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8月:你不是一个人在战斗

8月:你不是一个人在战斗

(2010年8月23日-9月5日 全年第34/35周)

8月的销售数字如期出台,基本面与7月份相似,可用无风无浪、一以贯之来形容。但细心的人们会注意到:8月份的销售量通常是暑期淡季的最低点,其数据一般都会与上月有较大的落差,即使在一飞冲天的2009年差距也十分明显,所以在这份波澜不兴的背后其实隐现的是8月的不俗表现,同时更显现出某种均衡的达成和延续。

目前尚无媒体或所谓专家再次渲染同比下降22%的陈词滥调,因为用同比去年的方法说事儿除了能取得哗众取宠的效果之外,却恰恰缺失了作为评估事实最为关键的基本要素:可参照性。当然,比还是要比,我一直认为目前的市场状态与2008年倒有几分相似:同样在上一年(2007年)市场情况喜人,人们普遍预期在下一年(2008年)将有大幅增长,所以转年来市场的势头良好。另一方面同样都在上半年有利空消息出台,其时是美国房产市场发生崩溃,而今年是加国政府提高利率和收紧贷款,所不同的是2008年10月份之前尽管人们心里惴惴不安,但脚步并未明显放缓所以市场依然走出漂亮的曲线直至标志性的10月的到来。而今年却是噤若寒蝉的大众几乎是以悬崖勒马的姿态使市场陡然从4月开始出现放缓的颓态。情形相似、反应殊异,由此引发4-7月的曲线差异自然是显而易见的,但值得注意的是它们在8月份的数字开始趋近:

2008年8月销售6318套 2010年8月销售6232套

我这里不是在玩儿数字游戏,只想说明一点:2009年是一个极其特殊的市场年份(也许10年一遇),与其生搬硬套地非要与之类比不如把2008年10月份以前的数据作为参考更为符合类比、类推的准则。而其中8月份的销售数据碰巧接近,个中意味似乎更值得玩味!

今年市场同时存在着另一个有趣的现象:均价一直居高!几个月来同比销售量大不如前,为何均价居高不下?均价中隐含着不同价位房屋的销售比例,均价越高说明价位较高的房源售出比例越大。市场低迷,某类买家不仅敢于出手,而且多是大手笔!无疑这会引发我们的浓厚兴趣:这个逆潮流而动甚至是冒天下之大不韪的“狠角色”到底是谁?我曾在以往的文章中提到新移民在去年加国的地产演义中充当的重要角色,应该说是新老移民的合力促成了2009年的地产奇迹。在2010年老移民面露彷徨之际,新移民其实一直在战斗,8月份是开学前的登陆旺季,新移民登陆就买房,而投资移民一买就是2个、3个,这绝对不是天方夜谭而恰恰是8月份发生在我们身边的市场现实。近几年移民的成分已经发生了很大变化,技术移民申请已经难上加难,加国张开双臂拥抱怀揣巨款的投资移民和有坚强经济后盾的留学生,随着新移民 “含金量” 的增大其对市场的影响力也将持续增强,其所偏爱的某类或某价位房源未来会持续走高,其他房源的价位则可能会因缺乏热捧而增幅持稳,比如20万以下的Condo——尽管对于老移民来讲可以用喜忧参半来形容,但这确确实实是现时正在演绎的、并且未来注定会长期持续的市场真相——至此这个“狠角色”不说当已自明矣!

从某个角度讲,很多人看衰市场也是有足够和充分的理由的:美国市场目前依然回升无望、世界经济前景堪忧、加国失业率升高、政府降低年度增长指标等等,这些都没错,但只看到了一半,也就是说:你只看到了市场中起重要作用的本土部分,而忽略了以上所提到的外来部分。只看本土那么只能得出加国是美国翻版的结论。低迷但有底气、放低而不放弃——加国市场的表现恰恰是对这一结论的否定。

通过7、8两个月的价格夯实,市场天平略微会向上行的一方倾斜,预计9月份的行情和销量会做试探性的走高。值得注意的是:市场依然杯弓蛇影,一有风吹草动势必再行蛰伏,所有这一切都完全取决于政府是否愿意为市场造势——但我此刻实在看不出再拆台对政府还有什么好处。美国因为全球游资的出逃而一直回天乏力,而加国地产恰恰因为热钱涌入而金抢不倒——际遇浮沉、此消彼长,你还在对加国市场唱衰吗?其实唱衰还是喝彩并不是问题的关键,你做了什么、收获了什么才是最重要的——无论过去、现在乃至未来!

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