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你能给我多少趴贷款利息?

你能给我多少趴贷款利息?

By Anny Tso

若是你有在考虑温哥华买房, 换房, 贷款, 相信下列的对话 听来会很熟悉, 因为这一定有出现在你与银行贷款专员对话中的前几句: “我要贷款百分之70, 你能给我多少趴贷款利息??”

答案当然是愈低愈好. 相信 我问10个人, 9个都会这麽说. 剩下的一个不这麽说的, 是因为他不用贷款.

的确, 要是谈到了一个众人莫敌的利率, 会是省钱的开始, 但我必须说, 这常常也是恶梦的开始.

接上面的对话, 最常见的答案会是: “5年期固定利率是多少多少, 浮动利率是 Prime-x” 要是报的数字比其他的低,非常可能你就跟他贷款了. 有关贷款的对话 就到此为止. 贷款的选择, 一个关乎自己少说25至35年物业的成本, 听来就像一场轻松又容易的数字游戏.

於是你拿到了银行贷款, 买到了自己温哥华的dream house, 开始了美好温哥华生活.

过了两年,家庭添了新的成员, 你考虑换房子了. 可是你发现 之前谈到的超低*固定*利率贷款是锁定5年的, 卖掉现在的物业提前解除贷款, 竟然要缴上万元的罚金! 突然之间, 生活不是那麽美好了,那个让人沾沾自喜的低利率 一毛钱都没帮你省到. 这个是经常发生的真实案例, 贷款的金额普通,50万左右.

*浮动利率罚款较少, 一般是3个月的利息差 (interest differential).

另一个常见的恶梦: 谈到了超低利率, 银行帮你贷了满额的贷款. 每个月的payment 在薪水扣完税和食衣住行的开销後, 算的刚刚好. 过了两年, 你突然想到,当初头期款用了$25,000 RRSP的免税额度来帮忙, 是开始回缴的时候了, 才发现 一味的注意利率和可借到的额度, 竟忘了算以後15年固定要缴回的现金流. 结果这$25,000的好大部分被迫当成该年度收入, 扣了30-40%的税. 生活又突然不怎麽美好了.

再举一个例子, A 跟B 同时贷了同额的款项. A的利率比B的好出很多. 正常人会认为, A一定省了许多钱, 或是比B提早还完贷款. 但是在这个真实的案例中, 省了许多钱和提早供完贷款的, 却都是 B. 原因不是B中了乐透或是攀上了什麽豪门, 而是他房屋贷款中 “提前还款的额度” (pre-payment option). 银行一般不允许客户还多过每次的付款额度 (除非是开放式贷款 open term),但是几乎都有提供pre-payment option, 这是指每一年或每期可以多付的金额.

额度通常是本金(principle balance)的10-25%不等. 多付的钱结结实实地用在降低本金上面, 对节省利息有最大最实在的效果. 很可惜A某犯了跟上两个例子一样的错误-- 只注意眼前利率, 却忘了看其他还款的限制. 再说, 不管是多麽低的利率也只能维持5年 (一般情况), 真正省了多少, 还真不好说呢.

买房跟贷款是绑在一起的, 它会是人生最大的资产还是负债, 全看你怎麽规划. 在选择银行贷款时, 是要慎之又慎. 不能否认的, 很多客人一开时来找我是因为 Broker可以拿到比市面上低很多的利率. 这可以说是们的竞争优势. 但是必须强调的是, 这只是贷款要考虑的一部分.

看到低利率就很兴奋盲目的一头栽进去, 是很常见的人性弱点. 一个有经验的贷款规划, 不会只看眼前的数字游戏, 而是会参考客人家庭远景, 经济情况, 还款习惯. 我一直认为 “mortgage broker” 不该翻译成所谓”卖贷款的” 而是贷款规划. 这是我对这份专业的期望与坚持. 希望对您有所帮助.

Anny Tso 大温哥华贷款顾问

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