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告诉你一个地产投资的秘密:房屋升值的重要性远大于现金流

在房地产投资的各种理论中,总是非常强调现金流的重要性。这几年我接触了不少在多伦多做房产投资的同道中人,其中很大一部分,尤其是初级投资者,都把现金流放在绝对第一的位置上。对此,我不敢苟同。在房地产投资实践中,我们应该结合实际,不应泛泛纸上谈兵。我一直认为房地产投资的最大魅力在于房产增值,房租及现金流等只是起到了辅助回报及规避风险的作用。我承认某些时候,现金流是暂时起到了决定投资胜败关键的作用。但长期看,那些现金流只是挣的小钱,房子升值才是大钱!

看看过去10年多伦多各区的房子涨幅,就可以更好地理解我说的大钱和小钱。只要房产投资操作得当,保证手里随时有流动资金(最好是随时能借到的钱),长期守住房子,就基本上做到了成功投资的一半。然后就是充分利用资本主义优越性,房产升值后通过Refinance 等方法把升值套现,把固定资产尽可能大的转为流动资产,然后结合个人财务状况及投资抗风险能力,把该流动资产按一定比例再滚动投资到下一个房子。

现金流只是挣小钱,房子升值才是大钱!

这里拿我2007年买的价格将近18万的Yonge/Finch 一室一厅Condo为例:

首付20%,贷款80%就是14万2千 1年期固定利率5.6%,25年的Term (当时还没太开窍,以为快点还完更好),每月还款$877,Condo 管理费 每月$305,地税每月大约$122,即每月费用为$1304。当时每月租金为$1260,现金流每月-$44,如果把可能的空房率(租金按95%或者一年按11个月算)再加上可能的维修费(例如冰箱坏了,或者下水道堵了)算进去,这个现金流就应该是-$100 多了。这样一年现金流为 -$528 到 -$1200之间。

这点负现金流相信对我们任何一个稍微有些工作收入的人都不算回事。

而这点负现金的回报是我把该Condo 守住了,而且是一点没操心的就守住了。因为我当时买这个Condo下手比较快,捡了个便宜,大约低于市场价1万拿到手,条件是接手当时还住在那里的房客,把前房主的租房合约续完。我正乐不得的不用找房客,随后3年,房子一天都没有空租过。

2008年,Yonge/Finch 的Condo市场继续正常上涨了些,等07年签的1年期固定贷款快到期前,我续房贷时做了个Refinance,银行派的Appraiser亲自登门评估定出市场价$207,900,按照LTV 80%,银行贷给我207,900 x 80% = $166,320。

因为当时浮动利率比较好,我搞到了P-0.9,5年期浮动,这次想通了,做了最长的还款期35年(如果当时早点续,还能弄到40年的,我现在的自住房的房贷就是40年的还款期,赶到好时候了)。

当时市场对P的估计是可能要往上走的,我当时也就按5年期平均利率大约5.35%来推算的成本。

这样如果还款期还是25年的话,每月还贷款$1000,每月现金流-$167,一年现金流就是-$2004。

如果还款期是35年的话,每月还贷款$870,每月现金流-$37,一年现金流就是-$444。

我2008年按$207,900 做的Refinance,从银行拿回现金2万6千在手里(之前的房贷因为每月还贷款,总额已经降低了),如果留住这个钱不动可以顶这个Condo 10到20年的负现金流,即再守住它10多年没问题。

又两年过去了,虽然中间经过了百年一遇的金融危机,房价跌了点,但是很快反弹了回来,到了现在2010年,这个Condo的市场价大约涨到了24-25万。3年总共升值大约7万。

而3年下来,守住这个房子的负现金流按当初预计的话,累计也就最多负三四千而已(把空房率和维修费算进去的话)。

显而易见,房子的升值和负现金流不成比例,这就是我总喜欢说的现金流只是挣小钱,房子升值才是大钱!房子升值才是房产投资的魅力所在!

另外还有一个非常关键的地方是,上面算的负现金流只是从最简单的表面收支来计算的。别忘了,每个月还银行的贷款中有一部分是还到本金里的,这是自己的钱,以后Refinance 或者卖房子时都能变现的。

利率5.6%,25年的Term,最开始的还贷有25%进到本金里,每个月 $877 x 25% = $219是自己的钱,以后的比例会越来越高。

利率5.35%,35年的term,最开始的还贷有16%进到本金里,每个月 $870 x 16% = $139是自己的钱,以后的比例会越来越高。

所以说,上面计算现金流如果详细算净值(即“净值现金流”)的话,我这个Condo的现金流一直是正的!!所谓账面上的那点“负现金流”靠每月工资剩下的或者Line of Credit 周转一下就搞定了。

顺便说一下,在这个例子里,每月工资剩下钱的一部分去周转房子的回报和去买点RRSP的回报是根本不成比例的,差别太大。所以我现在的RRSP还欠税务局1万多,每年还个最低$910整。

当然,在上面这个例子里,后来因为金融危机,利率大降,每月还贷款降了不少,以致表面收支就有了正现金流,这是特殊情况,算是我大胆投资的一点奖励吧。但还是得说,这点“运气好”来的正现金流跟房子的升值比微不足道,这里我就不详细算了。

Condo升值不一定比House慢

还有一点要说明的是,很多人对投资Condo有偏见,认为Condo的升值比House慢。其实并非如此。多伦多那些差区(收入低及交通不好)的Condo这些年的价格变化,大家是有目共睹的,在这里不用讨论,所有房产投资人都应该远离它们。但是好区Condo 的涨幅这些年高于一般区House 的涨幅,更远高于那些次区带管理费Townhouse的涨幅了。

另外,投资Condo相对投资House 来说省心好多,租Condo的人的收入及素质相对高些,惹麻烦的概率小不少。而且Condo管理省事,几乎没有维护维修,几年下来,房东几乎不用操什么心,就是记住每个月底去存支票就行了。上面那个Yonge/Finch Condo,我3年总共也去了没到10次,开始头一年不放心,总编个理由去看看,后来就是每年续约拿12张支票时去一趟。3年里这个Condo就让我操心过一次,浴缸的下水管堵了,我开始还想自己搞,可惜没那能力,直接花100块请来专业人员,人家拿着几千块的设备一分钟就彻底搞定。3年来的全部维修维护开支,管理费之外就这100块而已。

所以投资Condo(当然是好区的Condo)适合动手能力不强,有全职工作,业余时间不是很多的初级房产投资人。

上面说的我2008年按$207,900 做的Refinance,从银行拿回现金2万6千在手里,我当然没那么保守存银行去“守”房子,而是马上再滚动投资到之前就已经买的楼花里了。所以这个Finch/Yong Condo 在我接手一年后,我的真正原始首付投入资金也就剩不到1万块(这样做比直接低首付贷款省了好几千块的贷款保险),3年下来平均每月管理费将近$320 (水电气全包),大家可以算算这个投资房的年投资回报率。

现在再回头看那些过去5年大约涨了20万的House,例如2005年的40万涨到今天的60万,相信我们都能找到这样的例子,有些好地段的房子的涨幅比这个还高。

我这里只是比较笼统的算一下,当初利率比现在高些,如果比较省心地合法出租的话,大约每月账面现金流-$300到-$500,净值现金流差不多接近0。

5年下来,累计账面现金流-2万到-3万(我这是往多里说了),净值现金流仍然差不多接近0。如果运气不好,维修房子得多花个5千到1万。但不管怎样,这个投资通过房子的市场升值挣了大钱。当初首付25%的话,5年毛回报率200%;现在可以首付20%了,那这个投资的5年毛回报率就是250%,远远高于那些什么年回报率10%的“投资”。如果几年内投资了几个这样的房子,5年后就脱贫了!

而如果5年前投资房产买到一些差区的有管理费的Townhouse,不合法的多间分租(Rooming House)的话,房客走马灯经常换,几年来一直很麻烦、很费神、很操心,算是每月大约有个账面正现金流$300到$500,当然净值现金流就更多了。

但5年下来,房子没升值几个钱,那点正现金流累计5年也就2、3万而已。因为是多间分租,房客素质相对比较差,房子损坏比较大,相应的房子维护装修成本也上来了,5年还房贷中的本金增长部分能抵掉这个维护装修成本就不错了。

这就是我爱说的如果太看重现金流只挣到点小钱,还是远没到脱贫的地步。

另外,上例中2005年买的House 在2、3年后升值了7、8万的情况下,可以通过Refinance 拿回手里5、6万现金或者是信用额度,靠这个钱就能顶住所谓的账面负现金流大约10年。只要把这种House 长期守住了,升值的回报和那点负现金流是天壤之别。

如果把这个Refinance 拿回手里的5、6万现金或者信用额度再滚动投资到下一个房子,5年的毛回报率就不止200%或者250%了。

这种房产的滚动投资是股票等所有其它投资产品不可能长期做到的。所谓30年长期看,房子的平均价格的涨幅低于股票指数的涨幅没有意义。首先,投资房子一定要有贷款的杠杆(100%付现金买房子严格来说不是投资,只是保值),再加上滚动投资甚至最开始就强制升值,它的投资回报率远远大于股票的平均回报率,而且风险更低。

在随后几年,多伦多房价上涨的机会成本远大于下跌的前景下,我们在多伦多投资房产,还是应该把房产升值放在投资选择绝对第一的位置上。

作者为IT人士,几年前开始沉醉于多伦多的房地产投资,先后投资买了不少房子,并仍在继续大力扩张,喜欢和同道中人切磋,并乐意为初级房地产投资者提供各种建议。

如对多伦多的房地产投资感兴趣,可联系本文作者,email: 该E-mail地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护,您必须启用浏览器的Java Script才能看到。 博客:http://tuwang.51blog.ca

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