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决定房屋贷款前要搞清的四个问题

王红雨专栏

利率上涨、房价飘高、贷款审批条件收紧,这一系列影响买房和贷款的变化发生之后,消费者如何选择加拿大住房贷款,变成了一个无从简单回答的问题。CMHC于2010年4月20日发表文章,用一篇小短文指导消费者如何在如此复杂的情况下选择住房贷款。全文只包括四个问答,让我们一起来看一下,CMHC是如何醍醐灌顶,帮助消费者的。

“常规按揭贷款与高比例按揭贷款有哪些区别?贷款额与房价的比例低于80%的按揭贷款被称为常规按揭贷款,也就是说,借款人需要至少付房价的20%作为首付款。首付款少于房价20%的贷款被称为高比例按揭贷款,首付款至少要5%,此类按揭贷款借款人通常要支付贷款违约保险的保险费。”

根据目前的保险政策,笔者认为,获得高比例按揭贷款需要至少满足两个条件:1.借款人有可以被证明的合法收入;2.加拿大居民、公民或持有工作签证的非居民。今年4月19日之后,要想获得高比例按揭贷款,必须依据新规则来衡量借款能力,即,5年期以下贷款期的贷款申请,需要按照央行公布的按揭贷款挂牌5年期固定利率来计算。毫无疑问,消费者如果首付不足20%,需要证明有较高的偿还能力。

“什么是固定、浮动,以及可调节利率贷款?当选择按揭贷款时,你必须决定是固定、浮动或是可调节利率贷款。固定利率贷款是指在整个贷款期内利率保持不变的按揭贷款。浮动利率贷款虽然每月的月供款数额不变,但利率随市场的变化而变化。可调节利率贷款是指利率和月供都随着市场的变化而变化。”

CMHC用最通俗的语言描述了浮动和固定利率按揭贷款的区别。笔者查询了加拿大各大商业银行的网站,都没有找到“可调节利率贷款”的概念。根据日常工作经验,笔者认为CMHC所提到的这个概念,应该是指在房屋净值信用额度项下,由借款人自行决定本金的一种贷款产品。

“该选择开放式,还是封闭式按揭贷款?开放式贷款的定义就是,可以在贷款期内随时还清贷款,而没有罚金。如果你准备在近期卖房或大金额还款,可以考虑选择开放式按揭贷款,但通常情况下,开放式贷款的利率比同档期封闭式贷款利率高。如果你希望选择一个相对固定的还款金额,而且不打算在贷款到期前出售房产或转换贷款银行,封闭式按揭贷款是比较好的选择。金融机构通常会允许封闭式按揭贷款借款人在贷款期内提前和加速偿还一定比例的贷款本金。”

开放和封闭两类贷款的主要区别在于,贷款合同到期之前全部清偿本金并解除抵押时,是否科以罚金。笔者最常听到的一个问题是“听说封闭式贷款的条件是,在贷款到期前不允许卖房,是这样吗?”银行不会限制消费者卖房,但是卖房就需要做产权转让,并解除抵押,如果贷款合同没有到期,银行会向借款人收取罚款。

“贷款期,还款期,供款日程表是什么意思?贷款期是指,在规定的期限内(如,6个月至10年),贷款的利率(或利率标价,译者注)和其他条件保持不变。还款期是指预计可以还清贷款的时间(如,15年至35年)。付款时间表是指,还款频率和金额的设置,如,每月、每两周、每周等。消费者也可以选择每两周或每周加速还款,加速的意思是指在每年里多付一个月的月供款,这样可以加速偿还贷款,减少利息支出。”

华人在申请贷款时总是搞不清贷款期和还款期的区别,原因是,在中国大陆,贷款期等于还款期,因此就没有了还款期这个概念。在加拿大,还款期是一种假设,还款期与月供款金额成反比,与利息支出成正比。还款期越长,月供款越少,利息支出越多。

笔者读过CMHC这篇小文章之后,领教了西方人化繁为简的功夫。用google搜索笔者的文章,大约可以找到50余篇。如果大家没有时间阅读所有文章,可以只读这一篇。愿所有华人都成为精明的房贷消费者。

如想了解英文原稿可登陆:http://www.cmhc-schl.ca/en/corp/nero/retousar/2010-04-20.cfm

个人观点仅供参考。

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