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经纪

西温哥华海边半英亩豪宅-温哥华豪宅之20

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西温哥华海边半英亩豪宅-温哥华豪宅之20

这次要介绍的海景豪宅,是刚刚挂牌上市的位于高尚住宅区西温哥华的面积达半英亩的别墅。

室外泳池

主要客厅

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花园

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泳池另一角度

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车库前

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主要客厅另一角度

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用餐处

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从用餐处望向花园

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室外Patio用餐处

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从二楼望向泳池

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厨房

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厨房和中央吧台

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厨房全景

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第二用餐处

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第二客厅

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第二客厅全景

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小酒吧

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办公房

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花园另一角度西温哥华海边半英亩豪宅<wbr />-<wbr />温哥华豪宅之20

楼梯

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二楼楼梯旁

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二楼楼亭和走廊

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主卧室

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主卧室另一角度

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主卧室沙发

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主卧室卫生套间

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主卧室卫生套间另一角度

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第二卧室

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第二卧室卫生套间

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第三卧室

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电影房

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电影房另一角度

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游戏房

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游戏房另一角度

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别墅后面

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Patio用餐处另一角度

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Patio会客处

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Patio会客处另一角度

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从Patio会客处望向室外花园

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泳池近景

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车道

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别墅大门

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该别墅建于2006年,共三层,包括6个卧室,7个全卫生间,1个半卫生间,游戏房,办公房,电影房等,房屋总面积7000平方英尺,等于650平方米。土地总面积为17874平方英尺,相当于1661平方米。

室外泳池有自动加热系统并有按摩浴池,花园有夜晚灯光照明系统,有可停三辆车的车库。整个别墅被绿树环绕,私密度高。2009年地税为12628元加币。

目前该别墅报价为499万8000加币,约合当前人民币3319万。

地址:2XXX Rosebery Ave West Vancouver, BC V7V 3A5

地图:西温哥华海边半英亩豪宅<wbr />-<wbr />温哥华豪宅之20

1. 介绍一个值得考察的TH盘,2. 最新参考利率

1. 一个值得考察的TH盘

昨天去White Rock帮一个朋友签了一个Townhouse. 这个楼盘叫Glenmore, 由Intercorp公司开发,位于King George HWY 东边,24/25 Ave 和161A交界处。周边有Walmart等基本齐全的商业设施。

这个朋友,去年年初在Glemore对面的 Highland Park (也是Intercorp开发的)买了一个单元,觉得位置不错,价格不算很高,投资有正现金流(20% down),所以再签约买一个单元做投资。

Glenmore的和Highland Park的房子一样,都是3层,一层是车库,2层是厨房、客厅等,3层是3个卧室,现在剩下20来套(价格表见下),都是正南正北的朝向,近25Ave (25 Ave 比24 Ave安静),紧临25Ave的3栋待建。 Highland Park中的住户主要是白人,Glenmore的买家中有大约1/3的华人。

这个朋友说,这样的房子可以租到 $1850/月, 而且比较容易出租,租客基本是当地的白人(我还没来得及进一步查证)。

Glemore价格表:

S-n 3 bd 1283 sqft $349,900-$359,900

G Corner 3 bd 1303 sqft $387,900Sa-n 3 bd and Family room 1355 sqft $361,900-$377,900

对某些 的单元,有$6500.00的促销。

有兴趣的朋友,请来Email ( 该E-mail地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护,您必须启用浏览器的Java Script才能看到。 ) 或者电话 (778-858-3800),进一步了解更多的信息,欢迎您将这个信息转发给您的朋友。

另外,您如果和我一起去和开发商签约,因为是新房,工作相对少些,可以将一部分佣金转还给您 (您自己直接和开发商签约,他们不会因不用付佣金而减价)。

2. 最新参考利率

合约期期

银行利率

最优惠参考利率

6个月

4.45%

3.95%

1

3.35%

2.44%

2

3.60%

2.89%

3

4.25%

3.10%

4

5.19%

3.49%

5

5.44%

3.59%

7

6.09%

4.75%

10

6.40%

5.15%

利率随时更改,恕不作另行通知。*OAC E&OE

银行最优惠按揭利率 Prime = 3.00%

最低浮动利率可可达 Prime - 0.90%=2.10%

冬天适合买温哥华的房子?

一般来说,人们在冬天的情绪都比较低落,据科学家研究,人脑中的(血清素)对於人们的情绪有重要的影响作用。在冬天由於(血清素)的浓度比较低,人们情绪低下。许多温哥华房地产经纪也都将假期安排在冬季,卖家也都不愿意将房子在冬天放盘,无可置疑冬天是温哥华房地产的传统淡季,既如此为什麽要在温哥华冬天买房ㄋ?

加拿大石油大亨 保罗盖蒂是世界上最成功的商人之一,当他在1976年以86岁的高龄去世时拥有3亿美元的财产。他在自己的传记上写到:如果你想赚大钱,真正的赚大钱,你必须干没人干的事情。当大家都在甩卖时购入,一直等到大家都需要时卖给他们,这不是一个口号,而是投资的最基本要素。这就是我们要在温哥华的冬天才买房的出发点,具体地讲冬天买房有以下几个优点:

1。卖方更加积极:冬天市场不活跃,正如前面所言,如果有选择的话没有人愿意在冬天卖温哥华房子。可是一旦他真的要在冬天卖房,你猜怎麽样?他必定是真正想要卖出。你会减少有机会遇到“试试市场”的不急卖家。而且当你进入谈判阶段时,卖家一般比较愿意接受低於标价的价格。有一个研究发现冬天房价会比在其他季节低2-4%。

2。温哥华新房市场:温哥华房地产建筑商也要总结年度工作。如果年度报告能显示销售较去年增加了百分之几十,利润提高了多少多少,等等,那麽管理人士和投资人士都高兴。因此在接近年终的时候,温哥华建商为了多卖几间房子以达到目标更愿意给你一些“优待”。比如免费升级地板,免费升级家用电器等等。

3。装修,布置,电器安装,搬家都容易:在其它季节是这些温哥华服务业的主要季节,如许多好的温哥华搬家公司要提前一个月或更久的时间预定。可是在冬天你就较容易安排。

4。新年新家:节日期间朋友互访,将朋友间搬家的庆祝和节日互拜结合起来更有趣味。执杯冰酒壁炉旁,新朋旧友话来年,这也许会为过去一年画个记忆深刻的句号。

5。在冬天买房验屋师可以帮你看到在其他季节看不到的验屋重点----冰坝。大雪过後如果在水槽边发现冰块或是房檐挂有冰凌那就是冰坝现象了。其原因很简单-----隔离不好。大雪将房顶覆盖以後,如果阁楼隔离不好,馀热上升就是靠近房顶的雪溶化,可是外面的温度又太低,溶化的雪水到水槽就结冰了。越聚越多冰坝出现了。时间长了对房子有两方面的损害。一是溶化的雪水进入到瓦的下面进尔对房顶造成损害。二是结冰的冰凌挂在水槽边会使水槽负担过重,时间长了会有裂缝,下雨天雨水不能顺着水槽流而是顺着墙壁流,危害也不小。

当然有这麽多的人不喜欢冬天买房肯定有冬天买房不好的地方,概括而言有两点:

1。行动不便:冬天冰天雪地,冻手冻脚,所以在看房时要小心保暖,安全第一,以防滑倒。

2。房屋检验:有两个问题,一是大雪覆盖不能看到房顶状况,所以大雪过後不要看房;二是空调,验房师不会在冬天开空调检查其工作情况,因为此举可能毁坏压缩机。所以你有在夏天开空调时才发现空调机不工作的危险。

根据我的个人看法:如果你在看房的第一阶段(到处看看,对在哪个区买和买什麽样的房子都不确定)冬季就先休息一下。因为到温哥华各个区去看看太不方便;如果你在看房的第二阶段(对於区域和房子种类基本锁定),保持和你的温哥华房地产经纪的密切联系,先让房地产经纪为你初选一下,如发现合适的及时看,如果你在看房的第三阶段(房子的样子已经印入脑海),眼睛请睁大,说不定你的目标房地产正在减价呢!

加拿大地产协会让步,谁是赢家?

自从今年二月加拿大 竞争局 (Competition Bureau ) ,以阻止竞争的理由,在竞争仲裁庭,对加拿大地产协会(CREA)提起诉讼后,经过双方大半年的谈判协商,终于在今年9月30号达成初步和解协议,如果此协议在10月24号经地产协会代表投票通过,将成为正式生效文件,有效期十年。协议有若干项内容,其中最为突破性的,是房屋卖家将可选择仅在MLS 挂牌求售,自己处理安排看房,与买家和他们经纪的接洽谈判,起草买卖协议等相关事宜。众多一般社会人士,特别是有计划售房的业主们,对于地产交易可能发生的重大改变,他们的反应是一致的认同,认为可以因此大大减轻售房的成本;一些地产界从业人员对此持负面看法,有一位同行的比喻是,这就如同有人将自己的车开到一家车行的展示厅,然后摆上一个私售的招牌。我本人对此发展的态度是:充分理解,坦然接受。因为任何制度或规则,都是在一定时空环境下产生的,随着时空的转变,制度/规则也将需要调整,没有一成不变的。因此,一旦这种改变是以民主和平衡各方利益的方式达成后,我们当然要坦然接受。但是,我们大家对此协议的内容有完整的了解吗?新规则实施后,谁是赢家,谁又是最大的输家呢?

首先,我相信大家都明白,虽然房屋卖家将来可能有选择服务内容的权利(A La Carte Options), 付出一笔固定费用,委托一位地产经纪在MLS挂牌求售,然后自己处理其他交易事宜。但是,卖家自己不可以直接在MLS挂牌,必须聘请经纪进行,很多媒体甚至地产业者认知不正确。而且,卖家们可能没有意识/了解几个细节问题:首先,作为挂牌的其它条件之一,,无论选择何种服务方式,卖家仍然需要在挂牌时,明确注明付给买家经纪的佣金数额或比例;其次,卖家个人的联系资料,不会摆放在地产业主要网站上,如Reator.Ca,可能需要挂牌经纪转达信息,这将在房屋销售市场渠道形成障碍;另外,作为MLS的基本要求,在此系统输入售房资料的经纪,即使是收取一次性费用为卖家挂牌,他(她)仍要为相关资料的真实可靠性,与卖家共同承办法律责任,因为经纪们在挂牌后,可能完全排除在交易过程之外,如果发生任何买卖纠纷,仍然可能要受到牵连。有多少经纪愿意承担这种自己无法掌控的风险,值得今后观察。

任何一种新的游戏规则出台后,必然是几家欢笑,几家愁。它对于各个方面将可能带来不同的的利弊影响。对于物业卖家而言,当然是好消息。但他们应该对仅在 MLS挂牌的售房方式,进行实际成本和相关风险的权衡。大家必须了解,将物业摆放在MLS, 并不能保证它一定能够卖出(而且应该有时间限制),尤其在地产市场相对平静的时期,但你必须首先付出挂牌的费用,然后还有广告费用,请假的代价等,更不用说你的正常家庭生活受到的冲击和个人的困扰,付出这些代价之后,仍然可能没有满意结果。相对而言,如果请经纪提供全套服务,你可能要付出一定费用代价,但你决定买卖成交的价格,保障了你的成本底线。如果万一物业无法满意售出,经纪为你承担了大部分的风险和开支。事实上,目前地产代理的佣金的大部分,可能是分配给买家经纪,卖家经纪佣金数额相对较少。我现在无法预测将来单一挂牌服务的费用可能是多少,我知道安省一家规模较大的地产私售网站的挂牌费用是$499 至 $699,考虑到挂牌经纪承担的法律责任,我相信它的费用应该不会过于低廉。很多尝试以私售方式出售物业的业主是对地产市场和交易程序有相当认识或经验的人士,另一种是对市场和交易程序并无多少了解,但认为卖房是一个很简单轻松的事情,或虽然认知自己缺乏经验和能力,但希望先尝试一下。无论如何,地产交易毕竟是一种专业服务,当地社区地产交易信息的不对等,是私售卖家要面对的最大挑战,他们在缺乏最新信息的情况下,可能无法适时调整房价,并在收到 Offer时,难以根据当时市况做出适当回应。

对于买家而言,基本上,选择单一在MLS挂牌的业主,其目的是以此种方式,节省下可能发生的部分佣金成本(卖家经纪),而将它(佣金)变成自己的售房利润,他们并没有计划将这部分利润与买家分享,因此,这些私售物业的要价,已经将佣金加进房价中,它的要价并不会比MLS系统挂牌的同类型物业便宜(大家将来可以很容易进行比较),议价空间很少,因为节省的金额有限,而且他们代表性的思维是,我们业主自己卖房花费很多的时间和成本,应该得到额外的回报(卖家佣金部分),如果让买家得到价格优惠,我还不如将它作为佣金给经纪,自己不用这样辛苦。所以,那些计划购房的买家,如果希望因为地产局的改革而直接从业主买到更为便宜的物业,有些将来会失望的。

这种改革下最大的输家,可能是一些专门帮私售业主服务网站和市场推广公司,以及一些单一服务平价地产经纪公司,可以肯定的是,将来相当的比例的私售业主,会采用MLS单一挂牌的服务,因此大大减少此类网站和公司的市场空间。令人玩味的是,过去几年经常挑战加拿大地产协会对MLS单一控制权合法性的,就是这些非地产协会系统的地产从业者,但结果这项改革,他们将无法继续挑战地产协会,同时,他们原来的市场份额将相应减小。

如同我前面所言,提供客人更多的选择,是市场经济基本的机制。但我们必须体认到,任何一种市场游戏规则的改变,必然会影响到相关方面的利益,这种重新分配市场利益的方式,一定要平衡,照顾到各方的合理要求。一方全赢,他人皆输的方案是民主社会无法接受的,即使达成,也无法长期存在。而目前的改革方案,已基本做到了这种平衡。作为地产从业人员,因此面对的挑战将更大,需要不断提高自身素质,以更高水准的专业服务,在市场中吸引客人。所以,我认为地产协会的协议方案,是一个让地产界和业主们双赢的改革。

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

如有垂询,请电:647-206-9868 (刘静波)  www.yourtorontohouse.ca

 

 

 

新移民安居与子女入学

文清在帮助新移民买房租房,办理子女入学的过程中,发现了很多相当重要的问题,常常被新移民朋友所忽视或根本不了解。时值五月,大量新移民朋友选择此时登陆,文清认为有必要在这里就新移民租房买房,办理子女入学方面值得注意的问题做一个提示。

文清在另一篇文章《新移民怎样在多伦多租房》中曾经讲过,加拿大中小学都是按照住址划分学校的,因此想为子女选校的家庭应根据学校锁定租房或买房区域。

一、新移民租房买房注意事项。

新移民初来乍到,人生地不熟,很多人选择请地产经纪帮助在锁定区域内租房。通常房东都会要求租客提供信用报告和雇主信,这两项文件是刚登陆的新移民朋友没有的。故此,目前市场上采取预付六个月房租作为定金来解决这个问题。

新移民刚登陆的时候,往往先入住家庭旅馆,一旦找到房子,无论是租房还是买房,恨不得立即就搬进去。在此,文清提醒大家,尽早开好银行账户十分重要。因为 无论是租房还是买房,一旦合同签订,就要在24小时内开具定金的银行本票,这张银行本票是要存到listing经纪公司的信用账户上的。此外,个人支票也 会用到,比如,每个月的房租是以Post-Dated Cheques方式在入住时交给房东的。另外,如果租住或购买了Condo,当你往房间搬运家俱时,需要和大楼管理处预定电梯,大楼管理处通常会要求押一 张支票,作为电梯受到破坏时的赔偿。

另外,想提醒新移民朋友的是,如果租房,租约至少为一年。如果购买房子,从合同签订到入住最快也要大约两周时间,因为即使您购买的房子已经搬空,银行贷款和律师做文件也需要一定的工作时间。

二、办理子女入学注意事项。

很多新移民认为只要租到房子或买到房子,拿着合同到学校就可以直接入学上课了。事情并非这么简单。对于小学和初中的学生不必有太多的担心,程序很简单。但 是,对于要上高中的学生,就要特别提醒家长注意了。首先是时间问题,比如现在这个时间(五月份)登陆的高中学生,很多学校就不收了,要等到九月份才能入学 了。因为高中学生是要选课和修学分的,而加拿大学校通常在六月 份都已经结束课程开始考试了,因此要想修到这一学期的课程,最好在三月份以前登陆。而九月入学的学生也不能等到九月份才登陆,因为学生往往在暑假之前就已 经开始选课了,到了九月开学的时候,只剩下冷门或没人愿意选的课程了。

另外,高中学生在办理学校入学手续前,是会被要求到教育局进行测试的。首先给多伦多教育局或者约克郡教育局打电话预约测试时间。教育局审核有关文件并对学生的语言和数学水平进行评估,将评估报告送往接收学校。

去教育局评估时所要提交的文件包括:学生的出生公证、护照、移民纸、接种疫苗记录卡、学生上学期的成绩单、住址证明(租约、购房合同或者银行信、电费账单)。

约克郡教育局:Upper Yonge Place (Elgin Centre)

10909 Yonge Street, Suite 201

Richmond Hill, On L4C 3E3

Phone: 905-883-5241 Fax: 905-737-7931

Email: 该E-mail地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护,您必须启用浏览器的Java Script才能看到。

多伦多教育局:5050 Yonge Street

Toronto, Ontario

M2N 5N8

Phone:416-397-3000

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学生等待入学的期间可以到一些Learning Centre补习,以便尽快跟上和适应新的学习环境。比较有名的Learning Centre有KUMON和OXFORD等,分布于各个区域。此外,学生在暑假期间可以报读Summer School。

三、部分学区租房和购房信息。

以下列举部分学区目前市场上的租房和售房信息,供新移民朋友参考。

1、Unionville High School 和Coledale P.S

租房Condo,1+1卧房1厅:租金$1300—$1500/月;2卧房1厅:租金$1600—$1900/月。

买房Condo,1卧房1厅:23万—29万;2房2卫1厅:31.8万—41.8万。

2、Don Mills middle school 和 Don Mills CI

租房Condo, 2卧房1厅:租金$1500—$1700/月。

买房Condo, 2房2卫1厅:31.8万—45.9万。

3、白求恩高中和David Lewis P.S

租房Condo,1+1卧房及2卧房1厅:租金$1500—$1600/月。

买房Condo,1卧房1厅:19.9万—23.4万;2房2卫1厅:24万—33.5万。

4、Earl Haig Secondary School

租房Condo,2卧房1厅:租金$1600—$2200/月。

买房Condo,1卧房1厅:32万—33.9万;2房2卫1厅:36.9万—54.8万。

以上的分析仅供参考,如您有兴趣进一步探讨,请联系嘉德置业曾文清(Wendy Zeng)。

永不放弃

张颖专栏

熟悉我的读者也许看过我从前写的文章《多伦多,绝不轻言放弃》以及《坚持梦想》等一批励志的文章。我自称阳光经纪,因为我想通过我的工作,通过我的文章,可以让大家感受到,生活本来是非常美好的,充满了无限的希望和阳光。

做地产经纪这么些时间以来,也许我还尚未够资格去感叹过往的经历、行业的艰辛以及一些黑暗的东西。但是,就我自己的个人经历,有的时候,真的让我感觉很有一种心力交瘁的感觉。被利用、被误解、被威胁、被恐吓、被要挟、被耍弄……我一个人的时候,在深夜里,靠在宽大的座椅里,对着电脑会发呆。我想起十年前,初出茅庐,刚做记者的时候,深入虎穴、隐身采访;那些一段段用年轻的勇气、用无畏的精神去换来的新闻报道;那个时候的我,是怎样的一个心态,是什么让那时候的我,就这样坚持下去,永不放弃?

在我写这个阳光地产经纪手记的第一集,《我这样爱你到底对不对》里面,我提到刚入行的时候和前辈一起喝茶,被前辈警告不可以跟客人走得太近。在这句话后,那位前辈还对我说,你这个小姑娘,估计做这一行不到一年,就会放弃了。这一行如果想做得好,其中并不仅仅是肯吃苦就可以的,还有更多你想象不到的困难与巨大的压力。你可以承受么?

我想,我可以。

我那时候,坐在我的小小的二手福特车里面,大雪漫天,我对自己说,我可以。

今天我也要再对自己说一遍,INGRID,你可以的。

有一部电影,叫做《DOOR TO DOOR》,讲的是一个患有脑瘫的残疾男人,选择做一名推销员,在一次次的坎坷磨难后,取得成功的故事。电影有一个中文名字叫《永不放弃》,我觉得,这个名字取得非常贴切。

Bill,就是片中的男主角,教会了我们,什么叫做坚持,什么叫做努力;我最好的朋友的双胞胎儿子,都是脑瘫。我知道这个病症意味着什么,我也深切地了解这个病症给一个人的生活会带来多大的障碍和痛苦,和他们相比,我们的健康就是最大的幸福。每天可以正常的吃饭穿衣、行走奔跑;已经是莫大的财富了,更何况一个小小的工作呢?

在两个星期前,我帮助一个客户购买了房产。他正式成为我的第70个DEAL,也是我的两年经纪生涯的第七十单。

这个客人来加拿大已经二十年,期间买卖房产有十几次。在这么长的时间里,如此多的房产交易次数,使他拥有比较固定并关系稳定的房产经纪。他找到我是因为我曾经帮他的侄子在YONGE和FINCH租过房子,因为他的侄子对我的服务非常满意,所以特别介绍我给他认识。

我对他的情况详细分析后,制定了一套专属他的投资以及自住的购买房产的方案,与他一次次地开会商讨,并带他去看房子。因为他近年有生意在中国,所以要经常两头跑,做空中飞人,在加国居留的时间有限,所以我们看房子的时间也相对比较紧张,密度很大。我和他最多一次一天看了二十套房子;记得那天我穿着一双高跟鞋,在看到第十套房子的时候,鞋子突然有一只坏掉了,完全不能穿着继续行走。我看了一下,把另外一只也脱掉,光着脚带他看完剩下的十套房子,与他最后道别的时候,我的脚底板已经伤痕累累。

没有停下去买鞋的原因是,因为每一套房子安排的时间都比较紧凑。如果因为去买鞋而耽误了几套房子的时间,就要打乱全部计划,而且我们的时间非常有限。后续的几天客人要开会,都没有时间。所以我当时脑子里面想了一下,当机立断决定光脚走路。

这个客人非常感动,他说,我从前也是做销售出身的;你让我看到了年轻时候的自己,我希望可以和你一直合作下去。

在我们的这个行业里,做得成功的地产经纪,他们都有一个永不放弃的心。

我的一个同行朋友,他每次去到客人家里做Listing presentation之前,都会事先充分考察这个社区以及全部的comparisons,然后准备极其充足地去为客人讲述他的报告。我们都知道一般来说,这种Listing presentation很多都不会有回音,有的时候甚至客人只是想去TEST这个MARKET,或者说想得到一些信息后自己挂牌私售。但是他从来都不放弃,即使客人没有任何回音,他也会继续给客人发EMAIL或者打电话。如果客人给他任何一个再次见面的机会,他会更加努力并介绍更多的信息给客人。他对我说,很多时候,都是客人在面试了十几个经纪后,最后选的是他。因为他非常积极的工作态度和极其认真的精神。

有的时候,因为种种原因,即使客人最后不选择他作为卖方经纪,也会推荐他给他们的朋友或者家人。而他自己,也会与客人取得联系,询问到为何不选择他做卖家经纪的理由,这样他自己每一次都会更加完善并提升自己的能力。

成功与否取决于你的机遇和努力程度,而可以持之以恒,坚持下去的态度,是你人生的财富。

这就是永不放弃。

买房要遵循哪些原则?

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不少买家在看房时都很盲目,以为看的房子越多,理想的房子就越多,其实这两者没有任何必然联系,其实发现理想房源和数量没有任何联系,关键是经纪本人是不是对所选区域有足够的了解,对买家的需求有足够的认知。我愿把我从业以来的经验总结出来与大家共同分享。

1)   首先要看地段,看环境,因为 location 是决定房屋价值的最主要的因素。好的地段意味着好的学区,好的环境,好的邻居,尽管房子会旧一点小一点,但总是会被市场所看好,那些地段不好的房子即使又 新又大,也很难受到青睐,这就是为什莫我自己一直信守这样一个原则,即使在最好的区域买一幢较差的房子,也不在最差的区域买一幢最好的房子。 location 好的区域,所有的物业和地块都保值增值,location 差的区域,再好的房子都不保值。

2)  看 lot ,真正意义上的 property,与 lot 的大小密切相关。如果你选择的是独立屋,地块的大小直接会影响整体的价值。真正的豪宅都拥有宽阔的前厅后院,有足够的室外活动空间,仅仅有足够的室内面积 而没有足够的室外私人空间,很难归类为豪宅。真正受欢迎的房屋一般都具备这一特点:合理优雅的室内布局,宽敞宁静的庭院设计。

3)  看房间布局,好的 layout 会提升整个房子的 value。许多买家看房时,总是盯着一些小的细节不放,关心电器是不是太旧,地毯是不是该换......其实对于一个几十万的大房子来讲,更换所有的电 器,刷墙,换地毯都属于小钱,千万不要因小失大,要知道一个房屋墙壁的颜色,地毯,电器都是很容易更新的,而房子的地点和房间的格局是无法改变的,合理的 布局会令人感到赏心悦目,心情舒畅,中国的风水学在很多方面讲的也是这个道理。

4)  看 condition,同一区域的房子,好的 condition 总是卖得最快,房屋保养程度的好坏会直接影响房屋的外观和价值。

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5)  看厨房卫生间是否有更新。厨房和卫生间是装修房屋是最花钱的两个地方,有更新的厨房卫生间会令买家省去很多的精力重新收拾,毕竟装修是费时,费力,又费钱 的一件事。另外,如果房子是 renew 过的,应该注意以下细节,看厨房的电器配置是否讲究,卫生间器具是否配套一致,有的屋主为了省钱,在更新厨房和卫生间时,只换冰箱不换炉头,只换洗脸盆不 换其他配套设施,整体看起来不协调一致,从而破坏了整个房间的统一感。

6)  看是否是出租屋。出租过的房屋保养相对较差,除非屋主在租客搬出后作过装修。好的区域很少有出租屋,保养好的房子,屋主也不舍得出租,因为很多租客不会象屋主那样爱惜房屋,留意一下就会发现,有租客的房子整体效果相对要差。

7)  看屋内布局是否作过大的改造。有不少以租养房的屋主,为了“创收“把房子内部间隔出很多房间,不仅改变了原来的整体结构,有的还对管道和电路做了改变,从 而带来许多隐患,这样的房子不仅 condition 差,房间的布局也显得不伦不类,因为许多改造破坏了房屋的原始设计,失去了最初的和谐美。

以上这些都是我带客人看房时提供的一些建议,客人反映非常有帮助,尤其是那些没有北美生活经验的移民,在买房时更需要专业地产经纪的帮助。能否选到满意的房子不在看房数量的多少,而在于经纪是否能够根据客人的需要,帮客人选出适合他的精品房,优质房。

韩建国HomeLife Canada 2009年

首席华人地产经纪

HomeLife Canada 2009 年

业绩第二名

Cell: (416) 419-1081

Office: (416) 386-1200

Address: HomeLife Landmark Realty Inc, Brokerage* 75 The Donway West,#708 (DonMills/Lawrence)

现代风格的豪宅所具备的特点

现代风格的豪宅所具备的特点

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1)  现代风格的房屋最大的特点是简洁和明快,它不像传统欧式房屋那样浪费材料和空间,看起来低调但充满现代浪漫艺术气息,尤其是它开放式的主层结构使得每个公共活动区都显得宽敞明亮。

2)  现代风格的设计大都采用的是当代最流行于传统欧式房屋的地方,尤其是大部分豪宅区的现代风格建筑都采用钢筋混凝土结构,相比传统的木结构房屋要坚固很多。

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3)  拥有自然风光的地段是设计建造现代风格的豪宅得天独厚的地方,无论是依山傍海还是背靠森林公园,都是现代风格住宅最佳选择。这样可以充分利用自然光线和美 景,把公共活动区和卧房都面向公园和水景,因为后院拥有绝对的隐私,面向公园的一面可全部设计为现代建筑特有的落地大窗,足不出户,便可在家中欣赏四季的 变化和大自然美景。由于对自然光线的充分利用,现代风格的民居更符合环保节能的理念。

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4)  许多传统风格的欧式房屋都有“似曾相识”的感觉,无论是外观还是内部设计。但现代风格的房屋都各有独特的设计。不是所有的人都喜欢现代风格的房屋,也不是 所有的人适合居住现代风格的房屋,特别是思想保守的人都会对现代风格的建筑产生抵触,但艺术家和喜欢艺术的人都会对现代风格的房屋情有独钟,因为现代风格 的房屋拥有最令人舒适的空间感,无论是墙壁上悬挂油画,还是客厅里摆放艺术品,都能起到最佳的艺术效果。

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5)  现代风格的建筑外观看起来不像传统风格的豪宅气派,但现代风格的豪宅永远不会过时落后,世界各地的许多名人都拥有现代风格的豪宅,比如英国球星贝克汉姆, 微软公司老板比尔盖茨,美国CNN 创始人盖特特纳(他也是美国私人拥有土地最多的人)。和一些好莱坞的大牌明星等等。

6)  相当一部分的现代风格的豪宅都建在有自然风光的地方,以达到艺术,美景和生活的完美结合,世界各大城市的现代风格的豪宅都分布在城市的高尚区域,多伦多的 一些现代风格的豪宅也都是坐落在这个城市最昂贵的地段,包括Rosedale ,Bridle path,和forest Hill. 在一般的居民区,很少会有现代风格的房屋。

7)  现代风格的房屋,是一种生活品质的象征,是一种个人品味的追求,也是一种个性化的反映。

韩建国HomeLife Canada 2009年

首席华人地产经纪

HomeLife Canada 2009 年

业绩第二名

Cell: (416) 419-1081

Office: (416) 386-1200

Address: HomeLife Landmark Realty Inc, Brokerage* 75 The Donway West,#708 (DonMills/Lawrence)

 

谈谈多伦多的“湖滨复兴计划”

多伦多“湖滨复兴计划”(The Revitalization of the Waterfront)是由多伦多市政府、安省政府和加拿大政府共同组建的开发公司Waterfront Toronto于2001年开始启动的项目。该项计划旨在将原来多伦多湖滨废弃的工业用地以及破败不堪的老区,通过重新规划和建设,逐步将其蜕变成人与自 然和谐一体的可持续发展的绿色社区,赋予多伦多湖滨区一个崭新的面貌,使之成为多伦多新的复兴之地。

该项湖滨复兴计划总占地面积达800公顷(1公顷等于1万平方米),涵盖了西至Dowling Ave,东至Coxwell Ave的整个湖滨区域,将创造40,000个住宅单位,100万平方米的商业面积以及300公顷城市公园。堪称北美最大的城市改造项目和全球最有影响力的 湖滨复兴项目。

2001年加拿大政府、安省政府和多伦多政府各出资5亿元启动该项湖滨复兴计划。至2009年,该项投资的回报已远远超出了城市建设本身,对多伦多 乃至加拿大的经济都产生了巨大的影响。据统计,该项投资已创造了大约8400个就业职位,为加拿大经济带来约16亿元净产出,产生约1.8亿元联邦政府税 收,1.24亿元省政府税收,2000万元多伦多市政府税收。未来将在创造更多就业、财产税收、旅游业等方面产生不可估量的收益。

湖滨复兴计划另一个亮点是传达城市可持续发展的环保理念。通过节约能源、减少温室气体排放、改善空气、土壤和水体质量、充分利用可再生能源、提供更广泛的房屋选择、创造更多的文化娱乐设施、学校、幼儿园等,使之成为绿色、环保、可持续发展社区的典范。

East Bayfront和West Don Land是一系列湖滨新区中最早开发的两个社区,目前已经初具规模。

East Bayfront:

位于Lake Shore Blvd以南,Lower Jarvis st.和Parliament St.之间。以前是工业用地,现在正转变成繁荣的新区,包括有约6000个新的住房,两个正在建设的公园Sherbourne Park和Canada’s Sugar Beach,以及横跨两个公园之间的第一段湖滨散步道,上述项目都将于今年内建成开放。此外,该区内正在建设中的Corus Entertainment公司新的总部大楼Corus Quay将于2010年中旬建成投入使用,而正在建设的George Brown学院的艺术健康科学新校址也将于2012年建成使用。目前,Waterfront Toronto开发公司刚完成了一项招标,选择合作伙伴共同开发Sherbourne Park东面约4公顷湖滨区域,该项工程将于2010年夏报多伦多市政府批准。

West Don Lands:

范围大致位于King St以南,铁路线以北,Parliament St.和Don River之间,占地约32公顷。将兴建约6000个住宅单位,提供充足的商业空间,至少一个小学、两个幼儿园,坐拥9公顷的公园和公共活动空间。该区现 正加速进行开发建设,因为2015年举行的泛美运动会的运动员村就选址在该区域,运动会结束后,运动员村将转变成居住区。今年年底,将启动两个公园的建设 工程,Don River Park和Underpass Park。

该区内首个Condo开发项目River City的售楼中心今年已对外开放,该项目由加拿大两个最富声望的设计公司Saucier + Perrotte Architects 和 ZAS Architects设计,包括超过900个Loft-styled的condo和townhouse,预计于2012年建成。

Lower  Don Lands:

位于铁路线以南,多伦多港湾的东端,大约125公顷的原工业用地。Waterfront Toronto开发公司和多伦多市政府正在进行全面的环境评估和听证会,讨论拆除、改建部分车行道的方案。

随着多伦多湖滨复兴计划的建设,这片以绿色环保可持续发展为概念的湖滨新区正吸引越来越多的人回流到市中心,Downtown这片老旧城区已经焕发出新的生命力!

以上资料仅供参考,如您有兴趣进一步探讨,请联系嘉德置业曾文清(Wendy Zeng) 。更多文章请阅文清的 Blog: http://blog.51.ca/u-220943/

康山(Thornhill):一个被遗忘的富裕社区 (3)

上期文章我开始介绍了康山独特的人文和一些学校特点。出乎我的预料,不少朋友对于康山的关注超出了我的预期。许多希望让自己的子女就读当地名校的家 长不断来电询问康山的住房状况。他们是一批希望儿女能够适应当地社区,融入主流社会的家长。我非常赞同他们的观点。在这期文章中我也注重介绍一些有特点的 学校,供读者参考。

我们先来介绍Thornlea中学。位於Bayview夾407號公路以南的Thornlea中学(Thornlea Secondary School)於1968年創校,在Thornhill地区是一所比较有名的学校,一直口碑不俗,升学率很高,尤其是她提供過优质的音樂及美術課程,令學 校聲名大噪。Thornlea中学过去5年内在全安省中学排名中在200名之前,2010最新菲莎排名在134位。

Thornlea中学现有学生一千八百名左右,提供九到十二年级高中课程,并有ESL课程。除了传统的英语、法语、数学、化学、物理、生物、历史、 地理等学科,Thornlea中学的艺术、戏剧,音乐,视觉艺术也很著名。很多加拿大知名乐团和音乐人都是该校毕业生。学校有音乐和戏剧俱乐部,还有舞台 灯光背景委员会,实际操作了很多校际的联欢会和音乐节,对于很多对音乐,戏剧和舞台灯光设计等感兴趣的学生来说,该校是个不错的选择。此 外,Thornlea中学的科学和商业学科成绩也很不错,在安省各项科学和商业比赛中名列前茅。Thornlea中学的体育俱乐部Thornlea's Athletic Council也很出名,每年都会组织各种运动比赛,校篮球队在约克区也很出名。

该校在上世纪六十年代末以独特的、多样化和专业化的课程,鼓励学生自主学习的方式,开创了当时一个全新的教育理念。到八十年代时,随着学校制度的出 台,该校教育方式逐渐向传统教育方式靠拢。九十年代中期学校曾有150名教职员工,有超过2300名学生,并提供GIFT课程和Talented Athlete Program,是多伦多地区最好的中学之一。但是在九十年代末,由于董事局的压力和学生过多,学校不得不减少生源,调整课程。

该校学区基本是在404公路以西,Bayview以东,16街以南,Steele以北,学区内有各種類型的房屋可選擇。这一区交通便利,生活方便, 周围商场、超市、社区中心和公园应有尽有,买菜只需几分钟车程便有西人和华人超市。这一区的楼价在十年内大约升了有六七成,近年在Bayview和Hwy 7附近又有了很多新的楼盘。

估计许多人对于Bayview Glen小学并不陌生。她是安省排名第一的学校。许多华人慕名而来,让周围社区的房价一路飙升。如果你有时间浏览一下附近的房产,你会发现本地人对于物业 内部精心修饰的程度,他们对于居所不计成本的改进所花费的心血。再加上这所名校的点缀,让Bayview Glen小学的社区在康山独树一帜。这个小学的区域比较特别。她分为A区和B区。A区南起Steeles Ave,北至铁路线,西到Bayview Ave,东至German Mill小溪。B区南起John街,北至407高速,西至German Mill小溪,东到Leslie街。

Bayview Glen小学秉承约克郡教育局的办学宗旨,综合学校的师资,激发学生的潜能,为学生今后适应不断变化的社会做准备。这所小学创建于1962年,原先是一所 学习至8年级的学校。当今,学生修完6年级课程后,可转至German Mills中学修完7年级和8年级的课程。学校非常重视文化方面的教育,对于学习上出现问题的学生,教师会从社会资源和情感培养上努力促使落后学生跟上学 习进度,通过启发式和小组联合讨论式的方法培养学生的独立学习和思考能力。

Bayview Glen注重音乐、艺术和文学方面对于在校学生的培养,同时体育锻炼也是学校的重头教育课程。学校还非常注意培养学生的领导才能。从六年级开始,学生开始 作为午餐时间的督导员,并且作为娱乐活动和接送校车的辅导员。从这些方面学校刻意培养学生的领导才能。想想看,在我们看来还是一个小学学生的阶 段,Bayview Glen就已经为其今后的职业生涯铺路了。

康山的虽然不及多伦多有许多著名的学校,但是其独特的环境造就了其物业的特殊性。由于拥有众多的私人俱乐部和高尔夫球场,公共公园,康山许多的豪宅 不但名副其实,而且“地大物博”。康山的植被非常茂密,许多房屋被掩映在丰厚的灌木和树林之中,特别是夏天,参天的大树,成熟的社区造就了康山清爽的社区 氛围。上几期文章我提到了湛山精舍,就在这座佛寺的周围就簇拥着不少百万级的房产,它们的正面相当宽阔,许多物业正面宽达 100尺,纵深150尺。有些房屋的深度甚至达到了375尺。这样的物业要是处于多伦多的Bridle Path地区,其价值绝对应当翻倍。如果把它们放在多伦多玫瑰谷或者森林山地区,不用说价值,就是单单从面积上讲,就已经无人可比了。

在湛山精舍的东面,就是著名的康山乡村俱乐部。可不要小看乡村这几个字。在北美可以被称为乡村俱乐部的都是顶级豪华会所。康山的俱乐部也不例外。在 这个庞大的会所周围的房产也是相当昂贵。在German Mills四周的一些物业,其精美程度犹如人间仙境,可是价格并非高不可攀。

由于篇幅所限,我们在下期的社区综合评论中将继续介绍康山地产。希望在接下来的分析文章中为读者提供一个透视康山地产的视窗。

希望有兴趣的朋友同我一起了解房产市场的趋势。另外天下地产将会定期举办大型的房产讲座,我们会有提前的通告,有兴趣的朋友切勿错过。

天下地产

Michael Wang, Broker, Vice President

CanMax Real Estate Ltd, Brokerage

天下地产提供免费咨询服务,欢迎致电:(416)843 - 3528

康山(Thornhill):一个被遗忘的富裕社区 (2)

有关康山的社区和学区情况。我感觉我们华人在当今房产市场喘息的间隙,仍然保持强劲的购房欲望,这说明许多人看好这个调整期,希望有所斩获。这也更加促使我写出更多介绍社区的文章,期望能够为大家购置物业时提供一些帮助。

我们现在回过头来看看其它具有特殊魅力的康山社区。如果我们把有灵气的地方称为聚敛才子佳人的场所,那么康山的女性的确非同凡响。在John街以 北,横贯Yonge和Bayview大街的多伦多女子高尔夫球场在康山地区值得大书特书一笔。这个号称北美唯一一家,以女性为主的高尔夫球会员制球场已经 走过了八十六个春秋。她的创始人Ada Mackenzie,是在观察了英国一些特有的由女性为唯一会员的高尔夫俱乐部之后,产生了创建一个多伦多高尔夫球场的想法。她同样以女性为主体,在经过 了筹集资金和重重困难的挑战之后,这个球场于1924年正式开业。她的设计师是加拿大著名的高尔夫球场策划大师Stanley Thompson在2005至2006年间,球场经过改建之后更加适合女性挥杆,相对较窄的球道也特意为女性设计。

现在,我们男士也可以作为特许嘉宾同会员一起潇洒一把。可是名额有限,不是随便什么男性都可以参加的,你需要申请。由于这个高尔夫俱乐部是私人会 所,所以她同Briars,Meadowbrook和Royal Ottawa Golf Club都有合作关系。这些球场需要提前两周预定。对于女子高尔夫俱乐部的成员是免费的。多伦多女子高尔夫球场拥有18洞和9洞场地。对于希望学习高尔夫 球技的女性也有特殊辅导课程。有兴趣的女性朋友可以报名参加。

关心社区历史的朋友可能会了解到German Mills在康山历史上的特殊地位。中文直译为德国磨坊的地区在Don Mills和 John的西南角。说到这个特殊地区就不能不提到William Berczy这个名人。他同总督Simcoe在安省齐名为都市创始人。至今在愚人村有William Berczy小学,就是以他命名的。总督Simcoe原本是想在约克郡建造一个城市,用于预防当时美国人的入侵。在1793年German Mills被视为军队的粮仓,多伦多在当时还不过是一个非常不起眼的前沿哨所。Markham在那个年代被称为“The Home Of Man”。中文称作男人之家。可见当时重男轻女的风俗。

在1794年,William Berczy带领64个家庭,总共182人,在德国磨坊地区开始了创业生涯。想像一下当时的状况,我对于当时的开拓者有着由衷的敬佩。William Berczy这个人可不是凡夫俗子。他具备建筑、工程、油漆和领导才能。这180个人也不是白给的。他们有面包师、铁匠、木匠、鞋匠、教师、酿酒师、锁 匠、农夫等等专业人员。在现代社会如果你想把这么多行业的人才聚拢起来,为你所用恐怕都不是一件易事,何况在200多年前。

德国磨坊建成之后,开始为周边地区提供面粉和木材。她提供了多伦多第一所住宅的建筑木材。六年之后,由于Don River河谷的供水量明显不足,影响了水车磨坊的运转,从而使德国磨坊逐渐走向衰败。但是,她在多伦多历史上的功绩依旧被载入史册,被后人传颂。

在康山这个传奇的地方,还有着一所世界级的治疗下腹部疝气的医院,Shouldice Hospital。 加拿大是一个有着创新医学传统的国家。胰岛素就是被加拿大医生Frederick Banting and Charles Best在1921至1922年发现的。他们的成功,挽救了数以千万计人的生命。Shouldice 同样在疝气的治疗方法上独创一帜,在世界范围内领先。

我们再来看看康山的学校。先来看看康山中学(Thornhill Secondary School),她坐落于YONGE/CLARK附近,高中课程包括英语、法语、数学、化学、物理、历史、地理、艺术(戏曲、音乐)、健康、体育、道德教 育和事业教育等。此外,该校还设有GIFT课程和ESL课程。值得一提的是,康山中学虽然不是传统意义上的名校,但是近几年也有突飞猛进的发展。康山中学 过去5年内在全安省中学排名中在103名,2010最新菲莎排名在55位,成绩不俗。

康山中学原来曾是所小学,1956年作为拥有600名学生的高中开课。1962年学校从原来的30个班增加到47个班,有超过一千名学生在此校上课。1976年,学校进行了一次大修,整个学校的面貌焕然一新。1999年和2007年学校先后进行了两次扩大修建。

康山中学的学生俱乐部活动多姿多彩,并且经常参加安省各大比赛项目。比较出名的有篮球、商务和辩论等学生俱乐部。

该校学区基本是在Bayview以西,Bathurst以东,407公路以南,Steele以北。著名的YONGE街横贯学区南北,有各種類型的房 屋可選擇。Yonge街夾Steeles有Centre Point Mall,附近有不少街鋪,还有很多韓式食肆、韓式超市,还有书店、药店,總之住在這區,生活和購物很方便。

我们在下期的社区综合评论中将继续介绍康山的整体人文,学校状况。有关地产的详尽介绍也会在接下来的分析文章中为读者提供一个透视康山地产的视窗。

希望有兴趣的朋友同我一起了解房产市场的趋势。另外天下地产将会定期举办大型的房产讲座,我们会有提前的通告,有兴趣的朋友切勿错过。

天下地产

Michael Wang, Broker, Vice President

CanMax Real Estate Ltd, Brokerage

天下地产提供免费咨询服务,欢迎致电:(416)843 - 3528

康山(Thornhill):一个被遗忘的富裕社区 (1)

许多人讲到房地产,往往着重于地产本身,而忽视了周围社区、人文、经济结构的特点。这就容易造成对于热点地区专著,而忽视未来有极大发展空间而且有 潜力的社区。我们的客户经常询问我们,今后购房投资的热点会在哪里?我的回答是,跟着感觉走。这个感觉是对社区的大量分析得来的。如果你对分析不在行,或 者讨厌数据和阅读大量文字性的资料,那么我认为最最简单的方法就是,跟着大型投资和开发商。

这些大型公司都有非常富有经验的研究人员,他们做出的开发决定绝不是头脑一热,就动手大兴土木的。大型公司的研发和投入,就如同酿酒一样,酝酿的时 间非常之长,可是一旦酝酿完成,向下倾倒的力道是非常巨大的,而且是基本不可逆的。当然我们也不能够不假思索,随便跟进。有些开发项目,商业炒作的气氛非 常浓厚,作为购房人,我们一定要思考再思考,询问你的地产经纪人是否值得购买。这里的前提是,你的经纪人必须是以你的利益为先的,站在中立的立场,有理有 据地分析得失,才能去伪存真,为你购到好的地产。

我在接下来的文章中将要以社区的特点作一一的介绍。我不但要介绍房产,更主要的是我希望购房的朋友把握社区的特点。任何一个购房人在买房的时候,其 实归根结底是在购买社区。如果我们对于社区内的故事知之甚少,一味地追求价值,那么我们是否会迷失在主流社会之外?我们经常抱怨融不进加拿大文化。那么我 们是否应当现在就尝试着了解一些自己周围发生的故事。起码邻居问起我们的时候,自己能够知道对方在谈论谁。

我们回忆一下自己的购房经历,我相信大部分人都是从挑选社区开始的。很少有人会在搬进物业之后才大呼,原来自己搬到了罪案频发的地区。

许多人对于康山并不陌生,她西起Dufferin,东到404高速,南到Steeles,北到Hwy7。如果你展开地图,出现在你眼前的是康山众多 的高尔夫球场,公园,私人俱乐部。这种绿化带的感觉非常抢眼。大家耳熟能详的湛山精舍就在康山。相信所有对于风水,佛法有一定认知的朋友都会对这个佛家清 静去处的选址感同身受。任何宗教场所的地点的选择都不会是随随便便的,特别是庄严肃穆的场所。康山能够被湛山精舍选中其中的风水灵气自不必细说。据湛山精 舍网页介绍,该佛寺是加拿大多伦多宣扬中国大乘佛教成立最早、规模最大的佛教组织之一,每逢佛教大法会均有数百人从各处赶来参加共修,特别是每逢中国新年 更有成千上万的人排队等候上香祈福。

康山还是许多加拿大名人的居所,Hayden Christensen就是一位。 他在年轻时曾经参与了一些加拿大的电视节目的制作。在90年代后期又加入了美国电视节目网,凭着在电影Life As A House中的出色演出而获得金球奖的提名。在星球大战中由于演出恶魔Anakin Skywalker而一夜成名。Anakin Skywalker就是那个头戴类似纳粹头盔,全脸都被遮掩住,有着超自然能力的魔头。

年青人对于歌手一定不陌生,Ryan & Dan Kowarsky是出生于犹太家庭的一对双胞胎,他们的成长历史就和康山有着无法分割的渊源。英俊潇洒的面容,独特的歌喉,让兄弟两人在17岁时就让加拿 大索尼音响公司因他们的一曲“Show Me The Way To Home”而让索尼高层刮目相看。2006年兄弟两人移居伦敦,开始了他们的英国歌坛生涯。现在他们是英国音乐界第一对在歌曲排行榜上名列前十名的同胞兄 弟歌手。

如果说康山有不少电影明星的话,她同时并不缺乏体坛方面的杰出人物。Dan Shulman就是其中的代表。他作为运动即时评论员就职于美国ESPN。 在NBA的球赛季节作为资深评论员为大家解说赛事。虽然在美国工作,但是Dan Shulma仍然保留加拿大国籍,同他的太太和三个子女居住在康山社区。

康山不但是影视明星人才辈出的圣地,关心大众福祉,为人权疾呼的社会公益人物也比比皆是。Craig Kielburger是其中的代表人物。在他十二岁的时候,看到一个巴基斯坦儿童受到强制性劳动的虐待,最终死于非命的报道之后,义愤填膺。他召集了在校 的同学,一同组建了“解放儿童组织“。这个组织引起了越来越多的国际社会的关注。解放儿童组织迄今为止在四十五个发展中国家筹建了五百所学校。这是一个了 不起的成就。想想看,这其中73%的组织活动经费来自年轻人的自发捐献。

如果我们细数这些以前或者现在居住在康山社区的加拿大著名人物,可以说上整整一天。可见这里人杰地灵,人才辈出。我们在下期的社区综合评论中将继续介绍康山的整体人文,学校状况。有关地产的详尽介绍也会在接下来的分析文章中为读者提供一个透视康山地产的视窗。

希望有兴趣的朋友同我一起了解房产市场的趋势。另外天下地产将会定期举办大型的房产讲座,我们会有提前的通告,有兴趣的朋友切勿错过。

天下地产

Michael Wang, Broker, Vice President

CanMax Real Estate Ltd, Brokerage

天下地产提供免费咨询服务,欢迎致电:(416)843 - 3528

出租型物业的选择考量

越来越多的朋友青睐购买出租型物业,最大的特点就是可以用租金来支付每月的贷款月供,一些收益高的房子还可以有些盈余。购买出租型物业和购买单纯自住型物业所要考虑的东西是不太一样的。

区域的选择:出租型物业要靠近交通干线、公交车站,租客可以方便地出行,靠近学校的物业可以获得稳定的客源;自住型物业则选择好学区、好邻居、好环境,这样不仅住得舒服,未来的收益是来自房产本身的升值。

生活设施的要求:出租型物业要求近购物中心、餐饮服务设置、娱乐健身场所,所谓越热闹越好;自住型物业则追求环境安静,无太多车流和人流。

收益率的要求:出租型物业要求收益率越高越好,简单地说就是一定投资额下能住下的租客越多越好;自住型物业要求住得舒适安逸,收益来自房产升值。

现在笔者有两处物业推荐给大家。一处是位于Downtown的Bloor/Ossington,半独立房,房东买下后进行了全面装修。房子里有四个独立的单元,都是分门出入。房客是来加拿大进行短期交流学习的学生,特点是周转率高,客流稳定。房东对客源的选择非常独到,月收入2800元至3000元,叫价44万;另一处位于Victoria Park/Finch,半独立房,共七个房间,客源是来自Seneca College的学生。房东对房屋全面装修,新地板、furnace、空调。月收入2800元,叫价44万。

如果您对购买出租收益型物业感兴趣,请联系大鹏地产经纪:Frank Gao,电话: 647-868-3148。

说说低价营销

啸月手记

价格战、砍价、打折、秒杀这一类的情况,在中国司空见惯。网络发达之后,商品的价格更加透明,网络上或者论坛上一番搜索,基本上就能找到商家价格的大概底线,消费者选择的时候也就心里有底了。

加拿大很多行业都是服务行业,比如金融服务、房地产服务、法律移民服务。服务行业的特点是商品无形化,也就是说成本很难估量,那么在这样的“空手套白狼”的行业中,价格战就不可避免了。

过去的30年,中国大陆的服务行业艰难起步,一直维持着不温不火的状态。基本上由于便宜的人工成本,服务行业的成本可以被控制的很低,那么价格就可以压得很低了。举个例子,国内做头发,如果不讲究造型,只是简单剪短,最便宜的街边小店,几块钱就可以解决,而就算是讲究发型,一些有手艺的师傅也不过十几块二十几块,和加拿大鬼佬的动辄20块钱剪头发来比较,天壤之别。

所以国人在移民加拿大以后,很多时候依然抱着从前的服务行业不值钱这一理论,对服务行业的从业者进行砍价,自然有很大一部分参与者也愿意提供平价服务。

地产行业最为典型。20年、30年前,多伦多地产行业平均卖房佣金在5%到6%,这一行业水平自50年代以来维持了好几十年。而在加拿大移民潮汹涌而至之后,佣金比例不断地下降,现在市场上卖房的佣金已经开始低于4%,自然有低价促销者提供3.5%、3%或者更低。降价不是不应该,只是在行业规范环节和服务质量环节,我们需要保证价格低廉的同时,服务得到保障。

其实服务行业不完全是低成本,或者说无成本的行业。举个例子,汽车销售算是一个典型的服务行业。低成本的买卖包括私人售车,小车行提供的平价或者去掉中间环节的销售,能够降低买家的成本,然而汽车作为复杂的产品,并不是每一个人都可以控制质量,而不同品牌的车,不同年代的车和不同车况的车,价值都不一样。由谁来定价,就显得关键。无良商家,私人车主就很可能隐瞒车况不好的部分,而把便宜转嫁到质量上来。买了次品的买家,只能责怪卖家没有道德,却无能为力。

反观有质量保证的车行,需要考虑到口碑、品牌以及监管的因素,需要保证对客户诚实,而不可以隐瞒重大问题。买家自然对这些保障需要付出额外的价格差,但是未来的产品保障和维修保障,却可以免去可能出现的麻烦。这个时候,价格和产品质量风险来比,就显得合理了。

房地产交易当中,除了房产经纪之外,也有类似的服务,比如房契保险。房契保险保障的是在交易过程中,可能出现的房契的任何问题,比如土地丈量的时候出现偏差,前多任房主用房子做抵押还有未偿还的债务,房屋不符合政府规定做的改造等等。这些可能出现的风险在一个月或者两个月的成交过程中不可能每一项都详细被检查。如果日后出现任何一项问题,都有可能产生上万的损失。房契保险就提供了这样的服务,保证未来出现问题的时候,费用从保险公司产生。事实上,这个保险发生理赔的案件可能性非常之小,但是大家还是愿意付出三四百块的费用,让自己接受保障,免除这个问题。

也就是说,事实上服务的价值大家是认同的,只是如何去理解这个服务的含量,以及自己选择怎样的服务水平和价格。地产局和竞争协会的大讨论最近的结果就是,地产从业者可以向客户提供低廉的售房服务,而一切的售房过程由客户自己打理。问题在于,这样的服务产生的结果是,房主不提供佣金给买方经纪,自然买方经纪就不会向客户推荐这样的房屋,而且标价是否合理也是一个问题。长久以后,买家对于这样的无佣金的房屋会产生疑问,房屋的内部情况谁来保障?成交价格是否合理?是否中间有欺诈或者隐瞒的现象发生?最终,这样的低价服务换来的市场形象有可能是低质量的房屋,买家也可能望而却步。

而所谓高质量和高价格的例子,不枚盛举。苹果电脑的漂亮的外形和实在的质量就胜过了平价的惠普电脑和康柏电脑,而尽管平价电脑充斥市场,却并没有因为价格原因让苹果电脑倒下,反倒因为苹果电脑的时尚新鲜以及稳定的质量换来巨大的市场份额和公司市值。这应该值得每一个行业的从业人员思考。

所以啸月认为,低价服务没有错,而消费者要明白低价换来的自然是缺失的服务,如果消费者愿意接受缺失的服务,无可厚非。而对于商家来说,选择经营接受打折的消费者,还是选择经营愿意出高价购买良好服务良好品牌和良好形象的消费者,这就不是低价营销的问题了。

在单身小窝里等待爱情

张颖专栏

每年的11月11日是一年中“1”最多的日子,所以这一天又被称作光棍节。在这个城市里,很多优秀的男人女人选择着一种单身的生活。虽然这群人的单身的原因和状态各不相同,但每个人都努力让单身生活快乐起来。

夕子过往的客人就有很多是单身的男孩女孩,他们大凡都非常独立、聪明而乐观。她们一般都在非常不错的公司里工作,有一份不菲的年薪、流利的外语和很强的工作能力。看着这些年轻而优秀的面孔,我总是在想,在异国他乡,凭借着这样的一股子勇敢和坚持,希望老天可以宠爱他们,那个真正关心并爱护她们的人可以早日出现。

最新的调查报告显示,在加拿大,年轻人正越来越多地职业化,并且喜欢晚婚。拥有财富是确保他(她)们在社会生存的一种依靠,同时亦能享受没有另一伴牵绊的单身快乐生活。尤其对于单身女孩来说,买房,则会让她们实践“经济独立使女人不再依赖任何人”的宣言,在独立的空间里,享受寂寞,也是一种幸福。

一个人的世界,同样可以很精彩。在这个一年一度的光棍节,夕子就与各位单身贵族们好好聊聊,我们该买什么样的房子呢?

安全、成熟而高尚的地段

地段好坏,决定房屋未来的升值潜力。对于单身购房者,可以尽量选择那些Neighborhood 年均Income比较高、 配套设施较为完善以及教育、医疗资源丰富的区域购置新房。对于首次购房者来说,可能预算有限,但还是有合适的区域可供选择。对于投资型的单身人群,在此类区域购买的房产,随着商圈的不断成熟,其二手房价值也会充分体现出来。

单身人士恰好处于创业阶段,每天忙忙碌碌,早出晚归,因而,成熟的地段对他们而言十分重要,社区周边的交通应十分便利。成熟地段的另一个含义是商业、文化、生活氛围应该浓郁,能够满足青年人衣、食、行、乐的业余生活需求。刚刚踏入社会不久的青年人,向往都市的繁华与便利;并且,若工作岗位变动,也可随之调换住房。由于原住房处于成熟的社区,或出租或出售都将十分容易。尤其对于单身人士,也许很快就有一份新的感情降临也说不定,这时候就涉及到要将现在的物业租出去或者卖掉;所以现在手中的房产必须是非常好出手的。地段、价格以及户型都要非常不错才可以达到好出手的目的。

在这里,格外要提到的是单身女孩。安全问题不能忽视,所以尽量不要选择人烟稀少、偏僻的郊区。对于单身女性而言,独自居住时,人身安全能否得以充分保障显得尤为重要。

不要单看居住环境,要看整体氛围

夕子对于单身贵族们的建议是,当你非常喜欢一个区的时候,最好在傍晚5-6点钟的时候,开车到这个区去转转。因为这是下班和准备晚餐的时间,会有很多小朋友在街边玩耍,也会有很多家庭开始做晚餐;这时候,你要仔细观察,很容易就能发现这一区主要的种族和主要的人群构成。

整体氛围还包括了社区的配套设施。年轻的单身人士,时间相当宝贵。但是他们却大多拥有比较独立且自由的生活,同时也捕捉一切与时尚有关的信息。他们走在时代的前端,对潮流的嗅觉十分敏感。快节奏的工作往往令他们更注重追求向往个生活方面的层次感,因而社区之内最好应配备完善的生活服务设施,包括运动设施、商业设施等,譬如小区附近有不错的Community Centre或是CONDO内部有比较不错的健身房、泳池、桑拿以及瑜伽、保龄球等设施,这些倍受单身人士欢迎。

特别是对于单身女人而言,厨柜里总是少一件衣服。而美容、美体等SPA更是她们必须“享受”的专利。

要巧用贷款还款方式

单身房贷者除了要以手中的可支配资金为参考,对想购买的房屋进行筛选,在确定了贷款额度以后,选择一个合理的贷款方案也是十分重要的,几千元至上万元贷款利息的节省对于收入平平的工薪阶层来讲并非一个小数目。而不同的还款方式和贷款年限都能对利息的支出产生影响。

如果你的资金充足,且考虑到长远的职业规划,单身人士适合选择“浮动”还款。因为单身们的生活不太确定,很有可能在近期找到另一半,换更大的房子,所以固定利率相对不太适合他们。另外,现在浮动利率非常优惠,也接近历史的最低水平,所以对于单身来说,这种利率相对比较适合他们。另外,购房初期没有其他额外开销,足以支持较高的还款额度。一旦进入婚姻与育儿阶段,较低的还款额不会对生活造成影响。

美丽可爱的单身小窝,迎接的应该是一份充实而盛大的幸福生活。在这里,夕子衷心地祝愿所有的单身贵族,2011年,告别单身,收获一份快乐而幸福的爱情。

【给单身贵族的小贴士】

1、让自己变成专家。单身贵族们最好在买房前积累一定的购房常识,如购房的流程、法律法规等、贷款如何办理按揭等,以免措手不及;

2、不要贪小便宜。在价格方面,单身贵族们不要由于"优惠价格"而一时冲动买房,应多方面考虑,也不能只重细节忽视全面,主次不分,结果买中的房子根本不是自己想买的;

3、细节要看清楚。单身贵族们买房往往顾前不顾后,因此容易出问题。买房时,应注意将房屋细节检查仔细。如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,屋内水、电、煤等设施是否完好;空调机和暖风炉是否运作良好;

4、如果购买的是CONDO, 物业管理不能忽略。单身贵族们购房要格外仔细,物业管理是不容忽视的重要环节。购房者应事先询问小区的保安水平、物业管理费及收费标准如何;审查所购买的房屋有没有亏欠物业管理、水、电、气等费用问题;

5、Neighborhood情况需了解。好Neighbor会让你生活愉快,特别是对容易敏感的女性而言更是十分必要的。可以通过以下方式进行判断,如在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心。

在路上

William 王专栏

《在路上》(On the Road),是美國作家傑克•凱魯亞克創作於1957年的小說。這部小說絕大部分是自傳性的,基於作者沿著66號公路,橫穿20世紀中期的美國大陸的經歷。作為20世紀上半葉美國最重要的陸路交通命脈,66號公路隨著美國文化被傳播到全世界,成為全球最風光的一條公路。如果還不清楚,容我為您提個醒,它就是電影《阿甘正傳》裏阿甘孤身穿越美國的那條路,也是傑克•凱魯亞克的小說《在路上》大部分故事發生的場景所在。在現實世界中,這條公路由芝加哥起始,一路連接到洛杉磯,途經伊利諾伊州、密蘇裏州、加州等八個州,全長將近四千公裏。在美國歷史上,它是最早由東岸通往西岸的大道,不僅曾是美國東西部交通的大動脈,還在美國歷史和文化中扮演著舉足輕重的角色。

而作為眾多加拿大技術移民的一員,我感覺自己總是處在一種“在路上”的狀態。從遞交移民申請表開始,到最終去加拿大香港領事館領取簽證;從短期登錄溫哥華到後來選來多倫多,不管是心理上還是名副其實,都是“在路上”。如今,選擇地產經紀這個行業,更是大部分時間都在路上。和客戶一起看物業、下OFFER;到新屋開發商的銷售中心參加各種推介會,以至於朋友和客戶給我電話的時候,我大部分的答復都是:在路上呢!

上周三(11月3日),美聯儲為了維持經濟增長在積極的領域,並避免美國陷入通貨緊縮,宣布實施第二輪量化寬松政策(QE2)。這意味著美國再次啟動印鈔機,將在2011年第二季度前購買6000億美元的較長期國債,規模稍大於市場預期的5000億美元。此消息一經公布,全球原油,黃金,股市,匯市(全球主要貨幣兌美元)漲聲一片。其原因就是投資者預期在美國這種損人不利己的行為推動下,全球性的通貨膨脹不可避免。為了讓手上持有的貨幣不貶值,即使是厭惡風險的投資者也不得不把錢從銀行提出,轉而投向能保值的大宗商品和股市。

那麽,在這種情況下,加拿大的地產投資者又在如何行動呢?前幾天,有一位同行在加拿大一個著名的中文網站地產論壇上發了這樣一個主貼《事情正在起變化?詭異的Deal。》,帖子寫到“剛入11月,原先涼著的房子紛紛被摘走,或許是巧合,但其中2套我關註過的房子的 Deal卻讓人摸不著頭緒。1套位於Hillcrest Hill 的半獨立,剛上市時看過,房屋無法恭維,需要從頭到尾裝修,實在無法想像價格要40萬,在上市第24天,10月末的一天,竟然以42萬多成交。另一套在 Bayview Woods的獨立,61.9萬掛一個月,60.9萬再掛一個月,中間交流過,業主曾體現60萬內的讓步,但在調價後的第32天,又超出原價成交。真乃詭異,是有黑馬殺出?還是買家已堅持不住?感覺頭上有陰風,或許事情開始變化。”我想這兩個DEAL應該是加拿大房地產投資者應對未來通脹采取的一些行動的缩影,而這個帖子就是對QE2做的最好註腳。

而國際貨幣基金組織(IMF)西半球主管Nicolas Eyzaguirre在美聯儲啟動QE2不到一周後的本周二(11月9日)表示,由於美國經濟遲遲未獲復蘇,美聯儲(FED)很有可能啟動第三輪量化寬松政策(QE3)。看來,美國是豁出去了!全球性的通脹正式開始在路上!

多伦多房地产市场的泡沫有多少?

谈到投资,我相信很多有兴趣(需要)和能力的朋友们自然会考虑到房产。当然,无论是加拿大还是在国内,投资的标的物还有其他的选择,譬如股票,基金,债券,保息存款等。如果这些朋友们认真考虑投资房产市场,他们可能马上欲确定的问题是:多伦多目前的房产是否有泡沫,价格的走势将是如何,是否可能大幅下滑?我今天尝试分享这方面个人的一些看法。首先,我个人认为,从多伦多地产市场的长期发展趋势而言,目前多伦多的房屋价格已经是达到了相对的历史高峰点,市场价位将会有往下调整的压力,但是,这种调整何时发生,调整的幅度和速度有多大多快,则可能有不同的解读或揣测。基本上,影响房地产市场的因素有很多,这些单一因素在不同的时空环境下,对地产价格的影响各有不同。如果只是以不同的单一因素进行分析,往往会得出不同的结论,因为依据和角度不同,这些结论之间的辩论通常不会有交集点。

 

我始终相信,任何采用市场自由经济体制的国家,决定(影响)房地产市场价格走势的是以下几个基本要素:1. 供求比例关系;2. 房屋开支与家庭平均收入的百分比;3. 整体经济的现况和短期走势。当然,影响地产的因素还有更多,但我认为这三个因素是最基本的。首先,谈到供求关系,我们这些二十多年前在国内学校读过政治经济学的(不清楚目前这类课程的名称是什么),可能记得一个典型的西方资本家获取暴利的案例,美国的牛奶公司为了赚钱,将多余的牛奶倒掉,也不愿低价出售。这就是供求关系最经典的写照,供求关系是不断变化的,而且通常是供应方会在一定范围内自动(主动)调节供应量,尽量让供求关系达到一个合理的平衡比例,使价格不至大幅下滑,这一因素在地产市场尤为明显,不同于制造业,它们设备人力材料的固定成本,要求它必须在一定时间内保持特定的生产量,否则不符成本预算。地产市场的供应方,新房发展商有类似的困难,但大部分二手房卖家完全可以根据市场价格的状况,做出是否挂牌出售的决定,从而自动促成了地产市场平衡供应量,最终反映到房屋的合理成交价格。这就是为什么我们看到今年4月份,房屋上市量达到高峰(与房价的高价位成正比),而在6月份之后,房屋上市量和成交量持续下滑,CMHC的新房的开工数量统计是, 今年10月份为168000间,低于9月份的185000间,低于业内原预测的180000间,新房开工量已连续3个月下跌。作为二手房业主,大部分人并没有尽快卖房的即刻压力,他们完全可以根据市场的价位决定卖房时间;相对而言,一些购房者有尽快买房的压力和必要,房租的开支,子女就学安排,加币持续走高和低存款利率导致的资金缩水,都可能影响到置业的紧迫性。供求两方的自动调节,我不认为会有市场挂牌求售房屋过多,而出现房价大幅下降的情况。

 

说到房屋开支在家庭收入中的比例,另外一个最新由信贷机构CAAMP 完成的调查显示,目前加拿大人每月房贷供款金额大约为1025元,大部分人认为目前的负债水平可以接受,其中84%的人表示,如果需要的话,他们还可以额外多供300元,也即额外30%的房贷供款。因为银行的房贷利息率直接决定了房贷供款额,所以它已经包含在收入比例因素中。很多人经常谈到的加拿大地产市场大幅下滑的案例,是指1989年开始,加拿大地产(特别是多伦多,温哥华)持续下滑到1996年的情况,当然,照成的因素也有很多,但当时与收入开支相关的因素是,当时银行房贷利率和失业率均超过10%,房贷开支在收入占的比例也超过50%。因此,当时地产市场的价格下跌,其实是必然发生的结果。而目前多伦多地产的的现况是,房屋相关开支在人们的平均收入中约为40%左右,虽然不是很理想,但我认为仍是在大部分家庭可应付的范围内。至于银行房贷利率,虽然加拿大中央银行将历史上超低的隔夜拆借利率在年中提高到1%,加拿大商业银行当时跟随进行小额上调房贷利率后,后来大部分银行实际是持续进行了不同程度的向下调整。最近美国政府为刺激经济而提高货币供应量,鼓励银行提供商业贷款,实际上是降低货币成本。在这种形势下,加拿大很难向上调整银行利率,可以预见在一定时间内,加拿大银行有必要保持目前的低利率政策。因此,在整体经济不进一步恶化和房屋价格保持目前水平的前提下,我们有理由相信,购房者的负担能力将会在合理可承受的范围内。

 

关于整体经济问题,它对地产市场有直接和间接的影响,如果经济长期不振,失业率攀高,当然直接影响人们的收入,导致购房者的减少和房价走低。但更重要的是,它将对有能力和需要购房者的置业决定和时机照成副面影响,他们因此可能推迟或搁置购房计划,最终影响到房屋需求和价格。这一方面的问题比较复杂,作为一个与美国相邻的西方发达国家,它的整体经济走势与世界经济发展息息相关,对它的长期发展趋向预测,我不敢妄加评论,但基本的感觉是,加拿大这几年一直处于经济相对低迷状态,估计它今后几年保持现况或稍有改善,应该不是太高的奢望吧。

 

总之,如同我以前在类似话题谈到的,没有人有能力准确预测房产价格未来走势,但我不认为市场有价格崩盘的可能,短期内可能是持平或稍有下调的可能。你如果有买卖房屋的现实需要,完全可以按计划进行。无论在任何市场周期,永远有超值和成交价偏高的交易存在。重要是购房者和他们的经纪,有无能力发掘到超值的物业。与其等待房产市场下滑的时间,不如主动出击,如果成功做到了,投资上你已稳定获利。

 

本人将持续发表买卖房屋(自住或投资)的分析,观察,欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。

如有垂询,请电:647-206-9868 (刘静波)www.yourtorontohouse.ca

 

 

 

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