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专家:随着按揭规定正式实施,房价升幅有望放缓

据加拿大地站商会(CREA)昨日(周二)公布的报告,今年二月份全国房价比去年同期上升了8.8%,创下了新的记录;而房屋成交量则继续下滑。业内专家指出,随着本月中旬更严格的按揭规定正式开始实施,房价的升幅有望放缓。

CREA指出,二月份楼市维持平衡局面,成交量和市场供应保持稳定。当月,全国的平均房价延续了过去半年以来“凶猛”的涨势,并已经上升至破记录的36.5万元,比去年同期增长8.8%;比一月份的34.3万元则上涨了5.8个百分点。报告还显示,此次全国平均房价大幅上升主要被温哥华地区数据所推动。如果除掉该地区的影响,该月全国房价的年增长率为3.4个百分点。

然而,二月份的成交量却继续下滑,比一月份下滑了1.6%,较去年同期则下降了5.9个百分点。值得注意的是,全国约有约三分二地方市场录得成交量下跌,但温哥华与卡尔加里地区却“逆势上升”,甚至抵消了全国数据的部分跌势。

当月,房地产市场的新放盘量(Listings)增加了1.5%,原因是房价的稳步上升吸引业主放盘,且市场内仍然具备很可观的需求量。同时,二月份的市场存货水平为5.7个月(即市场按照现有的销售速度售完所有存货所需的时间),比前个月的5.5个月所有上升,但是仍居一年以来的较低位。

  

(来源:CBC)

房价的上涨令买家更难以负担,但是也让本国家庭的资产价值上升。据联邦统计局近日公布的数据,在去年最后一个季度,本国家庭的资产总额上升2.2%至6.2万亿元。

统计局还指出,自经济衰退过后,本国家庭在去年上半年开始复元。到第三季,家庭净值上升3%;在第四季再升至每人181,700元。不过,去年接6%近年增长率仍比衰退前的接近10%增长为低。

除了房地产的增值之外,资产增长的原因还包括本地股市的上升等。

按揭新规将约束房价的上涨

CREA首席经济学家克伦普(Gregory Klump)指出,本月18日全国将开始实施更严格的按揭规定,届时房价的升幅有望放缓。

据悉,这次按揭政策最大的调整就是将贷款的最长还款期35年将改为30年。联邦财政部此行之主要目的,是降低潜在买家的负债比率,避免利率回升时令一些业主无法供款。

值得注意的是,这一改变对已经有自住房按揭贷款,但希望再买另一套或多套非自住投资类贷款有重要影响。投资者只有把自住房和投资房的还款期设置为最长,才能最大限度地从银行借出按揭贷款。35年减为30年后,购买投资房的能力大大下降。

据分析,实行新规定后潜在买家最可能负担的房价将削减6%至7%;换言之,过去可获得30万元按揭的买家,现在可获得的按揭额会降低1.8万至2.1万元,这便可能令该买家放弃购买中意的房屋。此外,这一改变也对希望将按揭贷款月供款降为最低的消费者会产生少许影响。改变之前和之后,月供款相差11%左右。

以一项30万元、利率4%的按揭按最长还款期计算,政策调整后将令每月的供款额上升105元;但是由于还款期缩短了5年,所以总利息将减少4.2万元。

所有的业内经济学家都相信,按揭新规将给房价带来负面影响。至于影响的幅度,众人却没有统一的观点。乐观的经济机构如CREA相信,这次调整仅仅会“拖慢”房价的上涨,但是今年本国房价仍有可能录得1.3%的增长率。

大多数专家相信,经过这次调整,今年本国房价可能会出现零增长。一些悲观的机构如Capital Economics则相信,收紧按揭规定、日后利率上涨将带来“连锁反应”、导致很多人无力供房,并令本国房价出现高达25%的调整。

不过,据满银(BMO)近日的一项调查,大多数加拿大民众表示,即便按揭利率上调1%,他们有信心能付得起每月的按揭。只有大约20%的民众表示,他们“不确定”是否还能承担得起房屋费用。

来源:加国无忧

多伦多2月上旬房价再飙升 平均房价直逼50万元

多伦多市2011年2月前两周的房地产,平均售价直逼50万元;多市以外的大多地区,房地产平均售价则刚破41万元。多市的房地产中,又以独立屋的平均价格最高,为75万1366元;最低平均价则出现在多市以外的大多地区的公寓,平均售价仅为25万7813元。

根据多伦多地产局的数据显示,2011年2月份前两周,多伦多市房产交易件量为1291件、多市以外的大多地区房产交易量为1793件;多伦多市平均房价将破50万元,为49万9861元,多市以外的大多地区房价则刚突破41万元,为41万6260元。

多伦多地产局17日表示,2011年2月份前两周与2010年同期相比,房屋总体成交量虽下降13%,包括多伦多市在内的大多地区的平均房价上扬5%达45万1257 元。

多伦多地产局在公布的月中房地产市场调查数据显示,2011年2月份房地产走势仍持续强劲,但交易量为3084件,却较去年同期下跌。

多伦多地产局总裁蒋斯敦(Bill Johnston)指出,大多地区房屋转售市场包括各种房屋类型,以符合购屋者不同需求。

多伦多地产局市场分析资深经理莫森(Jason Mercer)表示,2011年房产的平均售价预期上涨3%至5%,过去四个月紧缩的市场行情已将房价推向平均价格45万元以上。

数据也显示,大多地区的独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等类型房屋中,多伦多市以公寓最抢手,成交量有612件,镇屋最乏人问津,成交量仅有123件;多市以外的大多地区独立屋最抢手,成交量为1003件,半独立屋的房屋最乏人问津,交易量仅有203件。

来源:世界日报

在加国创业,解决资金需求的渠道

在我们和各种不同的华人朋友接触的过程中,在加拿大创业是一个很多人感兴趣的话题,而创业就必然涉及到创业的初始资金的问题,因此我们准备写这样一个专题,简单介绍所有可能的资金渠道,包括7 篇不同题目的文章,尽可能为华人创业的朋友提供一些帮助。

第七篇:信用分数,

您在加拿大能否借到钱的基础是,怎样才能得到一个好的信用分数

第一个问题:对没有建立信用记录的朋友,怎样快速得到信用分数?

答:如果您是新移民,刚刚来到加拿大,或者您在中国从来就没有借钱的习惯,到了加拿大多年,尽管申请了信用卡,但从来就没有用过,也就是说,您们都没有在加拿大建立起信用,您的信用记录是空白,您们的信用分数是“没有”。这对您作任何事都没有好处的,马上开始使用信用卡,不管用多少,一定要用,保证准时还款,不一定全还完,还最低数量足够 (Minimum payment )。三个月后,您就有了信用分数,至少680 以上,如果就这样维持下去,您的信用分数应该在750以上。我在这里的工作实际中经常遇到,很多华人朋友,由于从来就没有借钱消费的习惯,到加拿大从不申请信用卡,或者申请了信用卡也不用,这样在他需要时,信用报告是的分数往往是白板一个,或者他想做的事情做不成,或者做成的成本很高,这不能不说是很遗憾的事情。

第二个问题:信用分数和借钱多少有无关系?是否钱借得越多信用就越好?

答:您的信用分数和您的负债总数并不成正相关关系,也就是说,信用分数是判定您个人是否准时还款的标准,哪怕就是借了一块钱,但您准时还了,说明您有“信用”,您借了10万,但您并不准时还,说明您这个人“信用”不好,有“赖账”的危险,反过来,钱借多了正说明您赖账的风险更大。

第三个问题:我这个人怎么会赖信用卡账上的十几块钱?就这十几块钱把我的信用分数拉下去,太不公平了?

答:很多华人朋友,在需要贷款而查信用时,才发现信用分数过低是由于没有太在乎某个月的十几元的余额,因为回中国去了,或者完全忘记了。“十几块钱,谁会赖掉呢?”是的,如果这十几块钱是从朋友那里借的,当然没什么问题。但是您要知道,信用分数完全是由高速电脑按照数学公式计算,只要您不按时还,10元也罢,10万元也罢,效果都一样,没有例外。市场经济是赢者通吃,没有公平可言的,“钱不相信眼泪”。

第四个问题:在确定信用分数的各类贷款中,哪一种最重要?

答:根据我多年阅读个人信用报告的分析,和您的信用报告联系最紧密的首推信用卡,信用卡公司和信用分数计算公司的信息链接是第一等级,基本上没有延迟时间,而其他的因素,例如银行卡,按揭记录,排在第二位。也就是说,商业银行和信用分数计算公司的链接属于下一等级(基本原因是:信用卡公司很少,只有几个,商业银行太多)。它们在信用报告上反映并不及时,有的就根本没有出现在信用报告中,例如一般的房屋按揭,特别是从小银行得到的按揭,通常不会出现在这里。但有一个因素特别要注意,当然不会涉及到很多人,例如,收债公司的记录,个人破产的记录,属于“公共信息”,会很快出现在信用报告中。

第五个问题:破产记录对信用分数有何影响? 需要多长时间才能消除破产记录?

答:个人破产记录应该是信用分数中最低的一级。在破产身份没有“discharge”之前,是几乎没有任何机构和个人愿意借钱给您。一般来讲,破产正式成立后约一年左右,可以申请解除破产身份,叫做“Discharge”。在“Discharge”后,您可以开始申请有抵押的信用卡,但您的破产记录还要保持在您的信用报告中,真的完全消除,这个时间大约需要7年。在这7年之内,任何人都可以从您的信用报告中看到这个纪录,这对您当然是不利的。从借钱的角度看,即便有人愿意借钱给您,利息也是极高的。如果您有第二次破产的记录,这个记录会保持14 年,那么,您可能会问,第三次破产呢?我想基本上没有这个可能了,有谁愿意借钱给破过二次产的人呢?

第六个问题:信用报告中的“R”是什么意思?

答:如果您自己到信用公司去(这里提供信用公司的信息:Equifax,110 Sheppard St,East ),您可以持您本人的有效证件去索取您的信用报告,只收复印费,但是您拿到的信用报告上看不到分数的,只可以在每一个信用记录上看到标有“R”的字样,如 R1, R2, R3……这里的“R”是什么意思呢?是对您还款是否准时的标记。例如,您的信用卡,每个月总有所欠余额,您如果在他们规定的日子之前还了(最少是还“Minimum Payment”,最多是全还完),R 始终是R1;完全不理睬,一分钱都不付,拖欠一个月,变成R2;二个月,R3,以后R4, R5, 直到R9。一般说来,您的信用报告上有R2, R3, 的记录,银行和贷款机构就小心了,或者就不要您这个顾客了,上了R4,R6,以后大约就借不到钱了,当然也不是绝对,如果能借到,高利息是免不了的了。

第七个问题:收债公司给我打电话,要我还Bell 公司的几块钱(就这么一点钱),我要不要理他?

答:如果您遇到收债公司给您打电话(顺便说一句,收债公司在这里叫“Collect Agency”),不管您对欠XX人或XX 公司的钱是否有争议,只要您确定这不是骗子公司,就一定要理他们,因为他们也是受别人的委托,一定要配合他们,或乖乖的付款,或向他们讲清理由,请他们向委托他们的公司转达。如果您不理睬,或者向他们发脾气,最后的结果一定是您受到损失,而且这个损失还很大。因为在信用分数中,收债公司的记录只比破产好一点,您总不会为了一点小钱享受和破产,合法赖掉数万,数十万的人差不多的待遇,(当然,收债公司在信用报告上的记录一定是他们工作无效后才进行的,所以您一定要理睬他们)。
(未完待续)

编者注:作者曾在联邦政府负责中小企业商业补助的审批,现在皇后金融工作,http://queenmortgage.com。如需了解企业融资知识,请Email: 该E-mail地址已受到防止垃圾邮件机器人的保护,您必须启用浏览器的Java Script才能看到。

来源:加国地产

安家好去处 多伦多各大社区总分析之万锦市

本刊记者 王晓雁 综合报道

现在越来越多的华人移民来到加拿大,而大陆新移民选择置业的热门地区主要聚集在:士嘉堡北部地区、 北约克和万锦市。士嘉堡北部:交通、生活方便,房屋价格便宜。北约克:有Downtown 的方便,却无Downtown的喧闹,公寓豪华整洁,并可乘搭地铁。而万锦市则以其优美的社区环境,较低的人口密度,相对朴实的民风和校风,更为大陆朋友所青睐,逐渐成为安家置业的首选。

万锦市约有285,000人口,占地面积211.53平方公里。东起Markham Rd以东 York-Durham Line,西到 Yonge St(Hwy7与Steeles Ave之间)和404高速公路( Hwy 7与19th Ave),南下Steeles,北上19th Ave以北些许,周边有大片农田。

万锦市也叫麦咸市是紧挨着多伦多临北的一个新兴社区。社区内大部分房屋结构新式。由于区域跨度大,总的来说万锦市靠西边临近列治文山区的房子比东边McCowan 和Markham Rd一带同类半新房子价格高四、五万。在Hwy7两侧,西起Woodbine,东到McCowan,万锦市正兴建高档办公楼和高级公寓,形成万锦市中心。

该市由四个小区结合而成: Markham Village万锦村,Unionville渔人村,Milliken美丽径和Thornhill康山。由于工作机会多,整个万锦市的家庭年平均收入为$88,132,以Major Mackenzie/Woodbine东北角附近区为例,家庭年平均收入$109,739。白领人士约42%,灰领人士约46%,蓝领人士为9%。受教育程度大学毕业43.89%,大专毕业4.98%,研究生毕业5.43%,高中毕业40.27%。区文化人口分布为广东话母语人39%,英语母语人35%,普通话母语人14%,东欧人母语人8%,印巴母语人5%。

渔人村(Unionville)

渔人村大概位置在Hwy7以北, Major Mackenzie以南,404 高速和McCowan之间。万锦市政府和万锦剧场,也位于其中。附近有万锦广场(First Markham Place),万锦市镇广场(Markham Town Square)两个大型购物中心,崭新整洁,它主要包括以下小区:

    Buttonville
    Buttonville区,以16街南,Hwy7北,Woodbine大道东,Warden路西,著名的罗杰河流经该区,形成了一条河谷,该区房型非常整齐,基本都是 4睡房,双车库。 地段多为:50英尺宽,120英尺深。这个小区集中了4个有名的学校:Buttonville 公立小学,Coledale公立小学,圣.贾斯丁天主教小学以及渔人村中学(Unionville High School)(9-12年级)。The Bridle Trail西起Unionville中心街,往东一直到McCowan大道,北至16街,南到Hwy7。沿着Kennedy大道一路向北,过了Hwy7以后不久,就可以在路的两边看到典雅简单的标志:The Bridle Trail。GO Train 的Centennial 站位于Hwy7与McCowan,乘车去市中心比较方便。该区内Kennedy西边的房龄大约比东边老15年左右。整个Bridle trail小区的房子,大多有50英尺x 120英尺的地段, 4卧室,双车房。中间有少量的三卧房,双车库, 还有少量百万大宅。区内有两所小学:Unionville Public School 和Central Park Public School。一所中学:Markville High School。这三所学校校风、成绩、升学率都不错,口碑也很好,值得大家信赖。Cachet
    在万锦市, 16街北,Major MacKenzie南,404高速东,Kennedy路西。小区有两个高尔夫球场:Angus Glen和York Downs,两条小河Berczy Greek和BruceGreek也流经此区,所以形成了大片的绿地、河谷和树林。Cachet包括了Cachet,Country Estate和Angus Glen三片小区。Cache发展最早,Country Estate迟一些,Angus Glen则只有数年新。Angus Glen Community Centre 豪华的图书馆,体育馆每天都吸引了不少人。有人说这个区是万锦富豪山庄,那些价位在数百万豪宅,每间房子外型都不同,地段很大,大多超出一英亩,而且树林环绕,屋前环回车路,高挑的门廊,尽显豪华气派。Angus Glen Village
    Angus Glen Village“爱神谷”的地理边界是西起warden Ave.,东至肯尼迪Kennedy Rd.。南起16街,北至Major MacKenzie Dr.。区内著名的爱神谷高尔夫球场(Augus Glen Golf Course)使得Angus Glen East Village 和 Angus Glen West Village的房价比附近高出许多。Cathedraltown
    Cathedraltown 大教堂区在 Major MacKenzie北,404高速东, Warden路西,北过Elgin Mill路。这里均为房龄10年左右的崭新、半新的房子。世界著名的罗马大教堂塔高65米,金光闪闪的塔顶方圆几里可见。该教堂为Stephen B.Roman 所有, 1988年他过世留下遗嘱捐赠和经济赞助教堂周边土地建成欧洲18世纪乔治王时代和英国摄政(1810-1830)时代建筑艺术风格的居民区,以和谐罗马大教堂周边环境。1984年Pope John Paul II 在参观多伦多的同时,主持教堂奠基祷告仪式等。使大教堂成为除欧洲外唯一规模宏伟的Transfiguration大教堂,附近的配套建筑将使它形成一个旅游点。该区紧靠404高速,404高速两边将形成高技术园区, 如PHILIPS等。这区的房价不便宜,却十分抢手。

Thornhill 康山

Thornhill 康山主要北起407公路,南至Steeles 大街,404以西和北约克接壤。该区是老社区,处在大多伦多中轴线上,交通十分方便,区内的中学Thornhill 和Thornlea,小学Henderson 和Bayview Glen也都获得广泛认可。该社区房子相对比较旧,房型多样, 区内两条铁路交错,铁路边的房子比较嘈杂。

其中著名的小区有German Mills德裔小区,它是指407高速以南,Steels Ave以北,西起Bayview Ave,东至404高速的一片 。区内的建筑简单质朴,掩映在茂密的树丛中。区内有高尔夫球场,大片公园绿地,German Mills小溪由北向南缓缓流过。该区公立小学六间各个成绩都不错,尤以German Mills 小学著名。高中Thornlea S.S.也是名校。

Milliken 美丽经

Milliken 美丽径社区位于Steeles Ave以北,407高速以南,西起Kennedy Rd,东至Markham Rd。这里人口密度相对较大,华人最大商场: 太古广场就位于该区。学校也有不少, 其中公立小学7间,高中有比较有名的Milliken Mills S.S.。该区印巴人不少,新开辟的新德里路位于Markham Rd 边, Middlefield C.I.也是一间印巴裔学生相对多的高中。小区Underwood也位于这区:407高速以南,Steeles Ave以北,西起Warden Ave,东至Kennedy Rd。这个小区面积不大,始建于90年代末,以南亚移民居多。两间小学Milliken Mills P.S.和 Highgate P.S.位于社区中央,高中Milliken Mills S.S.和社区中心Millilen Mills Community Centre都在附近。由于太古广场、锦绣中华 以及几个大超市举步可及,使该小区的生活十分便利。

万锦镇(Markham town

万锦镇在渔人村以东,与渔人村平行,直到9th Line 和 Reesor Rd一线。这里是近期开发的新区,为了节省土地的使用,该区建筑单位相对密集。虽然该区处于北郊,相对交通不便, 但Go Train 的Markham站位于Hwy7与16街之间的Markham Rd上,给该区生活的人们带来了方便。

    万锦新村 Cornell
    这是Markham最东的小区,地理边界北起16街,南到Highway 7,东起Reesor Rd,西至9th Line,区内的低层公寓及公寓式镇屋比例不小。相对密集的建筑单位和上居下铺的房型给居民带来一种乡村小镇氛围。该区房价相对便宜,有吸引力。
    区内的小学是Cornell Village 公立小学。中学是Markham District High School,设有天才班Gifted Program。Markham Village
    Markham Village的地理边界是16街以南, 407高速以北,西起McCowan Rd,东至9th Line, Milne Lake位于该区南端,是万锦市内最大湖泊。区内有Roy H. Crosby P.S.等多间小学,高中有Markham District High School。该区南端房龄较长,以平房,复式结构为主。
来源:北辰地产周刊

如何进行房地产投资融资之一

本刊记者 王晓雁 编译报道

一个新手投资者最关心的问题就是如何提供管理资金去投资物业。预算可以帮助你确定你的资金限制和优势。同时预算还可以帮你管理你的收入和支出,以实现你自己设定的目标。购买一个物业当然也需要先进行预算。一旦你计算出你可以拿出多少钱用于投资,你会希望在预算内购买到你打算投资的物业。这一期我们将讨论,预算中要考虑的因素,以及不同类型的融资如何帮助你实现你的预算目标。

确定你的预算需求

投资一个物业所需要的资金远多于物业的购买价值。除去物业的费用,还要付费给地产经纪人、律师、银行、验房师等等,更不用说还有政府征收的相关费用。而且不要忘记最初的经营成本,特别是如果你打算进行大规模的装修或是开始不打算租赁出去。

·预估支出

最明显的支出就是所收购物业的价格。而你实际支付了多少取决于你的首付,以及随后的融资所需的金额。需要购买物业的贷款,每个月所需要付的利息将增加购买的负债。当然还有一些其他不明显的成本。

房地产购置费清单在附录中包括各种所需的费用,这将帮助你统计实际完成采购的成本。主要的费用包括评估、检查和法律费用;省政府征收的物业购置税;以及新物业还有5%的商品及服务税。由于大部分相关的交易开支费用在各省都有所不同,在某些情况下交易手续,将会很重要地影响你购买的费用。

该财产的最后成本包括基价、融资费用、以及各种相关收费,将值得牢记作为你衡量什么样的收入是你期望的财产收益。你还需要考虑到财产税以及租客相关的任何初始费用。最后统计的支出与现在正在进行操作的物业费用相结合,将决定你向租客收取的租金费用。另外其他因素,例如你打算多久还清贷款,以及你出租的时间频率也都会对租赁费用产生影响。

举个例子说,一个拥有六个单元的出租房产,要价500000元,最后收盘时的全部费用是750000元,包括利息和小幅度的装修,如果你能把每个单位都出租出去,然后每个单位平均每月收入800元,那这个成交价是一个很好的交易。

·预估收入

对财产收入的理想预计,至少是达到收支平衡。通过衡量收购该物业需要支出的费用,下一步是确定你需要多少资金购买,然后做出改善,并涵盖初期营运成本。

简而言之,目标就是找到一个可以平衡它支出的物业。你当然希望能够通过租赁可用空间来收取足够多的租金从而看到该投资物业的有利可图之处。

比方说,你有50000元可用来投资,然后每个月可分配2000元用作投资用途。你有意向投资一个价值300000元的住宅物业。典型的抵押贷款可能需要每月付3500元。如果每月分配2000元去你打算投资的物业,你就只剩下1500元每月的按揭费用,更不用说生活费用,一般维修和税金。目前的挑战是找到一种能填补差额的投资去向,让你不必担心费用,并可集中管理财产,并确保租客很高兴。

通常情况下,收取租金是唯一的方法将使你投资的物业产生收入。但是你可以选择制定你房租所包含的费用,包括房租、水电费、停车场的收费以及垃圾收集等等。这些可以使你确定你将增加什么负担,因此可以更容易的使得租客入住并确定租金。

来源:北辰地产周刊

如何选择不同种类的房屋?

基本上,房屋可以按不同的角度和标准进行分类,按照物业权益,区域规划和建筑类型等,我们可以将常见的住宅物业分为:公寓物业(包含镇屋),单个家庭住宅物业(包含独立,半独立,镇屋,平房,复式房等),合作共有物业(Co-operative/Co-Ownership)。这种分类是比较粗步的,而且目前市场上也有一些综合式的物业。譬如一个小区内都是独立二层屋,业主们支付月费聘用管理公司做绿化,铲雪等户外工作。公寓物业平均价格相对较低,是很多初次置业者考虑的目标,但需要了解到这种物业的一些因素:1. 管理费因素,它的金额是与物业面积,费用包含的项目(是否包电,冷暖气等),物业设施配置(有无室内泳池,健身房等)各项情况相关,一般而言,每月700元管理费是很多买家的心理指标上限,它直接关系等日常的房屋支出和将来售房的竞争力;2. 房屋的格局结构,加拿大的公寓物业,它的厨房很多是开放式的,本身面积小,而且一般没有窗户(除非是角落位),对于重视厨房通风和光线的亚裔买家,可能是很大的不足。另外,现在很多的新公寓(包含镇屋)不包电和冷暖气,一些设施(热水箱,暖气设备等)安置在公寓内,这将有噪音和安全上的顾虑;3. 周边环境的不确定性,由于很多公寓都在市区范围,随着市政规划的改变,可能负面影响到周边的环境,进而影响到物业的价值。譬如公交轻铁路线的扩建等。而对于合作共有物业,虽然它的价格便宜,但业主并无直接的物业拥有权,而是通过成为Co-Operative公司的股东,间接拥有物业,真正的业主是Co-Operative公司。这对于物业的房贷申请和将来物业的出售,将有种种的阻碍。相对而言,无管理费的单个家庭住宅物业,产权清楚简单,选择多元,增值空间也比较大。

来源:/www.yourtorontohouse.ca

新房/楼花和二手房屋,那一个更有价值

这是每一个购房者会质疑的一个问题。我认为,两者一般都会增值的,新房增值的速度可能快一些,但也是视具体情形而定。新房和二手房优缺点可归纳一下,1. 新房优点: 除了增值较快外,新房的各项配置新;建筑用材和施工方式更环保;冷暖系统更高效;对装修用材,颜色,档次,甚至房间格局设计的选择空间。2. 新房的不足:价格比同类型二手房高出相当比例,随时间的变迁,发展商取得土地的成本,材料和人工成本,小区配套环境建设开支等的飞涨,造成房屋价格上涨;新住宅区的用地,从成本利润的角度,发展商通常是选在远离市区的地点(农地或其他荒地)大规模兴建,它的学校,公园,商场,社区中心,公交系统等设施,需要数年甚至更长时间完善;一些资金状况不佳的发展商可能会延迟交房(数月至数年);在政府要求新物业尽量减少用地,建设高密度社区的政策下,新房地基一般较小,房屋之间的距离过近,二十年左右的二手双车库独立房,地基一般都有至少35尺或以上宽度,但同类型的新房,可能有的地基不够或仅有30尺宽;新房可供选择的地点,房型有限;可能没有样本房,只能靠图纸了解房屋结构。相对而言,二手房有很多不同价位,房型,地点,面积,种类的物业可供选择;购房者可亲自考察社区环境,当然价格也比较便宜。二手房的原始设施配置不如新房,舒适程度不及新房,升值的空间可能没有新房理想。如何在平衡两者的利弊之后进行取舍,购房者要以个人的情形而定。

来源:www.yourtorontohouse.ca

加拿大买房小贴士

刚才看到一个加拿大的朋友说他2年的新房墙就裂了,很担心.可能很多人也不理解为什么2年新的房子墙就裂了,这里给大家讲一下加拿大买房的1个问题,关于房龄。

首先房龄轻不代表质量好,3个原因:
1.造房子的工人已经不是早期的意大利移民或者乌克兰移民,是印度人,尤其是多伦多温哥华这样的大城市,木制的house或townhouse很多都是他们造的,所以不管多新,寿命都不会长的,偷工减料大王,他们能造出好房子人类世界早就和平了。

2.地价,现在加拿大房子最贵的是土地,地产商为了能把房价控制在可接受的范围内只好在花大钱买地的同时减少造房的支出,也是偷工减料,所以很多新房寿命不长,尤其是有印度人做管理层的地产公司.华人炒地炒房的贡献也不小。

3.天气,加拿大没有澳洲那美丽的阳光海滩,取而代之的是连绵不断的雨季和恶魔般的降雪量以及没事就-20度的气候,对墙体,屋顶,房子地下的排水系统都是大考验。

目前加拿大房屋质量不错的一般都是20-30年左右的,白人造的.买房时尽可能购买一直是中老年白人夫妻居住的,大部分房子都保养的很好而且很干净,院子也很整齐.不是种族歧视,华人和印度人的房子很多都不能住,都是毁房大王,为了找mortgage helper好好的一个10平的厅给劈成2个房间,车库改4个房间,说难听的,没钱就别买房,那些租房的也是在受罪.印度人是家族太大,动不动就是10个20个人一起住,也有类似问题。

来源:留园网

加拿大住家保姆应该履行的责任

- Supervise and care for children in employer's residence and may reside in employer's home

在雇主家里,或者有可能住宅雇主家里,监督和照顾孩子

- Bathe, dress and feed infants and children

给婴儿和儿童洗澡,穿衣和喂饭

- Prepare formulas and change diapers for infants

为婴儿准备配方奶和更换尿布

- Oversee children's activities, such as meals and rest periods, as instructed by employer

按照雇主的指导,监督孩子的活动,比如,进餐和休息期间的活动

- Instruct children in personal hygiene and social development

在个人卫生和社交能力发展发面指导孩子

-Tend to the emotional well-being of children

情感健康孩子的培养

- Discipline children according to the methods requested by the parents

按照父母所要求的方法来培养孩子的纪律性

-Organize and participate in activities such as games, crafts, reading and outings to provide amusement and exercise

组织并参与各种活动,比如,游戏,手工,阅读和外出,依此来为孩子提供娱乐和锻炼

- Plan, prepare and serve meals for children and may perform. other housekeeping duties

设计,烹制和照顾孩子进餐.也可能会做其他的家务活

- Take children to and from school and to appointments

接送孩子上下学和赴约

- Maintain a healthy environment in the home

保持家居的健康环境

-Observe children and prepare reports for home care or babysitting agency

观察孩子,并且备好报告给居家看护或者儿童看护机构

- May be required to keep records of daily activities and health information regarding each child.

纪录每个孩子的每日活动和健康信息

来源:无忧家园

安家好去处 多伦多各大社区总分析之密西沙加

本刊记者 王晓雁 综合报道

密西沙加(Mississauga)是加拿大安大略省的一座城市,位于多伦多以西的皮尔区,是大多伦多地区的一部分。根据2006年的人口普查,密市有约668,549名居民,以人口计算是全国第六大城市。密西沙加是大多地区内的一个重要交通枢钮,有七条省级高速公路横越本市,而多伦多皮尔逊国际机场中的一大部分更是坐落于密市范围以内。

密西沙加市坐落安大略湖的北岸,北邻宾顿市,西接夏顿区的奥克维尔和苗顿,西北临夏顿山,至于东面与多伦多的市界线则有一部份跟随怡陶碧谷溪(Etobicoke Creek)。

随着近几年大多伦多地区房地产的迅速发展,密西沙加的房产具有更大的升值潜力。 从总的房价来说, 除了个别的街道附近(如 Mississauga Road)的物业较贵以外, 密西沙加的平均房 价与North York、Markham和Scarborough相差不多,比Richmondhill便宜。但是密西沙加的新社区新房屋占了很大的比例,同样是30万多一 点,在密西沙加往往可以买到较新的,地段也很好的Detached House。而在North York、Markham和Scarborough就很难买到同样条件的理想房屋。由于前几年,大量的新移民涌入North York、Markham和Scarborough,造成这些地区的房屋价格大幅度的上涨,而密西沙加房屋价格的涨 幅明显小于这些地区。 所以从发展的角度分析,密西沙加的房屋在未来几年里的升值潜力会大于其他的地区。

1、 新兴社区Churchill Meadow

Churchill Meadow 社区北到Britannia,南至Eglinton, 西靠9街,东临Winston Churchill,被誉为密市最后一块风水宝地,很多大型的商业住宅发展计划相继落实于该区,其升值潜力不容忽视。

开车沿Eglinton自Winston Churchill往9街,沿途是一系列设计前卫的高级镇屋,由Cachet精心打造,楼高9尺及12尺的大教堂式天花,令人叹为观止。路面特别加建专用停车道,既方便访客停车,同时,解决交通阻塞问题。这类造型独特的豪华镇屋,大大提升整个社区的尊贵形象。过了10街,便是Churchill Meadow的重点区域,整个社区布局合理,多数靠近大街的是镇屋及半独立屋,靠中心地带是气派不凡的独立屋。大大小小的公园和树林错落有致地分布于屋村当中,而便利店、银行、诊所及快餐店等也一应俱全。如此规划完善的小区,人口构成都比较年轻,多数为刚组织家庭的白领一族,不同背景的新世代和谐相处。 从小区开车至Erin Mills Town Centre 只需2分钟,过了Erin Mills Parkway就是富豪商场,往Creditview与Burnhampthorpe的黄金广场亦不过15分钟。

2、 Meadowvale社区

Meadowvale社区南起Britannia, 北到Derry,东接Erin Mills, 西到9街。这个社区已经有二十多年的历史了,社区内绿树成荫,公园连成一片,还有密市独有的两个人工湖。置身其中就会感觉到,这里的环境优美,可以和任何一方相媲美。早年居民以东欧国家的移民为主,近来其他族裔也开始迁入,尤其华人在增加。这个社区的秩序非常好,小区内有Meadowvale Town Centre,吃、穿、住、行应有尽有,包括Canadian Tire、Domian等等。另外,还有一些小型的Mall、Plaza 分布在社区的周围,很是方便。小区距401、403 高速公路都在10分钟内,Bus 中转站在Meadowvale Town Centre, Go Train也途径此处。 无论你去哪个方向,都会畅通无阻。

小区内Meadowvale 高中很有名气,历年来在皮尔区的排名都是上游,小学的Plum Tree Park也是佼佼者,此外区内还有Miller’s Grove中学等等。

3、 Erinmills社区

Erinmills社区南起Dundas,北到403高速,东起Erinmills Parkway,西到Winston Churchill,如今随着新屋的建设,该区已经扩大到北至Thomas一带。该社区环境极其优美,这个社区的绿地公园之多在密市也是首屈一指的。如果有时间在这里驻足,将会发现很多的行走小路贯穿于社区的茂密树林之间,成为居民健身散步的好去处。位于Erinmills Parkway和Burnhampthorpe交界处的South Common Mall有Wal-Mart、Nofrills,位于Eglinton和Erinmills Parkway交界的Erinmills Town Centre更汇聚了众多大小商家,成为密市西部的购物中心所在。社区的交通四通八达,在South Common Mall有汽车总站,连接 Oakvill、SQ ONE 和地铁,非常方便。到403、QEW 等高速公路也就是几分钟,所以无论你工作在密市,还是附近地区如Brampton、 Oakvill都很方便。

这里到处是好学区,小学有Credit Valley、 Sawmill Valley,中学有Erinmills 、Thomas,高中有John Frases,Erindale ,这些学校都是很不错的。另外,多伦多大学的分校就坐落在靠近这个社区的Mississauga Road 上,很多的学生家庭也都选择住在这个社区。社区南部房龄较长,70年代左右建的有镇屋、半独立和小的独立房,但是院子大,绿地多,房价相对较低。Eglinton 以北的房龄较短,但是院落小,房子大,房价会相对较高。

4、 West of Missisauga 社区

West of Missisauga 社区东至Queen St,西临Winston Churchill,南是Eglinton Ave,北为Britannia。该社区是密市闻名的小镇老街,附近设有Go Train车站,Erinmills Town Centre也座落在这附近。小区临近高速公路,交通四通八达,购物也非常的便利。社区内环境优美,公园林立,给人一种安静祥和的感觉。中学有较受欢迎的John Fraser 和Streesville,小学有Visa Heights、Castlebridge 和Middlebury。

近年来很多著名的建筑商如Daniels、Great Gulf Homes等,都陆续推出不同风格的Condo和 镇屋等纷纷进驻此地。这些房子的房龄基本都在10年以内,房型合理,做工精良,加上周围环境好,学校完善,所以很受买家欢迎。

来源:北辰地产周刊

租赁物业的信息来源

本刊记者 王晓雁 编译报道

对你准备投资物业的所在区域和周边设施进行事先调查是一项艰巨的任务。由于现在的宣传杂志和网络非常发达,你可以轻而易举地得到大量的信息从而混淆了你的判断,所以你必须系统地归纳总结这些信息。希望通过这期的介绍,对你的信息搜索起到一定的帮助,当你在投资物业时正确地选择突出的信息,从而帮你在宏观经济和地区条件里筛选出有影响的信息。

一般信息来源

你研究的部分信息将提高你所做出决定的质量,尤其是当你投资地产的时候,一个总体趋势的发展观望和经济因素可能会影响你的投资方向或是位置的选择。不管全球和国家趋势是否可能会对你的投资有直接影响,但是在你决定投资当地房产时,它们都是值得考虑和研究的。

·银行报告

加拿大的主要银行一般都会提供免费的经济报告咨询,或是在网站上提供他们的调查结果和经济部门的情况。这些调查报告大部分是免费提供的公共信息,但是也有一些特殊的调查报告可能仅仅只能通过特殊申请才可浏览。你可以联系所在区域最近的公共事务或市场营销部的办事处获得这些报告。通过商业媒体报道,你可能会得到一些有趣的线索,当这些报告往往被总结展现出来的时候。

这些报告可能覆盖广泛的经济发展趋势,比方说每周更新的Nova Scotia银行的经济生成趋势,或者是这些报告可能重点放在一个特定的问题上,比方说RBC金融集团关于每季度住房负担能力的研究。另外,加拿大银行会定期报告宏观经济走势和货币政策,如果你正在考虑融资的房地产投资信息,那这些报告值得追踪。这些报告信息来源包括:

Bank of Canada (www.bankofcanada.ca)BMO Financial Group (www.bmo.com)Bank of Nova Scotia (www.scotiabank.com)Canadian Imperial Bank of Commerce (www.cibc.com)RBC Financial Group (www.rbc.com)TD Bank Financial Group (www.tdbank.com)

·报纸和杂志

环球邮报(www.theglobeandmail.com)和国家邮报(www.nationalpost.com)每天都会报道关于金融和经济问题的发展趋势以及定期发布各种形式的房地产专题报告。订阅费作为对你的任何业务或投资收益的免税支出,因此可以认为这是值得承担的费用。相同的,各种区域性的本地商业和贸易刊物都会报道一般性的经济问题的报告和特别的房地产的发展趋势和影响。一些公共刊物是免费的,一些是要在报摊购买的,还有一些是需要订阅的。定期或不定期的基础上,上网搜索,或去当地的图书馆查阅,和查看你喜爱的报摊的杂志架以获取可能有用的信息都可以影响你的见解和洞察力。

这里是加拿大的一些主要的刊物:

Western Investor (www.westerninvestor.com),一本月刊杂志,主要报道加拿大西部的房地产和商业投资动态。夹带着物业广告信息,这本杂志对于调查加拿大西部四省的市场状况很有帮助。REM(www.remonline.com),一本月刊杂志,主要报道地产界的新闻,同时还有还包括有关市场发展趋势,营销技术,新产品的报告和专业发展机会。Canadian Real Estate Magazine(www.canadianrealestatemagazine.ca),一本最新的杂志,为房地产投资者按月提供精装的实用信息。还有一些区域性的生活杂志,例如Up Here,Cottage Life,Cottage,Cottager,Resorts,Harrowsmith Country Life,Saltscapes等等。这些杂志主要报道房地产和室内装修的动态。

·课程及讲座

地方高校提供的房地产行业组织的课程及讲座可以增加你的市场认识。由全国地产协会提供的研讨会涵盖房地产投资的全部方面,并由对地区特色有丰富经验的专业人士讲解。想要对你所在地区的信息课程有更多了解的话,可以登录网站www.homebuyer.com查询。

社区学院和其他高等教育机构将定期提供关于房地产及物业管理的课程。加拿大抵押和住房公司(www.cmhc.ca)同样也会提供关于住宅物业收购的讲座,以及投资和改进的具体方面的分析。

·书籍

每年市场上都会源源不断地出现很多涵盖房地产业务的书籍。去你所在地区的图书馆查阅最新的地产书籍,同时还可以登录Chapters/Indigo 和 Amazon的网站获得最新更新书籍的信息。

·网上信息

不要让你上网获取房地产信息的渠道仅限于搜索谷歌;有目的地预选新闻和消息,可以保持你的警觉,从而掌握新的信息和管理内容会变的很容易,这将会有效为你的投资生涯带来方便而不会是负担。

·会议和展览

在全国各地举行的定期的关于强调宏观和微观经济条件的会议,可能会影响你的房地产投资。两年或三年,或更多的参加这些会议可以帮你保持对目前趋势的认识,而互相联系的机会也让你在相互交流过程中保持你的最佳状态。

同样地,展览会可以提供一些关于维护和保养你的物业财产的实用信息。近几年的世博会都逐渐强调“绿色”主题,展览会展示了可持续发展的设计原则和生态居住理念,可以帮助你在你的物业开发上结合一些创新功能,使它们不仅更有效,而且在未来更有价值。

细节信息搜索

在特定区域的房地产投资所受的影响因素要比任何国家性的经济前景转达更多更复杂。关于细节信息的搜索调查对投资当地市场的具体情况很有帮助。

·Statistics Canada

Statistics Canada(www.statcan.ca),联邦政府的统计部门,编制国家生活信息的相关统计数据,涉及到人口流动、户口普查资料、社会经济概括和一些人口统计数据。大部分信息是可以在网上免费查阅的;另一部分是要收费的。其中有一些信息资料是只能在图书馆借阅应用的。

·Canada Mortgage and Housing Corp.(CMHC)

这是联邦国有公司编制的历史数据,分析资料,以及房地产趋势的预测。它的出版物是免费供应的,同时也可上网浏览。CMHC主要包括:

加拿大住房市场按揭市场的发展趋势所有主要城市地区的住房预测所有主要城市的开发商的预测所有主要城市的出租市场报告当地市场住房的报告国家住房前景

·经纪及委员会的报告

大多数房地产经纪公司向经纪和该委员会的代理提供房地产市场报告。报告包括投资物业的区域,以及经纪的工作细节,地产的发展趋势和新的发展情况的至关重要的记录。报告通常详细记录财政倾向的细节,可以让你对现今市场发展的状况有一个清楚的认知。

来源:北辰地产周刊

加拿大税务部提醒:买卖房屋获利必须缴税

卑诗省房地产市道炽热,投资者可能在一买一卖楼房地产就能赚取金钱。赚钱固然开心,不过,加拿大税务部提醒大家,买卖房屋获利需要缴税。

  据《烈治文区报》(Richmond Review)报道,加拿大税务部也指出,买卖物业的海外投资者必须要支付从交易中赚取的利润税项。

  可是,有地产经纪表示,告诉买家要留意缴付资产增值税一事,并非他的责任。

  最近烈治文发生有独立屋屋主在签署了卖楼合约之后,发现房屋交易还未完成,但合约已经被买家卖给第三者,当中涉及利润至少10万元。

  该个屋主感到不快,因为当初买家表示,他打算购买该幢房屋给家人居住。可是现在出现该位买家在交易定于本月较后时间完成之前,就已把合约卖给另一方来赚取金钱。

  尽管该份买卖合约容许买家在未经卖方同意下,转让物业予第三方,但是屋主正寻求律师的意见,并且有意退出该合约。

来源:星岛日报

实用民间防潮应急办法

民间也有防潮应急办法

如果你家刚好在跟地面亲密接触的底楼,又不打算进行大规模的翻修,那么都快网友提供的低成本应急办法或许能帮你度过潮湿的季节。

1.假如你家潮湿的房间刚好有个空调,那么不妨使用空调抽湿法,就是关闭窗户启动空调的除湿功能,可以帮你有效解决阴雨时段房间潮湿的问题,对怕潮的家电也有一定保护作用。

2.假如你家房子虽然潮湿但是通风条件还好,那么在屋内潮湿的时候一定要保证门窗大开,屋外湿度大的时候一定要保证门窗紧闭。

3.假如你家只是某些角落特别潮湿,那么不妨在那些死角放一些掺有沙子的生石灰作为干燥剂。

4.假如做了防潮层的衣柜依旧潮湿,那么就到超市买点干燥剂和樟脑丸放在衣柜里。不过含有弹性纤维材质的衣物尽量不要与干燥剂摆在一起,因为干燥剂的气味可能会使弹性纤维松弛、变形。

来源:中国第一建材网

市场上的防潮材料种类介绍

市场上的防潮材料种类很多

根据不同的需要,市场上的防潮材料种类有很多。

地板防潮垫:是地板与地面之间的隔层,一般铺在地垄和地板之间,主要起到防潮、保护地板、增加弹性等作用。记者从建材市场了解到,有些地板厂家会随地板免费赠送防潮垫,有些则需要消费者自己购买。和其他建材相比防潮垫价格算是便宜的,价格最低的每平方米只要1元。不过,设计师说防潮垫质量的好坏直接关系到地板的使用寿命和效果,建议消费者不要在防潮垫上节约开支。

防水修复剂:可用于修补渗漏墙地面小裂缝和瓷砖间缝隙。目前市场上已有很多供家庭使用的便捷型修复剂,有些只需跟杀虫剂一样朝渗漏缝隙喷一下就可以了,操作起来十分便利。如果有房屋墙壁或者地面(特别是卫生间)出现小缝隙,不妨去买这种防水修复剂自己动手试试。防潮浆胶也具有类似的功效。

防潮石膏板:比普通石膏板多了一种硅油成分,主要用于空气湿度较大的卫生间吊顶。记者从杭州新时代装饰广场了解到,选购每平方米20多元的防潮石膏板就差不多了。

防水剂:可混合在沙浆中涂在地表以及墙面基层,室内装修时主要用于卫生间、厨房地面和墙面的防水防渗。防水剂产品在建材市场品类很多,价格从每桶40多元到300多元(大约可用10个平方米)都有,质量自然参差不齐,设计师建议选择品牌较好的产品。

瓷砖防霉防潮填缝剂:用于填补瓷砖间缝隙,防霉、防渗性能要比以前填瓷砖缝隙用的白水泥要好得多。这种填缝剂价格并不比普通填缝剂贵很多,二三十元就能买到一大包。

来源:中国第一建材网

加拿大新移民贷款买房解惑

加国安居网2月22日讯,据王红雨博客,笔者最近和同事在一次社区活动中,对新移民贷款买房情况做一下随机调查。结果出乎我们的意料。新移民对贷款买房最大的疑惑是:没有信用记录,能否在加拿大获得房屋按揭贷款。原来我们都认为新移民买房担心的是首付或是月供款等问题,可实际情况却是担心没有信用记录能否贷款。

刚刚公布的2010年加拿大新移民数据显示,在过去一年中有28万合法移民来到加拿大,是57年来的最高记录。这么多新移民来到加拿大,购房问题,住房贷款问题该如何解决?加拿大的商业银行在哪些方面可以帮到新移民安家置业呢?

来自不同国家的新移民,在加拿大不可能在短时间内积累起信用记录,但住房问题却刻不容缓。按照目前加拿大商业银行的惯例,只有从美国来的新移民,在申请按揭贷款时,才一定信用记录报告。美国和加拿大的征信机构在记录信用状况,以及计算信用分数方面使用的方法几乎相同,因此,信用记录报告可以作为参考。而从中国大陆来的新移民,在申请按揭贷款时,加拿大的商业银行通常不会要求提供申请人在中国的信用记录。

很多贷款广告上讲“没信用,没工作,没问题”。严格地讲,这句话对新移民来说是句废话,而不是业务能力和专业精神的广而告之。在加拿大,这个移民国家,最发达的就是金融业。五大商业银行:满地可银行、丰业银行、皇家银行、帝国商业银行,以及道明银行都有新移民按揭贷款项目。只要满足首付款比例,以及登陆时间要求,没有信用记录,没有工作,都可以顺利申请到按揭贷款。

登录时间,是各银行界定新移民的标准。但这个标准不同的银行有不同的解读。Jason是2003年来加拿大读书的,当时所持的是学生签证,2008年获得移民身份,2011年初在去某银行申请按揭贷款是被告知,从信用记录上看,他从2002年就在加拿大开始建立信用记录了,按照该银行的标准,已经超过了登陆3年内的标准,不能被视为新移民,需要出具收入证明。Jason不死心,试了第二家银行,结果获得了批准。原来,第二家银行是以枫叶卡背面的登录日期为标准,而不是以在加拿大居住了多少年为标准认定新移民身份。目前,在加拿大的各大商业银行中,多数银行认定3年内登陆的移民为新移民,满地可银行(BMO)认为5年内登陆的移民为新移民,以居民身份登录加拿大的日期为起始日,以签订买房合同并申请按揭贷款的日期为截止日。这里包括了两个含义:如果是已经入籍的移民(枫叶卡已被收回),可以出示登陆纸证明登陆时间;如果购买楼花,虽然房产交接是在几年后(届时有可能不满足新移民要求),但是如果现在符合新移民政策(登陆5年内),而且已经签署了购房合同,银行依然按照新移民政策审批贷款。

通常情况下,新移民没有建立起信用记录对于银行来说可以接受。但如果新移民有不良记录,则会遇到比较大的麻烦。在加拿大,建立和维护信用记录是非常重要的事情。提醒新移民注意以下事项:

1. 尽早开立银行账户,并申请信用卡(不是借记卡)

2. 避免超额度使用信用卡

3. 日常消费金额最好控制在信用卡额度的50%以下

4. 银行支票账户保证足够的余额,避免支票透支和无法扣划水电费

5. 申请汽车贷款时不要过于频繁

6. 租房时租用的有线电视等设备在退房后及时归还

更多关于建立和维护信用记录的资讯请在google中输入,“加拿大个人信用记录王红雨”查询笔者的相关文章。

对于首付款的要求,各银行也不仅相同。有些银行要求35%,有些银行要求30%首付,有些银行要求25%,但附加存款要求。新移民可以咨询不同的银行了解不同的新移民按揭贷款计划。很多新移民认为只要找到一个贷款经纪就可以解决问题了。其实不然,提供新移民按揭贷款计划的银行中,满地可银行(BMO),皇家银行(RBC),帝国商业银行(CIBC)均不接受按揭贷款经纪的代理。

新移民对加拿大的情况并不是非常熟悉,即使是网络和资讯非常发达的今天,依然有很多人为的误导会让新移民非常困惑。“代理各大银行”“没工作、没信用,没问题”的广告就很容易让新移民误解。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved。

来源:王红雨博客

懂生产懂经营懂气候 华人在加投资农场收益大学问也大(2)

加国安居网2月22日讯,据《第一财经日报》报道,“投资者首先要想明白你到底为什么买农场,是为了等土地增值伺机抛售,还是为了真正生产产品而购买经营农场。加拿大对农业土地都有不同发展规划,各规划区土地价格差别很大,政府管理要求也差别很大。你的动机将决定你该在什么地区购买农场。”

“在加拿大,买农场就跟购置房地产差不多,有钱就可以直接买,手续并不复杂。但购买和经营农场却是一件非常具有专业性的工作,例如要考察当地的气候、土壤并选择种植品种,这里面大有学问,因此一定要选择好的农业顾问,这比选个房地产经纪人可要难许多了。”赵友明告诉记者。

赵友明自幼在农村长大,于1988年在中国获农学硕士学位,毕业后从事了近十年基层农业与农村经济和技术开发、山区资源开发、农村和农业实用科技推广工作。移民加拿大后,他获得加拿大注册农业专家职称,并在联邦政府支持下创办加中农业与食品发展交流中心。

赵友明认为,以100万加元投资于农场开发经营,获得20%的年收益率是完全可以达到的,“关键是要形成可持续发展的优势项目,种什么、卖什么都大有讲究。”此外,作为农场主还享有许多权利,比如他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房,而且几乎不用交税,因为联邦政府鼓励农业种植业发展并有政策倾斜。

但是,在加拿大投资农场还必须有专业知识和熟悉当地法律政策。

赵友明的一个西人朋友在加拿大曼尼托巴买了一块地,“因为他不懂农业气象学,买的地太偏,气候太冷。他每年请人种植西瓜和香瓜,瓜还没熟秋天就已经来了,最后全由狗熊、松鼠负责收获。但他还得坚持下去,因为政府对荒地将罚款或没收。”还有土壤,“有一个投资者买下一大片草场准备全部用来种蔬菜,播种时才发现草场土层浅、杂石多,只能种草不适合种菜。”

“此外加拿大不缺水,但对农业用水有明确规定,无论投资者从地下取还是湖塘中抽,都必须符合要求。买地之前,先要了解生产用水量和政府的要求是否一致。加拿大实行严格的环保政策,农场的排放物和农药使用必须达到要求。如养鸡场,必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物和树林保护也有严格要求。”

另外法律方面细节要求也值得重视。很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛、养鸡必须首先报告政府,政府根据市场需求批准生产量。养猪、养肉牛是自由定量生产但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产,不准在路口零售。有的农场自产自销,收获颇丰。但农场转到新人手中,可能就不准在门口自销了,因为政府对这块地可能有长远打算。此外还有许多其他因素,如劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估等等,总之,买好一个农场其中有很深的学问。

多伦多地产分析专家姚必全对《第一财经日报》表示,加拿大社会形态稳定、法律体系健全,不像南美洲、非洲那样充满不确定性,这是非常吸引投资者的一点。但选农场归根结底与房地产类似,Location(区位)选择不当将构成主要投资风险。

来源:第一财经日报

懂生产懂经营懂气候 华人在加投资农场收益大学问也大(1)

加国安居网2月22日讯,据《第一财经日报》报道,吴老伯60多年前从国内移民加拿大后,经过多方调研考察,认为购买农场种菜是一条生财之道。于是他向加拿大联邦政府贷款购得一片农场,专业种植华人需求量大的蔬菜。由于种植和经营得法,逐渐获得丰厚利润。

如今他的三个儿女均早已成家立业,并且有不错的职业,没有谁对经营农场的事业感兴趣。但是,当年20万加元买来的农场如今市场价已涨到约400万加元。

其实,不仅经营农场是早期移民的生财之道,而且越来越多的华人投资者也把去加拿大买农场作为投资首选。土地在不断增值,农产品(22.95,0.46,2.05%,吧)价格在飙涨,加元也步步升值。在多重“利好因素”共振的今天,在异国买农场不仅仅是一种生活方式,更是一个有效的保值增值途径。

“最近不断有国内的公司来询问我关于在加拿大购买农场的详细事宜,国内资金关注农场投资已渐成趋势。而询问或参与投资农场的个人就更多了。”位于安大略省汉密尔顿(Hamilton)的加拿大中国农业与食品发展交流中心主任赵友明向《第一财经日报》表示。

赵友明介绍说,有位广东投资者刚刚花了60多万加元在安大略省New Market投资了一座农场,大约占地20公顷。这位投资者在加拿大做生意已经好多年,功成名就有许多闲置资金要投资,就选择了购买农场,一则享受田园生活,二则老有所依。

安大略省并非加拿大农业大省,而在以农业为经济支柱的阿尔伯塔省(Alberta)和“加拿大阳光之都”曼尼托巴省(Manitoba),华人投资者大举斥资购买当地农场的新闻更是屡屡见诸报端。

加拿大地广人稀,本地人口仅与中国重庆一个直辖市人口相当,因此土地相对便宜,合350万~450万元人民币即可买到20公顷土地附带二三层楼房及其他农用设施。当然这里价值上亿元人民币的农场、庄园也为数众多。

加拿大既是资源大国,也是农业大国,因此其农场类型非常丰富,奶牛场、养鸡场、肉牛场、养猪场、养马场,等等。这些农场大多有现代化设施,有的还有大片牧场和专种饲料用草草地等。此外还有业余农场,这些农场可能有各种养殖、种植业,但都规模不大。它们环境十分优美,大多是富豪隐居地,农业只是他们的业余爱好。

赵友明表示,买农场确实可以致富,“当年我有一位朋友在新西兰定居,购买并经营农场,最后买了一架飞机。而在加拿大经营得法,买农场赚飞机也绝不是困难的事。对华人投资者而言,首先要选土壤酸碱性合适的土地,气温也不能太冷,符合华人生活习惯,此外就是当地劳动力成本要相对便宜。另外要种植华人比较偏爱的果蔬,更容易找到好的销路。”

除了种植农产品,许多农场正在逐渐转向花卉种植。在加拿大各大超市,门口一块“黄金宝地”往往会开辟成为花卉专卖场。加拿大人爱花,即使在地铁站花店也随处可见,而且大多价格昂贵,普普通通一小盆花动辄就是9.99加元。赵友明告诉记者,种花理论上收益更大回报更快,以前主要是香港人在参与经营,现在来自中国内地的投资经营者也日渐增多。

来源:第一财经日报

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