟加息,这无疑将令本国众多的按揭人稍稍松一口气。

加国住房负担恶化 开销占家庭收入比例超10年平均值

 

加拿大家庭的住宅可承担度今年第一季恶化。(CTV)

今年第一季,加拿大人在住宅方面的负担加重,其中又以温哥华地区最甚,飞涨的房价已迫使当地居民几乎将四分之三的家庭收入用在住房之上,这种状况今年在第二季可能进一步加剧,这是加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada, RBC)20日公布的研究报告作出的结论。

该行的住宅可承担度报告显示,与拥有住宅有关的费用与收入的比例,在今年头三个月明显上涨,其中最严重的是温哥华地区,维持一幢独立平房平均花掉一户中产阶级家庭72%的收入,升幅达到3.4%。

这一评估是根据目前因豪华住宅销售量大增而遭到扭曲的房屋成交价进行的,这意味著温哥华的普通家庭,未必真的将这么高比例的家庭收入用于维持自己的住宅。

为了说清楚这个问题,有必要进一步阐明,造成近月全加平均房价扭曲上涨重大原因之一,就是大温哥华地区单价数百万元的高端住宅成交量暴增,导致卑诗省住宅平均成交价飙涨。实际上温哥华地区的大多数屋主,并非豪华住宅的购买者,而且他们也是大部分在之前房价比较低时购入住宅的。

可是,皇家银行高级经济师赫吉说,这一现象仍表明,在大温地区,普通家庭只有购买共管公寓的能力,「令我们感到担忧的是,预期将来利率将开始上涨。」他指出,影响浮动房贷利率的短期利率上涨,加上食品和汽油等价格上涨因素,将令国民承受更大经济压力,住宅可承担度将继续恶化。

除了因外国投资者涌入和土地资源有限而房价大涨的温哥华外,加拿大其他城市的住宅可承担度今年第一季同样恶化。在多伦多,平均花在维持住宅上的开销占家庭收入的47.5%,满地可为43.1%,卡加利是35.9%。全国平均为40.5%,稍高於过去十年平均数值 39%。 家园温哥华,vancouver.iask.ca

虽然4月全国房市销售量下滑,但平均房价仍较去年同期上扬8%,达37万2544元,而温哥华平均房价则高达87万9039元,高出全国平均价两倍以上,主要是大温地区动辄数百万元的豪宅销售量剧增所致。

加拿大房地产协会(CREA)首席经济师克朗普表示,大温豪宅的主顾很多是来自中国的买家,目前全球经济重心移转,中国新富阶级崛起,预期未来会有愈来愈多来自中国的资金进入本地房市扫货。

今年加人住房负担能力将持续下跌

皇银在报告中指出,得益于2010年下半年按揭利率的下跌,本国居民的住房负担能力曾出现两个季度的改善。在今年的第一季度,虽然按揭率仍然在保持平缓,但是全国的房价却加速上涨,令加拿大人的住房负担能力再次减弱。

更令人担心的是,随着下一步按揭率上涨,买家将面临“两面夹击”之势,而他们的住房负担能力也将持续下滑。这种情况可能会持续整整一年,或者更长时间。

皇家银行的高级经济师贺奎(Robert Hogue)指出,虽然本国居民的收入水平将增加、并抵消部分支出,但是如果今年下半年按揭利率上升,就有可能进一步抵消住房负担能力的任何改善。 家 园 论 坛

贺奎还认为,本国已经进入“业主成本稳步上升”的阶段,这会在未来数个季度抑制房地产市场内的需求。住房负担能力的恶化会给住宅需求带来愈来愈大的压力,也许会令许多人被迫放弃购屋、继而影响整个市场的走向。

不过,由于加国的经济环境较好,本国的家庭收入会持续上升,而利率上调也会渐进式地进行,因此楼市出现持续且大范围下跌的机率仍然很低。

 

加国房价大温最高 卑诗两层屋平均价65万

据加拿大皇家银行经济情况研究(RBC Economics Research)周五发表最新房屋趋势及负担能力报告,经过去年连续两季改善,卑诗省房屋可负担程度在今年首季却明显下降,尤其在炽热的大温房地产市场,屋价续升,省民平均要花逾7成收入,以支付按揭供款及物业税等房产开销。这使卑诗续成为加国各省中,屋价最难以负担的市场。

该报告指出,在加国主要城市,供楼成本均上调。以温哥华一幢平房为例,支付按揭供款、物业税及公共服务费用的房屋开支,平均佔去家庭收入72.1%,较去年第四季升3.4个百分点;这远远高过全国平均40.5%、上升0.7个百分点之数。因而令卑诗续成为全加屋价最难负担的市场。

在安省多伦多,这方面开支平均佔家庭收入47.5%、上升0.8个百分点;在魁省满地可佔43.1%、升2个百分点;亚省卡加利,佔收入35.9%、升0.9个百分点

该报告也特别指出,在卑诗省,一幢标准两层房屋在今年首季平均价格65.4万元,较去年同期增5.5%。换言之,要有年薪12.69万元才负担得起,且较全国平均平房价格38.3万元,高出27万元。而全国平均价格较去年同期涨4.2%,意味着年薪8.45万元才负担得起。温哥华同类数字更高于卑诗省平均数,达到82.19万元,按年涨7.7%,需要年入15.6万元的人才负担得起。

在高价房屋强烈需求带动下,温哥华屋价在今年首季上升4.7%至7.2%之间。屋价涨幅远超过家庭收入增加,导致卑诗省民对住宅物业的负担能力,一再削弱。据皇家银行首席经济师贺奎(Robert Hogue)表示,温哥华市场可负担程度弱化,实在令人关注。

该银行报告中的供楼负担能力指数,计算须支付楼价的税前收入,而拥有住宅物业的成本包括:按揭供款、物业税,以及公共服务费用等。

去年下半年,由于长期按揭利率下降,拥房产人士的负担能力一度略为上升。可是,报告指出,随着全国屋价提升,加上预料加拿大央行会提高短期利率,拥有房屋的成本将增加;而预期家庭收入方面的增长,可能会略为纾缓这方面压力。

多市居民房屋开支占总收入的47%

在今年第一季度,多伦多地区一间1,200平方英尺的独立平房(detached bungalow)的总开支(包括按揭、物业税和水电气费)已经占家庭平均收入的47.5%,比前一个季度上升了0.8个百分点。

目前,多伦多这类房屋的平均价格为48.7万元。一个家庭想要购买这样的住宅,他们的收入水平(qualifying income)至少达到10.3万元。

不过,多伦多的情况和温哥华相比便“小巫见大巫”。在温哥华,同类房屋的总开支占家庭平均税前收入的72.1%,比上一季度上升3.4个百分点。这意味着一家人需要拿出将近四分之三的收入供房,用来满足生活必需的收入只剩下四分之一。

与多伦多相比,温哥华地区的房价也高出许多。第一季度,1,200平方英尺的独立平房反而均价已达73.6万元,年收入超过13.7万元的家庭才有能力负担。

至于独立屋,温哥华地区的供房负担比率为80.4%,多伦多55.6%。豪华公寓楼则稍稍易于负担:温哥华为40.1%,多伦多为31.4%。从数字看,豪华公寓单元仍是较易负担的物业,最适合首次置业人士;所以本国的公寓市场一直保持活跃。

皇银提醒,温哥华的房地产市场已经处于“危险状态”、“普遍脱离了人们的需求”、已经能看到“泡沫”的存在。除了温哥华市场,本国其他市场还在健康的水平。尽管受到利率上升和按揭条例收紧影响,但是仍处于可持续发展的轨道上,只是未来两年住宅的需求很可能将出现“平缓”之趋势。 本文 来 自

本国其他大城市住房总开支占家庭收入百分比:

蒙特利尔43.1%(较上一季度增长2.0%)

渥太华39.0%(较上一季度增长0.4%)

卡尔加里35.9%(较上一季度增长0.9%)

爱德蒙顿31.5%(较上一季度增长0.5%)

央行方面的升息压力稍稍减弱

昨日,联邦统计局也出台了4月份的通胀报告。4月份按月升幅为0.3%,大大低于3月份的1.1%,也低于业内的预期。值得注意的是,报告显示,加国4月份通胀差不多完全关乎汽油及能源:能源价格较1年前同期上升17.1%,汽油价格按年升幅更高达26.4%。

其实,很多很多消费品的4月份价格实际低于3月份水平,当中包括食品(尤其新鲜蔬菜)、家具、女性服装及非酒精饮品。除掉能源和食品的影响后,当月的核心通胀指数为1.6%。

报告出台后,本国商业银行的经济学家纷纷表示,央行方面的升息压力稍稍减弱,可能会延迟原定于今年7月份的加息计划。

丰业银行经济学家霍尔特(Derek Holt)更进一步指出,即便央行决定今年内都不加息,他也不会太吃惊。央行行长坎尼已表示,预期美国联储局今年不改变利率。霍尔特还表示,虽然商品价格高企,多项调查也发现生产商担心原料成本上升,但难于把成本上升转嫁到消费者。 u.i a s k.c a

另据CIBC首席经济学家申菲尔德(Avery Shenfeld)透露,他曾在本周三与央行行长坎尼在一个筹款晚会上见面,行长曾表示“没需要在改变货币政策上如此高调”,这可能是延迟升息的信号。

不过,央行方面表示,上述言论是坎尼在私人聚会上说的,所以拒绝评论和补充申菲尔德的说法。

加拿大央行行长暗示秋季不升息加拿大央行升息预期降温

加拿大中央银行卡尼(Mark Carney)在这周的一个私人筹款晚宴上表示,美国或许会在明年大选之后才会正式提出并着手解决他们所面临的金融问题。卡尼并暗示,央行可能不会在今年夏秋之际升息。

卡尼的这番评论属于非公开演讲,不对媒体开放。

由于市场对加拿大央行(BOC)升息预期大幅降温,加元兑美元走低,逼近七周以来低点。

加拿大东部时间5月20日上午10点30分左右,加元/美元盘中一度跌至1.0230水平,目前汇价也交投于1.0230低点水平附近。上个月底(4月28日),加元/美元曾经触及1.06的高位。

加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)近日表示,进一步加息举措需要慎重考虑,未来将会根据需要采取行动。

不加息利好加拿大楼市 ”泡沫论“主要依据:利率回升 加息才能刺穿泡沫

支持加拿大房价上涨的的一个决定性因素是,持续的历史性的低利率,有利买家入市。

2011年年初资本经济(Capital Economics)的一份报告预测﹐一旦利率回升﹐加国房地产市场会崩溃﹐楼价3年内跌幅可高达25%﹐甚或35%。加息将导致10%按揭无力偿还﹐按揭公司将损失100亿元。

此前绝大多数经济师预料﹐央行在春末或夏初将开始加息﹐利率将从现在的1%﹐提高至年底的2%。并预料加拿大央行明年也会继续提高政策利率﹐直到2012年底回复至正常水平的3.5%左右。

与这些泡沫论相反,加拿大央行与绝大多数私人机构则希望房屋市场「软着陆」﹐楼价持平或最多下滑几个百分点。

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