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蔡泽霖

冬天适合买温哥华的房子?

一般来说,人们在冬天的情绪都比较低落,据科学家研究,人脑中的(血清素)对於人们的情绪有重要的影响作用。在冬天由於(血清素)的浓度比较低,人们情绪低下。许多温哥华房地产经纪也都将假期安排在冬季,卖家也都不愿意将房子在冬天放盘,无可置疑冬天是温哥华房地产的传统淡季,既如此为什麽要在温哥华冬天买房ㄋ?

加拿大石油大亨 保罗盖蒂是世界上最成功的商人之一,当他在1976年以86岁的高龄去世时拥有3亿美元的财产。他在自己的传记上写到:如果你想赚大钱,真正的赚大钱,你必须干没人干的事情。当大家都在甩卖时购入,一直等到大家都需要时卖给他们,这不是一个口号,而是投资的最基本要素。这就是我们要在温哥华的冬天才买房的出发点,具体地讲冬天买房有以下几个优点:

1。卖方更加积极:冬天市场不活跃,正如前面所言,如果有选择的话没有人愿意在冬天卖温哥华房子。可是一旦他真的要在冬天卖房,你猜怎麽样?他必定是真正想要卖出。你会减少有机会遇到“试试市场”的不急卖家。而且当你进入谈判阶段时,卖家一般比较愿意接受低於标价的价格。有一个研究发现冬天房价会比在其他季节低2-4%。

2。温哥华新房市场:温哥华房地产建筑商也要总结年度工作。如果年度报告能显示销售较去年增加了百分之几十,利润提高了多少多少,等等,那麽管理人士和投资人士都高兴。因此在接近年终的时候,温哥华建商为了多卖几间房子以达到目标更愿意给你一些“优待”。比如免费升级地板,免费升级家用电器等等。

3。装修,布置,电器安装,搬家都容易:在其它季节是这些温哥华服务业的主要季节,如许多好的温哥华搬家公司要提前一个月或更久的时间预定。可是在冬天你就较容易安排。

4。新年新家:节日期间朋友互访,将朋友间搬家的庆祝和节日互拜结合起来更有趣味。执杯冰酒壁炉旁,新朋旧友话来年,这也许会为过去一年画个记忆深刻的句号。

5。在冬天买房验屋师可以帮你看到在其他季节看不到的验屋重点----冰坝。大雪过後如果在水槽边发现冰块或是房檐挂有冰凌那就是冰坝现象了。其原因很简单-----隔离不好。大雪将房顶覆盖以後,如果阁楼隔离不好,馀热上升就是靠近房顶的雪溶化,可是外面的温度又太低,溶化的雪水到水槽就结冰了。越聚越多冰坝出现了。时间长了对房子有两方面的损害。一是溶化的雪水进入到瓦的下面进尔对房顶造成损害。二是结冰的冰凌挂在水槽边会使水槽负担过重,时间长了会有裂缝,下雨天雨水不能顺着水槽流而是顺着墙壁流,危害也不小。

当然有这麽多的人不喜欢冬天买房肯定有冬天买房不好的地方,概括而言有两点:

1。行动不便:冬天冰天雪地,冻手冻脚,所以在看房时要小心保暖,安全第一,以防滑倒。

2。房屋检验:有两个问题,一是大雪覆盖不能看到房顶状况,所以大雪过後不要看房;二是空调,验房师不会在冬天开空调检查其工作情况,因为此举可能毁坏压缩机。所以你有在夏天开空调时才发现空调机不工作的危险。

根据我的个人看法:如果你在看房的第一阶段(到处看看,对在哪个区买和买什麽样的房子都不确定)冬季就先休息一下。因为到温哥华各个区去看看太不方便;如果你在看房的第二阶段(对於区域和房子种类基本锁定),保持和你的温哥华房地产经纪的密切联系,先让房地产经纪为你初选一下,如发现合适的及时看,如果你在看房的第三阶段(房子的样子已经印入脑海),眼睛请睁大,说不定你的目标房地产正在减价呢!

为房子妆扮_魅力升级

上星期六我去参加一个很有意思的温哥华室内设计展http://www.idswest.com/

这个一年一度的加拿大西岸展览

一共在温哥华对外开放三天

据说吸引了上万人参加

而且大牌厂商云集之外

也出现了许多独立工作室和艺术家

最有趣的是Alan还正巧遇见HGTV大名鼎鼎的电视主持人Sarah Richardson

也不免俗的和她的主持助理Tom合照一下

(有图有真相^^)

在温哥华有人问我室内设计跟你的工作有什麽关联

其实 房子的买卖只是一个过程

能够舒适的住在温哥华一个属於自己的一个家

才是每个人所追求的结果

温哥华买屋的人在寻找一个能够满足自己需求的"家"

温哥华卖屋的人则要从这个方向来考量如何使自己的物件更满足买方的"想像空间"

有趣的是 这些为房子妆扮的方式

使的空荡荡的房子魅力升级

却不是一定非得大兴土木

只要由有经验的stagger评估装饰後

一般只须一两个工作天就可以完成

尤其在这个买方"面试"市场

是一个相当花钱花在刀口上的温哥华卖房地产的投资策略

*PS : 今年年底 Alan 有可能回台湾探亲,如果有目前在台湾,即将移民大温哥华的朋友想在台湾和 Alan 聚聚聊聊温哥华_请email联络. 该E-mail地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护,您必须启用浏览器的Java Script才能看到。 一想到在台湾和亲朋好友一起,吃冬天的姜母鸦和羊肉炉,既期待又感动!!

你能给我多少趴贷款利息?

你能给我多少趴贷款利息?

By Anny Tso

若是你有在考虑温哥华买房, 换房, 贷款, 相信下列的对话 听来会很熟悉, 因为这一定有出现在你与银行贷款专员对话中的前几句: “我要贷款百分之70, 你能给我多少趴贷款利息??”

答案当然是愈低愈好. 相信 我问10个人, 9个都会这麽说. 剩下的一个不这麽说的, 是因为他不用贷款.

的确, 要是谈到了一个众人莫敌的利率, 会是省钱的开始, 但我必须说, 这常常也是恶梦的开始.

接上面的对话, 最常见的答案会是: “5年期固定利率是多少多少, 浮动利率是 Prime-x” 要是报的数字比其他的低,非常可能你就跟他贷款了. 有关贷款的对话 就到此为止. 贷款的选择, 一个关乎自己少说25至35年物业的成本, 听来就像一场轻松又容易的数字游戏.

於是你拿到了银行贷款, 买到了自己温哥华的dream house, 开始了美好温哥华生活.

过了两年,家庭添了新的成员, 你考虑换房子了. 可是你发现 之前谈到的超低*固定*利率贷款是锁定5年的, 卖掉现在的物业提前解除贷款, 竟然要缴上万元的罚金! 突然之间, 生活不是那麽美好了,那个让人沾沾自喜的低利率 一毛钱都没帮你省到. 这个是经常发生的真实案例, 贷款的金额普通,50万左右.

*浮动利率罚款较少, 一般是3个月的利息差 (interest differential).

另一个常见的恶梦: 谈到了超低利率, 银行帮你贷了满额的贷款. 每个月的payment 在薪水扣完税和食衣住行的开销後, 算的刚刚好. 过了两年, 你突然想到,当初头期款用了$25,000 RRSP的免税额度来帮忙, 是开始回缴的时候了, 才发现 一味的注意利率和可借到的额度, 竟忘了算以後15年固定要缴回的现金流. 结果这$25,000的好大部分被迫当成该年度收入, 扣了30-40%的税. 生活又突然不怎麽美好了.

再举一个例子, A 跟B 同时贷了同额的款项. A的利率比B的好出很多. 正常人会认为, A一定省了许多钱, 或是比B提早还完贷款. 但是在这个真实的案例中, 省了许多钱和提早供完贷款的, 却都是 B. 原因不是B中了乐透或是攀上了什麽豪门, 而是他房屋贷款中 “提前还款的额度” (pre-payment option). 银行一般不允许客户还多过每次的付款额度 (除非是开放式贷款 open term),但是几乎都有提供pre-payment option, 这是指每一年或每期可以多付的金额.

额度通常是本金(principle balance)的10-25%不等. 多付的钱结结实实地用在降低本金上面, 对节省利息有最大最实在的效果. 很可惜A某犯了跟上两个例子一样的错误-- 只注意眼前利率, 却忘了看其他还款的限制. 再说, 不管是多麽低的利率也只能维持5年 (一般情况), 真正省了多少, 还真不好说呢.

买房跟贷款是绑在一起的, 它会是人生最大的资产还是负债, 全看你怎麽规划. 在选择银行贷款时, 是要慎之又慎. 不能否认的, 很多客人一开时来找我是因为 Broker可以拿到比市面上低很多的利率. 这可以说是们的竞争优势. 但是必须强调的是, 这只是贷款要考虑的一部分.

看到低利率就很兴奋盲目的一头栽进去, 是很常见的人性弱点. 一个有经验的贷款规划, 不会只看眼前的数字游戏, 而是会参考客人家庭远景, 经济情况, 还款习惯. 我一直认为 “mortgage broker” 不该翻译成所谓”卖贷款的” 而是贷款规划. 这是我对这份专业的期望与坚持. 希望对您有所帮助.

Anny Tso 大温哥华贷款顾问

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在大温哥华买房基本流程简介

在温哥华买房基本流程简介

1看房

买温哥华房子第一个步骤,你要针对自己的需求与预算,设定一个区域;你可能会想花上一点时间,到整个大温哥华地区的各个城市走走。但,单单一个温哥华市,你可能都无法详细了解各区域的生活环境与机能,遑论整个大温哥华地区共有二十几个大大小小的城市呢!?

2000年以後, 落脚在大温哥华地区的中国 香港及台湾移民,所择定的定居城市大都分布在温哥华市、列治文市、本拿比市、素里市、新西敏市及高贵林市等,围绕在温哥华周边的城市。当你择订一个欲居住的城市後,再详细地走走看看该城市的各个区域,然後再依价位各个区域的优先顺序。

此时,你可以找一个信赖的温哥华房地产经纪,告诉他,你所需的预算、区域、房子样式等等条件。你的房地产经纪人会列出一些符合你需要的物件,然後跟各个物件的卖方房地产经纪人约时间,带你去看房子。

2 offer(出价)

当你满意你所看的房子,你可以请你的房地产经纪人下offer给卖方, 在offer上会列出一些重点: 1.你愿意买的价钱;

2.你购买的条件和条件移除日期: 例如:贷款通过和验屋通过(这是一般offer一定要写的); 甚至要求换地毯等等条件。

3.过户日期;

4.交屋日期(可以正式搬进去的日期);

5.调整日期(属於买方开始负担之一些相关税金或费用的起算日期);

6.订金金额 订金将暂存在买方房地产经纪公司里的信托帐户内,若该物件有成交,该订金即成为成交金额的一部份。

3 Counter-offer 还价

卖方会针对你的价钱与条件作修改,也有的卖方无法接受你的价钱与条件,直接就石沉大海。

若你有接到卖方的 counter-offer,卖方可修改了你出的价钱与条件,你可以接受,或依然可以再提出另一个价钱与条件。 直到成交的价钱与条件,双方都能接受,这份房产契约就算"准成交"。

4银行贷款

在加拿大 只要你一有买房意愿,就可以先行寻找贷款银行,多问几家,寻找利率较低与还款条件较佳的银行。当你跟银行敲定利率与条件後,这一个利率与条件会为你保留90-120天(视各银行政策不同),若在这一段期间利率降低,将适用新的低利率;若利率提高,就维持你所议定的利率。在这段保留期间内,你可以慢慢找房子。

新移民刚来温哥华时,在这里可能没有工作,银行会如何计算给你的贷款额度?加拿大政府鼓励新移民购置房屋,报到後居住未满5年的移民,大多数都可以得到成交价格70%的贷款。所以你可以计算自己的自备款需要有多少。如要买价值60万的房子,你需要有18万的自备款。 当你有了上述"准成交"的契约後,拿到银行,银行即会开始展开估价作业。

5验屋

验屋时,你最好是能跟随验屋师亲自去操作所有设备与水电,并让所有水龙头流个10分钟以上,看看排水是否流畅,天花板、墙角及窗边是否有漏水痕迹。费用约300~450左右.

6条件移除

你必须在条件移除日期前完成贷款和验屋(或其他列於条件移除中的项目)的动作,只要条件移除书未签,你都还有机会可以撤销合约 (*特殊情况除外) 当买方的所有条件都移除了,签了条件移除书缴了订金,这份买卖契约就正式生效。

7交屋程序

当你的条件解除、买卖契约成立後,你的房地产经纪人会为你、或你自己找一个律师来办理过户的手续。该律师会直接与你的贷款银行联系,交屋日期前你必须至律师处签署文件,律师此时就会列出所有的项目金额,等交屋过户日期当天,自备款(须先存入你的帐户,并提供授权给律师提领)与贷款将从银行转至律师的帐户,然後再转至卖方的律师帐户。

以上。

如有需要详加说明 请联络 Alan 778-384-o6o1

八月二号 晚上 @ 温哥华

今天晚上的夜风有点台

可能是有两台小绵羊在burrard上蛇行

也有可能只是听着温度刚好的歌

突然间 想好好的把自己包裹起来

卷曲入熟悉的土壤香气里

简介温哥华房地产买卖流程

现在许多台湾来的新移民朋友正在考虑买房产、换房或卖房。无论如何,了解加拿大房地产市场的运作和学习基本法律概念是必须的。此文的目的是向大家简单介绍房地产买卖过程。如果还是有相关疑问,欢迎各位朋友与我联系。

1:卖方屋主决心卖出房产,与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT),正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系,并列明合同细节(双方的承诺)。

2:卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料後将此房产列入MLS数据库。

3:买方经纪搜索MLS数据库,发现此房地产物件适合买主顾客的要求,买方经纪向买主介绍此房产。买方经纪与卖方经纪安排时间看房。

4:买方出价 OFFER,买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款,也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判後达到共同满意的价钱和条款,签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。

5:免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件,比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等,直到所有条件全部清除之後,此合同才完成。

6:免除条件後,双方已受法律约束,必须完成合同之约定。基於这样的信心,各自可以安排搬迁等事宜,联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。

7:COMPLETION DATE 产权正式转至买方名下,房屋贷款(mortgage)注册於产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE为分界分别承担,多退少补。买主应购买房产保险。因为在法律上,所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。

8:买方经纪从卖方取得钥匙,在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE之前搬出,以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。

大温哥华房地产销售进入调整期

本月初,温哥华世界新闻网归纳,造成目前大温哥华房地产 销售进入调整期的主要原因如下:

1. 加拿大银行贷款利率调升:加国中央银行率G7之先,调高利率一码,加上四月实施的房贷紧缩措施,影响首次购屋者的购买能力,而这一批人正是这次房市热络的最大主力。

2. 经济面的影响:HST即将实施,对新屋购屋者有很大影响。

3. 房价相对高点:目前大温地区独立屋指标房价高达81万175元,较去年同期上升19%,部分地区如温西、列治文均较去年上涨近三成。据调查,大温哥华许多独立屋的屋主,将收入的75%用於房贷费用,房价继续飙高,一般市井小民更是望之却步。

4. 挂牌求售屋大增 Listing Up:大温地区每月新挂牌求售屋已连续三个月均破7000间,累积待售屋库存量已高达1万7492间,若以5月的销售量3156间来看,1万7492间恐怕要半年才能消耗掉。菲沙谷地区库存量也高达1万1411间,若以5月1477间的销售量平均,足足需要八个月才能清完库存。过多的库存不但迫使房价下跌,更让市场有可能转为买家市场。

5. 房屋成功售出率大幅下降:去年此时,房屋推出市场约有四分之三可成功售出,今年此时的成功比率已大幅滑落到二分之一,且仍在下滑中。尤其现在买家出价时,开始有试探性质,压低价钱,离卖价天差地远,让屋主根本懒得搭理,但是如果市场继续如此,卖家就不得不牵就买家了。

6. 世界性经济因素:美国房市仍旧低迷,景气复苏步伐缓慢;欧元风暴拖垮股票及全球经济,中国股市也没有上扬,加元汇率居高难下,诸多原因减弱国外投资客进场或移民购屋计画。

房价正处在调整期,7月房市即将进入新移民购屋季,许多卖家期望在这一波购屋潮中成功售出,更期望能抓住高房价的尾巴;而买家当然希望能漂亮出击,拿到好的价钱,不过在这个节骨眼里,什麽才是真正好价钱,似乎就靠大家的智慧了。

资讯来源:温哥华世界新闻网

温哥华买房地产的流程和台湾不一样

最近, 常常有从台湾来的新朋友问到 "Alan 请问你手上有没有好的房地产物件 可以带我们去看一看".

每次听到这样的问题, 我总是告诉朋友们, 其实,在温哥华买房地产的流程和台湾不太一样,

在台湾房地产市场,信义房屋或永庆房屋各有各的物件 他们是互相不分享资源的,就好像井水和河水一样,也因为这样的市场架构,才会有所谓的每个房地产仲介(经纪)自己掌握的房地产物件.

相反的, 在温哥华房地产市场,百分之九十九的代售房屋都会由卖方经纪人公开在一个大温哥华地产局所经营的网站 "MLS" 房屋交易系统中,所有99%代售的房子都会放入MLS这个资料库系统,就如同大水库一样,汇聚全面的水源(房地产物件).

而所有想在大温哥华买房子的人,也会透过他们所信赖的房地产经纪人,根据买方所列出的需求 其中需求包括几房几浴室及购屋预算,地点,学区...等等,进而从这个MLS资料库找寻符合买家需求的房地产物件.

所以总体来说 每个房地产经纪人所拥有的资讯是大致同等的 不会相差太多 而我们一般大众所看到Realtor Link资料只有简介,并未包括 卖出历史, 附近成交量, 原屋主成本分析..等等. 还有房地产经纪人所看的MLS资料比Realtor Link更早看到一个礼拜,有些好物件七天内就成交 其中自有其道理.

另一方面,有朋友问到 不同的经纪人所提供的服务不都是应该相同的吗? 因为你们所拥有的资讯不都一样吗? 我对这个答案的看法是: 就好像同样的食物材料 , 一个有经验大厨和小徒弟炒出来的杨州炒饭肯定口味不一样

一个有经验的房地产经纪人, 透过他买房 下 offer 前 他可以提供下列的资料

1. 方圆1000公尺之类似房子或公寓过去6个月成交纪录

2. 方圆1000公尺之类似房子或公寓目前市场出价行情

3. 下Offer之房地产最新土地及建筑物政府估价

4. 下Offer之房地产订价历史纪录及销售日期

5. 各式策略性出价但书 (保障买家权益)

6. 提出买方出价策略建议

以上基本的数据有利於设定出一个谈判价格, 当然, 一个负责任的地产经纪人会以其专业房地产知识, 来与买家深入研判出一个最有利於买主的OFFER.

虽然 卖方经纪人也可能提供你部分资讯 , 毕竟卖方经纪人是屋主聘任 , 无法确保资料是否具有代表性及全面性.

再则, 没有市场研拟的任意杀价, 会产生2种可能结果 : ( 实际案例 )

1. 买的太贵 (Richmond 126万订价的房子, 出价105万, 买方自己推测认为砍"21万"已经到底部, 其实房子只值90万 )

2. 买不到房 (为了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 终於找到一间自己很喜欢三年新的公寓,54.8万订价, 合理成本预估52万, 但是买方未经过资料分析, 直接出价43万, 导致卖方连谈都不想谈, 隔日以50.7万卖予另外一个韩国买家, 白白失去拥有一间精致房子的好机会).

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认同本文章或有其他看法吗? 请电 "778-384-0601 Alan Tsai"

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or email 该E-mail地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护,您必须启用浏览器的Java Script才能看到。

加拿大人南下美国购屋

华尔街日报报导,随着加币升值至与美元相同水准,越来越多的加拿大人南下美国购屋置产,在有阳光和沙滩的地方建立第2家园。

 根据全美地产经纪商协会经济学家Lawrence Yun表示,去年 2009年 约有2.7万名加拿大人在美国购买房屋,而且加国人民到美国买房子的趋势今年还会持续进行。

 经济学家预期未来几个月加币将继续升值,让加国买主大举投入美国佛罗里达州、加州和亚利桑那州的房地产市场。在油价上扬至近两年的最高水准後,加币周二走升至与美元等值。

 加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)外汇主管(Camilla Sutton)表示,许多有利因素环绕着加币,石油和众多商品价格创下18至20个月新高,且信心强劲,再加上主权风险相对低,种种因素让加币冲至史上高点。

 另一项协助加币升值的因素为升息的速度,加拿大央行已经准备好在联准会(Fed)之前升息。CIBC世界市场首席经济学家薛菲德(Avery Shenfeld)表示,「预期加拿大央行将於7月以及9月宣布升息,然而面临美国失业率居高不下的情形,联准会宣布升息的时间,可能还要再等一会。」

 加币於2007年11月触及历史高点,达1加币兑1.10美元。

 据NAR的资料显示,去年在美国买房的外国买家中,加拿大的买主居冠,约达15.4万名,人数超越来自英国、墨西哥和印度买家。Yun预估今年将会有更多加拿大人购买美国的房地产。

 大温哥华的房地产仲介公司 Regent Park Realty 的 Alan Tsai 认为,许多加拿大华人都将资金投入房地产市场,而美国的加州,华盛顿州 的房子广受加拿大华人买家的偏爱,因为居住在此可以方便回亚洲及日常生活购物、房屋维修费用低廉而且税金也不高。

如果你真想高价将房子卖出!

您住了十几年的温哥华房子可能流露十足的特殊魅力, 但一个歪七扭八的邮箱, 局部剥落的油漆, 磁砖接缝水泥浆脱落, 甚至只是一个烧掉的灯泡, 都给了买主一个丧失买意, 或大幅杀价的藉口.

如果你前门入口处的壁纸是温哥华1976年流行的银亮色调, 如果你的邮箱只剩一根钉子摇摇欲坠, 如果你的大门上厚厚一层灰泥, 超过一半的机会, 来参观的买主还没脱鞋就转身走了.这和你去应徵工作时领带上还沾着午餐的汤汁, 牙缝中还夹着菠菜一样, 你可能最有资格能力做这份工作, 但你的第一印象已让人兴味索然, 无论下面风景再美, 也无缘让人有欣赏的雅兴.

第一印象扼杀了许多商机.许多买主就是无法忘掉你家肮脏的地板, 和乱糟糟的地下室.即使他现在住的地方, 地板比你的还脏, 地下室比你的还乱, 可是你知道吗? 许多买屋的人(尤其是年轻夫妻)正挣扎是否现在就买屋? 还是再租屋住一阵子? 这些人会找任何可能的藉口, 说服自己打消买屋的念头, 所以对卖主而言, 不给潜在买主任何打退堂鼓的藉口是关键所在.

除去房屋的一些小问题是卖方全家人要共同一起努力的.将房子准备好成为可以售出的样子, 也是经纪服务的一部份.许多小问题, 一把螺丝起子或一根锤子就能搞定.或者只要花数小时, 拿起扫帚或油漆刷子就成了.花费通常只是数百元, 但提高的房价可能上千上万.屋主临时抱佛脚照顾的一些小节, 看在潜在买主的眼里, 却是这里有个人很在乎他的房子, 连这麽细微的地方都照顾到了.

所以, 下面列出一些将产业上市前卖主可以事先准备的小修理.做这些工作, 最坏的情况是, 如果市场上一时没有有缘人看上你的房子, 你还是换了一个斩新的清爽的居住环境.

浴室或厨房的磁砖接缝松脱不见或很脏

这些地方藏污纳垢, 是所有家居生活的一部份.你不能否认, 每个过日子的家庭都是这样.但你也承认, 没有人愿意出高价买肮脏的浴室和厨房.所以, 投资几块钱买一些填充物, 用一把不要的牙刷和一些强力的清洁剂将接缝水泥浆清洗乾净, 将松脱处重新填充固定, 看起来就是”新的”旧房子或是”维护极好”的旧房子了.

邮箱或门牌号码歪七扭八脏兮兮或凹陷下去

你和你的邮差已经习惯了你的邮箱和门牌号码, 但想买你房子的人还是这辈子第一遭.买主知道他在买旧房子, 但所有的人都希望第一眼看到的是新东西, 或至少是像”新的”一样的旧东西.门牌号码歪七扭八不好找, 邮箱七零八落脏兮兮, 或甚至摇摇欲坠, 买主还未进门就已打定主意这是一个名符其实的旧房子, 即使里面装璜再好, 外面地点再佳, 即使他的购买欲还没被吓跑, 也会重重地杀个价.一个全新的邮箱稳稳地钉牢, 换个新的门牌号码在阳光下闪闪发光, 这样的花费不到一百元, 却可以保住有心的买主和上千元的房价.

一进门感觉很暗或有十分阴暗的房间角落

青少年可能喜欢阴暗的角落, 但大部份的买主可不喜欢.换掉旧灯泡, 清洗灯罩, 窗户的玻璃部份清洗得明亮乾境, 打开窗帘, 百叶窗, 和雨蓬, 如果可能, 除去厚重的窗饰, 和不必要的雨蓬, 尽量让光线进到房子内, 先不要考虑隐私的问题, 等买主参观完了再拉上窗帘.

壁纸或油漆太过时老旧太肮脏或太夸张

重新油漆粉刷是房子可以卖好价钱的最大原因之一.油漆粉刷时用最中性普通的颜色是房子可以很快卖出去的最大原因之一.自己动手油漆粉刷的费用并不高(顶多一千元), 从地下室或楼下开始, 一天粉刷一个房间, 用不了几天(不超过十天).但重新粉刷过的房子在售屋市场上以房价和时间的投资报酬率而言却相当惊人(上万元的差异).所有买主都知道, 重新粉刷过的房子, 所有墙壁和角落的缺点都被弥补过了, 基本上, 内部除了地板外, 可以说是全新的.这一点你也很清楚, 不是吗?

衣橱和储藏室杂乱无章显然缺少空间

只要移开杂物, 这些地方的空间就出来了.对年轻的买主来说, 储藏和衣柜是两大重点.所以, 目前不穿的衣服打包移开, 多年沉积的杂物捐掉或丢掉(反正多年都无用了), 剩下的清理乾净, 排放好, 自己看了舒服, 买主看了也满意.

松脱破掉或肮脏的门把和门锁

一付普通的新的门把或门锁只要十元二十元, 给人的感觉是全新的.松脱破掉或肮脏的门把或门锁给人的感觉是老旧不能用了.你可能损失的是没有买主, 或是买主杀了数千元的房价.没有买主想买一个感觉不安全又破旧的家, 即使要买, 也不会出高价.所以, 如果可能, 就修理清洁, 如果不能, 就换新.

宠物二手烟或其它不好的气味

一进门吸入的第一口气, 通常决定买主的想法.如果一进门一股浓浓的加哩味迎面而来, 除非你生性好食加哩, 否则大部份的人一定急着再找别的房子.宠物和烟味也是, 你可能终日与其为伍而不自觉, 但所有的买主都是挑惕的, 所以, 别在展示房子那天煮味道很重的食物, 也记得清理垃圾, 和将房子通气.

墙脚板房屋木造部份和门上斑驳的漆

经年累月的日照, 加上疏於打理, 房子的墙脚板, 木造部份, 和门上, 难免显出岁月的痕迹.一把刷子和一桶三十元不到的漆, 就可以扭转岁月的无情和让你的旧房子新起来.知道你房子年龄的买主, 也会知道你是个爱惜房子的好屋主.

天花板墙壁上的水渍和内墙纸板的裂隙

可能你的房子有漏水的问题, 三年五年前已经修过一次了, 但如果那些水渍还看得到, 表示你愿意告诉买主你的房子有漏的问题.如果你的房子从来没有漏的问题, 但内墙或天花板上确有裂隙或水渍, 你更应该处理这个小问题, 免得被人误会有屋漏的问题.买些纸板合成品, 和一些粉刷油漆, 就解决了.看到完美无缺的墙壁和天花板, 没人再想起要问你这个房子漏不漏了.

做完了这些, 最後, 自己, 或请朋友来家里走一圈, 用买主最挑惕的眼光来看你的房子.不要再以屋主的立场为自己找藉口辩护了, 在温哥华 如果你真想高价将房子卖出, 就要面对现实鼓起勇气以买主的眼光来评论.因为, 当卖屋的时候到来, 它已不是你的房子了, 你要将它看做是你这辈子最大最重要的一项投资才对.卖到好价钱才是最重要的.

加拿大房贷利率调高

加拿大皇家银行(Royal Bank)等三家商业银行29日宣布提升房贷利率,众多财经专家认为这是加国目前历史性的低利率时代即将结束的预兆,消费者应该未雨绸缪。

率先宣布加息的是皇家银行、道明银行(TD Canada Trust)和龙兴银行(Laurentian Bank),三年、四年、五年期房贷利率均有不同程度上涨,30日起生效。以最典型的五年房贷利率为例,皇家银行、道明银行均上调0.6厘,使这两家银行公布的五年期利率上升至5.85厘。

以原来的五年期房贷利率计算,如果一位消费者借贷一笔分25年还清的25万元房贷,每月偿贷金额是1489元,但在新的利率下每月偿贷金额将为1557元,亦即上涨88元。

温哥华房贷专家建议,对房贷利率上升较敏感的人,最好及时锁定五年期以上的长期房贷。专家建议「要是交屋日在六个月内,我建议尽快锁定房贷利率。」

为促进经济复苏,加拿大中央银行一直维持仅0.25厘有史以来最低的隔夜拆款利率,但面对着迅速上升的通膨率,央行很可能从下半年起接连加息。而29日三家银行提高房贷利率,和预期其它银行近日跟进之事,反映了实时市场的利率,通常这是央行数月後开始加息的预兆。

各银行劝告消费者,目前的长期房贷利率仍非常低,因此锁定五年或者更长期的房贷利率有利可图。举例,如果目前的银行优惠利率(prime rate)从2.25 厘上升到4.75厘,背负可变利率房贷的消费者每月要偿贷金额将增加约30%;一般而言,固定利率的长期房贷上涨幅度只及可变利率的一半。

温哥华房贷专家建议,准备购屋的人要尽快取得银行预先批准的房贷(pre-approval application),因为预期最近大量消费者涌到银行申请房贷,这类申请的过程会遭到拖延。房贷即将续期的消费者,也最好尽早去提前确定。

加拿大帝国商业银行(CIBC)首席经济薛菲德(Avery Shenfeld)也说,房贷利率上升是趋势,消费者要有心理准备。

Avery Shenfeld 预测,央行将从今年夏季开始逐渐提高利率,到9月底时将累积加息 0.75厘,使商业银行优惠利率从目前的2.25厘上升到3厘,进而令消费者的浮动利率(floating mortgage rate)上涨 0.75厘。

薛菲德认为,在利率上涨後,已大热了数月的房地产市场将冷却,而这正是中央银行的用意。

温哥华冬奥将会在世界历史留名



事先不被看好的温哥华冬奥运动会,创下史上最高观看率新纪录。这届温哥华冬奥,加拿大还提供全球相当感人的运动员励志故事。这些故事作为温哥华冬奥另类遗产将载入史册。

而更令加拿大意外收获的是,这个本来东西部各自为政,并有魁北克闹分裂阴影的国家,在温哥华冬奥火炬传递及同心为加拿大运动员夺取佳绩欢呼中,赢得高度的国家认同感。

  温哥华冬季奥运会已经落下帷幕。这场体育全球化的盛会,克服了诸多的困难,以及天气的“诅咒”,也超出了很多人的预料,获得了圆满的成功。

  确实,因为预算的问题、暖冬的问题,甚至开幕式前有一国运动员因为设施的缺陷在练习中死亡,给这届温哥华冬奥带来很大的阴影。然而,一旦序幕拉开,赛事进行,运动员们的拼搏精神,以及东道主加拿大人的温厚热情,很快就把所有的负面因素抛开,一场场高水准破纪录的竞赛,把人们的注意力,带入到奥林匹克运动竞技的高层次欣赏。

  这次事先不被看好的温哥华冬奥运动会,创下了历史上最高观看率的新纪录。光开幕式,全球就有30亿民众观看,一些最为热门的冰上比赛,比如男女花样滑冰,无论双人滑和单人滑比赛,电视观众都达到了高峰。

  如果说,北京的奥运会是在金融危机爆发前举行,那麽温哥华冬奥会是在刚刚走出金融海啸後展开,前者规模宏大,资金充足,让世界惊叹一个正在崛起的大国;後者温哥华冬奥规模有限,资金不足,但也让世界惊叹一个成熟的西方国家展现出来的雍容大度,一句话,北京奥运会与温哥华奥运会,各有特色,各有亮点。

  从体育赛事的结果来看,美国仍然是冬季运动的超级大国,因为它拥有最好的训练基地、训练设备,以及建立在广告市场基础上的庞大体育资金,而擅长冬季运动的欧洲国家,比如德国、挪威等,也不遑多让。但对於加拿大和中国来说,则意义更加重大。

  对於主办奥运会,加拿大并不陌生,因为之前它已经当过满地可夏季奥运会和卡加利冬季奥运会的东道主。但是,令加拿大感到尴尬的是,作为东道主,加拿大运动员竟然在本土没有拿过金牌,为此,在五年前,加拿大投入了上亿的加元巨资,帮助可能拿奖牌的优秀运动员训练。如今,这个遗憾已经被加拿大运动员连续夺金的胜利所弥补,而且夺金的数量超过历届。

  在这届温哥华冬奥中,加拿大还提供了全球相当感人的运动员励志故事,为加拿大夺得第一枚金牌的比鲁杜,幕後的英雄是自己脑瘫的哥哥;而女子花样滑冰选手罗切特面临突然丧母的打击,但在奥运精神的感召下,在全球观众,尤其是加拿大同胞的支援下,坚持参战,并拿下铜牌。这些故事作为温哥华冬奥会的另类遗产将载入史册。

  而更令加拿大意外收获的是,这个本来东西部各自为政,并有魁北克闹分裂阴影的国家,在这次冬奥会的火炬传递以及同心为加拿大运动员夺取佳绩欢呼呐喊中,赢得了高度的国家认同感,可见,许多时候,政治使人分,体育让人合。温哥华冬奥会已经曲终人散,但愿奥林匹克精神也能扩展到政治、经贸的领域,世界必定更为美好。

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经济复苏 加拿大年轻人购屋意愿大增

加拿大皇家银行调查显示,年龄介於 22 至 35 岁的加拿大年轻人,今年极有可能利用低利率的环境购屋。年轻人愿意购屋的人数超过去年调查人数的1倍。

调查显示,温哥华年轻人对於购屋的态度有很大的转变。

过去几年来,由於工作流失及经济衰退,年轻人购屋的意愿一直不高。

加拿大皇家银行表示,该行调查发现,35%介於18至24岁的年轻人,因为目前低利率的环境产生购屋意愿。

根据加拿大房地产协会的统计,加拿大今年1月份全国房屋平均售价为32万8537加元。

31%接受调查的18至24岁年轻人表示,他们今年若买房,是因为他们找到了新工作;22%表示,他们今年若购屋,是因为利率低。

加拿大帝国商业银行 经济学家达尔 在温哥华表示,愈来愈多的大温哥华年轻人愿意利用低利率、低头期款、和较长的偿还年期等有利条件,进入房市。

达尔指出,现在年轻人的父母,都催促他们的子女尽快购屋。因为这些父母还记得当年他们购屋时,房贷利率高达12%至15%。

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