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加国置业者面对拦路虎



加国安居网4月27日讯,据安省地产网报道,今年2月16日,加国联邦财政部长费拉逖(Jim Flaherty)宣布收紧按揭条件,以期遏制房市出现泡沫,阻止资金紧张的置业者及投机者入市,并防范房屋买主在利率上调后出现财政困难之状况。

一系列措施已于4月19日生效。业界人士普遍认为,新例下置业贷款门槛更高,欲购房者,尤其是首次置业者在筹措资金上将更难。

遏制楼市泡沫3招

概括而言,此次公布的新例包括以下3点:

首先,联邦政府规定,所有贷款人必须符合5年固定利率的按揭条件,即使他们选择更低利率的浮动利率,或更短的年期。费拉逖说:“这会保证一旦出现调高利率的情况,买主依然有能力供房。”

财政部长费拉逖(Jim Flaherty)在记者招待会上公布新规

其次,新计划降低再按揭的比例(重新申请贷款时,买主可以提取的房贷金额比例),人们用房产再抵押贷款时,最高贷款额为房产价值的90%,而非之前的95%。

最后,政府要求所有不是用来自住,而是购买用来投资的房屋的买主,支付最低20%的首期,而非现时的5%,才能获得加拿大按揭及房屋公司 (CMHC)的按揭保险。

而这最后一条明显是为了控制出现房屋炒卖的现象,比如有人可能购买几套房屋用来炒卖。 费拉逖说:“我们不鼓励一些人将房屋当成自动提款机,或是买上三、四套住宅只是为了炒房。” 一些可能的地产投机者,他们购置多套共管公寓(Condo),却并未自己居住,令楼价上升。

最低首付没有改变

之前曾有猜测,指政府部门会调整一些政策,比如有可能提高房屋首付的比例,将目前的首付为房屋总值的5%,调整到10%;或者是降低贷款年限,从目前的最长贷款年限35年,缩短至30年。

目前看来,这些措施都没有在费拉狄宣布的新政策中出现。不过,费拉逖明显给政策的进一步变化留下了回旋的余地,他说,一旦情况发生变化,这些措施都可能在政府的选择范围之内。

租金将不可抵扣按揭供款

即将实行的新例,将对那些打算通过“以屋养屋”方式达成置业梦想的人士,尤其是首次置业者造成较大打击。因为现时可用80%租金抵扣按揭供款的规矩,4月19日起将被取消。新例实施后,业主只能将50%租金收入,加进自己的总收入。这笔款项不可再用来抵扣每月按揭供款,业主需证明有足够入息,能够偿还每月全部按揭。

譬如,业主现时可用八成租金收入,抵扣每月按揭供款额。也就是说,如果每月租金收入1000元,可用800元抵扣1200元按揭供款额,等于只需贷款 400元。但在新例下,若业主每年工作入息10万元,租金收入每年1.2万元,这租金收入只能以50%(即6000元)算进该人总收入中,即他的年度总收入为10.6万元。他本人的房屋按揭,将以这个总收入为计算标准。

有称实行新例动机正确

有地产界权威人士表示,联邦政府今次收紧按揭是採取防御策略,皆因有美国楼市泡沫爆破的前车可鉴。现时加国房地产市场亦正酝酿很多供不起楼的人士,假若当中所潜在的危机爆破,这对各方面的影响将会更深远,故目前加以控制是有利市场的措施。再加上市场目前出现有存货不够的情况,收紧按揭可有助遏制炒风。由于跌市都是因炒风过热而造成,所以打压炒风的做法是对的,如1989年那一次泡沫,就是因炒家太多导致的恶果。

有部分人预测收紧按揭将不会对市道造成冲击,因为本国房产市场始终是稳健的,而短期来说更能起刺激作用,因为人们将会赶搭尾班车买楼。不过,对于仍未计划进入市场的买家,则未免会延后将来买楼的计划。

年轻人买楼梦或延迟

有银行高级按揭经理认为,新例是未雨绸缪和正面的措施,但新例生效后,首次置业人士最受影响,当中年轻人买房受阻之情形又将最明显,这批年轻人估计佔整体置业人士的一成。专业人士指出,就算这批年轻人拥有工作,且有可观的收入,但未必那么快储蓄到首期资金买楼,在新例下未必符合资格做政府担保的按揭(政府担保按揭是指那些未能支付两成首期的按揭)。

以30万元的按揭为例,根据现有规定,年薪6万多就合资格做这类按揭,但新例实施后,收入要多一万余元才合资格,还要视乎申请人有没有其他债项。

也就是说,新措施押后了这些年轻人的买楼梦。不过若从正面角度去看,年轻人宁可等一等,总好过日后利率上升,无法供楼被银行拍卖楼房,影响信贷记录。

新例对投资性买房行为作用不大

费拉逖公布的其中一项新措施,要求非自住、用作投资的政府担保按揭,需要支付两成首期,他说,此举是要遏抑炒风。但业界人士指出,目前在市场中炒卖的人未必受新例影响,因他们多数有能力负担得了两成首期,故此政府未必能藉此打击炒风。

新例又把政府担保的楼宇再按揭比例,由屋价的百分之九十五,降低到九成,费拉逖说,这是要遏止国民把楼宇当做是自动提款机。但熟悉市场运作者说,目前已有不少人把楼宇当做是提款机,实际情况是,会把楼宇加按到九成五的人很少,就算有这种情况,加拿大楼宇按揭机构(CMHC)都会自行把关,把上限定到九成,因此新例对这一类人的影响未必会很大。

新例或迫使部分人转买低价房

温哥华房贷经纪阿瓦巴曲(Mike Averbach)强调:“将土库出租并非炒卖行为,那是现实问题(reality),租金收入可帮助供楼。”但是新例对房租收入在申请贷款上的作用施加了极大的限制。

阿瓦巴曲指出,出租收入对他的很多客户来说,是影响到能否买到房子的重要因素。尤其是楼价高企的大温地区,2月份的平均独立屋价已飙逾66.2万元,他说,将物业部分出租是不少人唯一可以获得房贷的原因,新例下,许多客户将不得不放弃购买独立屋的梦想,而转买公寓、城市屋等相对较便宜些的屋型。

“预批按揭”贷款额或受影响

除了租金收入不能再抵扣房贷供款外,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出,在4月19日前取得“预批按揭”(pre-approved mortgage)的准买家,若在新例生效后才签定买卖协议的话,他们或因新例的审批门槛提高,以致实际取得的贷款额较预期少,令准买家失去预算。但“预批按揭”中所拟定的借贷率则维持不变。

有按揭专家亦提醒市民,尽管新例于本月19日才生效,但由于文件处理需时,故有意赶及新例前取得房屋按揭的准买家,应不迟于4月14日,便预备好所有文件,交予借贷机构。否则,很可能因操作程序上的延误错过时机。

“过去,加拿大按揭及房屋公司只需约24小时来审批文件,但近期该公司审批较以前更严谨,加上申请个案亦增加了,故审批时间已延至48小时,加上借贷机构亦需要时间来整理文件,故申请人须不迟于4月14日前递交齐全的文件,始能赶及尾班车。”一名按揭专家说。
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